Grund- & Grunderwerbsteuer

Der BFH hat die Liste der derzeit anhängigen Revisionsverfahren aktualisiert. Die interessantesten Verfahren aus dem Monat Dezember 2025 haben wir hier für Sie zusammengestellt.

Der BFH hält die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die nach dem sog. Bundesmodell in elf Ländern für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 1.1.2025 herangezogen werden, für verfassungskonform (BFH, Urteile v. 12.11.2025 - II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25).

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben sich zur Anwendung des § 1 Abs. 3 GrEStG geäußert (Oberste Finanzbehörden der Länder v. 5.3.2024 - S 4501)

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben zur Anwendung der §§ 5 und 6 GrEStG Stellung genommen (Oberste Finanzbehörden der Länder v. 5.3.2024 - S 4514).

Die Stadt Mülheim an der Ruhr durfte den Hebesatz der Grundsteuer B für das Veranlagungsjahr 2019 von 640 % auf 890 % erhöhen (OVG NRW, Urteil v. 11.12.2025 - 14 A 4745/19).

Der Steuertatbestand des § 1 Abs. 2b Satz 1 GrEStG ist auch erfüllt, wenn nur die Beteiligungskette verlängert wird (hier: Ausgliederung zur Aufnahme einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft aus einem Einzelunternehmen auf eine personenidentische Personengesellschaft). Für Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2b GrEStG kommt eine Steuerbefreiung nach § 5 GrEStG nicht in Betracht (FG Baden-Württemberg, Urteil v. 26.4.2024 - 5 K 1696/23; Revision anhängig, BFH-Az. II R 16/24).

Die nach dem 30.6.2021 erfolgte Veräußerung aller Anteile an einer grundbesitzenden GmbH (Enkel-GmbH) durch ihre Alleingesellschafterin (Mutter-GmbH) an die Alleingesellschafterin der Mutter-GmbH (Großmutter-GmbH) unterliegt als sog. „Verkürzung der Beteiligungskette“ nach § 1 Abs. 2b GrEStG der Grunderwerbsteuer. Liegt eine unmittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft vor, spielen die mittelbaren Beteiligungsverhältnisse im Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2b GrEStG keine Rolle (FG Baden-Württemberg, Urteil v. 26.4.2024 - 5 K 2022/23; Revision anhängig, BFH-Az. II R 24/24).

War der erste (rückgängig gemachte) Erwerbsvorgang nicht steuerbar und erfüllt erst die Rückgängigmachung dieses Erwerbsvorgangs den Tatbestand der Steuerbarkeit, ist § 16 Abs. 5 GrEStG nicht anwendbar. Der Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG steht dann nicht entgegen, dass der ursprüngliche Erwerbsvorgang nicht ordnungsgemäß angezeigt worden war (FG Baden-Württemberg, Urteil v. 19.7.2024 - 5 K 1668/22; Revision anhängig, BFH-Az. II R 30/24).

Das FG Baden-Württemberg entschied, dass auch wenn der Steuerpflichtige das Verkehrswertgutachten bereits während des Verwaltungsverfahrens einholen hätte können und sollen, es billigem Ermessen entspricht, die Kosten des finanzgerichtlichen Verfahrens dem Finanzamt aufzuerlegen, wenn die vom Steuerpflichtigen durch den niedrigeren Grundsteuerwert im sechsjährigen Hauptveranlagungszeitraum erzielte Grundsteuerersparnis die Kosten des Gutachtens um mehr als das Doppelte übersteigt, wenn der vom Finanzamt zunächst angesetzte Grundsteuerwert zu einer erheblichen Überbewertung geführt hätte und die die Ursache des niedrigeren tatsächlichen Werts des Grundstücks (nur eingeschränkte Bebaubarkeit der Immobilie) schon während des Verwaltungsverfahrens offenkundig war (FG Baden-Württemberg, Urteil v. 16.10.2025 - 8 K 626/24).

Das Landesamt für Steuern Niedersachsen (LfSt) hat verfügt, dass bei den niedersächsischen Finanzämtern anhängige und zulässige Einsprüche gegen Bescheide über die Grundsteueräquivalenzbeträge - Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 (Grundlagenbescheid) - und damit verbundene Einsprüche gegen Bescheide über den Grundsteuermessbetrag - Hauptveranlagung auf den 1.1.2025 (Folgebescheid) -, in denen geltend gemacht wird, dass das Niedersächsische Grundsteuergesetz nicht verfassungsgemäß sei, insoweit bis zur Rechtskraft des derzeit beim Niedersächsischen FG unter dem Az 1 K 38/24 anhängigen Klageverfahrens ruhen. Hierauf macht das Niedersächsische FG aufmerksam.

Das VG Gelsenkirchen hat entschieden, dass die von den Städten Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen festgelegten höheren Hebesätze zur Bestimmung der Grundsteuer für in der jeweiligen Gemeinde liegende Nichtwohngrundstücke gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Darauf basierende Grundsteuerbescheide sind rechtswidrig (VG Gelsenkirchen, Urteile v. 4.12.2025 - 5 K 2074/25 (Essen), 5 K 3234/25 (Bochum), 5 K 3699/25 (Dortmund), 5 K 5238/25 (Gelsenkirchen); Urteile nicht rechtskräftig).

Für eine Aussetzung der Vollziehung eines Grundsteuerwertbescheids reicht es nicht aus, lediglich mitzuteilen, das Landesgrundsteuergesetz sei verfassungswidrig. Erforderlich ist zudem die Darlegung eines besonderen Aussetzungsinteresses (FG Baden-Württemberg, Beschlüsse v. 23.7.2025 - 2 V 442/25 sowie v. 18.7.2025 - 2 V 440/25; Beschwerden nicht zugelassen).

Die auf zehn Jahre verlängerte Nachbehaltensfrist des § 6 Abs. 3 Satz 2 GrEStG n.F. ist auch dann nicht auf Erwerbsvorgänge vor dem 1.7.2021 anwendbar, wenn die 5-jährige Nachbehaltensfrist des § 6 Abs. 3 Satz 2 GrEStG a.F. bei der Gesetzesänderung noch nicht abgelaufen war (FG Düsseldorf, Gerichtsbescheid v. 8.10.2025 - 11 K 1987/25 GE; Revision anhängig, BFH- Az. II R 44/25).

Die Landesregierung hat in ihrer Sitzung am 9.7.2025 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes für die Verbandsbeteiligung frei gegeben. Damit soll die Möglichkeit geschaffen werden, besondere Härtefälle abzufedern.