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infoCenter (Stand: September 2021)

Vermietung und Verpachtung

Bernd Langenkämper
Jahressteuergesetz 2020 – Änderung bei der verbilligten Wohnraumvermietung

Seit dem ist die Grenze für die Aufteilung der Wohnraumüberlassung in einen entgeltlich und in einen unentgeltlich vermieteten Teil von 66 % auf 50 % der ortsüblichen Miete herabgesetzt worden. Zugleich ist die in § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG geregelte Vollentgeltlichkeitsgrenze, nach der die Einkünfteerzielungsabsicht von Gesetzes wegen vermutet wird und nicht überprüft werden muss (bei einem vereinbarten Mietzins von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete), in unveränderter Höhe bestehen geblieben.

Keine anschaffungsnahen Aufwendungen vor der Anschaffung eines Wirtschaftsguts

Mit seinem hat der BFH klargestellt, dass anschaffungsnahe Anschaffungskosten erst nach der Anschaffung des Wirtschaftsguts in Betracht kommen, nicht aber vor der Anschaffung.

Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

Mit seinem hat der BFH klargestellt, dass zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden müssen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden.

Ermittlung der ortsüblichen Miete

Mit seinem hat der BFH nochmals festgestellt, dass die ortsübliche Marktmiete grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen ist. Wenn ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden kann oder nicht vorhanden ist, kann die ortsübliche Marktmiete z. B. mit Hilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen ermittelt werden.

Kein Übergang von Verlusten des Erblassers aus der Vermietung einer in der Schweiz belegenen Immobilie auf den Erben

Nach dem gehen verbliebene negative Einkünfte des Erblassers aus der Vermietung eines in der Schweiz belegenen Hauses nicht im Wege der Erbfolge auf den Erben über.

Corona und die Folgen für Miet- und Pachtverhältnisse

In einem Aufsatz in den NWB 15/2020 ab Seite 1065 gibt Johannes Hofele eine kurze Darstellung zu den Corona-bedingten Folgen für Miet- und Pachtverhältnisse sowie für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Einführung einer Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus wird der freifinanzierte Wohnungsbau gefördert. Die Sonderabschreibung wird für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen (Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem und vor dem gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige) gewährt und beträgt jährlich bis zu 5% der förderfähigen Bemessungsgrundlage im Jahr der Herstellung oder Anschaffung und in den folgenden drei Jahren, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 € je qm Wohnfläche nicht übersteigen.

Wärmelieferungen an Wohnungsmieter als Umsatzsteuersparmodell?

Mit Gerichstbescheid v. hat FG Münster in einem Vermietungsfall entschieden, dass getrennte Leistungen, nämlich einerseits steuerfreie Vermietungsleistungen und andererseits steuerpflichtige Energielieferungen vorliegen können. Der Umstand, dass regelmäßig der Vermieter den Energieversorger auswählt und die Mieter an diese Auswahl gebunden sind, macht die Leistung nicht unselbständig. Allerdings ist diue Revision zugelassen und beim BFH unter dem Az. V R 15/21 anhängig.

I. Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

[i]

1. Vermietung

Dem Mieter wird durch Vertrag das Recht gewährt, eine Sache für einen vereinbarten Zeitraum zu gebrauchen (§ 535 Abs. 1 BGB).

2. Verpachtung

Bei einer Verpachtung wird dem Pächter die Befugnis eingeräumt, während der Pachtzeit Gegenstände (Sachen oder Rechte) zu gebrauchen und Früchte aus ihnen zu ziehen, soweit sie bei ordnungsgemäßem Gebrauch als Ertrag anzusehen sind (§ 581 Abs. 1 BGB).

3. Einnahmen

Einnahme aus der Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 Abs. 1 EStG ist die Gegenleistung für die Überlassung oder die Nutzung eines Gegenstands oder einer Sachgesamtheit sowie das Entgelt, das in einem objektiven wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Nutzungs- oder Gebrauchsüberlassung steht.

II. Gegenstand der Überlassung

Gegenstand der Vermietung und Verpachtung können sein:

1. Unbewegliches Vermögen

Unbewegliches Vermögen ist/sind (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 1 Alt. EStG)

  • unbebaute Grundstücke,

  • Gebäude,

  • Gebäudeteile,

  • unmöblierte Wohnungen und Räume,,

  • Wohneigentum,

  • im Schiffsregister eingetragene Schiffe,

  • in der Luftfahrzeugrolle eingetragene Luftfahrzeuge.

2. Grundstücksgleiche Rechte

Grundstücksgleiche Recht ist/sind (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 2 Alt. EStG)

  • Erbbaurechte,

  • Mineralgewinnungsrechte,

  • Ausbeuterechte,

  • Bergrechte,

  • Fischereirechte,

  • die Einräumung eines dinglichen Nutzungsrechts an unbeweglichem Vermögen,

  • Grunddienstbarkeiten.

3. Sachinbegriffe

Sachinbegriffe sind funktionell und wirtschaftlich aufeinander abgestimmte Wirtschaftsgüter wie z.B. Mobiliarausstattung oder bewegliches Betriebsvermögen, etwa im Fall der Verpachtung eines aufgegebenen Gewerbebetriebs (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG).

Nicht hierunter fällt die Nutzungsüberlassung einzelner beweglicher Wirtschaftsgüter wie nicht im Schiffsregister eingetragene Schiffe, Wohnmobile etc.

In diesen Fällen liegen ggf. Einkünfte i. S. des § 22 Nr. 3 EStG vor.

4. Überlassung von Rechten

Die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten steht im Gegensatz zur Veräußerung oder Abtretung solcher Rechte (ggf. Gewinneinkünfte). Sie liegt auch vor, wenn bei Vertragsabschluss das Nutzungsende des Rechts noch offen ist (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG).

Typischer Anwendungsfall ist die Überlassung eines Urheberrechts an geschützten oder ungeschützten Erfindungen, Patenten etc. oder eines selbst erworbenen Werks eines Künstlers, Schriftstellers oder Erfinders.

5. Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Ist der Nutzungsberechtigte in der Ausübung seines Miet- oder Pachtrechts derart eingeschränkt, dass er die Art und den Umfang der Nutzung nicht mehr bestimmen kann, ist die entgeltliche Überlassung des Grundstücks als eine Veräußerung der Miet- oder Pachtzinsforderung zu qualifizieren. Die Einziehung der Forderung durch den Erwerber ist einkommensteuerlich ohne Bedeutung.

Hauptanwendungsfall: Beim Grundstücksverkauf ausstehende Miet- oder Pachtansprüche werden mit übertragen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 EStG).

6. Teile der selbstgenutzten Wohnung/Untervermietung

Werden Teile der selbstgenutzten Wohnung oder der selbstgenutzten Mietwohnung vorübergehend vermietet und liegen die Einnahmen nicht über 520 € im Veranlagungszeitraum, kann von einer Besteuerung abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR).

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