WertR ANLAGE 2 Wertermittlung bebauter Grundstücke

ANLAGE 2 Wertermittlung bebauter Grundstücke


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0
Allgemeine Angaben
0.1
Grundstück
 
Gemeinde/Ortsteil …………………………………………………………
 
Straße …………………………………………………………………….
0.1.1
Art der Nutzung      bisher …………………  künftig ……………………..
 
Eigentümer ………………………………………………………………..
 
Gemeinde …………………………………………………………………
 
Straße ………………………………………………………………….…
0.1.2
Erbbauberechtigte …………………………………………………………
………………………………………………………………….………….…
0.1.3
Amtsgericht/Grundbuchamt ………………………………………………..
 
Grundbuch von …………………  Bd. …………… Bl. …………………
0.1.4
Katasteramt/Vermessungsamt …………………………………………….
 
Katasterkarte ………………
 
Gemarkung …………………
Flur …………………………
 
Flurstück Nr.
Größe (m2)
 
………………………………………………………………….………
 
………………………………………………………………….………
 
………………………………………………………………….………
0.1.5
Grundstücksgröße …………   insgesamt: ………………………………..
0.1.6
Finanzamt ……………………………………………………………….
0.1.7
Einheitswert zum …………………………………………………………
0.2
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
 
………………………………………………………………….……….
 
………………………………………………………………….……………
0.3
Werterhöhende Investitionen Dritter, sonstige wertbeeinflussende Umstände
 
Datum ……………………………… Betrag …………………€
 
durch ……………………………………………………………………
0.4
Erwerbs- oder Gestehungskosten (soweit feststellbar)
0.4.1
Erwerbsjahr/Baujahr ……………………………………………………
0.4.2
Erwerbspreis bzw. Gestehungskosten insgesamt
…………………€
0.5
Zweck der Wertermittlung ………………………………………………
0.6
Tag der Ortsbesichtigung/Teilnehmer am Ortstermin
 
…………………………  …………………………………………………………………
0.7
Wertermittlungsstichtag
0.8
Rohertrag/Nettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten im Kalenderjahr
0.8.1
Rohertrag/Nettokaltmiete (Miete oder Pachteinnahme)
lt. Anlage einschließlich/ohne Betriebskosten ……………………
…………………€
0.8.2
Bewirtschaftungskosten (jährlich)
0.8.2.1
Betriebskosten
 
laufende öffentliche Lasten
und Abgaben ………………………
…………………€
 
 
Grundsteuer ………………………..
…………………€
 
 
Wasserversorgung …………………
…………………€
 
 
Betrieb der zentralen
Warmwasserversorgung ………………
…………………€
 
 
Betrieb der zentralen Heizungsanlage ……
…………………€
 
 
Betrieb der Aufzugsanlage ………………
…………………€
 
 
Straßenreinigung und Müllabfuhr …………
…………………€
 
 
Entwässerung ……………………………
…………………€
 
 
Hausreinigung ……………………………
…………………€
 
 
Gartenpflege ……………………………
…………………€
 
 
Beleuchtung ……………………………
…………………€
 
 
Sach- und Haftpflichtversicherung ………
…………………€
 
 
Hauswart ………………………………
…………………€
 
 
…………………………………………………………………€
 
0.8.2.2
Verwaltungskosten …………………
…………………€
 
0.8.2.3
Instandhaltungskosten
 
Unterhaltung der Gebäude
und Außenanlagen ……………  …
…………………€
 
 
Schönheitsreparaturen lt. Anlage .
…………………
…………………€
0.8.2.4
Mietausfallwagnis ………………
…………………
…………………€
0.9
Anlagen mit Datum (vgl. auch Nr. 1.6 des Vordrucks)
………
Preisangebot der Gegenpartei
………
Kaufpreisforderung/-gebot
………
Verzeichnis der Miet- und Pachteinnahmen bzw. Miet- und Pachtverträge
………
Kartenausschnitte entsprechend Nr. 1.6 dieses Vordrucks
………
Lageplan mit eingetragenen Vergleichsgrundstücken
………
Aufzeichnungen über mündliche Auskünfte mit Datum der Auskunftserteilung und genaue Benen-
nung des Ansprechpartners
………
weitere Anlagen
 
………
Anlagen gesamt
 
1
Wertermittlung
1.0
Grundlagen
1.0.1
Grund- und Bodenbeschreibung
1.0.1.1
Entwicklungszustand (Grundstücksqualität) …………………………………
1.0.1.2
Art und Maß der baulichen Nutzung
 
Tatsächliche Nutzung ………………………………………………………
 
Zulässige Nutzung ………………………………………………………….
 
