NWB Nr. 37 vom 12.09.1983 Fach 8 Seite 907

Das Grunderwerbsteuergesetz 1983 - Inhaltsverzeichnis

von Dr. Karl Förger und Dr. Ruth Hofmann, München

Geltungsbereich: Bundesgebiet einschl. Berlin (West).


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Inhaltsverzeichnis                                         Seite
I. Allgemeine Vorbemerkungen...............................909
1. Die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer..........909
2. Gesetzgebungs-, Ertrags- und Verwaltungshoheit.........909
3. Verhältnis zu anderen Steuern..........................909
II. Gegenstand der Steuer..................................910
4. Der Steuer unterliegende Rechtsvorgänge................910
5. Grundstücksumsatz......................................910
6. Bedeutung des Rechtsträgers für die Besteuerung........910
7. Alleineigentum - Bruchteilseigentum....................912
8. Das Verpflichtungsgeschäft.............................912
9. Die Auflassung.........................................914
10. Der Übergang des Eigentums.............................914
11. Das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren........915
12. Verpflichtung zur Abtretung eines Übereignungsanspruchs
    bzw. der Rechte aus einem Meistgebot sowie Abtretung
    dieser Rechte..........................................916
13. Verpflichtung zur Abtretung der Rechte aus einem Kauf-
    angebot u. ä. sowie die Abtretung solcher Rechte.......916
14. Ersatztatbestand: Verschaffung der Verwertungsbefugnis.916
15. Dreiecksverhältnisse...................................919
16. Anteilsvereinigung.....................................919
17. Aufeinanderfolge von Tatbeständen......................922
18. Nacherwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten
    Grundstücks............................................922
III. Grundstücksbegriff.....................................923
19. Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts...........923
20. Bestandteile...........................................923
21. Zubehör................................................925
22. Nicht zu den Grundstücken rechnende Gegenstände und
    Rechte.................................................925
23. Erbbaurechte...........................................926
24. Gebäude auf fremdem Grund und Boden....................927
25. Wirtschaftliche Einheiten und Grundstücksteile.........927
26. Wohnungs- und Teileigentum.............................928
27. Wohnungs- und Teilerbbaurecht..........................929
28. Dauerwohn- und -nutzungsrecht..........................929
IV. Steuervergünstigungen gemäß §§ 3, 4 GrEStG 1983........930
29. Geringwertige Grundstücke..............................930
30. Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücks-
    schenkungen unter Lebenden.............................930
31. Erwerb eines Nachlaßgrundstücks durch Miterben zur
    Teilung des Nachlasses.................................932
32. Erwerbe durch Ehegatten................................934
33. Grundstückserwerb anläßlich der Scheidung..............935
34. Grundstückserwerb durch Verwandte......................935
35. Grundstückserwerb bei fortgesetzter Gütergemeinschaft..935
36. Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treuhänder bei
    Auflösung des Treuhandverhältnisses....................935
37. Besondere Ausnahmen von der Besteuerung................936
S.


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V. Grundstücksübertragungen in Sonderfällen................936
38. Vorbemerkungen.........................................936
39. Grundstücksübertragungen von mehreren Miteigentümern...937
40. Grundstücksübertragung von einem Alleineigentümer......938
41. Verhältnis des § 5 GrEStG 1983 zu anderen Befreiungs-
    vorschriften...........................................938
42. Übergang von der Gesamthand auf mehrere Gesamthänder...938
43. Übergang von der Gesamthand in Alleineigentum eines
    Gesamthänders..........................................939
44. Übergang von einer Gesamthand auf eine andere
    Gesamthand.............................................940
45. Zeitliche Begrenzung der Vergünstigung.................940
46. Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächen-
    eigentum...............................................941
VI. Bemessungsgrundlage....................................943
47. Der Wert der Gegenleistung als Besteuerungsgrundlage...943
48. Die Gegenleistung......................................943
49. Die Bewertung der Gegenleistung........................945
50. Der Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage.......947
51. Die Gegenleistung beim Kauf............................948
52. Die Gegenleistung beim Tausch..........................950
53. Die Leistung an Erfüllungs Statt.......................952
54. Gegenleistung beim Erwerb durch Meistgebot.............952
55. Gegenleistung beim Erwerb durch Abtretung der Rechte
    aus dem Meistgebot.....................................953
56. Gegenleistung für die Abtretung des Übereignungs-
    anspruchs..............................................954
57. Gegenleistung bei Enteignung...........................954
58. Von § 9 Abs. 1 GrEStG 1983 nicht ausdrücklich erwähnte
    Erwerbsvorgänge........................................954
59. Zusätzliche (nachträgliche) Leistungen.................955
60. Kraft Gesetzes übergehende Grundstücksbelastungen......956
61. Leistungen des Erwerbers an Dritte.....................956
62. Leistungen Dritter an den Veräußerer...................956
63. Die Grunderwerbsteuer für den Erwerbsvorgang...........956
VII. Der Einheitswert als Besteuerungsgrundlage............957
64. Vorbemerkung...........................................957
65. Maßgebender Einheitswert...............................957
66. Teil einer wirtschaftlichen Einheit als Bemessungsgrund-
    lage...................................................958
67. Stichtagsbewertung.....................................958
68. Grundstücke im Zustand der Bebauung....................958
VIII. Steuersatz und Veranlagung...........................958
69. Steuersatz.............................................958
70. Pauschbesteuerung......................................958
71. Steuerschuldnerschaft..................................959
72. Die Vertragsteile als Gesamtschuldner..................959
73. Erwerb kraft Gesetzes..................................960
74. Erwerb im Enteignungsverfahren.........................960
75. Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren................961
76. Vereinigung aller Anteile in einer Hand................961
77. Entstehung der Steuer - Normalfall.....................961
78. Entstehung der Steuer - Sonderfälle....................961
79. Fälligkeit und Zahlungsfrist...........................962
IX. Nichtfestsetzung der Steuer, Aufhebung oder Änderung
    der Steuerfestsetzung..................................963
80. Vorbemerkung...........................................963
81. Entstehung des Anspruchs, Antrag, Festsetzungsfrist,
    Verfahrensrechtliches..................................964
82. Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs vor Eigentums-
    übergang...............................................965
83. Freiwillige Aufhebung..................................965
84. Rückgängigmachung auf Grund eines Rechtsanspruchs......966
85. Rückgängigmachung des Eigentumsübergangs...............967
86. Rückerwerb innerhalb zweier Jahre......................968
87. Rückerwerb wegen Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts.......968
88. Rückerwerb auf Grund eines Rechtsanspruchs.............969
89. Besonderheiten beim Erbbaurecht........................969
90. Herabsetzung der Gegenleistung.........................970
91. Anwendbarkeit von § 16 GrEStG 1983 auf Erwerbsvorgänge
    des § 1 Abs. 2 und 3 GrEStG 1983.......................970
92. Sonstige Ansprüche auf Aufhebung oder Änderung der
    Steuerfestsetzung......................................971
S.


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X. Der siebente Abschnitt des
   Grunderwerbsteuergesetzes 1983.........   ..............972
93. Örtliche Zuständigkeit; Feststellung von Besteuerungs-
    grundlagen.............................................972
94. Anzeigepflicht der Gerichte, Behörden und Notare.......973
95. Anzeigepflicht der Beteiligten.........................974
96. Unbedenklichkeitsbescheinigung.........................974

Das Grunderwerbsteuergesetz 1983 - Allgemeine VorbemerkungenI. Allgemeine Vorbemerkungen

1. Die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer

Gegenstand der Besteuerung ist der Grundstücksumsatz unter Anknüpfung an bestimmte, im einzelnen aufgeführte Rechtsvorgänge. Die GrESt ist daher als Rechtsverkehrsteuer anzusehen.

2. Gesetzgebungs-, Ertrags- und Verwaltungshoheit

Während vor dem Inkrafttreten des Finanzreformgesetzes vom (BGBl I S. 359) die Gesetzgebungskompetenz auf dem Gebiet der GrEStG ausschließlich den Ländern zustand, erhielt der Bund durch dieses Gesetz die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Von dieser hat er nun durch das GrEStG 1983 v. 17. 12. 1982 (BGBl I S. 1777) umfassenden Gebrauch gemacht und gleichzeitig alle bisherigen bundes- und landesrechtlichen grestl. Vorschriften aufgehoben (§§ 24 bis 26 GrEStG 1983). Die Hoffnung, daß das bislang so sehr zersplitterte Rechtsgebiet, das sich in erster Linie durch eine Unmenge von Befreiungsvorschriften auszeichnete, ohne Maßnahme-Ausnahmen und in einem einzigen Gesetz konzentriert geregelt bleibe, ist allerdings durch die befristete Ausnahmeregelung anläßlich des 14. Gesetzes zur Änderung des Versicherungsaufsichtsgesetzes v. (BGBl I S. 377) schon wieder etwas getrübt worden (vgl. § 160 VersAufsG).

Das GrEStG 1983 ist auf alle nach dem verwirklichten Erwerbsvorgänge anzuwenden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 GrEStG 1983). Auf Antrag wird es auch auf die vor dem 1. 1. 83 und nach dem verwirklichten Erwerbsvorgänge angewandt (§ 23 Abs. 1 Satz 2 GrEStG 1983). Hinsichtlich der vorher verwirklichten Erwerbsvorgänge bleiben - auch in bezug auf die Nacherhebung - die früher geltenden Vorschriften anwendbar (§ 23 Abs. 2 GrEStG 1983). Das hat zur Folge, daß die durch das GrEStG 1983 aufgehobenen Vorschriften, soweit ein Nacherhebungstatbestand verwirklicht wird, noch für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren von Bedeutung bleiben.

Das neue GrEStG hat im Kern die Regelungen des GrEStG 1940 unangetastet gelassen (wie dies auch die Länderfassungen bzw. -gesetze getan hatten), so daß unter dem Gesichtspunkt der Rechtskontinuität auf die bisherige Rechtsprechung zurückgegriffen werden kann.

Die Ertragshoheit steht den Ländern zu (Art. 106 Abs. 2 Nr. 4 GG); sie können das Aufkommen ganz oder teilweise den Gemeinden oder Gemeindeverbänden überlassen (Art. 106 Abs. 7 Satz 2 GG). Die Verwaltungshoheit steht ebenfalls den Ländern zu (Art. 108 GG; s. auch Art. 108 Abs. 4 Satz 2 GG).

3. Verhältnis zu anderen Steuern

a) Verhältnis der Grunderwerbsteuer zur Erbschaft- und Schenkungsteuer

Nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG 1983 sind - wie auch bislang - Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden i. S. des ErbStG von der GrESt ausgenommen (vgl. auch § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG 1983). Die ErbSt/SchenkSt hat sohin den Vorrang vor der GrESt.

b) Verhältnis der Grunderwerbsteuer zur Umsatzsteuer

Nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG 1980 sind Umsätze, die unter das GrEStG fallen, umsatzsteuerfrei. Auf die USt-Freiheit kann verzichtet werden, wenn der Umsatz an S. einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird (§ 9 Satz 1 UStG 1980). Vgl. a. NWB F. 7 S. 3425 f.

c) Verhältnis der Grunderwerbsteuer zu den Kapitalverkehrsteuern

Die GrESt wird sowohl neben der GesSt als auch neben der BUSt voll erhoben. Die früher bestehende Ermäßigung des Steuersatzes für die GrESt bei Einbringung eines Grundstücks in eine Kapitalgesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten (§ 13 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG 1940) ist im Hinblick auf die Herabsetzung des Steuersatzes auf 2 v. H. (§ 11 Abs. 1 GrEStG 1983) weggefallen.

Mit allen übrigen Steuern ergeben sich keine Konkurrenzfragen.

Das Grunderwerbsteuergesetz 1983 - Gegenstand der SteuerII. Gegenstand der Steuer

4. Der Steuer unterliegende Rechtsvorgänge

Die GrESt erfaßt bestimmte, in § 1 Abs. 1 bis 3 GrEStG 1983 abschließend aufgeführte Rechtsvorgänge, die auf den (unmittelbaren oder mittelbaren) Erwerb von Grundstücken i. S. von § 2 GrEStG 1983 gerichtet sind. Aus der Rechtsnatur der GrESt als Rechtsverkehrsteuer (vgl. Nr. 1) folgt zwingend, daß jeder Erwerbsvorgang (schuldrechtlicher oder sachenrechtlicher Art) rechtlich für sich zu würdigen ist. Deshalb muß auch bei einem echten Vertrag zugunsten eines Dritten (§ 328 BGB) jeweils sorgfältig untersucht werden, ob neben dem Verpflichtungsgeschäft zwischen Verkäufer (Versprechendem) und Käufer (Versprechensempfänger) ein weiteres grestl. erhebliches Verhältnis zwischen dem Käufer und dem Dritten vorliegt (vgl. , BStBl 1965 III S. 420, einerseits und , BStBl 1969 II S. 558 andererseits).

5. Grundstücksumsatz

Der durch die Steuer erfaßte Grundstücksumsatz ist i. S. einer Änderung des Rechts am Grundstück zu verstehen; ein wirtschaftlicher Umsatz braucht nicht vorzuliegen (vgl. auch , BStBl II S. 400). Deshalb unterliegt auch die Sicherungsübereignung der GrESt (, BStBl III S. 310; II 162/55 S, BStBl III S. 93). Die GrESt als Rechtsverkehrsteuer versteinert jedoch nicht zur bloßen ”Rechtsformsteuer”; gleichwertige Verkehrsvorgänge müssen, soweit es die Ausformung der gesetzlichen Tatbestände zuläßt, in gleicher Weise behandelt werden (, BStBl 1969 II S. 22). Trotzdem bleibt der tatsächlich gewollte Weg, d. h. der verwirklichte Tatbestand und nicht ein anderer möglicher maßgebend. Aus diesem Grunde stellt z. B. die Übertragung der Nacherbenanwartschaft allein selbst dann keinen grestbaren Rechtsvorgang dar, wenn das zu erwartende Vermögen nur aus Grundstücken besteht ( EFG S. 96).

