Der Beitrag gibt einen Überblick über die neuen Grundsteuermodelle der Bundesländer.
Zur Auslegung der grunderwerbsteuerlichen Befreiungsvorschrift bei Umstrukturierungen im Konzern hat es einige interessante Entscheidungen des BFH innerhalb des letzten Jahres gegeben.
Änderungen im österreichischen Grunderwerbsteuergesetz bringen mit Wirkung ab dem 1.7.2025 signifikante Verschärfungen bei Share Deals von grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Zentral sind zudem erweiterte Tatbestände und die Definition von sog. Immobiliengesellschaften.
Der BFH hat mit Beschluss v. 9.7.2025 in einem AdV-Verfahren ernstliche Zweifel an der zweimaligen Festsetzung von Grunderwerbsteuer für den Erwerb von Gesellschaftsanteilen beim Auseinanderfallen von Signing (schuldrechtliches Erwerbsgeschäft) und Closing (Übertragung der GmbH-Anteile) geäußert.
Immobilien werden häufig im Rahmen der Nachfolgeplanung innerhalb der Familie übertragen. Dabei kann diese Übertragung aus ertragsteuerlicher Sicht entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.
Der Beitrag gibt einen Überblick über die neuen Grundsteuermodelle der Bundesländer.
Zur Auslegung der grunderwerbsteuerlichen Befreiungsvorschrift bei Umstrukturierungen im Konzern hat es einige interessante Entscheidungen des BFH innerhalb des letzten Jahres gegeben.
Änderungen im österreichischen Grunderwerbsteuergesetz bringen mit Wirkung ab dem 1.7.2025 signifikante Verschärfungen bei Share Deals von grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Zentral sind zudem erweiterte Tatbestände und die Definition von sog. Immobiliengesellschaften.
Der BFH hat mit Beschluss v. 9.7.2025 in einem AdV-Verfahren ernstliche Zweifel an der zweimaligen Festsetzung von Grunderwerbsteuer für den Erwerb von Gesellschaftsanteilen beim Auseinanderfallen von Signing (schuldrechtliches Erwerbsgeschäft) und Closing (Übertragung der GmbH-Anteile) geäußert.
Immobilien werden häufig im Rahmen der Nachfolgeplanung innerhalb der Familie übertragen. Dabei kann diese Übertragung aus ertragsteuerlicher Sicht entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.
Nachdem die Arbeiten zur Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte zum 1.1.2022 sowie zur Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge zum 1.1.2025 weitestgehend abgeschlossen sind, haben die praktischen Erfahrungen der Finanzämter die Aktualisierung der vormaligen Anwendungserlasse vom 9.11.2021 zur Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (BStBl 2021 I S. 2369) sowie vom 22.6.2022 zum Grundsteuergesetz ab 2025 (BStBl 2022 I S. 1171) erforderlich gemacht.
Jüngst ist eine Reihe von Urteilen zu der Frage ergangen, unter welchen Bedingungen von einem sog. zählquotenrelevanten Übertragungsvorgang im Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG auszugehen ist, wenn sich die Beteiligungsstruktur an einer grundbesitzenden Gesellschaft verlängert oder verkürzt.
Ab dem 1.7.2021 sind die grunderwerbsteuerlichen Behaltensfristen bei begünstigten Übertragungen zwischen einer Personengesellschaft und ihren Gesellschaftern von fünf auf zehn bzw. fünfzehn Jahre verlängert worden. Hier besteht Unklarheit, unter welchen Voraussetzungen sich eine Behaltensfrist von fünf Jahren, die zum 30.6.2021 noch nicht abgelaufen ist, auf zehn Jahre verlängert. Ein Verfahren über die Gewährung des vorläufigen Rechtsschutzes (AdV) vor dem BFH (Beschluss v. 10.4.2025 - II B 54/24 [AdV], DAAAJ-90564) gibt erste Antworten hierauf.
Ein Gestaltungsmissbrauch i. S. des § 42 AO schließt die grunderwerbsteuerliche Privilegierung des Grundstückserwerbs in einem städtischen Umlegungsverfahren aus.
Soll einem eingetragenen Verein (e. V.) die Eigenschaften einer Körperschaft des öffentlichen Rechts (KdöR) verliehen werden, stellt sich die Frage nach der Entstehung von Grunderwerbsteuer. Mangels einschlägiger Judikatur und Verwaltungsregelungen bedarf es im Vorfeld einer rechtssicheren Beurteilung der grunderwerbsteuerlichen Folgen. Betroffen sind von dieser Fragestellung besonders, aber nicht nur Religions- und Weltanschauungsgesellschaften i. S. von Art. 140 GG i. V. mit Art. 137 Abs. 5 WRV. In diesem Kontext ergeben sich auch Fragen über die registerrechtlichen Folgen (Grundbuchberichtigung, Löschung der bisherigen Rechtsform im Vereinsregister).
