Bernd Langenkämper, Falco Hänsch, Jens Wessels, Martin Hilbertz, Roland Ronig, Gerwin Schlegel

Liebhaberei im Steuerrecht

1. Aufl. 2022

ISBN der Online-Version: 978-3-482-02971-4

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Liebhaberei im Steuerrecht - Stand: Juli 2022 (1. Auflage)

I. Problemanalyse

Auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist es zur Abgrenzung von der nicht steuerbaren Liebhaberei notwendig, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben auf die Dauer der Nutzung der Einkunftsquelle zu erzielen. Die Vorschrift des § 21 EStG beruht auf der typisierenden Annahme, dass die langfristige Vermietung und Verpachtung trotz über längere Zeiträume anfallender Werbungskostenüberschüsse in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt. Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht, welche objektbezogen zu prüfen ist, kann sich sowohl vor, während bzw. nach einer Vermietungsphase stellen.

1. Dauerhafte Vermietung

Von dem vorgenannten Grundsatz kann nur ausgegangen werden, wenn die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist. Andernfalls muss geklärt werden, ob ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen ist. Dies ergibt sich aus einer den Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung umfassenden Totalüberschussprognose, die ggfs. zu einer Versagung der geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse führt.

Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen, auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt. D. h. bei Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen. Dies hat der BFH erst kürzlich bestätigt. Höchstrichterlich geklärt ist, dass Räumlichkeiten des Arbeitnehmers, die dieser seinem Arbeitgeber zur Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken vermietet (Homeoffice), zu den Gewerbeimmobilien zählen. Für vor dem abgeschlossene Mietverträge beanstandet es die Verwaltung jedoch nicht, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht typisierend angenommen wird.

Ist für die Ausübung eines grundsätzlich lebenslangen dinglichen Nutzungsrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer zu entrichten, muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden. Der Prognosezeitraum ist hierbei auf die Dauer der voraussichtlich entgeltlichen Nutzungsdauer begrenzt.

Entschließt sich der Steuerpflichtige nach einer vorangegangenen dauerhaften Vermietung eine andere Form der Vermietung aufzunehmen, ist der subjektive Tatbestand der Einkunftserzielungsabsicht in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.

2. Vermietungsabsicht bei Leerstand

Werden für ein nicht vermietetes Objekt Werbungskostenüberschüsse geltend gemacht, können verschiedene Fallkonstellationen zu beurteilen sein. So kann sich ein Leerstand z. B. ergeben nach

  • Erwerb bzw. Herstellung des Objekts,

  • einer Selbstnutzung durch den Steuerpflichtigen,

  • einer bereits erfolgten Vermietung.