Darstellungen im Flächennutzungsplan ……………………………
 
Festsetzungen im Bebauungsplan bzw. ……………………………
 
Vorhaben- und Erschließungsplan ………………………………
1.0.1.3
Grund- und gebäudebezogene Rechte und Belastungen (vgl. Nr. 0.2)
 
……………………………………………………………………
1.0.1.4
Erschließungszustand
 
Art der Straße ………………………………………………………..
 
Versorgungsleitungen …………………………………………………
 
Entsorgung ……………………………………………………………
 
Beitrags- und Abgabepflichten …………………………………………
1.0.1.5
Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt
 
Oberfläche ……………………………………………………………
 
Aufwuchs ……………………………………………………………..
 
Baugrund ……………………………………………………………..
 
Zuschnitt ………………………………………………………………
 
Bodenverunreinigungen, Immissionen …………………………………..
1.0.1.6
Lage
 
Baugebiet ………………………………………………………………
 
Ortslage ………………………………………………………………
 
Verkehrslage ……………………………………………………………
 
Himmelsrichtung …………………………………………………………
 
Beeinträchtigungen ………………………………………………………
 
Benachbarte, störende Betriebe und Gebäude ……………………………
1.0.2
Baubeschreibung [1]
1.0.2.1
Art der Baulichkeiten und Zweckbestimmung
 
Bezeichnung/Art …………………………………………………………
 
Zweckbestimmung ………………………………………………………
 
Brutto-Grundfläche (BGF) bzw. Brutto-Rauminhalt (BRI) nach DIN 277/……
(Berechnung beifügen)
 
…………………… m2
……………………m3
 
 
Wohn- bzw. Nutzfläche ……… m2 (Berechnung nach …………)
 
 
BGF/WE …………………… m2
 
(Berechnung beifügen)
WF/WE ……………………. m2
1.0.2.2
Baujahr …………………………………………………………………
 
Gesamtnutzungsdauer ……………………………………………………
 
Restnutzungsdauer ………………………………………………………
 
1.0.2.3
Rohbau
 
Fundamente …………………………………………………………….
 
Außenwände ……………………………………………………………
 
Innenwände ……………………………………………………………..
 
Decken ………………………………………………………………….
 
Treppen ………………………………………………………………….
 
Isolierungen ………………………………………………………………
 
Dächer …………………………………………………………………..
1.0.2.4
Ausbau
 
Gas-, Wasser-, Abwasserleitungen ………………………………………
 
…………………………………………………………………………..
 
Sanitäre Einrichtung ………………………………………………………
 
Elektroleitungen …………………………………………………………..
 
Heizung …………………………………………………………………..
 
Fußböden ………………………………………………………………..
 
Innenputz …………………………………………………………………
 
Ansichten …………………………………………………………………
 
Türen ……………………………………………………………………..
 
Fenster ……………………………………………………………………
 
Wandbehandlung ………………………………………………………….
 
Sonstige technische Anlagen ……………………………………………….
1.0.2.5
Außenanlagen
 
Entwässerung ………………………………………………………………
 
Versorgungseinrichtungen …………………………………………………..
 
Bodenbefestigungen ………………………………………………………..
 
Einfriedungen ………………………………………………………………
1.0.2.6
Besondere Betriebseinrichtungen
 
…………………………………………………………………………….
 
…………………………………………………………………………….
1.0.2.7
besonders zu veranschlagende Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen
 
……………………………………………………………………………
1.0.2.8
Sonstige Anlagen
 
Gartengestaltung …………………………………………………………..
 