6. Bedeutung des Rechtsträgers für die Besteuerung

a) Rechtsträgerwechsel

Der Rechtsvorgang muß, soll er der GrESt unterliegen, auf den Erwerb eines bislang einem anderen gehörenden Grundstücks abzielen. Erfaßt wird also der auf einen Grundstückswechsel zwischen verschiedenen Rechtsträgern gerichtete Vorgang (, BStBl II S. 488). Daraus folgt, daß weder der Erwerb eines herrenlosen Grundstücks noch die Abtretung des Aneignungsrechts des Fiskus nach § 928 Abs. 2 BGB der Steuer unterliegt. Mangels Wechsels des Rechtsträgers entsteht aber auch keine GrESt bei Ersteigerung des eigenen Grundstücks in der Zwangsvollstreckung durch den Vollstreckungsschuldner, obwohl § 90 Abs. 1 ZVG dem Zuschlag einen originären (neuen) Eigentumserwerb folgen läßt. Keinen Grundstücksumsatz zwischen verschiedenen Rechtsträgern stellen auch dar die Einbringung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks durch den Kaufmann in das Betriebsvermögen seiner Einzelfirma sowie die lediglich formwechselnde Umwandlung (vgl. z. B. §§ 362 mit 393 AktG) einer Kapitalgesellschaft in eine Kapitalgesellschaft anderer Rechtsform unter Wahrung der Identität. Identität des Rechtsträgers besteht auch zwischen der Vorgesellschaft einer Kapitalgesellschaft und der später entstehenden juristischen Person (der AG bzw. GmbH als solcher; , BStBl 1957 III S. 28). S. b) Selbständigkeit der Rechtsträger

Mangels eines allgemein gültigen, auch für das GrESt-Recht maßgebenden Instituts der Organschaft unterliegen der Steuer auch Grundstücksgeschäfte zwischen Mutter- und Tochtergesellschaften eines Organkreises (, BStBl III S. 346). Ebenso ist der GrESt wegen Verschiedenheit der Rechtsträger der auf ein Grundstück bezogene Rechtsvorgang zwischen einer juristischen und einer natürlichen Person ungeachtet dessen unterworfen, daß die natürliche Person alle Anteile an der juristischen Person innehat.

c) Gesamthandsgemeinschaften

Neben natürlichen und juristischen Personen kommt auch (bestimmten) Gesamthandsgemeinschaften grestl. Rechtsträgereigenschaft zu; wenn auch aus der Bejahung der Rechtsträgergemeinschaft nicht bei allen Gesamthandsgemeinschaften unterschiedslos die nämlichen Konsequenzen zu ziehen sind.

Nicht als selbständige Rechtsträger anzusehen sind die Gütergemeinschaft sowie die fortgesetzte Gütergemeinschaft, wenn ihnen auch im Rahmen der §§ 5 bis 7 GrEStG 1983 eine beschränkte Rechtsträgereigenschaft zuzubilligen ist (, HFR S. 395; im Bereich des GrEStG 1983 wegen § 3 Nrn. 4 und 5 nur noch für die fortgesetzte Gütergemeinschaft von Relevanz). Die Ehegatten bzw. die Teilnehmer an der fortgesetzten Gütergemeinschaft werden entsprechend § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO 1977 bei Erwerb und Veräußerung wie Beteiligte nach Bruchteilen behandelt.

Als selbständige Rechtsträger i. S. des GrESt-Rechts zu qualifizieren sind die GbR und der nichtrechtsfähige Verein (, BStBl III S. 285; s. auch , BStBl 1977 II S. 12), die OHG (, BStBl III S. 116; II 72/65, BStBl 1971 II S. 278), die KG (, BStBl 1957 III S. 19; s. auch , BStBl 1971 II S. 107) und - wenn auch beschränkt auf die Außengeschäfte (, BStBl 1976 II S. 159) - die Erbengemeinschaft (, BStBl III S. 160; II R 28/67, BStBl 1973 II S. 370).

Aus der selbständigen Rechtsträgereigenschaft einer Gesamthand folgt zwingend, daß der Grundstückswechsel zwischen verschiedenen solchen Gesamthandsgemeinschaften auch dann der GrESt unterliegt, wenn an ihnen jeweils die nämlichen Personen beteiligt sind (, BStBl 1971 II S. 278; s. aber auch § 6 Abs. 3 GrEStG 1983). Jedoch schließt die grestl. Selbständigkeit einer Gesamthandsgemeinschaft es nicht aus, ihr Eigenschaften der Gesamthänder - z. B. grestl. relevante personenrechtliche Beziehungen (§ 3 Nrn. 4 und 6 GrEStG 1983) - zuzurechnen (, BStBl II S. 400).

Da das Recht des Gesamthänders nur mittelbar in seinem Mitgliedschaftsrecht Ausdruck findet, löst der Wechsel im Personenstand einer Gesamthand (Ausnahme: Erbengemeinschaft) ebensowenig GrESt aus wie die Verschiebung im Anteilsverhältnis. Das setzt allerdings den Fortbestand der gesamthänderischen Gesellschaft voraus. Vereinigen sich alle Gesellschaftsrechte in einer Person, so gehen bei den Personengesellschaften die Gesellschaftsrechte unter und das bisher gesamthänderisch gebundene Vermögen in das Alleineigentum des Anteilserwerbers über. Wie im Fall des § 142 HGB liegt ein nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG 1983 grestbarer Erwerbsvorgang vor (, BStBl 1975 II S. 249; II R 161/74, BStBl II S. 359). Auch die gleichzeitige Auswechslung aller Gesellschafter löst bei zivilrechtlichem Fortbestand der Gesellschaft - vorbehaltlich der Verwirklichung des Tatbestands von § 42 AO 1977 - keine GrESt aus (, BStBl III S. 478; II R 112/71, BStBl II S. 605; II R 70/75, BStBl 1980 II S. 28). Zu Einzelfällen, in denen Steuerumgehung angenommen wurde, vgl. (BStBl II S. 364) und II R 23/77 (BStBl II S. 598). S.

Die Erbengemeinschaft wird nur im Außenverhältnis grestl. als selbständiger Rechtsträger angesehen. Im Gegensatz zur Rechtslage bei den sonstigen als selbständigen Rechtsträger i. S. des GrESt-Rechts anzusprechenden Gesamthandsgemeinschaften ist der Miterbenanteil kraft Gesetzes (§ 2033 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. dagegen § 719 BGB) stets übertragbar. Aus den Charakteristika der Struktur der Erbengemeinschaft einerseits und dem Sinn und Zweck der jeweiligen gesetzlichen Vorschriften ist zu folgern, daß die Übertragung eines Anteils an einem Nachlaß zu einem kraft Gesetzes eintretenden Übergang des Eigentums an einem zum Nachlaß gehörenden Grundstück i. S. von § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG 1983 führt, genauer gesagt, zu einer Veränderung der eigentumsmäßigen Zuordnung des zum Nachlaß gehörenden Grundstücks (, BStBl 1976 II S. 159).

7. Alleineigentum - Bruchteilseigentum

Das Miteigentum als Eigentum zu einem bestimmten ideellen, in der Natur nicht abgeteilten Bruchteil (§ 1008 BGB) ist in seinem Umfang beschränktes Volleigentum. Gemeinschaftliches Vermögen wird unter den Miteigentümern - im Gegensatz zu den Gesamthandsgemeinschaften - nicht gebildet. Da der Anteil des Miteigentümers bürgerlich-rechtlich grundsätzlich wie Alleineigentum behandelt wird, unterscheidet auch das daran anknüpfende GrESt-Recht nicht zwischen Allein- und Bruchteilseigentum. Die Fragen der Steuerpflicht oder -freiheit usw. sind hinsichtlich jedes Miteigentumsanteils gesondert zu prüfen.

8. Das Verpflichtungsgeschäft § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrESt

Der GrESt unterliegen primär alle Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks i. S. von § 2 GrEStG 1983 begründen, aus denen also auf die Erklärung der Auflassung (dinglichen Einigung) geklagt werden kann (, BStBl II S. 496, und II R 162/66, BStBl II S. 828). Kann aus einer Vereinbarung nur auf Abschluß eines Verpflichtungsgeschäftes dieser Art geklagt werden, so unterliegt dieser Vor- oder Optionsvertrag - vorbehaltlich § 42 AO 1977 - nicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 der GrESt (, BStBl 1963 III S. 46). Auch formnichtige (vgl. §§ 313, 125 BGB) ”Grundstückskaufverträge” sind nicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 i. V. m. § 41 Abs. 1 AO 1977 steuerbar (, BStBl 1976 II S. 465), wohl aber nach § 1 Abs. 2 GrEStG 1983.

Ebensowenig wie eine etwa schuldrechtlich vereinbarte Rückwirkung grestl. erheblich ist (, BStBl 1975 II S. 417), kann das Grundstück in einem Zustand zum Gegenstand des Verpflichtungsgeschäfts gemacht werden, den es im Zeitpunkt des bürgerlich-rechtlichen Wirksamwerdens des Verpflichtungsgeschäfts nicht mehr hat (, BStBl II S. 635). Abgesehen davon ist nicht entscheidend, in welchem Zustand sich das Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Verpflichtungsgeschäfts (oder der Entstehung der Steuer, vgl. § 38 AO 1977 und § 14 GrEStG 1983) befindet, sondern in welchem (künftigen) Zustand das Grundstück erworben werden soll (, BStBl III S. 53). Dabei ist gleichgültig, ob der Veräußerer nach Vertragsabschluß noch den Grundstückszustand zu verändern berechtigt oder verpflichtet ist (z. B. Kauf eines Grundstücks mit einem vom Verkäufer noch zu erstellenden Gebäude).

Mehrere Verträge (z. B. ”Kaufvertrag” und Werkvertrag”) können als rechtlich einheitlicher, auf den Erwerb eines bebauten Grundstücks abzielender Vertrag anzusehen sein (, BStBl 1980 II S. 11), und zwar auch dann, wenn Vertragspartner des Erwerbers unterschiedliche Personen sind (, BStBl 1982 II S. 330; II R 155/80, BStBl II S. 741; vgl. auch Nr. 15). Das gilt wegen der rechtlichen und faktischen Unmöglichkeit, eine Eigentumswohnung (Teileigentumseinheit) für sich allein ”herzustellen”, insbesondere bei einem Verpflichtungsgeschäft über den ”unbebauten” Grundstücksanteil und einen Bebauungsvertrag über die Errichtung der Sondereigentumseinheit ( und II R 119/73, BStBl 1975 II S. 89 und 91; II R 102/81, BStBl 1983 II S. 55). Maßgeblich ist nicht dasjenige, was nach dem Wortlaut der Vereinbarungen deren Ziel in seiner rechtlichen Einordnung sein soll, sondern die rechtliche Subsumtion dessen, was mit dem Willen der Vertragsparteien als tatsächlicher Sachverhaltsablauf nach außen in Erscheinung tritt. S. a) Kaufvertrag § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG

Das wichtigste Verpflichtungsgeschäft ist der Kaufvertrag, den § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 auch ausdrücklich erwähnt. Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, dieses dem Käufer zu übergeben und das Eigentum an ihm zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ist Gegenstand des Kaufvertrags ein bestehendes Erbbaurecht, so entsteht die gleichrangige Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer das Recht zu verschaffen und ihm den Besitz an dem Erbbaugrundstück zu übergeben (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wie jeder Vertrag kommt auch der Kaufvertrag durch Angebot und Annahme zustande; das Angebot allein genügt nicht für die Erfüllung des Tatbestands des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983. Als Vertrag, durch den sich die Vertragsteile verpflichten, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen bzw. zu erwerben, bedarf der Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung (§ 313 Abs. 1 BGB; wegen der Formbedürftigkeit des Erbbaurechtserwerbsvertrags vgl. § 11 Abs. 2 ErbbauVO). Ein wegen Formmangels nichtiger (§ 125 BGB) Kaufvertrag unterliegt nicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 der Steuer (, BStBl 1976 II S. 465). Er wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch folgen (§ 313 Satz 2 BGB). Ein Kaufvertrag kommt auch beim Erwerb in freiwilliger Versteigerung zustande, und zwar mit Erteilung des Zuschlags (§ 156 BGB); im Gegensatz zum Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren bedarf es zum Eigentumsübergang der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch. Besteht die Gegenleistung des Erwerbers nicht (wenigstens zur Hauptsache) in Geld (vgl. § 433 Abs. 2 BGB), liegt nicht Kauf, sondern Tausch vor.

b) Tauschvertrag § 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 5 GrEStG

Ein wechselseitiger Grundstückstauschvertrag liegt vor, wenn jeder der Vertragspartner sich zur Übereignung eines Grundstücks verpflichtet. Da bei einem solchen Grundstückstauschvertrag jeder der Vertragspartner wie ein Käufer und Verkäufer anzusehen ist (vgl. § 515 BGB), unterliegt sowohl die Vereinbarung über die Leistung des einen als auch die Vereinbarung über die Leistung des anderen Vertragsteils der Steuer (§ 1 Abs. 5 GrEStG 1983). Kein Grundstückstauschvertrag i. S. von § 1 Abs. 5 GrEStG 1983 - wohl aber ein Tauschvertrag i. S.von § 515 BGB - liegt vor, wenn nur für einen Vertragspartner der Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet wird (, BStBl II S. 428). Ein Vertrag eigener Art liegt vor, wenn für einen Vertragsteil der Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks, für den anderen Vertragspartner dagegen der Anspruch auf Errichtung eines Gebäudes auf dessen (verbleibenden) Grundstück begründet wird, also ein übertragbarer Gegenstand gegen eine werkvertragliche Verpflichtung ”getauscht” wird.

c) Sachinbegriffe § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG

Ist ein Sachinbegriff, z. B. ein Handelsgeschäft im ganzen, Gegenstand des Kaufvertrags oder eines anderen Verpflichtungsgeschäfts und gehören hierzu auch Grundstücke i. S. von § 2 GrEStG 1983, so ist auch dieser Vertrag nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 hinsichtlich der Grundstücksübertragungsverpflichtung grunderwerbsteuerbar. Das nämliche gilt beim Erbschaftskauf (§§ 2371 ff. BGB).

d) Andere Verpflichtungsgeschäfte

Als andere, den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründende Verpflichtungsgeschäfte kommen in Betracht: Übergabeverträge (meist gemischte Schenkung oder Schenkung unter Auflage, sog. vorweggenommene Erbfolge), Einbringungsverträge, also Verträge, durch die die Verpflichtung begründet wird, Vermögensgegenstände auf eine Gesellschaft zur Erfüllung der Beitragspflicht oder gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten zu übertragen (für Personengesellschaften s. § 5 GrEStG 1983), Auseinandersetzungsverträge zur Auflösung von Bruchteils- S. und Gesamthandsgemeinschaften (s. aber §§ 6 und 7 GrEStG 1983) und Verträge über die Hingabe von Grundstücken an Erfüllungs Statt und erfüllungshalber u. a. m. (vgl. § 445 BGB).

e) Bestellung eines Erbbaurechts

Verpflichtungsgeschäft i. S. von § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 ist auch ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts oder eines Untererbbaurechts begründet (, BStBl 1968 II S. 223; II R 47/73, BStBl 1978 II S. 318; II R 164/73, BStBl II S. 678; II R 103/76, BStBl 1980 II S. 135). Die Vereinbarung der Verlängerung eines Erbbaurechts ist jedoch kein Rechtsgeschäft i. S. von § 1 Abs. 1 Nr. 1 EStG 1983 (, BStBl II S. 630). Allerdings entsteht durch diese Vereinbarung insoweit eine zusätzliche GrESt (zu der auf die Bestellung bzw. den Erwerb des Erbbaurechts entfallenden), als wegen der Verlängerung des Erbbaurechts eine zusätzliche Gegenleistung (s. § 9 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 GrEStG 1983) vereinbart wird (, BStBl II S. 625).

9. Die Auflassung § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG

Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 Abs. 1 BGB erforderliche Einigung ist die Auflassung (§ 925 BGB). Sie unterliegt der GrESt nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG 1983 nur dann, wenn ihr kein Verpflichtungsgeschäft i. S. von § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 vorausgegangen ist. Das wird zwar in der Regel der Fall sein, doch gibt es auch kraft Gesetzes oder letztwilliger Verfügung erworbene Auflassungsansprüche. So ist z. B. der Auftragnehmer nach § 667 BGB verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat, herauszugeben; dazu kann auch ein in Ausführung des Auftrags erworbenes Grundstück gehören. Ein Auflassungsanspruch kann sich auch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) ergeben (meist greift hier § 16 GrEStG 1983 ein). Auch derjenige, dem ein Grundstück vermächtnisweise zugewandt ist, hat einen bloßen Auflassungsanspruch (s. aber § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG 1983).

