7. Besonderheiten bei der Bewertung bebauter Grundstücke [1]
(1) Ein Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs ist zu machen, wenn das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren nach dem Feststellungszeitpunkt abzubrechen ist (Abschnitt 31 Abs. 4 und Abschnitt 44 Abs. 7 BewR Gr). Ein einmal gewährter Abschlag ist wegen der sich durch den Zeitablauf verringernden Restlebensdauer des Gebäudes innerhalb des Hauptfeststellungszeitraums nicht neu zu berechnen.
(2) Bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren ergibt sich der Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs aus der Anlage 9 der BewR Gr. Dies setzt voraus, daß die restliche Lebensdauer des Gebäudes, vom Feststellungszeitpunkt an gerechnet, nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Die Höhe des Abschlags nach der Anlage 9 der BewR Gr bemißt sich nach der Zeit vom 1. Januar 1964 bis zum Zeitpunkt des Abbruchs. Dies gilt auch für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1963 bezugsfertig geworden sind. Ergibt sich danach ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren, so sind die Spalten 4 bis 6 der Anlage 9 BewR Gr anzuwenden.
Das Gebäude eines Mietwohngrundstücks in einer Gemeinde mit mehr als 500 000 Einwohnern ist im Jahre 1895 errichtet worden. Es handelt sich um einen Massivbau. Die Jahresrohmiete beträgt 10 000 DM. Das Gebäude muß im Jahre 1978 abgerissen werden. Die restliche Lebensdauer beträgt somit, vom Fortschreibungszeitpunkt 1. Januar 1974 an gerechnet, nicht mehr als 10 Jahre.
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10 000 × 5,4
(Vervielfältiger – Anlage 8 der BewR Gr) = | 54 000 DM |
10 000 × 1,82
(Bodenwertanteil – Anlage 8 der BewR Gr) = | 18 200 DM |
Gebäudewert | 35 800 DM |
Die Lebensdauer des Gebäudes beträgt am 1. Januar 1964 noch 14 Jahre (das Jahr des Abbruchs ist nicht mitzurechnen); somit Abschlag nach der Spalte 4 der Anlage 9 der
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BewR Gr
| 14 320 DM | |||
Restgebäudewert | 21 480 DM | |||
Bodenwertanteil | 18 200 DM | |||
Ermäßigter Grundstückswert | 39 680 DM | |||
Einheitswert | 39 600 DM |
(3) Bei einer Bewertung im Sachwertverfahren ist der Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs nach Abschnitt 44 Abs. 7 Satz 2 BewR Gr zu berechnen. Dabei ist bei einem vor dem 1. Januar 1964 errichteten Gebäude die verkürzte Lebensdauer in der Weise zu errechnen, daß die restliche Lebensdauer im Feststellungszeitpunkt dem Alter des Gebäudes in diesem Zeitpunkt hinzugerechnet wird.
Ein Gebäude mit einer gewöhnlichen Lebensdauer von 80 Jahren muß am 1. Januar 1974 in 7 Jahren abgebrochen werden. Es ist am Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 20 Jahre alt gewesen. Der Gebäudenormalherstellungswert beträgt 90 000 DM, der Gebäudesachwert (90 000 –
| 90 000 × 25 |
| 100 |
Die Ermäßigung wegen vorzeitigen Abbruchs errechnet sich wie folgt:
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Berücksichtigte Alterswertminderung | = 25
v. H. | |||
Die verkürzte Lebensdauer beträgt: 7
Jahre (restliche Lebensdauer im Fortschreibungszeitpunkt) + 30 Jahre (Alter im
Fortschreibungszeitpunkt) = 37 Jahre. | ||||
Danach ergibt sich ein Absetzungssatz von
20 ×
| = 55
v. H. |
Die Ermäßigung beträgt somit (
| 90 000 × 30 |
| 100 |
Bei einem Gebäude, das erst nach dem 31. Dezember 1963 bezugsfertig geworden ist, ist der Abschlag in Anlehnung an die Regelung in Absatz 2 zu schätzen. Bei einer Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung eines vor dem 1. Januar 1964 errichteten Gebäudes ist der Abschlag entsprechend der Regelung in Abschnitt 44 Abs. 5 BewR Gr zu bemessen. Dabei ist von der verkürzten Lebensdauer im Feststellungszeitpunkt und dem Alter des Gebäudes am 1. Januar 1964 auszugehen.
Ein Gebäude hat auf Grund einer im Jahre 1970 eingetretenen wirtschaftlichen Überalterung statt einer gewöhnlichen Lebensdauer von 100 Jahren im Feststellungszeitpunkt 1. Januar 1974 nur eine Lebensdauer von 80 Jahren. Das Gebäude ist am Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 50 Jahre alt gewesen. Die Wertminderung wegen Alters beträgt
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bei gewöhnlicher Lebensdauer | 50 × 1,00 | = | 50
v. H. |
bei verkürzter Lebensdauer | 50 × 1,25 | = | 62,5 v. H. |
Unterschied | 12,5
Punkte. |
Der Gebäudesachwert ist wegen wirtschaftlicher Überalterung um 12,5 v. H. des Gebäudenormalherstellungswerts zu mindern.
Ist das wirtschaftlich überalterte Gebäude erst nach dem 31. Dezember 1963 bezugsfertig geworden, so ist der Abschlag zu schätzen. Er darf höchstens 10 v. H. des Gebäudenormalherstellungswerts betragen.
(4) Für die Ermittlung des Abschlags wegen einer Abbruchverpflichtung in den Fällen des § 92 Abs. 4 BewG 1965 und des § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG 1965 ist bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren Absatz 2, bei einer Bewertung im Sachwertverfahren Absatz 3 Sätze 1 bis 3 anzuwenden.
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
OAAAD-61767
1Abschnitt 7 überholt gem. gleich lautendem Ländererlass v. 8. 10. 1982 (BStBl I S. 771).