Anpflanzungen …………………………………………………………….
1.0.2.9
Bau- und Unterhaltungszustand
 
Baumängel …………………………………………………………………
 
Bauschäden ………………………………………………………………..
 
Wirtschaftliche Grundrisslösung ……………………………………………
 
Wirtschaftliche Geschosshöhen ……………………………………………
 
Wirtschaftliche Ansichtsgestaltung …………………………………………
 
Modernisierungen (Jahr, Maßnahmen)
 
……………………………………………………………………………
1.0.2.10
Werterhöhende Investitionen Dritter
 
……………………………………………………………………………
1.1
Ermittlung des Bodenwerts
1.1.1
Grundlagen
1.1.1.1
Vergleichspreise mit Angaben über wertbestimmende Merkmale
 
Straße
m2
Jahr
€/m2 (ebf – ebp)
 
…………………
…………………
…………………
…………………
 
…………………
…………………
…………………
…………………
 
…………………
…………………
…………………
…………………
1.1.1.2
Bodenrichtwert €/m2 (ebf – ebp), Gebietsbezeichnung, Geschoss-
zahl, GFZ, Tiefe, Größe
 
……………………………………………………………………………
1.1.2
Berücksichtigung von Abweichungen
 
……………………………………………………………………………
1.1.3
Auswirkung grundstücksbezogener Rechte und Belastungen
 
……………………………………………………………………………
 
……………………………………………………………………………
 
……………………………………………………………………………
 
……………………………………………………………………………
1.1.4
Berücksichtigung des örtlichen Grundstücksmarkts
 
……………………………………………………………………………
 
……………………………………………………………………………
1.1.5
Bodenwert
1.1.5.1
Grundstücksgröße
 
       m2
€/m2
 
       ……………………
……………………
……………………
 
       ……………………
……………………
……………………
 
       ……………………
……………………
……………………
 
zus.: ………………
i.M. ………………
……………………
1.1.5.2
Zu erwartender Erschließungsbeitrag …………………   …………
 
Abgaben für weitere Erschließungsmaßnahmen …………………   …………
 
Abgaben für sonstige Maßnahmen
 
(entsprechend Nr. 1.0.1.4 dieses Vordrucks) ……………………  …………
1.1.5.3
Aufwuchs (Zu- oder Abschläge)
…………   
 
1.1.6
Bodenwert erschließungsbeitragspflichtig/-frei ……………………………    ……………………€
 
Begründung:
 
1.2
Vergleichswert
Wertermittlungsstichtag …………
bezogen auf Grundstück oder Boden und Gebäude oder Gebäude
1.2.1
Ertragsfaktor
 
……… je Jahresrohertrag/Nettokaltmiete × Jahresrohertrag/Nettokaltmiete
= …………………€
oder
 
……… je Jahresreinertrag × Jahresreinertrag
= …………………€
oder
1.2.2
Gebäudefaktor
 
……… €/je ……… BRI oder BGF × gesamt BRI oder BGF
= …………………€
 
1.2.3
Vergleichswert (1.2.1 oder 1.2.2)
   …………………€
 
1.3
Ertragswert
1.3.0
Allgemeines
 
1.3.0.1 Wertermittlungsstichtag
1.3.0.2 Liegenschaftszinssatz
1.3.0.3 Restnutzungsdauer
 
             ……………………
             ……………………%
            …………………… Jahre
 
1.3.1
jährlicher Rohertrag bzw. Nettokaltmiete
1.3.1.1
Tatsächliche Miete (Nr. 0.8.1).
 
oder
 
Nachhaltig erzielbare Miete
            ……………………€/m2
1.3.1.2
Wohn-/Nutzfläche (Nr. 1.0.2.1)
            ……………………m2
1.3.1.3
jährlicher Rohertrag/Nettokaltmiete
(Nr. 1.3.1.1 × 1.3.1.2 × 12)
            ……………………€
 
1.3.2
Bewirtschaftungskosten
 
Aufgegliederte Ausgaben (Nr. 0.8.2)
 
oder
 
Pauschalierte Ausgaben
 
……… v. H. der Nettokaltmiete/des Rohertrags (Nr. 1.3.1.3)
            ……………………€
1.3.3
Reinertrag (Nr. 1.3.1.3 – 1.3.2)
            ……………………€
 
1.3.4
Anteil des Bodenwerts am Reinertrag (Bodenwertverzinsungsbetrag)
Bodenwert (Nr. 1.1.6. des Vordrucks) × Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2)
 
…………………………€ × ……………………
            ……………………€
1.3.5
Anteil der baulichen Anlagen am Reinertrag
 
(Nr. 1.3.3 – 1.3.4)
            ……………………€
 
1.3.6
Vervielfältiger
            ……………………
 
    bei Restnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2) ……… Jahre
 
    Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2) ……… v.H.
1.3.7
Ertragswert der baulichen Anlagen
(Nr. 1.3.5 × 1.3.6)
            ……………………€
 
1.3.8
Zu- und Abschläge (aufgegliedert als Anlage)
            ……………………€
1.3.9
Bodenwert (Nr. 1.1.6)
            ……………………€
Ertragswert (Nr. 1.3.7 +/– 1.3.8 + 1.3.9)
            ……………………€
1.4.
Sachwert
1.4.0
Allgemeines
 
1.4.0.1 Wertermittlungsstichtag
1.4.0.2 Baupreisindex (2000 = 100)
1.4.0.3 Gebäudetyp aus Anlage 7
 
              ……………………
              ……………………
              ……………………
 
1.4.1
Wert der Gebäude am Wertermittlungsstichtag
 
1.4.1.1
Ermittlung des NHK – Gebäudetyp …………………………
lfd. Nr. ……… (weitere Gebäude als Anlage)
 
Ausstattungsstandard
□ einfach
□ mittel
□ gehoben
□ stark gehoben
 
Baujahr (fiktiv): ………
 
Gebäudebaujahrsklasse
□ vor 1925
□ 1925–1945
□ 1946–1959
□ 1960–1969
 
 
□ 1970–1984
□ 1985–1999
□ 2000
 
1.4.1.2
Brutto – Grundflächenpreis (laut NHK Tabelle)   2000 = 100
 
von ……… bis ………€/m2BGF (m3 BRI)
……………€/m2(m3)      
1.4.1.3
Ermittlung der Korrekturfaktoren für die NHK 2000
 
A Land ……………………………
Faktor A: ………
 
B Ortsgröße ………………………
Einwohner
Faktor B: ………
 
Korrekturfaktoren (C und D) nur für Mehrfamilien-Wohnhäuser (laut NHK-Tabellen)
 
C Grundrissart: ……………………………
Faktor C: ………
 
D Durchschnittliche Wohnungsgröße in BGF/WE bzw. WF/WE
Faktor D: ………
 
……… m2 BGF bzw. WF/WE 
 
 
E weitere Korrekturfaktoren
Faktor E: ………
 
1.4.1.4
objektbezogene Normalherstellungskosten:
 
(Nr. 1.4.1.2 × Korrekturfaktoren A×B×(C×D)bzw. Nr. 1.4.1.2 × Korrekturfaktor E)
…………€/m2(m3)
1.4.1.5
Brutto-Grundfläche (Brutto-Rauminhalt) gemäß DIN 277 Ausgabe …
(Berechnung beifügen)
………… m2(m3)
1.4.1.6
Baunebenkosten (aus Gebäudetypenblatt, Anlage 7)
1, ……………
1.4.1.7
Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag (2000 = 100)
………………
1.4.1.8
Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag
(Nr. 1.4.1.4 × 1.4.1.5 × 1.4.1.6 × 1.4.1.7)
………………€
1.4.1.9
Alterswertminderung (laut Tabelle ……………………)
………v.H.
………………€
 
Gesamtnutzungsdauer
………Jahre
 
Restnutzungsdauer
………Jahre
1.
Baumängel und Bauschäden
(aufgegliedert als Anlage; ggf. alterswertgemindert)
……… v.H.
………………€
1.
sonstige wertbeeinflussende Umstände (Nr. 1. + 1.)
………………€
1.
wirtschaftliche Wertminderung
………v.H. ………€
 