Bei Übertragung (und Bestellung) von Erbbaurechten tritt an die Stelle der Auflassung (§ 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO schließt § 925 BGB aus) die Einigung gemäß § 873 Abs. 1 BGB. Der Heimfall eines Erbbaurechts, der zur Übertragung des Rechts auf den Grundstückseigentümer führt, unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG 1983 der GrESt (, BStBl 1970 II S. 130; II B 44/74, BStBl II S. 418). Wird das Erbbaurecht durch den Heimfallverpflichteten auf Weisung des Heimfallberechtigten direkt auf einen Dritten übertragen, so liegt kein steuerbares Zwischengeschäft zwischen dem Heimfallverpflichteten und dem Grundstückseigentümer vor (, BStBl II S. 470, und II R 122/76, BStBl 1980 II S. 136). Auch die (völlige oder teilweise) Aufhebung eines Erbbaurechts löst GrESt nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 (ggf. Nr. 3) GrEStG 1983 aus (, BStBl II S. 470; II R 122/76, BStBl 1980 II S. 136).

Bedienen sich die Beteiligten des Instituts der Auflassung zur Eintragung des wahren Eigentümers bei Unrichtigkeit des Grundbuchs, so unterliegt die Auflassung nicht der GrESt (vgl. , BStBl 1976 II S. 168).

10. Der Übergang des Eigentums § 1 Abs. 1 Nr.3 GrEStG

Wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist und es auch keiner Auflassung bedarf, unterliegt der GrESt der Übergang des Eigentums am Grundstück nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG 1983. Es handelt sich dabei hauptsächlich um den Übergang des Eigentums kraft Gesetzes und die Übertragung des Eigentums kraft behördlichen Ausspruchs. In diesen Fällen vollzieht sich der Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs; die Eintragung erfolgt im Wege der Grundbuchberichtigung.

a) Eigentumsübergang kraft Gesetzes

Der häufigste derartige Fall, der Erbanfall (§ 1922 BGB), ist von der Besteuerung ausgenommen (§ 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG 1983). Auch der kraft Gesetzes eintretende Eigentumserwerb bei Begründung der Gütergemeinschaft bzw. beim Grundstücks- S. erwerb durch den Ehegatten während des Bestehens des Güterstands der Gütergemeinschaft (§ 1416 Abs. 1 und 2 BGB) ist steuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG 1983). Um Übergang des Eigentums kraft Gesetzes handelt es sich auch beim Anfall des Vereinsvermögens (§ 45 BGB) sowie bei der Übertragung eines Anteils an einem Nachlaß (, BStBl 1976 II S. 159; s. auch , BStBl II S. 834).

Die Anwachsung an den übrigbleibenden Gesellschafter einer zwei- oder mehrgliederigen Personengesellschaft bei Übernahme des Geschäfts mit allen Aktiven und Passiven gemäß bzw. entsprechend § 142 HGB (vgl. § 738 BGB) unterliegt insoweit, als Grundstücke auf den verbleibenden Gesellschafter übergehen, der GrESt nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG 1983 (st. Rspr. vgl. z. B. , BStBl II S. 671, und II R 28/73, BStBl 1979 II S. 81). Auch die Abtretung aller Gesellschaftsrechte an einer Personengesellschaft an nur eine Person unterliegt der Steuer aus § 1 Abs. 1 Nr. 3 und nicht aus § 1 Abs. 3 GrEStG 1983, weil die Gesellschaft untergeht und ihr Vermögen in das Eigentum des Anteilserwerbers allein übergeht (, BStBl II S. 359).

Auch bei Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz v. (BGBl 1956 S. 844), zuletzt geändert durch Gesetz v. (BGBl. I S. 1425), findet ein Eigentumsübergang kraft Gesetzes hinsichtlich des Vermögens des umgewandelten Rechtsträgers statt. Mit der Eintragung der Umwandlung in das Handelsregister geht das Vermögen über. In bezug auf Grundstücke unterliegt der Vorgang der Umwandlung nach § 1 Abs. 1 Nr.3 GrEStG 1983 ebenso der GrESt (, BStBl II S. 320; II R 55/79, BStBl II S. 692) wie der Übergang von Grundstückseigentum bei Verschmelzungen (, BStBl II S. 683). Zulässige Verschmelzungen sind im AktG (§§ 339 ff.), GenG (§§ 93a ff., s. auch §§ 63e ff.), im Kapitalerhöhungsgesetz (§§ 19 ff.) und im Versicherungsaufsichtsgesetz geregelt.

b) Übertragung des Eigentums kraft behördlichen Ausspruchs

Hier beschränkt sich die Besteuerung praktisch auf Eigentumsübertragungen in Enteignungsverfahren. Für die Anwendung des § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG 1983 scheiden entsprechend dem Grundgedanken des Gesetzes, das in erster Linie nicht den Eigentumserwerb, sondern das Verpflichtungsgeschäft, den Erwerb des Eigentumsverschaffungsanspruchs, der Steuer unterwirft, die Eigentumserwerbe in der Zwangsvollstreckung aus (s. § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. a und Nr. 4 GrEStG 1983). Nach dem Wortlaut von § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. b und c GrEStG 1983 scheiden auch der Übergang des Eigentums im Flurbereinigungsverfahren und in dem im BBauG geregelten Umlegungsverfahren aus der Besteuerung aus, und zwar aus dem Bereich der steuerbaren Tatbestände schlechthin. Der Finanzausschuß, auf dessen Vorschlag die Vorschriften zurückgehen, führt dazu aus, diese Vorgänge unterlägen mangels Leistungsaustauschs auch nicht der USt. Hier dürften Zweifel angebracht sein, weil derartige Vorgänge als gesetzlich geregeltes Tauschverfahren angesprochen werden könnten. Versteht man die Regelung allerdings als eine Steuerbefreiung, die nur in das Gewand der Nichtsteuerbarkeit gekleidet ist, könnten sich ustl. Schwierigkeiten vermeiden lassen (vgl. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG 1980).

11. Das Meistgebot im Zwangsversteigerungs- § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG verfahren

Im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegt das Meistgebot der GrESt (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG 1983). Mit dem Meistgebot erwirbt der Meistbietende den Anspruch auf Übertragung des Eigentums am versteigerten Grundstück durch Erteilen des Zuschlags (§ 81 Abs. 1, § 90 Abs. 1 ZVG). Wird der Zuschlag rechtskräftig versagt, so erlischt das Meistgebot (§§ 86, 72 Abs. 3 ZVG). Dem Meistbietenden erwächst ein Anspruch auf Aufhebung einer bereits vorgenommenen Steuerfestsetzung aus § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO 1977. Der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG 1983 wird wegen der Vorgegebenheiten des Begriffs aus dem Recht der Zwangsversteigerung auch dann verwirklicht, wenn der Wille, im eigenen Namen zu bieten, fehlte, der Wille, in fremdem Namen S. zu bieten, aber nicht erkennbar hervorgetreten ist (, BStBl 1969 II S. 41) oder wenn der Meistbietende nur wegen unzureichenden Nachweises der Vollmacht (vgl. § 71 Abs. 2 ZVG) im eigenen Namen geboten hat (, BStBl 1969 II S. 92; vgl. auch , HFR S. 278). Zur Frage der Unbilligkeit der Einziehung der Steuer in solchen Fällen s. (BStBl 1969 II S. 41) und II R 123/68 (BStBl II S. 602).

12. Verpflichtung zur Abtretung § 1 Abs. 1 Nr. 5 und 7 GrEStG eines Übereignungsanspruchs bzw. der Rechte aus einem Meistgebot sowie die Abtretung dieser Rechte

§ 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG 1983 erfaßt die zur Abtretung des Übereignungsanspruchs bzw. der Rechte aus dem Meistgebot verpflichtenden Rechtsgeschäfte, § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG 1983 dagegen die Abtretung selbst, wenn kein solches Geschäft vorausgegangen ist (z. B. aus Auftrag, § 667 BGB). Der Abtretung steht die Erklärung des Meistbietenden gleich, für einen anderen geboten zu haben (§ 81 Abs. 3 ZVG; vgl. , BStBl III S. 712).

Schließt jemand für einen noch zu benennenden Dritten ein Verpflichtungsgeschäft ab und ist ausdrücklich die Selbstbenennung ausgeschlossen, so ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Da dem Vertragsschließenden kein Anspruch auf Übereignung zukommt, ist die Benennung des Dritten regelmäßig nicht ein Fall der Abtretung eines Übereignungsanspruchs, wohl aber kann der Vorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 bzw. 7 GrEStG 1983 der Steuer unterliegen. Gegebenenfalls ist dem Vertragsschließenden die Verwertungsbefugnis eingeräumt worden (§ 1 Abs. 2 GrEStG 1983).

13. Verpflichtung zur Abtretung § 1 Abs. 1 Nrn. 6 und 7 GrEStG der Rechte aus einem Kaufangebot u. ä. sowie die Abtretung solcher Rechte

Der GrESt unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG 1983 ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot begründet, und nach § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG 1983 die Abtretung selbst, wenn ihr kein solches Rechtsgeschäft vorangegangen ist. Die Vorschriften dienen der Erfassung von solchen Zwischengeschäften, die den Veräußerer binden (, BStBl 1975 II S. 86). Sie betreffen grundsätzlich auch diejenigen Vorgänge, bei denen einer Person im Zusammenhang mit einem bindenden Kaufvertragsangebot lediglich ein Benennungsrecht bezüglich des Annehmenden gewährt wird, sofern das Angebot von dem Benannten angenommen wird. Wenn auch diejenigen Vorgänge nach Sinn und Zweck (Erfassung des Handels mit Kaufangeboten i. w. S.) auszuscheiden sind, die weder einen vermiedenen Zwischenerwerb ersetzen noch einer Verwertung des Kaufangebots dienen, die den eigenen wirtschaftlichen Interessen des Benennungsberechtigten nützt, ist der Anwendungsbereich der Vorschrift doch nicht auf Vorgänge beschränkt, die (auch) nach § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 der Steuer unterliegen (, BStBl II S. 525). Steuerpflicht entsteht somit stets, wenn das wirtschaftliche Interesse an der Benennung des Dritten über den Abschluß des Grundstückskaufvertrags hinausgeht (, BStBl 1982 II S. 269).

Auch die Rechte aus einem Ankaufsrecht (Optionsrecht) fallen unter die Vorschrift. Der Steuer unterliegt jedoch nicht schon die - vertraglich eingeräumte - Befugnis, einen Dritten als Ankaufsberechtigten zu benennen, sondern erst die Übertragung der Rechte aus dem Vertrag auf den Dritten in Verbindung mit der Ausübung dieser Rechte durch diesen (, BStBl II S. 828).

14. Ersatztatbestand: Verschaffung der § 1 Abs. 2 GrEStG Verwertungsbefugnis

Die Vorschrift des § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 dient der Verhütung von Steuerumgehungen und ist deshalb als Ersatztatbestand anzusprechen. Der Tatbestand des § 1 Abs. 2 GrEStG 1983, der das Vorliegen eines Rechtsvorganges verlangt, stellt darauf ab, ob dieser es einem anderen als dem Grundstückseigentümer rechtlich oder wirtschaftlich ermöglicht, ”das Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten”. Er setzt also eine Rechtsmacht des Erwerbers voraus. Die Unterscheidung zwischen ”rechtlich” und S. ”wirtschaftlich” betrifft allein die Art und Weise der möglichen Verwertung (, BStBl 1974 II S. 251).

Die Vorschrift erfaßt diejenigen Rechtsvorgänge, bei denen die Beteiligten - aus welchen Gründen auch immer - von der Übertragung des Eigentums und dem Abschluß entsprechender Verpflichtungsgeschäfte absehen und nur die Verwertungsbefugnis übergehen lassen. So ist der Tatbestand der Vorschrift nicht erfüllt, wenn der Übergang des Eigentums am Grundstück vereinbart ist und der Käufer die ihm schon vorab überlassene wirtschaftliche Macht an dem Grundstück nach Aufhebung des Kaufvertrags zugunsten des Eigentümers aufgibt (, BStBl III S. 313). Auch ein Vorvertrag (z. B. Anwartschafts- oder Bewerbervertrag) erfüllt für sich allein den Tatbestand von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 nicht (, BStBl II S, 552; vgl. auch , BStBl II S. 496). Andererseits wird die Besteuerung aus § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 aber nicht dadurch ausgeschlossen, daß schon bei der Übertragung der Verwertungsbefugnis die spätere Übereignung des Grundstücks geplant ist (, BStBl II S. 552; II R 52/70, BStBl 1976 II S. 30). Ein formnichtiger Kaufvertrag, aus dem die wirtschaftlichen Konsequenzen gezogen worden sind, ist ebenso unter § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 zu subsumieren (, BStBl 1976 II S. 465) wie ein Kaufvertrag, für den die erforderliche Genehmigung bewußt nicht eingeholt wird (, BFHE 94, 359, HFR 1969 S. 30). Allein der Umstand, daß dem Eigentümer Risiken oder mögliche Nachteile seines Eigentums verbleiben, schließt die Besteuerung nicht aus (, BStBl 1974 II S. 251).

a) Zugriff auf die Substanz

Beinhaltet der Rechtsvorgang nicht eine Ermächtigung zum Verkauf auf eigene Rechnung, so ist der Tatbestand von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 nur erfüllt, wenn der Berechtigte besitz- und nutzungsberechtigt ist und darüber hinaus an der ganzen Substanz des Grundstücks ihrem Wert nach teilhat (, BStBl III S. 265) Es genügt, daß der Berechtigte etwaige Wertsteigerungen gesichert realisieren kann. Dabei müssen nicht etwa alle einem Eigentümer zustehenden Rechte eingeräumt werden (, BStBl 1976 II S. 27). Die Einwirkungsmöglichkeiten, aus denen die Verwertungsmöglichkeit auf eigene Rechnung hervorgeht, müssen gleichzeitig und in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise vorliegen (, BStBl III S. 265). Erwerb der Verwertungsbefugnis wurde z. B. bejaht, wenn einer Person ein Kaufangebot ohne hinausgeschobenen Anfangstermin gemacht ist, das es ihr ermöglicht, das bestehende bloße Nutzungsverhältnis jederzeit durch Annahme des Angebots zu beendigen (, HFR 1966 S. 15), und ebenfalls bei beurkundetem, durch Jahre bindenden Verkaufsangebot zu festem Preis, verbunden mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung, einer Darlehensgewährung und sofortiger Nutzungsüberlassung (, BStBl 1974 II S. 251).

b) ”Einbringung” in eine Gesellschaft

Wird ein Grundstück nur zur Nutzung in eine Gesellschaft eingebracht, folgt die rechtliche oder wirtschaftliche Verwertungsmöglichkeit nicht schon aus etwaigen Buchungsvorgängen sowie aus der diesen entsprechenden Behandlung bei den Ertragsteuern und bei der VSt (, BStBl II S. 522). So ergibt sich allein daraus, daß ein Gesellschafter einer Personengesellschaft ein ihm gehörendes Grundstück mit Gebäude zur Fruchtziehung und Lastentragung zur Verfügung gestellt hat, nicht, daß der Gesellschaft die Verwertungsbefugnis i. S. von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 eingeräumt wurde (, BStBl II S. 773). Hinzutreten muß, daß die Gesellschafter sich für die Fälle der Veräußerung des Grundstücks, des Ausscheidens eines Gesellschafters oder der Liquidation der Gesellschaft über die Verteilung der stillen Reserven oder der etwaigen Wertminderung geeinigt haben (, BStBl 1976 II S. 30). Die Gesellschaft hat den Substanzwert des Grundstücks also nur dann zugewandt erhalten, wenn sie es nicht nur besitzt und nutzt und die Lasten trägt, sondern wenn auch Wertsteigerungen und -minderungen S. der Gesellschaft und nur vermittels des Gesellschaftsverhältnisses den einzelnen Gesellschaftern zugute kommt (, BStBl 1966 III S. 148; vgl. auch , BStBl III S. 400). War der Gesellschaft die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an einem Grundstück durch einen Gesellschafter in diesem Sinne übertragen, so bedingt die Zuweisung dieses Grundstücks an den (zivilrechtlichen) Eigentümer im Zuge der Auseinandersetzung notwendigerweise wiederum die Übertragung der Verwertungsbefugnis an diesen (, BStBl II S. 751).

c) Verwertungsbefugnis an einem Gebäude

Die Verwertungsbefugnis an einem Gebäude (s. § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG 1983) i. S. von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 ist dann zu bejahen, wenn entweder das Gebäude vom Berechtigten abgerissen werden oder er seine Befugnisse auf einen Dritten übertragen kann, ohne vereinbarte Rechte zu verlieren (, BStBl III S. 427). ”Überträgt” jemand ein von ihm auf dem Grundstück eines anderen kraft Gestattung errichtetes Gebäude auf diesen (der zivilrechtlich Eigentümer des Gebäudes als wesentlichen Bestandteil seines Grundstücks ist) gegen Kosten- oder Werterstattung, so liegt darin die Verwertung des Substanzwertes des - steuerrechtlich - auf fremdem Grund und Boden stehenden Gebäudes (, BStBl 1975 II S. 245; vgl. auch , HFR S. 351).

