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Vermietung und Verpachtung
Nach dem sind Leistungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Zeitpunkt der Einzahlung steuerlich noch nicht abziehbar. Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegen erst vor, wenn aus der Rücklage Mittel zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen entnommen werden.
Eigenständigkeit von Stromlieferungen im sog. Mieterstrommodell
Bei der Lieferung von Strom, den der Vermieter von Wohnraum über eine Photovoltaikanlage selbst erzeugt und an seine Mieter gegen Entgelt abgibt, handelt es sich nicht um eine unselbständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien (langfristigen) Vermietung von Wohnraum, sondern um eine selbständige umsatzsteuerpflichtige Leistung, die zum Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen berechtigt.
I. Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
1. Vermietung
Dem Mieter wird durch Vertrag das Recht gewährt, eine Sache für einen vereinbarten Zeitraum zu gebrauchen (§ 535 Abs. 1 BGB).
2. Verpachtung
Bei einer Verpachtung wird dem Pächter die Befugnis eingeräumt, während der Pachtzeit Gegenstände (Sachen oder Rechte) zu gebrauchen und Früchte aus ihnen zu ziehen, soweit sie bei ordnungsgemäßem Gebrauch als Ertrag anzusehen sind (§ 581 Abs. 1 BGB).
3. Einnahmen
Einnahme aus der Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 Abs. 1 EStG ist die Gegenleistung für die Überlassung oder die Nutzung eines Gegenstands oder einer Sachgesamtheit sowie das Entgelt, das in einem objektiven wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Nutzungs- oder Gebrauchsüberlassung steht.
KKB/Escher, § 21 EStG, 10. Aufl. 2025, NWB
ff
Beiträge aus den NWB Steuerfach-Scout zum Thema "Vermietung und Verpachtung"
Maier/Kremer, Lehrbuch Einkommensteuer, 30. Aufl., 2024, Rz. 1951 ff., NWB
II. Gegenstand der Überlassung
Gegenstand der Vermietung und Verpachtung können sein:
1. Unbewegliches Vermögen
Unbewegliches Vermögen ist/sind (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 1 Alt. EStG)
unbebaute Grundstücke,
Gebäude,
Gebäudeteile,
unmöblierte Wohnungen und Räume,,
Wohneigentum,
im Schiffsregister eingetragene Schiffe,
in der Luftfahrzeugrolle eingetragene Luftfahrzeuge.
2. Grundstücksgleiche Rechte
Grundstücksgleiche Recht ist/sind (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 2 Alt. EStG)
Erbbaurechte,
Mineralgewinnungsrechte,
Ausbeuterechte,
Bergrechte,
Fischereirechte,
die Einräumung eines dinglichen Nutzungsrechts an unbeweglichem Vermögen,
Grunddienstbarkeiten.
3. Sachinbegriffe
Sachinbegriffe sind funktionell und wirtschaftlich aufeinander abgestimmte Wirtschaftsgüter wie z.B. Mobiliarausstattung oder bewegliches Betriebsvermögen, etwa im Fall der Verpachtung eines aufgegebenen Gewerbebetriebs (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG).
Nicht hierunter fällt die Nutzungsüberlassung einzelner beweglicher Wirtschaftsgüter wie nicht im Schiffsregister eingetragene Schiffe, Wohnmobile etc.
In diesen Fällen liegen ggf. Einkünfte i. S. des § 22 Nr. 3 EStG vor.
4. Überlassung von Rechten
Die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten steht im Gegensatz zur Veräußerung oder Abtretung solcher Rechte (ggf. Gewinneinkünfte). Sie liegt auch vor, wenn bei Vertragsabschluss das Nutzungsende des Rechts noch offen ist (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG).
Typischer Anwendungsfall ist die Überlassung eines Urheberrechts an geschützten oder ungeschützten Erfindungen, Patenten etc. oder eines selbst erworbenen Werks eines Künstlers, Schriftstellers oder Erfinders.
5. Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen
Ist der Nutzungsberechtigte in der Ausübung seines Miet- oder Pachtrechts derart eingeschränkt, dass er die Art und den Umfang der Nutzung nicht mehr bestimmen kann, ist die entgeltliche Überlassung des Grundstücks als eine Veräußerung der Miet- oder Pachtzinsforderung zu qualifizieren. Die Einziehung der Forderung durch den Erwerber ist einkommensteuerlich ohne Bedeutung.
Hauptanwendungsfall: Beim Grundstücksverkauf ausstehende Miet- oder Pachtansprüche werden mit übertragen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 EStG).
6. Teile der selbstgenutzten Wohnung/Untervermietung
Werden Teile der selbstgenutzten Wohnung oder der selbstgenutzten Mietwohnung vorübergehend vermietet und liegen die Einnahmen nicht über 520 € im Veranlagungszeitraum, kann von einer Besteuerung abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR).