8. Feststellung des besonderen Einheitswerts (§ 23 Abs. 1 Nr. 3, § 91 Abs. 2 BewG 1965)
(1) Für Grundstücke, die sich an einem Feststellungszeitpunkt im Zustand der Bebauung befinden, ist für die Vermögensbesteuerung neben dem Einheitswert nach § 91 Abs. 1 BewG 1965 im Wege der Nachfeststellung ein besonderer Einheitswert festzustellen, der auch die noch nicht bezugsfertigen Gebäude (Gebäudeteile) berücksichtigt (§ 23 Abs. 1 Nr. 3, § 91 Abs. 2 BewG 1965). Die Feststellung eines besonderen Einheitswerts unterbleibt, wenn der nach § 91 Abs. 1 BewG 1965 festgestellte Einheitswert nach Fertigstellung der Gebäude (Gebäudeteile) nicht fortgeschrieben werden kann, weil die Wertgrenzen des § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG 1965 nicht überschritten sind, oder sich im Falle einer Fortschreibung ein niedrigerer Wert, z. B. der Mindestwert, ergibt. Die Feststellung eines besonderen Einheitswerts schließt die Fortschreibung des allgemeinen Einheitswerts nicht aus.
(2) In dem Bescheid über den besonderen Einheitswert ist nur die Artfeststellung „Grundstück im Zustand der Bebauung”, ggf. auch die Artfeststellung „Betriebsgrundstück” zu treffen.
(3) Für die Feststellung des besonderen Einheitswerts ist der Wert der noch nicht bezugsfertigen Gebäude (Gebäudeteile) zu erfassen und dem nach § 91 Abs. 1 BewG 1965 festgestellten Wert hinzuzurechnen. Dagegen bleibt der Wert von Gebäuden (Gebäudeteilen) außer Betracht, die bis zum Feststellungszeitpunkt bezugsfertig erstellt waren, aber wegen der Wertgrenzen des § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG 1965 nicht im Wege einer Wertfortschreibung erfaßt werden können oder konnten. Der Betrag, der dem nach § 91 Abs. 1 BewG 1965 festgestellten Einheitswert hinzuzurechnen ist, entspricht dem Grad der Fertigstellung der Gebäude (Gebäudeteile). Der Grad der Fertigstellung eines noch nicht bezugsfertigen Gebäudes (Gebäudeteils) richtet sich nach dem Anteil des Werts der im Feststellungszeitpunkt bereits vorhandenen Bauteile am Wert des bezugsfertigen Gebäudes (Gebäudeteils). Der Fertigstellungsgrad kann auch nach dem Verhältnis der bis zum maßgeblichen Feststellungszeitpunkt entstandenen Baukosten zu den gesamten Herstellungskosten errechnet werden. Im Falle der Bewertung im Ertragswertverfahren sind der Bodenwertanteil und der Gebäudewertanteil aus dem Einheitswert nach Fertigstellung der Gebäude (Gebäudeteile) zu errechnen; im Falle der Bewertung im Sachwertverfahren sind die Außenanlagen nicht anzusetzen.
In einer Gemeinde mit 120 000 Einwohnern ist auf einem unbebauten Grundstück mit einem bei der Hauptfeststellung 1964 festgestellten Einheitswert von 50 000 DM im Jahre 1973 mit dem Bau eines Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit fünf Wohnungen begonnen worden. Bis zum 1. Januar 1974 ist das Gebäude zu 40 v. H. fertiggestellt worden. Es wird 1974 bezugsfertig. Es betragen Jahresrohmiete 30 000 DM, Vervielfältiger 9 (Anlage 3 zu § 80 BewG 1965, Anlage 6 der BewR Gr).
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Der für das Mietwohngrundstück auf den
1. Januar 1975 fortzuschreibende Einheitswert beträgt | 270 000 DM. |
Zur Ermittlung des besonderen
Einheitswerts ist zunächst der Einheitswert in den Bodenwert und den
Gebäudewert aufzuteilen. | |
Bodenwertanteil (Abschnitt 20
Abs. 6 BewR Gr): | |
30 000 DM × 0,91 (Anlage 6
der BewR Gr) | = 27 300 DM |
Gebäudewertanteil: | |
Einheitswert | 270 000 DM |
./. Bodenwertanteil | 27 300 DM |
242 700 DM | |
Dem nach
§ 91
Abs. 1 BewG 1965 für das unbebaute Grundstück
festgestellten Einheitswert von | 50 000 DM |
sind also
40/100 × 242 700 DM | = 97 080 DM |
hinzuzurechnen. | |
Der abgerundete, auf den 1. Januar
1974 festzustellende besondere Einheitswert beträgt | 147 000 DM. |
Das Beispiel A wird dahin abgewandelt, daß auf dem unbebauten Grundstück im Jahre 1973 mit dem Bau eines im Sachwertverfahren zu bewertenden Einfamilienhauses begonnen worden ist.