Kein Erwerb der Verwertungsbefugnis hinsichtlich eines Gebäudes, das in Ausübung entweder des Rechts am Grundstück oder eines Erbbaurechts errichtet worden ist, liegt vor bei Aufhebung (Nichtigkeit) des das Recht am Grundstück betreffenden Verpflichtungsgeschäfts und Rückübereignung des Grundstücks (, BStBl II S. 347) bzw. bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf (vgl. , BStBl 1968 II S. 223, i. V. m. dem eben zitierten U.; , HFR S. 227 ist überholt).

d) Ermächtigung zum Verkauf auf eigene Rechnung

Wird jemand in die Lage versetzt, ein fremdes Grundstück auf eigene Rechnung zu veräußern, so ist der Erwerb der Verwertungsbefugnis zu bejahen (, BStBl 1969 II S. 170; II 136/65, BStBl 1972 II S. 495). Zwar erfüllt ein echter Maklervertrag diese Voraussetzungen nicht. Wird aber einem Makler (formgerecht) ein unwiderruflicher Verkaufsauftrag und eine unwiderrufliche Vollmacht unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB erteilt, ist der vereinbarte Festpreis dem Auftraggeber bereits zugeflossen bzw. ist ein entsprechender Anspruch bereits begründet und soll die künftige Veräußerung zwar im Namen des Auftraggebers, aber allein auf Rechnung des Maklers erfolgen, so ist der Tatbestand von § 1 Abs. 2 GrEStG offensichtlich erfüllt. Aber auch wenn die Vereinbarungen nicht so eindeutig liegen, können die im Rahmen eines atypischen Maklervertrags getroffenen Vereinbarungen (auch wenn formlos geschlossen, , BStBl 1977 II S. 166) die Verwertung auf eigene Rechnung ermöglichen (, HFR 1969 S. 130; II 144/64, BStBl II S. 674; II R 86/67, BStBl 1976 II S. 27), und zwar auch dann, wenn die unwiderrufliche Verfügungsvollmacht einem Dritten (z. B. Notariatsangestellten) erteilt ist (, BStBl 1975 II S. 863). Wird durch eine Verkaufsermächtigung nicht nur eine Gewinnerzielungschance erlangt, wird der Tatbestand von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 verwirklicht, sofern die Vereinbarungen für den Ermächtigten aus anderen Gründen einen Vorteil mit sich bringen (, BStBl 1972 II S. 495; II R 128/71, BStBl II S. 724).

e) ”Treuhandverhältnisse” bezüglich eines Grundstücks

Wird ein Grundstück im Auftrag eines ”Treugebers” durch einen ”Treuhänder” erworben, so erwirbt der ”Treugeber” zugleich die Verwertungsbefugnis an diesem Grundstück i. S. von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 (, BStBl 1957 II S. 71). Die Veräußerung des Grundstücks durch den ”Treuhänder” auf Weisung des ”Treugebers” bzw. die mit der Weiterveräußerung eintretende Auflösung des ”Treuhandverhältnisses” unterliegt nicht der Steuer (, BStBl 1977 II S. 12). Da bei einem derartigen Auftragserwerb der Beauftragte zwar Eigentümer (und damit Inhaber der rechtlichen Verfügungsmacht) ist, ihm aber im Verhältnis zu seinem Auftraggeber die Befugnis zur Verfügung fehlt, wird diese dem Beauftragten durch die Abrede, das Grundstück müsse nicht (mehr) dem Auftraggeber herausge- S. geben werden, verbunden mit der weiteren Abrede, daß der Beauftragte frei über das Grundstück verfügen dürfe, übertragen. Diese Abrede unterliegt der Steuer aus § 1 Abs. 2 GrEStG 1983.

15. Dreiecksverhältnisse § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG

Das Bewußtsein für Konstruktionen, bei denen auf der Seite des Leistenden faktisch mehr als eine Person auftritt, ohne daß die mehreren Personen alle Verträge über denselben Gegenstand abschließen, hat sich gerade im Zusammenhang mit den sog. Bauherrenmodellen geschärft. Bilden mehrere Verträge ein einheitliches auf den Erwerb eines bebauten Grundstücks (einer Eigentumswohnung, einer Teileigentumseinheit) gerichtetes Vertragswerk, steht auch der Umstand, daß unterschiedliche Personen Vertragspartner des Erwerbers sind, der Besteuerung des Gesamtvorgangs nicht entgegen (, BStBl 1980 II S. 11; II R 124/79, BStBl 1982 II S. 330). Dabei ist es nach der Rechtsprechung im Einzelfall ausreichend, wenn der am Bauvorhaben selbst nicht beteiligte (möglicherweise für sich selbst nicht interessierte) Grundstückseigentümer derart in das Vertragswerk eingebunden ist, daß dem Erwerber ein Vertragsbündel angeboten werden kann, in dessen Rahmen der Grundstückskaufvertrag einen Teilvertrag bildet (, BStBl II S. 741; vgl. auch , BStBl 1983 II S. 55). Verpflichtet sich nicht der Grundstückseigentümer und -verkäufer, sondern ein Dritter zur Errichtung des Bauvorhabens in einem solchen Fall, so ist jeder der Vertragspartner des Erwerbers nur zu einem gegenständlichen beschränkten Teil der einheitlichen Leistung verpflichtet. Auf eine etwaige wirtschaftliche Verflechtung zwischen Grundstückseigentümer und Gebäudeersteller ist nicht abzuheben.

Die Rechtsprechung des BFH unterwirft das gesamte Vertragsbündel der Besteuerung aus § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG (ausdrücklich so: , BStBl II S. 741). Dazu verführt die Schwierigkeit, daß der zwischen Grundstücksverkäufer und dem Erwerber abgeschlossene, auf Eigentumsverschaffung am Grundstück ausgerichtete Rechtsvorgang stets den Haupttatbestand erfüllt und es nicht mit dem Gesetz vereinbar ist, diesen zur Seite zu schieben. Tatsächlich hat in solchen Fällen der Gebäudeersteller oder derjenige, in dessen Händen alles zusammenläuft, die Möglichkeit erhalten, in seinem eigenen wirtschaftlichen Interesse das Grundstück des an der Gebäudeerstellung unbeteiligten Eigentümers zu verwerten. Die Gesamtleistung, deren Ergebnis allein angeboten wird, erfolgt in Ausnützung dieser Machtstellung. Im Hinblick auf die Erfüllung des Tatbestandes des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG (1983) durch den unselbständigen Teilvertrag ”Grundstückskaufvertrag” wird die weitere Teilleistung Gebäudeerstellung in diesen Vorgang einbezogen. Steuerschuldner der GrESt bei einem solchen Vorgang ist - neben dem Erwerber für das ganze - dessen Vertragspartner jeweils nur insoweit, als sie aus der Bemessungsgrundlage berechnet ist, die auf seinen Anteil an der einheitlichen, aber teilbaren Leistung entfällt (, BStBl II S. 741).

16. Anteilsvereinigung § 1 Abs. 3 und 4 GrEStG

Die Vorgänge, die in § 1 Abs. 3 GrEStG 1983 beschrieben sind, sind den Grundstückserwerben gleichgestellt (, BStBl III S. 554); sie sind gleichsam fingierte Grundstückserwerbe. Die Vorschrift dient der Verhütung von Umgehungen und ist als Ergänzungstatbestand zu § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG 1983 zu sehen. Da solcherart Vereinigung und Weiterübertragung aller Anteile grestl. dem Erwerb der Grundstücke der Gesellschaft gleichgestellt sind, erzeugen die in § 1 Abs. 3 GrEStG 1983 beschriebenen Vorgänge so viele der GrESt unterliegende fiktive Grundstückserwerbe, wie der Gesellschaft Grundstücke gehören (, BStBl II S. 719). Besteuert wird die Anteilsvereinigung bzw. die Weiterübertragung der vereinigten Anteile stets nur in bezug auf das einzelne Grundstück (, BStBl 1979 II S. 153). Folglich ist der Tatbestand von § 1 Abs. 3 Nrn. 2 oder 4 GrEStG 1983 hinsichtlich derjenigen Grundstücke erfüllbar, die im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer aus § 1 Abs. 3 Nrn. 1 oder 3 GrEStG 1983 noch nicht zum Vermögen der Gesellschaft gehörten (, BStBl II S. 913). S. a) Aufbau der Vorschrift

Entsprechend dem Grundgedanken der primären Erfassung von auf Grundstücke abzielenden Verpflichtungsgeschäften erfaßt § 1 Abs. 3 GrEStG 1983 in den Nrn. 1 und 3 die auf eine Anteilsvereinigung bzw. die auf eine Übertragung aller Anteile abzielenden Verpflichtungsgeschäfte, während die Nrn. 2 und 4 die Vereinigung aller Anteile bzw. den Übergang aller Anteile der grundstücksbesitzenden Gesellschaft betreffen, wenn kein schuldrechtliches Geschäft vorausgegangen ist.

b) Gesellschaften i. S. des § 1 Abs. 3 GrEStG 1983

Als Gesellschaften i. S. von § 1 Abs. 3 GrEStG 1983 kommen nicht nur die Kapitalgesellschaften und die ausdrücklich einbezogenen bergrechtlichen Gewerkschaften (§ 1 Abs. 4 Nr. 1 GrEStG 1983) in Betracht, sondern auch die Personengesellschaften, also OHG, KG und GbR. Bei den Personengesellschaften liegt jedoch eine Anteilsvereinigung i. S. der Vorschrift nur vor, wenn die Gesellschaftsrechte nicht untergehen (in diesem Fall steuerbarer Übergang des Grundstückseigentums i. S. von § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG 1983), also als mittelbare Anteilsvereinigung in einer Hand oder als Vereinigung in der Hand von herrschenden und abhängigen oder nur von abhängigen Unternehmen bzw. in der Hand von herrschenden Unternehmen und abhängigen Personen oder nur von abhängigen Personen.

c) Grundstücke im Vermögen der Gesellschaft

Ein Grundstück gehört i. S. der Vorschrift nicht nur dann zum Vermögen einer Gesellschaft, wenn es in ihrem Eigentum steht; es genügt vielmehr, wenn ihr ein Grundstück auf Grund eines unter § 1 Abs. 1 bis 3 GrEStG 1983 fallenden Erwerbsvorgangs (der erforderlichenfalls genehmigt sein muß) grestl. zuzurechnen ist (, BStBl III S. 175; II 77/64, BStBl II S. 719). Auf die bewertungsrechtliche Zurechnung (§ 39 AO 1977) kommt es nicht an (, BStBl II S. 751). Umgekehrt gehört ein Grundstück nicht mehr zum Vermögen der Gesellschaft, wenn in bezug auf es einer der Tatbestände von § 1 Abs. 1 bis § 3 GrEStG 1983 durch die Gesellschaft als Veräußerin erfüllt worden ist. Eine Gesellschaft hat auch dann Grundstücke in ihrem Vermögen, wenn sie selbst alle Anteile einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft hält.

d) ”Alle” Anteile

Unbeschadet des § 42 AO 1977 und gewisser Sonderfälle löst die Vereinigung oder Übertragung nur nahezu aller Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft bzw. ein entsprechendes Verpflichtungsgeschäft die Steuer aus § 1 Abs. 3 GrEStG 1983 nicht allein deshalb aus, weil die in anderer Hand verbliebenen Anteile wirtschaftlich bedeutungslos sind (, BStBl III S. 254). Zu den Sonderfällen gehört derjenige, daß sich Anteile im Besitz der Gesellschaft selbst befinden (, HFR S. 457), weil der Gesellschaft aus von ihr gehaltenen Anteilen keine Rechte zustehen (Ausnahme: Konkurs über das Vermögen der Gesellschaft im Zeitpunkt des Anteilserwerbs, , BStBl III S. 83).

e) Vereinigung aller Anteile in der Hand des Erwerbers bzw.