1.
Missverhältnis zwischen tatsächlicher und rechtlich zuläs-
siger Nutzung
………v.H. ………€
1.
Gebäudewert am Wertermittlungsstichtag
(Nr. 1.4.1.8 – 1.4.1.9 – 1. – 1.)
………………€
1.4.2
Wert der baulichen und sonstigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag
1.4.2.1
Wert der baulichen Außenanlagen
(aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.5) oder
Vomhundertsatz aus Nr. 1.
……… v.H.
………………€
1.4.2.2
Wert der besonderen Betriebseinrichtungen
(aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.6) oder
Vomhundertsatz aus Nr. 1.
……… v.H.
………………€
1.4.2.3
Wert der besonders zu veranschlagende Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vor-
richtungen
ggf. Bereich c der BGF (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.7) .
………………€
1.4.2.4
Wert der sonstigen Anlagen
(aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.8) oder
Vomhundertsatz aus Nr. 1.
……… v.H.
………………€
1.4.2.5
Wert der baulichen und sonstigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag
(Nr. 1.4.2.1 + 1.4.2.2 + 1.4.2.3 + 1.4.2.4)
………………€
1.4.3
Bodenwert (aus Nr. 1.1.6)
………………€
1.4.4
Sachwert (Nr. 1. + 1.4.2.5 + 1.4.3)
………………€
 
1.5
Verkehrswert (Marktwert) abgeleitet aus
1.5.1
Ertragswert (Nr. 1.3). …………………………………………
………………€
Zuschläge/Abschläge
……… v. H.
 
Begründung:
+   ………………€
 
 
 
…………………………………………………
………………€
oder
1.5.2
Sachwert (Nr. 1.4) …………………………………………………
………………€
Zuschläge/Abschläge
………… v. H.
 
Begründung:
+   ………………€
 
 
…………………………
…………………………
………………€
1.5.3
Verkehrswert (Marktwert) ……………………………………………………
………………€
Begründung
 
1.6
Erläuterungen zur Wertermittlung
 
1.7
Anlagen
………
Kataster- und Grundbuchauszüge
………
Planungsunterlagen
………
Übersichtsplan bzw. Stadtkartenausschnitt mit Kennzeichnung des zu bewertenden Grundstücks
(1:5000 bis 1:2500)
………
Lageplan mit Kennzeichnung der baulichen und sonstigen Anlagen
………
Flurkarte (1:500 bis 1:2500)
………
Lichtbilder der baulichen Anlagen (Innen- und Außenfotos) mit Angabe der Gebäudenummer sowie
Fotos von unbebauten Grundstücksteilen (mit Standpunktskizze)
………
Massen- und Nutzflächenberechnung
………
Grundrisse, Schnitte und Ansichten der vorhandenen Bebauung (falls nicht vorhanden in Skizzen-
form)
………
Miet- und Pachtverträge oder Verzeichnis der Miet- und Pachteinnahmen
………
sonstige Verträge (Nutzungsverträge; Erbaurechtsverträge …)
………
Auszug aus der Bodenrichtwertkarte
………
weitere Anlagen
………
Anlagen gesamt
 
 
2.
Zusammenfassung
2.1.
Verkehrswert (Marktwert) gemäß Nr. 1.5.3 ………………………………………………………    …………€
2.2.
Bemessung/Festsetzung des Verkehrswerts (Marktwerts)
durch die Oberfinanzdirektion …………………………………
…………€
 
Begründung mit Stellungnahme zu 2.1:
 
2.3.
Preisforderung/-gebot des Vertragspartners ……………………
…………€
Stellungnahme:
2.4.
Kaufpreisvorschlag/-festsetzung der Oberfinanzdirektion ………
…………€
Begründung:
 
 
2.5.
Grunderwerbsnebenkosten
…………€
 
 
…………€
 
 
…………€
…………€
2.6.
Anlagen
……… Stück aus 0.9
……… Stück aus 1.6
………  Anlagen gesamt

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
IAAAD-21508

1Bei mehreren Gebäuden Einlegeblätter verwenden.

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