WertR Anlage 12 Verkehrswert des Erbbaurechts

Anlage 12 Verkehrswert des Erbbaurechts

Es ist der Verkehrswert eines Erbbaurechts an einem Einfamilienhausgrundstück zu ermitteln.


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Annahmen für die Beispielrechnungen zum Erbbaurecht Nr. 1 – 5

Bodenwert des unbelasteten unbebauten erschließungsbeitragsfreien Grundstücks
60.000 €
Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks
165.000 €
Sachwert der baulichen Anlagen
100.000 €
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
50 Jahre
Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags
50 Jahre
jährlich erzielbarer Erbbauzins (wertgesichert)
748,95 €
Liegenschaftszinssatz des unbelasteten Grundstücks
3,0 %
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (Liegenschaftszins)
1.800 €


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Beispielrechnung Nr. 1: Vergleichswertverfahren nach Nr. 4.3.2.1


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zusätzliche bzw. abweichende Annahmen

Bodenwertniveau des unbelasteten unbebauten erschließungsbeitragsfreien Grundstücks
100 €/m2
Wohnfläche
140 m2
Wohnflächenpreis (ermittelt aus dem Verhältnis des Verkehrswerts des
unbelasteten bebauten Grundstücks und der Wohnfläche =
165.000 €/140 m2 )
1.179 €/m2
Vergleichsfaktor für das Erbbaurecht auf den Wert des
unbelasteten bebauten Grundstücks in Abhängigkeit von
Wohnflächenpreis und Restlaufzeit für freistehende
Einfamilienhäuser ermittelt auf Grund von Untersuchungen
0,85


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BERECHNUNG

Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks
 
 
165.000 €
Vergleichsfaktor
×
0,85
 
Zwischensumme
 
140.250 €
 
Zu-/Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen
+/–
0 €
 
 
 
140.250 €
 
Verkehrswert des Erbbaurechts
 
 
140.000 €


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finanzmathematische Methode nach Nr. 4.3.2.2

BERECHNUNG


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Beispielrechung Nr. 2: Bodenwertanteil des Erbbaurechts nach Nr. 4.3.2.2.1


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Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (Liegenschaftszins)
 
1.800,00 €
 
vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins
748,95 €
 
Differenz
 
1.051,05 €
 
Vervielfältiger bei 50 Jahren Restlaufzeit und 3 %
Liegenschaftszinsatz
×
25,73
 
Bodenwertanteil des Erbbaurechts
 
 
27.044 €


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Beispielrechnung Nr. 3: Verkehrswert des Erbbaurechts nach Nr. 4.3.2.2.2


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Sachwert des Gebäudes (Gebäudewertanteil)
 
100.000 €
 
Bodenwertanteil des Erbbaurechts
+
27.044 €
 
finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts
 
127.044 €
 
ermittelter Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechte
×
1,1
 
Zwischensumme
 
139.748 €
 
Zu-/Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen
+/–
0 €
 
 
 
139.748 €
 
Verkehrswert des Erbbaurechts
 
 
140.000 €

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
IAAAD-21508

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