Durch das JStG 2024 ist für die Frage der Grundstückszurechnung eine Legaldefinition („gehört“) in das GrEStG eingeführt worden. Diese gilt aber nur für Erwerbsvorgänge ab dem 6.12.2024. Damit besteht für Alt-Sachverhalte immer noch erheblicher Klärungsbedarf, wann ein Grundstück einer Gesellschaft zuzurechnen ist. Zwei erstinstanzliche Urteile geben erste Hinweise zur möglichen Auslegung.
Das Jahr 2024 war ein bewegtes Jahr mit Blick auf die Grunderwerbsteuer.
Der BFH hat in zwei Urteilen v. 30.10.2024 in den Verfahren II R 15/22 und II R 18/22 entschieden, dass Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt. Die Steuer für diese zusätzlichen Leistungen ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen. Zusätzliche Leistungen, zu deren Übernahme sich der Erwerber des Grundstücks bereits im Grundstückkaufvertrag verpflichtet hat, gehören jedoch nicht zu den der Grunderwerbsteuer unterliegenden zusätzlichen Leistungen nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG.
Ein ausländischer Rechtsvorgang ist nur dann gem. § 6a GrEStG privilegiert, wenn es sich dabei um eine „entsprechende Umwandlung“ handelt. Maßgeblich für die Beurteilung ist die ausländische Rechtsordnung.
Mit Urteil v. 25.9.2024 entschied der BFH zu Fragen der Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 6a GrEStG mit folgenden Leitsätzen: (1) Die Ausgliederung eines Einzelunternehmens auf eine zu diesem Zweck neu gegründete Kapitalgesellschaft kann nach § 6a GrEStG steuerbegünstigt sein. (2) Kann die Vorbehaltensfrist des § 6a Satz 4 GrEStG in diesem Fall umwandlungsbedingt nicht eingehalten werden, steht dies der Begünstigung nicht entgegen. (3) Die Nachbehaltensfrist des § 6a Satz 4 GrEStG muss insoweit eingehalten werden, als der nach Erlöschen des Einzelunternehmens als Alleingesellschafter an der Kapitalgesellschaft beteiligte (frühere) Einzelkaufmann diese Beteiligung i. H. von mindestens 95 % über weitere fünf Jahre halten muss.
Die Einbringung einer Kommanditbeteiligung gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten im umwandlungssteuerlichen Sinne ist nur dann privilegiert, wenn die Vorbehaltensfrist des § 6a Satz 4 GrEStG eingehalten wird.
Im Falle einer grundbesitzenden Personengesellschaft konnte der BFH in dem Urteil v. 31.7.2024 - II R 28/21 ( SAAAJ-81380) bereits zur Frage der Qualifikation eines Gesellschafters bei einer beteiligten Kapitalgesellschaft als „neu“ Stellung nehmen. Nunmehr ist ein weiteres Urteil v. 21.8.2024 - II R 16/22 ( QAAAJ-83624) veröffentlicht worden, dem ein Sachverhalt mit einer beteiligten Personengesellschaft zugrunde lag. Anders als bei einer beteiligten Kapitalgesellschaft hat nach der Entscheidung des BFH nicht auf jeder Ebene eine separate Prüfung für die Qualifikation als „neuer“ Gesellschafter zu erfolgen. Stattdessen ist aufgrund der Transparenz der Personengesellschaft stets auf die Personen abzustellen, an denen keine gesellschaftsrechtliche Beteiligung bestehen kann.
Das BVerfG forderte eine Reform der Grundsteuer und erhielt unüberschaubare Regelungen zur Neubewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer. Von 16 Bundesländern haben bisher 13 von der im Grundgesetz (Art. 105 Abs. 2 GG sowie Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG und Art. 125b GG) eingeräumten Abweichungsgesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer auf Grundvermögen ab dem 1.1.2025 Gebrauch gemacht. Die im Bundestag vertretenen Parteien haben dies ermöglicht.
Körperschaften und Stiftungen, die gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dienen, können von der Ertragsteuer befreit werden (§ 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG; § 3 Nr. 6 GewStG). Mit dem Jahressteuergesetz 2024 (BGBl 2024 I Nr. 387) ist ab dem 1.1.2025 durch Einfügen einer Nr. 27 in § 52 Abs. 2 Satz 1 AO der Katalog der gemeinnützigen Zwecke um die gemeinnützige Wohnungsvermietung erweitert worden.
Tritt eine Personengesellschaft in die Beteiligungskette an einer grundbesitzenden Personengesellschaft ein (Verlängerung der Beteiligungskette), stellt dies keinen Eintritt eines Neugesellschafters i. S. des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG dar, wenn sich die Gesellschafter nicht ändern.