Übertragung aller Anteile aus einer Hand

Unmittelbare Anteilsvereinigung in der Hand eines Erwerbers (natürliche und juristische Personen, Personengesellschaften, nichtrechtsfähiger Verein) liegt nur vor, wenn sie diesem (im Vollzug des Geschäftes) rechtlich zugeordnet werden können; eine Beurteilung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist nicht möglich (, BStBl II S. 456). Die rechtliche Zuordnung ist allerdings wiederum grestl. determiniert: Da nach § 1 Abs. 3 GrEStG 1983 der mittelbare Zugriff auf die Grundstücke (über die Anteile der Gesellschaft mit Grundbesitz) für die Verwirklichung des Tatbestandes ausreicht, kann nichts anderes gelten, wenn der Zugriff (teilweise) über eine zwischengeschaltete Gesellschaft erfolgt, an der der Erwerber zu 100 v. H. beteiligt ist. Die zu 100 v. H. beherrschte Hand ist der beherrschenden Hand zuzurechnen. Eine mittelbare Anteilsvereinigung in nur einer Hand liegt demgemäß auch vor, wenn z. B. der Erwerber aller Anteile der X-Gesellschaft, die Anteile der grundstücksbesitzenden Y-Gesellschaft hält, seinerseits die restlichen Anteile der Y-Gesellschaft innehat (vgl. , BStBl II S. 834; s. auch , BStBl II S. 359). S. f) ”Treuhandverhältnisse”

Auch der sog. Treuhand- oder Strohmannfall ist ein Fall der mittelbaren Anteilsvereinigung. Erwirbt A im Auftrag des B, der einen Teil der Anteile der C-GmbH hält, die restlichen Anteile an der C-GmbH, so entsteht hinsichtlich des von A ”Erlangten” nach § 667 BGB ein Herausgabeanspruch des B. Hat bei Gründung einer Gesellschaft, zu deren Vermögen im Zeitpunkt der Eintragung in das Handelsregister ein Grundstück gehört, ein Treuhänder (Strohmann) mitgewirkt, so entsteht im Zeitpunkt der Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister (also mit der Entstehung der Gesellschaft) die Steuer aus § 1 Abs. 3 GrEStG 1983 (, BStBl II S. 719). Anteilsvereinigung in der Hand des Hintermannes (Auftraggebers, Treugebers) tritt ein, wenn ihm Ansprüche auf Herausgabe aller nicht von ihm selbst gehaltenen Anteile zustehen. Überträgt der Hintermann seine Rechte aus dem bzw. den alle Anteile einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft umfassenden Treuhandverhältnis(sen), so unterliegt dieser Vorgang der Steuer, weil der Dritte durch das Kausalgeschäft einen Anspruch auf Übertragung aller Anteile an dieser Gesellschaft erhält (, BStBl II S. 678). Auch die Abtretung der vom Treugeber (Hintermann) selbst gehaltenen Anteile unter gleichzeitiger Abtretung der Herausgabeansprüche (bzw. ein darauf gerichtetes Verpflichtungsgeschäft) ist entsprechend grestbar. Der Treuhänderwechsel dagegen unterliegt der Steuer nur, wenn entweder die bisher auf mehrere Treuhänder verteilten Anteile in der Hand nur eines Treuhänders konzentriert werden (vgl. , HFR 1963 S. 115 nur insoweit, nicht aber in der Begründung noch relevant; vgl. , BStBl II S. 456) oder schon der bisherige Treuhänder alle Anteile für den Hintermann hielt (, BStBl II S. 643). Hinsichtlich des Hintermannes (Treugebers) sind diese Vorgänge irrelevant aus grestl. Sicht. Wird der Herausgabeanspruch des Hintermannes erfüllt, so entsteht die Steuer aus § 1 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG hinsichtlich der Grundstücke, die bei der Verwirklichung des Tatbestandes der mittelbaren Anteilsvereinigung noch nicht zum Vermögen der Gesellschaft gehörten (vgl. , BStBl II S. 913). Das gilt auch dann, wenn der Herausgabeanspruch nur hinsichtlich eines Teiles der für den Inhaber dieses Anspruchs gehaltenen Anteile erfüllt wird (, BStBl II S. 336).

g) Abhängige Unternehmen oder Personen

Soweit das Gesetz in § 1 Abs. 3 Nr. 1 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 Buchst. b GrEStG 1983 Organschaftsverhältnisse anspricht, enthält es gegenüber dem GrEStG 1940 keine eigentlichen Neuerungen. Allerdings begnügte sich dieses in § 1 Abs. 3 Nr. 1 mit einer Verweisung auf § 2 Abs. 2 UStG 1934, während das neue GrEStG einen eigenständigen, an die ustl. Ausdrucksweise angelehnten Organschaftsbegriff formuliert. Die Ausdrucksweise besticht zwar nicht durch Präzision: Ein Unternehmen als Träger von grestl. relevanten Ansprüchen und Rechten sowie Pflichten gibt es nicht. Angesprochen muß der Träger des Unternehmens, also die natürliche oder juristische Person, die Personengesellschaft etc. als herrschendes Unternehmen sein.

Soweit das Gesetz in § 1 Abs. 3 Nr. 1 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a GrEStG 1983 den Begriff der abhängigen Person einführt und definiert, ist erklärtes Ziel des Gesetzgebers die Loslösung vom ustl. Begriff der Unselbständigkeit (vgl. Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 9/251, und den dort angebrachten Hinweis auf , BStBl 1979 II S. 356). Im übrigen läuft das Gesetz insoweit leer: Entweder ist die natürliche Person (oder der Personenzusammenschluß) von Rechts wegen zur Herausgabe des Anteils verpflichtet (vgl. § 667 BGB) oder eben nicht ”den Weisungen des Unternehmers in bezug auf den Anteil zu folgen verpflichtet”.

Soweit die Vorschrift sinnvoll ist, es sich also um Organschaftsverhältnisse handelt, kann trotz der Neuformulierung auf die bisherige Rechtsprechung zurückgegriffen werden. GrESt entsteht, wenn alle bislang von verschiedenen Gliedern des Organkreises gehaltenen Anteile in der Hand nur einer der Kapitalgesellschaften des Organkreises vereinigt werden (, BStBl 1980 II S. 357). Die GrESt aus § 1 Abs. 3 Nrn. 1 oder 2 GrEStG 1983 entsteht nach der Rechtsprechung S. auch dann, wenn die Anteile einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft zwei verschiedenen Kapitalgesellschaften gehören und eine von ihnen 99,78 v. H. der anderen unter gleichzeitiger Bildung eines Organschaftsverhältnisses übernimmt (, BStBl II S. 360).

h) Anwendbarkeit von Befreiungsvorschriften

Die sog. personenbezogenen Befreiungsvorschriften (insbesondere § 3 GrEStG 1983) sind bei einer nach § 1 Abs. 3 Nrn. 1 oder 2 GrEStG 1983 der GrESt unterliegenden Anteilsvereinigung unanwendbar (, BStBl II S. 424). Erst die Vereinigung aller Anteile in einer Hand wird als Grundstückserwerb fingiert. Deshalb sind die genannten Befreiungsvorschriften bei Vorgängen nach § 1 Abs. 3 Nrn. 3 und 4 GrEStG 1983 anwendbar. Auf die Einbringung aller Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in eine Gesamthand ist folglich § 5 Abs. 2 GrEStG 1983 ebenso anwendbar wie § 6 GrEStG 1983 auf den Erwerb aller Anteile von der Gesamthand durch den Gesamthänder usw. Zwischen den Mitgliedern eines Organkreises besteht kein einem Gesamthandsverhältnis gleichzustellendes Verhältnis.

17. Aufeinanderfolge von Tatbeständen § 1 Abs. 6 GrEStG

Da den in § 1 Abs. 2 und 3 GrEStG 1983 normierten Tatbeständen nur die Aufgabe zukommt, die Erlangung wirtschaftlicher Machtstellung in bezug auf ein Grundstück zu erfassen, stehen sie trotz ihrer Eigenschaft als Ersatz- bzw. Ergänzungstatbestand funktionsgleich neben dem Haupttatbestand des § 1 Abs. 1 GrEStG 1983. Werden zeitlich versetzt verschiedene Tatbestände durch einen Erwerber in bezug auf ein Grundstück erfüllt, so unterliegt jeder der Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 6 Satz 1 GrEStG 1983 für sich der Steuer. Allerdings wird die Steuer nur einmal aus der höchsten Bemessungsgrundlage (vgl. §§ 8, 9 GrEStG 1983) erhoben (§ 1 Abs. 6 Satz 2 GrEStG 1983). Die Beschränkung auf die Differenz der Bemessungsgrundlage setzt voraus, daß die Steuer für den vorangegangenen Erwerbsvorgang berechnet worden ist. War der zunächst erfüllte Tatbestand steuerfrei, so unterliegt der nachfolgende - sind für ihn nicht wiederum die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung gegeben - voll der Steuer (, BStBl III S. 519). Dasselbe gilt bei fälschlicher Befreiung des vorausgegangenen Rechtsvorgangs sowie bei Aufhebung des Steuerbescheids für den vorangegangenen Rechtsvorgang wegen Ablaufs der (Festsetzungs-)Verjährung (, BStBl II S. 914). Ob die berechnete Steuer bezahlt wurde (oder etwa aus Billigkeitsgründen erlassen - § 227 AO 1977 - wurde bzw. Zahlungsverjährung eintrat), ist ohne Bedeutung.

18. Nacherwerb eines mit einem Erbbaurecht § 1 Abs. 7 GrEStG

belasteten Grundstücks

Nach § 1 Abs. 7 GrEStG 1983 wird beim Erwerb des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks durch den Erbbauberechtigten die Steuer nur insoweit erhoben, als die Bemessungsgrundlage (§§ 8, 9 GrEStG 1983) für den Erwerb des Grundstücks den Betrag übersteigt, von dem für die Begründung bzw. den Erwerb des Erbbaurechts - soweit er auf das unbebaute Grundstück entfällt - die Steuer berechnet worden ist. Zur Frage, wann die Steuer in diesem Sinne berechnet worden ist, vgl. oben 17. Die Vorschrift ist neu. Sie soll unter Übernahme des Rechtsgedankens von § 1 Abs. 6 GrEStG die Doppelbesteuerung vermeiden (Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 9/251). Letztlich ist sie auch in Zusammenhang mit § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG 1983 zu sehen: der (Rest-)Kapitalwert des Erbbauzinses als Rechtsbestandteil des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks (vgl. § 96 BGB) soll - weil lediglich erbbaurechtsbezogen - nicht nochmals zur Bemessungsgrundlage werden.

Leider ist der Gesetzgeber hier auf halbem Wege stehen geblieben. Wird das Erbbaurecht grestl. als Grundstück behandelt (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG 1983), so sollte das Recht auf den Erbbauzins nicht als Bestandteil des Grundstücks angesehen werden (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GrEStG in der in Baden-Württ. geltenden, durch das GrEStG 1983 aufgehobenen Fassung).

Das Grunderwerbsteuergesetz 1983 - GrundstücksbegriffIII. Grundstücksbegriff

19. Grundstücke im Sinn des bürgerlichen § 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG Rechts

Gegenstand der Besteuerung sind Rechtsvorgänge, die sich auf Grundstücke beziehen und nicht auf Grundbesitz i. S. von § 19 Abs. 1 Nr. 1 BewG bzw. Betriebsgrundstücke i. S. des § 99 BewG. Das Gesetz spricht von ”Grundstücken im Sinne des bürgerlichen Rechts”. Weder das BGB noch die Grundbuchordnung (GBO) definieren diesen Begriff jedoch. Allgemein bezeichnet man zivilrechtlich als Grundstück einen begrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine besondere Stelle hat (§ 3 Abs. 1 Satz 1 GBO), sei es ein besonderes Grundbuchblatt oder eine eigene Nummer im Bestandsverzeichnis beim gemeinschaftlichen (§ 4 GBO) Grundbuchblatt. Dazu gehören die Grundstücke im tatsächlichen Sinne, die keine besondere Stelle im Grundbuch haben (§ 3 Abs. 2 und 3 GBO).

Die Bezugnahme auf ”inländische” Grundstücke, die das GrEStG 1940 und ihm folgend die Landesgesetze bzw. -fassungen enthielten, ist entfallen. Zu lesen ist trotzdem ”Grundstücke im Geltungsbereich dieses Gesetzes”; bei einer objektbezogenen Verkehrsteuer können - soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist (vgl. z. B. § 17 KVStG) - nur diejenigen Gegenstände betroffen sein, die im Geltungsbereich des Gesetzes belegen sind. Auf den Ort des Abschlusses des Erwerbsgeschäfts kommt es ebensowenig an wie auf die Nationalität der Vertragspartner. Die Besteuerung der Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3 GrEStG 1983) beschränkt sich folglich auf die im Inland belegenen Grundstücke.

20. Bestandteile

Die bedeutsamste Folge aus der Anknüpfung an das bürgerliche Recht ist die daraus folgende Umfangsbestimmung des Grundstücksbegriffs, nämlich die Einbeziehung der Bestandteile (§§ 93 bis 96 BGB). Dieser Grundsatz kann allerdings durch die Maßgeblichkeit des Gegenstands des schuldrechtlichen Geschäfts durchbrochen werden, z. B. durch die Vereinbarung, daß der Veräußerer das auf dem Grundstück stehende Gebäude noch abbrechen, die Felder noch abernten darf. Grestl. ist die für das bürgerliche Recht bedeutsame Unterscheidung in wesentliche oder unwesentliche Bestandteile ohne Bedeutung. Der Begriff der Bestandteile ist als solcher im bürgerlichen Recht nicht definiert. Ausgehend von der Begriffsbestimmung des wesentlichen Bestandteils lassen sich als Bestandteile alle die körperlichen Gegenstände (= Sachen, § 90 BGB) bezeichnen, die entweder von Natur eine Einheit bilden oder durch Verbindung miteinander ihre Selbständigkeit in der Weise verloren haben, daß sie für die Dauer der Verbindung als ein Ganzes als einheitliche Sache erscheinen (RGZ 63, 173; 67, 33). Auf die Art, insbesondere die größere oder geringere Festigkeit der Verbindung kommt es nicht an.

Bestandteil eines Grundstücks ist damit in erster Linie dessen Boden, auch der abbaubare, also dessen Ton-, Kies-, Sand-, Bims- oder Mineralvorkommen (vgl. , HFR 1965 S. 24; 22. 6. 66 II 130/62, BStBl III S. 552; II 74/63, BStBl III S. 550; II 139/64, BStBl III S. 631) oder auf dem Grundstück befindliche Quellen (, RStBl 1945 S. 12). Das Ausbeutungsrecht kann allerdings mit dinglicher Wirkung verselbständigt sein (Bergwerke, Mineralgewinnungsrechte, s. III, 22) oder durch eine Grunddienstbarkeit gemäß § 96 BGB Bestandteil eines anderen Grundstücks geworden sein mit der Folge, daß es für das dienende Grundstück eine dauernde Last darstellt (, BStBl III S. 552).

a) Wesentliche Bestandteile

aa) Gebäude

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks, den körperlichen Gegenständen also, die das rechtliche Schicksal des Grundstücks teilen, gehören nach § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, ”insbesondere Gebäude”. Ein Gebäude ist ein Bauwerk von einiger Beständigkeit, das fest mit dem Boden verbunden ist und Menschen, Tieren oder S. Sachen durch räumliche Umfriedung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, soweit Menschen es betreten und sich darin aufhalten können (, BStBl III S. 376). Die feste Verbindung mit dem Boden ist regelmäßig zu bejahen, wenn Teile des Gebäudes in das Erdreich eingeführt sind, wenn Gebäudeteile mit in das Erdreich eingelassenen Pfählen oder Trägern verbunden sind oder wenn ein festes Fundament vorhanden ist. Ist ein Betonfundament vorhanden, kommt es nicht darauf an, ob die Baulichkeit (und sei es auch eine Baracke) mit dem Fundament fest verbunden ist oder ob sie ohne Verbindung kraft ihrer Eigenschwere auf ihm ruht, weil Baulichkeit und Fundament eine einheitliche Sache bilden und das Fundament die feste Verbindung zwischen dieser und dem Grundstück herstellt (, BStBl III S. 130). Eine feste Verbindung mit dem Grundstück liegt auch vor, wenn ein Gebäude auf einem gemauerten Fundament oder auf gemauerten Pfeilern kraft seiner Eigenschwere ruht oder wenn es von eingerammten Holzpfeilern getragen wird (, BStBl III S. 226). Auch ein auf Holzpfählen als Fundament ruhendes Holzfertighaus ist als Gebäude anzusehen (, BStBl II S. 507). Das gleiche gilt für einen Pavillon in Fertigbauweise auf eingegrabenen Betonhöckern (, JZ S. 396). Belanglos ist, daß die Pfähle oder Höcker mit mehr oder minder großem technischen Aufwand aus dem Boden entfernt werden können. Auch eine Fertiggarage aus Beton, die ohne Fundament oder sonstige Verankerung auf dem Boden aufgestellt ist, gehört zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks (, BStBl 1979 II S. 190).