Es betragen:
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Bodenwert (wie für das unbebaute
Grundstück) | 50 000 DM | ||||||
Gebäudewert | 330 000 DM | ||||||
Wert der Außenanlagen | 20 000 DM | ||||||
Ausgangswert | 400 000 DM | ||||||
Der unter Angleichung an den gemeinen
Wert (Wertzahl 75) für das Einfamilienhaus auf den 1. Januar 1975
fortzuschreibende Einheitswert beträgt | 300 000 DM. | ||||||
Dem nach
§ 91
Abs. 1 BewG 1965 für das unbebaute Grundstück
festgestellten Einheitswert von | 50 000 DM | ||||||
sind also
| = 99 000 DM | ||||||
hinzuzurechnen. | |||||||
Der auf den 1. Januar 1974
festzustellende besondere Einheitswert beträgt | 149 000 DM. |
Oberste Grenze für den besonderen Einheitswert ist der für das bebaute Grundstück nach Fertigstellung der Gebäude (Gebäudeteile) festzustellende Einheitswert.
Ein in einer Gemeinde von 120 000 Einwohnern im Jahre 1936 errichtetes Einfamilienhaus wird im Jahre 1973 baulich erweitert. Der Erweiterungsbau ist am 1. Januar 1974 zu 60 v. H. fertiggestellt. Durch den Erweiterungsbau wird das Einfamilienhaus zu einem Zweifamilienhaus.
Feststellung des Einheitswerts nach § 91 Abs. 1 BewG 1965
Jahresrohmiete: 4000 DM
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Vervielfältiger 10,4 (Anlage 7 zu
§ 80 BewG
1965, Anlage 6 der BewR Gr) 4 000 DM × 10,4 | = | 41 600 DM |
Mindestwert: 1 000 qm ×
120 DM, hiervon 50 v. H. | = | 60 000 DM |
Einheitswert (Mindestwert) | = | 60 000 DM |
Feststellung des späteren Einheitswerts
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Alter Gebäudeteil: | 4 000 DM × 9,2 | = | 36 800 DM |
Neuer Gebäudeteil: | 4 000 DM × 10,5 | = | 42 000 DM |
Späterer Einheitswert | = | 78 800 DM |
Feststellung des Einheitswerts nach § 91 Abs. 1 BewG 1965 BewG 1965
Zur Ermittlung des besonderen Einheitswerts ist der neu hinzugekommene Gebäudewert zu errechnen. Hierzu ist der auf den Erweiterungsbau entfallende Teil des späteren Einheitswerts in den Bodenwertanteil und den Gebäudewertanteil aufzuteilen.
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Bodenwertanteil (Abschnitt 20
Abs. 6 BewR Gr): | |||
4 000 DM × 2,0 (Anlage 6
der BewR Gr) | = | 8 000 DM | |
Wert des Erweiterungsbaus | 42 000 DM | ||
./. Bodenwertanteil | 8 000 DM | ||
Gebäudewertanteil | 34 000 DM | ||
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Dem nach
§ 91
Abs. 1 BewG 1965 festgestellten Einheitswert
von | 60 000 DM | ||||
sind also
| = | 20 400 DM | |||
hinzuzurechnen. Das ergibt | 80 400 DM. |
Der Höchstbetrag nach § 91 Abs. 2 BewG 1965 von 78 800 DM ist überschritten. Der besondere Einheitswert ist auf diesen Betrag zu begrenzen.
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Der auf den 1. Januar 1974
festzustellende besondere Einheitswert beträgt | 78 800 DM. |
(4) Der besondere Einheitswert kann gegebenenfalls fortgeschrieben werden, falls sich die Bebauung eines Grundstücks über mehrere Feststellungszeitpunkte erstreckt. Er wird aufgehoben, wenn die Bebauung abgeschlossen ist und deshalb der nach § 91 Abs. 1 BewG 1965 festgestellte Einheitswert fortgeschrieben und auch der Vermögensbesteuerung zugrunde gelegt wird (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BewG 1965).
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
OAAAD-61767