Dokument Immobilien: Besteuerung

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Grundlagen vom

Immobilien: Besteuerung

Mirco Zantopp

A. Problemanalyse

I. Einleitung

1Für eine rationale Entscheidung über den Erwerb, die Nutzung oder die Veräußerung von Immobilien müssen die Folgen der Steuerbelastung genauestens ermittelt werden. Diese Ermittlung ist jedoch aufgrund des in Deutschland herrschenden Vielsteuersystems oft vielseitig und daher schwierig. Immobilien unterliegen dabei keiner eigenen Besteuerung, vielmehr werden die einzelnen Vorgänge, nämlich der Erwerb, das Halten, das Nutzen und die Übertragung der Immobilie Tatbeständen einzelner Steuergesetzen zugeordnet. Es wird dadurch erforderlich, einen grundlegenden Gesamtüberblick über die Auswirkungen der einzeln beschriebenen Vorgänge aufzuzeigen.

2Welche Steuerart konkret betroffen ist, hängt von vielen Faktoren ab. Entscheidend sind dabei die Art der (beabsichtigten) Nutzung und die Zuordnung der Immobilie zu einem Betriebsvermögen oder Privatvermögen. So kann beim Erwerb Vorsteuer oder Grunderwerbsteuer anfallen. Die Nutzung der Immobilie kann Ertragsteuern und Umsatzsteuern auslösen. Die Übertragung einer Immobilie kann wiederum Ertragsteuern und/oder Umsatzsteuer auslösen. Bei Unentgeltlichkeit der Übertragung kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen. Allein an das Halten der Immobilie knüpft eine eventuelle Grundsteuerpflicht an.

3Merke

Bei der Besteuerung von Immobilien sind im Allgemeinen daher folgende Steuerarten besonders zu berücksichtigen:

  • Grunderwerbsteuer

  • Einkommen-/Körperschaftsteuer

  • Gewerbesteuer

  • Erbschaft-/ Schenkungsteuer

  • Umsatzsteuer

  • Grundsteuer

4-5Einstweilen frei

Zusätzlich ist der bisher bereits verwandte Begriff der Immobilie zu erläutern.

II. Begriff und Umfang der Immobilie

6Im allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter einer Immobilie ein bebautes oder unbebautes Grundstück sowie deren Zubehör. Der Grundbegriff der Immobilie leitet sich daher von dem Begriff des Grundstücks ab. Einen einheitlichen steuerlichen Begriff des Grundstücks gibt es nicht. Ausgehend vom zivilrechtlichen Grundstücksbegriff werden daher die steuerlichen Grundlagen des Grundstücksbegriffs dargestellt.

1. Zivilrechtlicher Grundstücksbegriff

7Eine zivilrechtliche Legaldefinition des Grundstücksbegriffs gibt es nicht. Der Begriff wird jedoch in einzelnen zivilrechtlichen Vorschriften vorausgesetzt (z. B. §§ 94 Abs. 1, 873 Abs. 1 BGB). Unter einem Grundstück versteht man den räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der katastermäßig vermessen und bezeichnet ist sowie im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt geführt wird. Zum Grundstück gehören auch dessen wesentliche Bestandteile, die mit dem Grund und Boden untrennbar verbunden sind, §§ 93, 94 Abs. 1 BGB. Dazu zählen insbesondere die auf dem Grund und Boden stehenden Gebäude. Eine Ausnahme bilden Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind sowie Gebäude, die in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück vom Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden sind, sog. Scheinbestandteile, vgl. §§ 94 Abs. 1 Satz 1, 95 BGB. Dabei teilen wesentliche Bestandteile des Gebäudes das Schicksal des Gebäudes selbst, vgl. § 94 Ab. 2 BGB. Zum Zubehör vgl. § 97 BGB.

Merke

Grund und Boden und Gebäude bilden daher zivilrechtlich regelmäßig eine Einheit, nämlich das Grundstück.

8-9Einstweilen frei

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