Die Gebäude sind in § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB nur besonders herausgestellt; die nämliche Bestandteilseigenschaft genießen auch Bauwerke anderer Art, d. h. die nach ihrer typischen Zweckbestimmung unbeweglichen Werke wie z. B. Brennöfen, Brücken, Gewächshäuser, Mauern, Zäune, Platzbefestigungen usw.; grestl. allerdings nur, soweit sie nicht zu den einer Betriebsanlage gehörigen Vorrichtungen gehören (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG 1983).

bb) Erzeugnisse

Außer den festverbundenen Bauwerken gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks nach § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB auch dessen Erzeugnisse, solange sie mit dem Boden zusammenhängen, also Bäume, Pflanzen, aufstehende Ernte, aufstehender Wald. Samen werden mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 Abs. 1 Satz 2 BGB).

cc) Gebäudebestandteile

Die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen gehören nach § 94 Abs. 2 BGB zu dessen wesentlichen Bestandteilen. In erster Linie fallen darunter die Baurohstoffe und die daraus erstellten Gebäudeteile, z. B. Außen- und Innenmauern, Dachstuhl und Bedachung, Treppen und Fahrstühle, Türen und Fenster, ferner Rolläden bzw. sonstige Fensterläden, Wasserleitungsanlagen mit Ausgüssen, WC, Waschbecken und mit der Wand fest verbundene (eingekachelte) Badewannen, die Heizungsanlagen einschließlich der Heizkörper, die Leitungsanlagen für Gas und Elektrizität, eingebaute Wandschränke, Kacheln und sonstige mit dem Bauwerk verbundene Wandverkleidungen, aufgeklebte Bodenbeläge und dergl. Je nach der Zweckbestimmung des Gebäudes, der Gegend und dem Zuschnitt des Hauses variieren auch diejenigen Sachen, die als zur Herstellung des Gebäudes eingefügt anzusehen sind.

Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG 1983 kann die Frage unerörtert bleiben, wann Maschinen wesentliche Bestandteile von Gebäuden oder Grundstücken darstellen (s. unten III, 22).

b) Scheinbestandteile

Nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden sind (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ebenso gehören die nur zu vorübergehendem Zweck in ein Gebäude eingefügten Sachen nicht zu seinen Bestandteilen (§ 95 Abs. 2 BGB). Von einer Verbindung zu vorübergehendem Zweck wird man stets dann sprechen müssen, wenn S. die Verbindung durch einen Dritten erfolgt, der (etwa nach Ablauf der Miet- oder Pachtzeit) zur Beseitigung des von ihm herbeigeführten Zustandes verpflichtet ist. Im übrigen ist im Einzelfall für die Frage, ob ein nur vorübergehender Zweck vorliegt, der Wille des Einfügenden maßgebend. Scheinbestandteile in diesem Sinn sind z. B. Ausstellungshallen und Bauhütten, Pflanzen und Bäume in Baumschulen.

Kraft ausdrücklicher Bestimmung (§ 95 Abs. 1 Satz 2 BGB) gehören weiter nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks Gebäude oder Werke, die in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden sind. Es muß sich um ein dingliches Recht (z. B. Nießbrauch, Grunddienstbarkeit) handeln.

Alle Scheinbestandteile sind bürgerlich-rechtlich bewegliche Sachen, die sonderrechtsfähig sind, soweit sie nicht Bestandteile des dinglichen Rechts selbst sind (so § 12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO für das im Erbbaurecht errichtete Gebäude, das dessen Bestandteil und damit grestl. Bestandteil eines Grundstücks ist).

c) Rechtsbestandteile

Außer den Sachbestandteilen zählen zu den Bestandteilen eines Grundstücks nach § 96 BGB auch die mit dem Eigentum am Grundstück verbundenen Rechte. Es handelt sich dabei um subjektiv-dingliche Rechte, d. h. Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zustehen, mit dem Eigentum am Grundstück untrennbar verbunden sind.

Insbesondere gehören dazu Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB), Reallasten (§ 1105 Abs. 2 BGB), das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 2 BGB), Überbau- und Notwegrenten (§§ 912 ff. BGB) und der Anspruch auf den Erbbauzins (§ 2 Abs. 2 Satz 2 ErbbauVO). Auch soweit Gewerbeberechtigungen subjetiv-dingliche Rechte und damit Bestandteile sind, rechnen sie nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GrEStG 1983 nicht zu den Grundstücken. Die Eigenschaft einer Brandentschädigung als Grundstücksbestandteil richtet sich nach Landesrecht.

21. Zubehör

Der Grundstücksbegriff des bürgerlichen Rechts umfaßt nicht das Zubehör, d. h. diejenigen beweglichen Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 BGB), wobei die Verkehrsauffassung entscheidet (s. aber auch § 98 BGB). Zubehörteile unterliegen nicht der GrESt. Der auf sie entfallende Kaufpreisteil (Einheitswertanteil) scheidet bei der Besteuerung aus.

22. Nicht zu den Grundstücken rechnende § 2 Abs. 1 Satz 2 GrEStG

Gegenstände und Rechte

a) Maschinen und Betriebsvorrichtungen

Maschinen und Vorrichtungen aller Art, die zu einer (gewerblichen oder landwirtschaftlichen) Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), werden nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG 1983 ohne Rücksicht auf ihre Bestandteileigenschaft und die sich daraus ergebende Zugehörigkeit zum Grundstück i. S. des bürgerlichen Rechts nicht zu den Grundstücken gerechnet. Die Vorschrift erinnert an § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG. Zur Abgrenzung der Betriebsvorrichtungen vom Grundvermögen (bewertungsrechtlich) vgl. den koordinierten Ländererlaß von 1967 (z. B. NW , BStBl II S. 127).

Aus der Rechtsprechung: , BStBl 1956 III S. 21 (Teile einer Tankstelle); II 11/60, BStBl 1965 III S. 116 (Gewächshäuser als Betriebsvorrichtung); II 94/60, HFR 1965 S. 278 (Umschließung des Brennofens und des Trockenschuppens bei Ziegelei); II 2/64, BStBl 1967 III S. 686 (Kinobestuhlung als Betriebsvorrichtung). S. b) Gewerbeberechtigungen

Auch Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen werden nicht zu den Grundstücken gerechnet (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GrEStG 1983). Als Gewerbeberechtigungen i. S. der Vorschrift kommen dabei nur diejenigen Gewerbeberechtigungen in Betracht, die als solche wirklich nach den maßgeblichen Vorschriften als grundstücksgleiche Rechte oder als Grundstücksbestandteile (§ 96 BGB) begründet worden sind (, BStBl III S. 552). Andere sind im Eigentumsrecht selbst enthaltene Befugnisse. Zur Frage, welche Gewerbeberechtigungen als solche i. S. von § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GrEStG 1983 anzusehen sind, vgl. insbesondere (BStBl 1972 II S. 190).

Gehören zu einem grundstücksgleichen Recht Grundstücke (z. B. Grundstücke einer Bahneinheit), so unterliegt der Übergang der Grundstücke im Gegensatz zu dem des grundstücksgleichen Rechts der GrESt.

23. Erbbaurechte § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG 1983 stehen den Grundstücken die Erbbaurechte gleich.

a) Begriff

Unter dem Erbbaurecht, das in der ErbbauVO v. (RGBl S. 72), zuletzt geändert durch das Gesetz (BGBl I S. 41), geregelt ist, versteht man das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Gebäude zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauVO). Das Erbbaurecht wird begründet und übertragen durch Einigung der Beteiligten und Eintragung im Grundbuch. Es wird wie ein Grundstück behandelt, kann also mit Grundpfandrechten etc. belastet werden. Bestandteile des Erbbaurechts (wegen der Gebäude s. § 12 Abs. 1 Sätze 1 und 2 ErbbauVO) sind nicht zugleich Bestandteile des Grundstücks (vgl. auch , BStBl 1977 II S. 85); §§ 94, 95 BGB finden auf das Erbbaurecht entsprechende Anwendung (§ 12 Abs. 2 ErbbauVO).

b) Übertragung, Bestellung, Verlängerung

Die GrESt-Pflicht der Übertragung des Erbbaurechts, d. h. die Möglichkeit, die Tatbestände des § 1 GrEStG bei einem bereits bestehenden eingetragenen Erbbaurecht zu erfüllen, stand stets außer Zweifel. Aber auch die Verpflichtung zur Bestellung eines Erbbaurechts unterliegt der Steuer (, BStBl 1968 II S. 223; II R 47/73, BStBl 1978 II S. 318; II R 163/73, BStBl II S. 678). Das gilt auch für die Bestellung eines Untererbbaurechts (, BStBl 1980 II S. 135). Folgerichtig ist auch ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung des Anspruchs auf Bestellung eines Erbbaurechts begründet, grestbar (, BStBl 1968 II S. 222). Die Verlängerung eines Erbbaurechts jedoch ist kein für sich der GrESt unterliegender Rechtsvorgang (, BStBl II S. 630). Es kann im Zusammenhang mit der Vereinbarung einer derartigen Laufzeitverlängerung aber eine zusätzliche GrESt für den Rechtsvorgang der Bestellung entstehen (vgl. , BStBl II S. 625).

c) Aufhebung und Erlöschen

Die rechtsgeschäftliche Aufhebung eines Erbbaurechts (§ 26 ErbbauVO) unterliegt als Spiegelbild der Begründung dieses Rechts der GrESt (, BStBl II S. 470; II R 122/76, BStBl 1980 II S. 136). Durch diesen Vorgang wird die rechtliche Teilung des Grundstücks in das bebauungsfähige Erbbaurecht und das nicht mehr bebauungsfähige Grundstück aufgehoben.

Das Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf (§§ 27 ff. ErbbauVO) ist - mangels darauf abzielenden Rechtsvorgangs - kein der GrESt unterliegender Vorgang. Auch der anläßlich der Beendigung des Erbbaurechts stattfindende Übergang des Eigentums am Gebäude löst keine GrESt aus, weil das Gebäude nicht auf fremdem Grund errichtet ist (vgl. auch § 34 ErbbauVO). Das Grundstück, dessen rechtliche Teilung durch den Zeitablauf endet, ist durch die Bebauung grestl. nicht verändert (vgl. , BStBl 1968 II S. 223, i. V. m. , BStBl II S. 347; , HFR S. 227, ist zwar nie aufgegeben worden, jedoch überholt). S. d) Heimfall

Nach § 2 Nr. 4 ErbbauVO kann als Inhalt des Erbbaurechts die Verpflichtung des Erbbauberechtigten begründet werden, das Erbbaurecht unter bestimmten Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen, wobei dieser Heimfallanspruch vom Grundstück nicht getrennt werden kann. Beim Heimfall geht das Erbbaurecht nicht unter. Der Heimfall unterliegt der GrESt; allerdings ist nicht schon der Eintritt der Heimfallvoraussetzungen oder das Heimfallverlangen grestbar. Rechtsvorgang ist erst die nachfolgende Einigung über die Übertragung. Sie löst GrESt aus § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG 1983 aus (vgl. , BStBl II S. 418). Folgerichtig hat (BStBl 1970 II S. 130) bei Ausübung des Heimfalls durch das Verlangen, das Erbbaurecht einem Dritten zu übertragen (vgl. § 3 ErbbauVO), keinen steuerbaren Zwischenerwerb des Grundstückseigentümers gesehen.

24. Gebäude auf fremdem Grund und Boden § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG

Auch Gebäude auf fremdem Grund und Boden stehen den Grundstücken gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG 1983). Zum Gebäudebegriff vgl. Nr. 20a, aa. Mangelt es an einem der Begriffsmerkmale, kann der Erwerb des Bauwerks ebensowenig der Steuer unterliegen wie ein als Betriebsvorrichtung anzusprechendes Bauwerk.

Ist ein Gebäude im Hinblick auf § 95 Abs. 1 BGB nur Scheinbestandteil, so stellt es schon bürgerlich-rechtlich eine bewegliche Sache dar, die einer vom Grundstück losgelösten Eigentümerstellung zugänglich ist.

Wie zivilrechtlich unter den Voraussetzungen von § 95 Abs. 1 BGB das Gebäude dinglich einem anderen als dem Grundstückseigentümer zustehen kann, so kann die wirtschaftliche Herrschaft über ein sonderrechtsunfähiges Gebäude (§§ 93, 94 BGB) einem anderen als dem Grundstückseigentümer zustehen (, BStBl II S. 522). Man kann in solchen Fällen von wirtschaftlich auf fremdem Grund stehenden Gebäuden sprechen. Das GrESt-Recht unterscheidet zwischen diesen beiden Möglichkeiten der Verselbständigung von Gebäuden nur hinsichtlich des erfüllbaren Steuertatbestandes: für Erwerbsvorgänge, die sich auf als bewegliche Sachen anzusehende Gebäude auf fremdem Boden beziehen, kann GrESt aus § 1 Abs. 1 bis 3 GrEStG 1983, für solche, die sich auf sonderrechtsunfähige Gebäude beziehen, nur aus § 1 Abs. 2 und 3 GrEStG 1983 entstehen. Im letztgenannten Fall beruht die Verselbständigung auf dem Auseinanderfallen von Eigentum und Verwertungsbefugnis.

Wenn auch grundsätzlich GrESt für den Erwerb eines Gebäudes auf fremdem Boden auch dann entsteht, wenn sich der Erwerber zum Abbruch verpflichtet (, BStBl III S. 69), so unterliegt jedoch der Kauf einer auf fremdem Boden stehenden Halle in Kenntnis dessen, daß der Mietvertrag über den Boden bereits gekündigt ist und die Halle deshalb abgebrochen werden muß, nicht der GrESt (, BStBl II S. 532).

25. Wirtschaftliche Einheiten und Grundstücksteile § 2 Abs. 3 GrEStG

Der Grundsatz der Maßgeblichkeit des bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriffs wird in § 2 Abs. 3 GrEStG 1983 zweifach durchbrochen: Bezieht sich ein Rechtsvorgang auf mehrere zu einer wirtschaftlichen Einheit gehörende Grundstücke, so werden diese als ein Grundstück behandelt, bezieht er sich auf einen oder mehrere Teile (Teilflächen) eines Grundstücks, so wird der Teil als Grundstück behandelt.

a) Mehrere Grundstücke als wirtschaftliche § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG Einheit

Mehrere Grundstücke kommen nach § 2 Abs. 2 BewG als wirtschaftliche Einheit nur insoweit in Betracht, als sie - sei es rechtlich oder wirtschaftlich (i. S. von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983) - demselben Eigentümer oder derselben Miteigentümergemeinschaft zu gleichen Bruchteilen gehören. Allerdings ist - trotz Rückgriffs auf § 2 Abs. 2 BewG - die Behandlung des Grundbesitzes bei der Einheitsbewertung nicht S. bindend (, BStBl 1975 II S. 270; die Entscheidung, ob eine wirtschaftliche Einheit vorliegt, ist grestl. selbständig zu prüfen (, HFR 1969 S. 173). Neben der Eigentümeridentität sind entsprechend § 2 Abs. 1 Sätze 3 und 4 BewG die örtliche Gewohnheit, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit zu prüfen (, HFR S. 307), d. h. neben objektiven Merkmalen (räumlicher Zusammenhang, , BStBl III S. 99) auch das subjektive der Zweckbestimmung. Dabei kann es sich - wenn es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt, bei dem die Veräußererseite aufgespalten ist - nur um die Betrachtung aus der Sicht des Erwerbers handeln (vgl. auch , BStBl II S. 332).

Eine wirtschaftliche Einheit i. S. von § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG 1983 können bilden das Wohnungseigentum und das Teileigentum (, BStBl 1960 III S. 5), mehrere landwirtschaftliche Grundstücke, wenn sie räumlich zusammenhängen oder nahe beieinanderliegen und natürlich oder durch besondere Umstände verbunden sowie zu einer gleichen, gleichartigen oder aufeinander abgestimmten Bewirtschaftung geeignet sind (, BStBl 1975 II S. 270). Besondere Bedeutung kommt § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG 1983 für § 7 GrEStG 1983 zu (vgl. z. B. , BFHE 94, 291, HFR 1969 S. 173).

b) Teilflächen § 2 Abs. 3 Satz 2 GrEStG

Teile eines Grundstücks i. S. von § 2 Abs. 3 Satz 2 GrEStG 1983, die als (selbständiges) Grundstück behandelt werden, können nur reale Teile, also Teilflächen sein, z. B. beim sog. Messungskauf (Kaufvertrag über eine noch zu vermessende Fläche von x Quadratmetern aus einem Grundstück, dessen Fläche größer ist als x Quadratmeter). Da die Teilfläche, auf die sich ein Rechtsvorgang bezieht, Grundstück im grestl. Sinne ist, kann auch eine nur auf eine Teilfläche beschränkte Realteilung nach § 7 GrEStG 1983 begünstigt sein. Ideelle Anteile (Miteigentumsanteile nach Bruchteilen) sind nicht Teile des Grundstücks; Miteigentum wird unbeschadet der Regelung in §§ 1008 ff. BGB zivilrechtlich und dementsprechend (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG 1983) auch grestl. als Volleigentum wie Alleineigentum behandelt (, BStBl II S. 669).

c) Notwendigkeit eines einheitlichen Rechtsvorgangs § 2 Abs. 3 GrEStG

Sowohl im Fall des § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG 1983 als auch im Fall des § 2 Abs. 3 Satz 2 GrEStG 1983 muß es sich um einen Rechtsvorgang handeln, der sich auf die mehreren Grundstücke bzw. auf die mehreren Grundstücksteile bezieht. Nur ein Rechtsvorgang in diesem Sinne kann auch bei Vorliegen mehrerer Verträge gegeben sein, wenn nämlich alle Beteiligten beabsichtigen, eine einheitliche Regelung zu treffen und zwischen den mehreren Verträgen ein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang besteht (, BStBl 1960 III S. 5). Ein derartiges einheitliches Vertragswerk, das die Annahme nur eines Rechtsvorgangs rechtfertigt, kann auch verschiedene Personen auf der Veräußererseite aufweisen.

26. Wohnungs- und Teileigentum

Gemäß § 1 Abs. 1 WEG v. 15. 3. 51 (BGBl I S. 175), zuletzt geändert durch Gesetz v. (BGBl I S. 1615), kann nach Maßgabe dieses Gesetzes an Wohnungen Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Teileigentum begründet werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG); Teileigentum ist das Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Läden, Garagen), wiederum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (Abweichung vom Grundsatz des § 93 BGB). Sondereigentum und Miteigentum bilden eine rechtliche Einheit (§ 6 WEG), wobei das Sondereigentum zum Miteigentumsanteil gehört und nicht umgekehrt.

Zum Sondereigentum gehören die Wohnung bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, die zu einer Teileigentumseinheit zusammengefaßt sind, sowie die dazugehörigen, in § 5 Abs. 1 WEG abgegrenzten Bestandteile. Zum gemeinschaftlichen Eigentum (Miteigentum) gehören das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen S. des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 4 WEG), selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG).

a) Begründung von Wohnungs- und Teileigentum

Wohnungs- und Teileigentum kann auf zweierlei Art begründet werden: (1) durch Teilung nach § 8 WEG, wobei kein Grundstückswechsel zwischen verschiedenen Rechtsträgern stattfindet und damit kein der GrESt unterliegender Vorgang vorliegt, und (2) nach § 3 Abs. 1 WEG durch Vertrag unter den Miteigentümern an einem Grundstück, wobei das Miteigentum in der Weise beschränkt wird, daß jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Hierbei werden Miteigentumsanteile (ggfs. künftige) aufgegeben und Alleineigentum erworben. Grestbarer Tatbestand ist der Erwerb der restlichen Miteigentumsanteile der anderen hinsichtlich der Sondereigentumseinheit aus deren Hand. Da sich das Sondereigentum ebenso auf reale Teile des Grundstücks bezieht wie das Flächeneigentum (einmal horizontal, einmal in unterschiedlichen Ebenen), ist auf den Vertrag nach § 3 Abs. 1 WEG § 7 Abs. 1 GrEStG 1983 anwendbar, so daß nur der Mehrerwerb stpfl. bleibt (vgl. , BStBl II S. 667). Das muß trotz des Umstandes gelten, daß das GrEStG 1983 Wohnungs- und Teileigentum nicht erwähnt (im GrEStG 1940 konnte die Frage nicht geregelt sein).

b) Aufhebung der Gemeinschaft

Bei Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich nach § 17 WEG der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis ihrer Wohnungs-

(Teil-)eigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft. Hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums tritt keine Rechtsänderung ein, doch ist der Erwerb des Miteigentums der übrigen Beteiligten an der Sonderrechtseinheit des einzelnen grestbar. Dieser Vorgang ist zumindest unter dem Wortlaut der Befreiungsbestimmungen der §§ 5 ff. GrEStG 1983 nicht zu subsumieren. Er dürfte nicht als steuerbegünstigt angesehen werden können, weil dem Gesetzgeber der GrEStG 1983 die Frage - im Gegensatz zu dem GrEStG 1940 - bekannt war, obwohl das Ergebnis mit dem Geist des GrESt-Rechts nicht gut zu vereinbaren ist.

c) Zwangsentziehung von Sondereigentum

Unter bestimmten Voraussetzungen können andere Wohnungs- bzw. Teileigentümer von einem die Veräußerung seines Wohnungs- bzw. Teileigentums verlangen (Entziehung, § 18 WEG). Kommt er diesem Verlangen nicht nach, kann er durch Urteil zur Veräußerung verpflichtet werden, wobei dieses die für die freiwillige Versteigerung und für die Übertragung der Sondereigentumseinheit auf den Ersteher erforderlichen Erklärungen ersetzt (§ 19 WEG).

Da das Urteil nur einseitige Erklärungen ersetzt, liegt erst bei Erteilung des Zuschlags (§ 57 WEG) ein der GrESt unterliegender Rechtsvorgang vor, und zwar entsteht die Steuer, weil es sich um eine freiwillige Versteigerung handelt, nicht aus § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG 1983, sondern aus § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 - der Zuschlag enthält nach § 156 BGB die Annahme des (Kaufvertrags-) Angebots.

27. Wohnungs- und Teilerbbaurecht

Für das Wohnungs- und Teilerbbaurecht (§ 30 WEG) gelten die Ausführungen unter Nr. 26 entsprechend.

28. Dauerwohn- und -nutzungsrechte

Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht (§§ 31 ff. WEG) sind keine Grundstücke i. S. von § 2 Abs. 1 und 2 GrEStG 1983, so daß Bestellung und Übertragung grundsätzlich keinen der grestbaren Tatbestände erfüllen können. In extrem gelagerten Fällen - bei S. Hinzutreten besonderer Umstände - mag jedoch der Tatbestand des § 1 Abs. 2 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG 1983 erfüllt werden können.

Das Grunderwerbsteuergesetz 1983 - Steuervergünstigungen gemäß §§ 3, 4 GrEStG 1983IV. Steuervergünstigungen gemäß §§ 3, 4 GrEStG 1983

Es handelt sich um sachliche Steuerbefreiungen, das bedeutet, daß es entscheidend auf die sachlichen Merkmale des Erwerbsvorgangs ankommt und daß die Steuer überhaupt entfällt. Die Befreiungstatbestände sind vom FA von Amts wegen zu prüfen; eines Antrags auf Steuerbefreiung bedarf es nicht. Die Befreiungstatbestände sind für jeden Steuerfall i. S. des § 1 GrEStG 1983 für sich zu prüfen. Daher ist bei Kettengeschäften bei jedem Erwerbsvorgang eines jeden Gliedes der Kette das Vorliegen der Befreiungsvorschriften gesondert zu untersuchen.

29. Geringwertige Grundstücke § 3 Nr. 1 GrEStG

Von der Besteuerung ausgenommen ist der Erwerb eines Grundstücks i. S. des § 2 GrEStG 1983, wenn der nach § 8 GrEStG 1983 für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 5 000 DM nicht übersteigt. Wird die Freigrenze überschritten, so ist der ganze Betrag stpfl. Die Erhöhung der Freigrenze beruht auf der Ermäßigung des Steuersatzes auf 2 v. H. (2 % von 5 000 DM = 100 DM Steuerbetrag). Für die Befreiung kommen insbesondere kleinere Grundstücksparzellen, noch zu vermessende Trenngrundstücke und Miteigentumsanteile in Betracht. Bei letzteren stellt jeder Miteigentumsanteil ein Grundstück i. S. des § 2 GrEStG 1983 dar. Erwirbt bei einem Grundstücksgeschäft zwischen zwei Ehepaaren jeder Erwerber von jedem Veräußerer einen hälftigen Miteigentumsanteil, so beträgt die Freigrenze 4 x 5 000 DM = 20 000 DM. Werden mehrere Grundstücke verkauft, so ist der Erwerbspreis jedoch zusammenzurechnen, wenn die Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden (§ 2 Abs. 3 GrEStG 1983). Werden bei einer freiwilligen Versteigerung mehrere Grundstücke getrennt zugeschlagen, so bildet jeder Zuschlag einen besonderen Rechtsvorgang, auch wenn dem Erwerber nacheinander mehrere Parzellen zugeschlagen werden. Die Mindestgrenze ist in diesen Fällen für jede Parzelle gesondert zu ermitteln (, BStBl III S. 68). Entsprechendes gilt beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren beim einzelnen Ausgebot mehrerer Grundstücke einer wirtschaftlichen Einheit, die dem Erwerber auf Grund seiner Gebote zugeschlagen werden.

Erwerben Eheleute, die in allgemeiner Gütergemeinschaft leben, ein Grundstück von Eheleuten, die ebenfalls in allgemeiner Gütergemeinschaft leben, so liegen grestl. vier Erwerbsvorgänge vor (, BStBl III S. 213).

30. Grundstückserwerb von Todes wegen und § 3 Nr. 2 GrEStG Grundstücksschenkungen unter Lebenden

a) Vorrang der Erbschaftsteuer

Von der Besteuerung ausgenommen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG 1983 der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden i. S. des ErbStG. Ist SchenkSt rechtskräftig festgesetzt worden, so kann insoweit GrESt nicht mehr erhoben werden. Die Auslegung der ErbSt-Stelle bindet die GrESt-Stelle; deshalb unterliegt die Frage, ob die SchenkSt zu Recht festgesetzt worden ist, nicht mehr der Nachprüfung ( BFHE 16, 25; EFG S. 82). Wenn dagegen eine GrESt rechtskräftig festgesetzt ist, kann trotzdem noch SchenkSt erhoben werden ( RStBl S. 1089, und 27. 6. 39, RStBl S. 841). Vgl. dazu auch § 174 AO 1977.

b) Grundstückserwerb von Todes wegen

aa) Ausschlagung der Erbschaft

Wird die Erbschaft ausgeschlagen, so wird nach dem (RStBl S. 392) weder für die Ausschlagung noch für den Erwerb des neuen Erben Steuer erhoben.

bb) Erbanfall als Rechtsgrundlage des Grundstücksübergangs

Wer Erbe ist, hat das FA selbständig zu prüfen. Ein wegen Formmangels nichtiges oder aus anderen Gründen unwirksames Testament ist nach § 41 Abs. 1 AO 77 als gültig anzusehen, wenn die Erben das Testament trotzdem ausführen (s. S. die zur ErbSt ergangenen , BStBl III S. 593; II R 16/80, BStBl II S. 28).

Ein Erbschein bindet weder die Finanzverwaltungsbehörden noch die Steuergerichte (, BStBl III S. 331). Der Pflichtteilsberechtigte steht dem Erben nicht gleich (, BStBl 1974 II S. 40). Hat aber ein Pflichtteilsberechtigter vom Erben statt Geldes ein Grundstück erhalten, so ist dieser Erwerbsvorgang grestfrei (, BStBl 1982 II S. 76), sofern das Grundstück nur für den Pflichtteil hingegeben wird.

Ist in einem Gesellschaftsvertrag einer zweigliedrigen OHG vereinbart, daß der überlebende Ehegatte das Recht hat, das Geschäft mit Aktiven und Passiven zu übernehmen, so findet § 3 Nr. 2 GrEStG 1983 Anwendung, wenn der überlebende Gesellschafter Alleinerbe oder Miterbe des erstversterbenden Gesellschafters ist (, BStBl III S. 372). Das gleiche gilt, wenn bei Auflösung einer zweigliedrigen OHG das Gesellschaftsvermögen dem Erben gemäß § 105 Abs. 2 HGB, § 738 Satz 1 BGB zuwächst (, BStBl III S. 579, vgl. auch , BStBl III S. 670); ebenso bei einer KG (, HFR 1964 S. 380) und bei einer GbR (, HFR 1965, S. 227).

cc) Grundstückserwerb durch Vermächtnis

Durch ein Vermächtnis erhält der Vermächtnisnehmer das Recht, von dem Beschwerten die Leistung des vermachten Gegenstandes zu fordern (§ 2174 BGB). Der Erwerb des Eigentums an einem vermachten Grundstück ist steuerfrei. Steuerfreiheit tritt auch dann ein, wenn das Vermächtnis mit einer Auflage belastet ist, z. B. dahingehend, daß der Erwerber die Hypothekenschuld zu übernehmen hat. Ist einem Miterben das Recht eingeräumt, ein Nachlaßgrundstück zu einem bestimmten Preis zu erwerben, so liegt entweder eine Teilungsanordnung vor - wenn nämlich der Wert der Grundstücke dem Übernahmepreis annähernd entspricht - oder ein Vermächtnis oder eine Auflage ( Mrozek § 8 Nr. 1 GrEStG a. F. R. 21). Bei einem Verschaffungsvermächtnis (§ 2169 BGB) ist der Erwerb des Grundstücks von einem Dritten i. d. R. stpfl., die Weiterübertragung auf den Bedachten jedoch steuerfrei. Wenn eine KG, deren Komplementär der Erblasser war, in Erfüllung eines Verschaffungsvermächtisses ein Grundstück an den Vermächtnisnehmer übereignet, so besteht nach (BStBl II S. 555) GrESt-Freiheit gem. § 3 Nr. 2, § 6 Abs. 2 GrEStG 1983, wenn an der KG nur der Erblasser, der Erbe und der Vermächtnisnehmer beteiligt waren. Dasselbe gilt, wenn eine KG, deren Komplementär der Erblasser war, in Erfüllung einer letztwilligen Anordnung (Verschaffungsvermächtnis oder Teilungsanordnung über einen nachlaßfremden Gegenstand) ein Grundstück an einen Miterben überträgt, wenn an der KG nur der Erblasser, dessen Ehefrau und die gemeinsamen Kinder beteiligt waren, die den Erblasser beerbt haben (, BStBl 1980 II S. 220).

dd) Grundstückserwerb auf Grund eines Pflichtteilsanspruchs

Der Pflichtteilsberechtigte hat nur einen Geldanspruch. Wird ein Grundstück als Abfindung für den Verzicht auf den entstandenen Pflichtteilsanspruch gewährt, so gilt das Grundstück nach § 3 Abs. 2 Nr. 4 ErbStG 1974 als vom Erblasser zugewendet, so daß GrESt-Befreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG 1983 eintritt.

Hat ein Pflichtteilsberechtigter zur Befriedigung seiner auf Geld gerichteten Forderung ein Grundstück erhalten (Leistung an Erfüllungs Statt), so tritt Steuerfreiheit ein, soweit das Grundstück nur für den Pflichtteil hingegeben wird (, BStBl 1982 II S. 76).

ee) Grundstückserwerb bei Anteilsvereinigung

Im Rahmen der nach § 1 Abs. 3 GrEStG 1983 der Steuer unterliegenden Anteilsvereinigungen kommt Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG 1983 nur in S. den in § 1 Abs. 3 Nrn. 3 und 4 GrEStG 1983 angeführten Fällen, nicht in denen der Nrn. 1 und 2 der Vorschrift in Betracht (, BStBl II S. 424).

c) Grundstücksschenkungen unter Lebenden

§ 7 ErbStG 1974 zählt die Rechtsvorgänge auf, die als Schenkungen (oder freigebige Zuwendungen) unter Lebenden gelten.

aa) Schenkungen unter einer Auflage

Schenkungen unter einer Auflage sind von der Besteuerung insoweit ausgenommen, als der Wert des Grundstücks den Wert der Auflage übersteigt (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG 1983). Bei Auflage und gemischter Schenkung wird die Steuer von der Gegenleistung berechnet (EinfErl. zum GrEStG 1983 v. 21. 12. 82, BStBl I S. 968, Nr. 3.2.; , BStBl 1981 II S. 74, und II R 167/78, BStBl 1981 II S. 172). Bei Grundstücksübergängen im Wege der Schenkung entsteht deshalb Steuerpflicht insoweit, als der Beschenkte Verpflichtungen (Nießbrauchsrechte, Altenteils-, Wohnrechte usw.) übernommen hat; vom Wert der Auflage ist GrESt zu berechnen (, HFR 1965 S. 468). Nach dem , BStBl 1951 III S. 19, ist der Wert einer Auflage, die Altenteilslasten zu übernehmen, nach dem Anteil zu berechnen, zu dem der Beschenkte in seinem Verhältnis zum Schenker die Verpflichtungen aus dem Altenteil zu tragen hat. Wird dagegen ein Grundstück verschenkt und behält sich der Schenker das lebenslängliche Nießbrauchsrecht vor, so fällt in Höhe des Werts des Nießbrauchsrechts GrESt an (, BStBl III S. 413). Das gilt auch dann, wenn die SchenkSt gem. § 25 ErbStG 1974 ohne Abzug des Werts des Nießbrauchsrechts berechnet und ganz oder teilweise zinslos gestundet ist (, BStBl 1981 II S. 74).

bb) Hypothek und Grundschuld als Auflage

Im Falle der Belastung eines Grundstücks mit einer Hypothek unterliegt die Hypothek als Auflage der GrESt, wenn die persönliche Schuld übergeht. Sie bleibt jedoch dann unberücksichtigt, wenn der Beschenkte die Hypothekenschuld nicht zu übernehmen braucht ( EFG S. 288). Ist das Grundstück, das Gegenstand der Schenkung ist, mit einer Grundschuld belastet, so tritt GrESt-Pflicht in Höhe des Wertes der Grundschuld ein ( RFHE 26, 227).

cc) Schenkung von Teilgrundstücken und Miteigentumsanteilen

Bei Schenkungen von Teilgrundstücken oder Miteigentumsanteilen kommt als Besteuerungsmaßstab für die GrESt nur der Teil der auf dem Grundstück eingetragenen Last in Betracht, der dem Verhältnis des Wertes des Teilgrundstücks bzw. Miteigentumsanteils zum Gesamtwert des belasteten Grundstücks entspricht. Eine abweichende Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen ist jedoch vorzunehmen, wenn von den Beteiligten eine andere Verteilung der Belastung aus den eingetragenen Rechten vereinbart ist (Berücksichtigung des Innenverhältnisses).

dd) Gemischte Schenkungen

Bei den sog. gemischten Schenkungen, bei denen unter Zugrundelegung des gemeinen Wertes Leistung und Gegenleistung in einem offenbaren Mißverhältnis zueinander stehen und der Schenker den Mehrwert bewußt dem anderen unentgeltlich zukommen lassen will, entsteht GrESt in Höhe der Gegenleistung (, BStBl II S. 676). Bei gemischter Schenkung wird ebenso wie bei einer Auflage die Steuer von der Gegenleistung berechnet (EinfErl. zum GrEStG 1983 v. 21. 12. 82, BStBl I S. 968, Nr. 3.2. und oben zu c, aa).

31. Erwerb eines Nachlaßgrundstücks durch § 3 Nr. 3 GrEStG Miterben zur Teilung des Nachlasses

Die Vorschrift des § 3 Nr. 3 GrEStG 1983 hat im Hinblick auf die Befreiung nach § 6 GrEStG 1983 (Übergang von einer Gesamthand auf die Gesamthänder) und § 7 GrEStG 1983 (Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum) Bedeutung für die Fälle, in denen die Nachlaßgrundstücke abweichend von dem Verhältnis der Erbteile geteilt oder von einem Miterben ungeteilt übernommen werden. S.

Neu sind die Befreiungstatbestände für den Erwerb eines zum Nachlaß gehörenden Grundstückes durch den Ehegatten in Anrechnung auf seine Ausgleichsforderung am Zugewinn des verstorbenen Ehegatten sowie der Erwerb eines Grundstücks (Miteigentums) durch den Ehegatten des Miterben.

a) Erwerb durch Miterben

Voraussetzung für die Steuerfreiheit nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG 1983 ist, daß es sich um den Erwerb eines zum Nachlaß gehörenden Grundstücks zur Teilung des Nachlasses durch einen oder mehrere Miterben handelt. Werden die in der Gesamthand der Erbengemeinschaft stehenden Grundstücke auf den oder die Miterben zu Alleineigentum (nach Bruchteilen) übertragen, so kommt § 3 Nr. 3 GrEStG 1983 bei einer späteren (endgültigen) ”Nachlaßregelung” nicht mehr in Betracht (, BStBl 1973 II S. 363). Die Erbauseinandersetzung ist auch dann als beendet anzusehen, wenn das Eigentum am Nachlaßgrundstück von der Erbengemeinschaft auf eine aus den gleichen Personen bestehenden Bruchteilsgemeinschaft übergeht (, BStBl 1975 II S. 271), da keine Identität zwischen der Erbengemeinschaft und der Bruchteilsgemeinschaft besteht. Das gleiche gilt bei Grundstücksübertragung bei vorweggenommener Erbfolge; hier kann nur die Vergünstigung gem. § 6 i. V. m. § 3 Nr. 2 GrEStG 1983 in Betracht kommen (vgl. den Fall des , BStBl 1955 III S. 10). Der Hinzuerwerb eines oder aller Erbteile durch einen Miterben ändert an der Steuerbefreiung nichts. Erwirbt jedoch ein Dritter einen oder alle Erbteile, so tritt Steuerpflicht ein (vgl. hierzu , BStBl III S. 423). Der Grund liegt darin, daß nur die Auflösung einer Erbengemeinschaft als einer Zufallsgemeinschaft begünstigt ist; diese Voraussetzung liegt aber nicht mehr vor, wenn ein rechtsgeschäftlicher Erwerb vorangegangen war. Nicht erforderlich ist, daß die Teilung des Nachlasses in einem Zug durchgeführt wird. In diesem Fall sind auch einzelne Maßnahmen zur Teilung des Nachlasses begünstigt (s. , HFR 1968 S. 32).

Die Steuerbefreiung steht nunmehr auch den Ehegatten der Miterben zu (s. u. zu d).

b) Erbteilskauf

Durch den Erbteilskauf wird der Erwerber zwar Teilnehmer an der Erbschaft, aber nicht selbst Miterbe. Das hat zur Folge, daß ein Erbteilskäufer, der aus dem Nachlaß ein Grundstück anläßlich der Auseinandersetzug erwirbt, die Vergünstigung des § 3 Nr. 3 GrEStG 1983 nicht beanspruchen kann (, HFR 1966 S. 172). Ebensowenig kann ein Pfandgläubiger eines Erbteils die Vergünstigung in Anspruch nehmen (, HFR S. 341).

Hat ein Erbe die Erbschaft ausgeschlagen, so hat er damit rückwirkend seine Stellung als Erbe verloren; er wird auch bei späterem Erbanteilserwerb nicht wieder zum Miterben. Auf seinen Anteilserwerb finden daher weder § 3 Nr. 2 noch Nr. 3 GrEStG 1983 Anwendung (, BStBl III S. 486). Setzt sich dagegen nach Eintritt eines Dritten die Erbengemeinschaft auseinander, so bleibt für den Erwerb des einzelnen Miterben die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG 1983 anwendbar; der Erwerb durch den Dritten ist stpfl. (beachte aber § 6 GrEStG 1983).

c) Ehegatte als Grundstückserwerber

Eine Anzeigepflicht trifft auch den Veräußerer, den Erwerber und sonstige Personen, die an einem unter das GrEStG fallenden Erwerbsvorgang beteiligt sind, soweit sie nach § 13 GrEStG 1983 Steuerschuldner sind. Die Anzeigepflicht erstreckt sich auf Rechtsvorgänge, die nach § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 der Steuer unterliegen (§ 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG 1983), auf formungültige Grundstücksübereignungsverträge, die die Beteiligten unter sich gelten lassen und wirtschaftlich erfüllen (§ 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GrEStG 1983), auf Erwerb von Gebäuden auf fremdem Boden (§ 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GrEStG), auf nach § 1 Abs. 3 GrEStG 1983 steuerbare Vorgänge (§ 19 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 4 bis 7 GrEStG 1983) und auf alle übrigen Erwerbsvorgänge, über die ein Gericht, eine Behörde oder ein Notar nicht nach § 18 GrEStG anzeigepflichtig sind (§ 19 Abs. 1 Satz 2 GrEStG 1983). Anzeigepflichtig sind ferner Leistungen bzw. Vereinbarungen über Leistungen, die nach § 9 Abs. 2 Nrn. 1, 3 oder 4 GrEStG 1983 zur Gegenleistung gehören (§ 19 Abs. 2 GrEStG 1983). Anzeigefrist: zwei Wochen (§ 19 Abs. 3 GrEStG 1983). Anzeigeadressat: § 19 Abs. 4 Satz 1 GrEStG 1983. Urkundenbeifügung: § 19 Abs. 4 Satz 2 GrEStG 1983. Anzeigeninhalt: § 20 GrEStG 1983.

Nach § 19 Abs. 5 Satz 1 GrEStG 1983 sind die Anzeigen Steuererklärungen i. S. der AO. Das bedeutet einmal, daß die Erfüllung der Anzeigepflicht nach deren vollem Inhalt (vgl. § 20 GrEStG 1983) erzwungen werden kann (§§ 328 ff. AO 1977). Zum anderen kann bei Nichterfüllung bzw. nicht fristgerechter Erfüllung der Anzeigepflicht ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden (§ 152 AO 1977). Schließlich trifft den Anzeigepflichtigen sowie seinen Gesamtrechtsnachfolger die Berichtigungspflicht nach § 153 Abs. 1 AO 1977. Der Hinweis, daß die Anzeigen formlos abgegeben werden können (§ 19 Abs. 5 Satz 2 GrEStG 1983), bedeutet nicht, daß eine mündliche Anzeige ausreicht. Es wird lediglich auf einen amtlich vorgeschriebenen Vordruck verzichtet (vgl. § 150 Abs. 1 Satz 1 AO 1977).

96. Unbedenklichkeitsbescheinigung § 22 GrEStG

Wie schon bisher (§ 9 GrEStDV 1940 bzw. Art. 97 § 7 EGAO 1977) darf der Erwerber eines Grundstücks in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung entweder des für die Besteuerung zuständigen FA (vgl. § 17 Abs. 1 Satz 1 GrEStG 1983) oder Bescheinigungen der für die Besteuerung zuständigen FÄ (vgl. § 17 Abs. 1 Satz 2 GrEStG 1983) vorliegen, daß der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen (sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung). Nach dem EinfErl. zum GrEStG 1983 v. 21. 12. 82 (BStBl I S. 968, Tz. 13) verzichtet die FinVerw auf die Einhaltung der Grundbuchsperre, wenn ein Eigentumswechsel durch Erbfolge vorliegt.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die ein Verwaltungsakt ist (, BFHE 106, 277), ist von der Finanzbehörde zu erteilen, wenn die GrESt entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit besteht (§ 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG 1983).

Bei sog. Kettengeschäften ist die Voraussetzung der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung dann erfüllt, wenn für den einzelnen konkreten Vorgang die Voraussetzungen eingetreten sind, und zwar unabhängig davon, ob die für die Vorerwerbe fällige Steuer schon entrichtet ist (, BStBl III S. 314).

Nach § 22 Abs. 2 Satz 2 GrEStG 1983 darf die Finanzbehörde die Unbedenklichkeitsbescheinigung auch in anderen Fällen erteilen, wenn nach ihrem Ermessen die Steuerforderung nicht gefährdet ist. Allein aus der Erteilung der Bescheinigung kann nicht entnommen werden, daß der Vorgang von der Steuer befreit ist (, BStBl 1963 III S. 219).

In den Fällen des § 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG 1983 besteht ein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Dieser kann ggf. mit Untätigkeitsbeschwerde (§ 349 Abs. 2 AO 1977) und anschließendem Klageverfahren durchgesetzt werden. Im Wege einstweiliger Anordnung kann das FA nicht zur Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung verpflichtet werden (, BStBl II S. 221), weil dies einen Vorgriff auf die Entscheidung über die Verpflichtungsklage auf Erteilung der Bescheinigung bedeuten würde.

Fundstelle(n):
NWB Fach 8 Seite 907 - 974
NWB1983
NWB QAAAA-74391

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