Ein Gestaltungsmissbrauch i. S. des § 42 AO schließt die grunderwerbsteuerliche Privilegierung des Grundstückserwerbs in einem städtischen Umlegungsverfahren aus.
Soll einem eingetragenen Verein (e. V.) die Eigenschaften einer Körperschaft des öffentlichen Rechts (KdöR) verliehen werden, stellt sich die Frage nach der Entstehung von Grunderwerbsteuer. Mangels einschlägiger Judikatur und Verwaltungsregelungen bedarf es im Vorfeld einer rechtssicheren Beurteilung der grunderwerbsteuerlichen Folgen. Betroffen sind von dieser Fragestellung besonders, aber nicht nur Religions- und Weltanschauungsgesellschaften i. S. von Art. 140 GG i. V. mit Art. 137 Abs. 5 WRV. In diesem Kontext ergeben sich auch Fragen über die registerrechtlichen Folgen (Grundbuchberichtigung, Löschung der bisherigen Rechtsform im Vereinsregister).
Durch das JStG 2024 ist für die Frage der Grundstückszurechnung eine Legaldefinition („gehört“) in das GrEStG eingeführt worden. Diese gilt aber nur für Erwerbsvorgänge ab dem 6.12.2024. Damit besteht für Alt-Sachverhalte immer noch erheblicher Klärungsbedarf, wann ein Grundstück einer Gesellschaft zuzurechnen ist. Zwei erstinstanzliche Urteile geben erste Hinweise zur möglichen Auslegung.
Das Jahr 2024 war ein bewegtes Jahr mit Blick auf die Grunderwerbsteuer.
Der BFH hat in zwei Urteilen v. 30.10.2024 in den Verfahren II R 15/22 und II R 18/22 entschieden, dass Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt. Die Steuer für diese zusätzlichen Leistungen ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen. Zusätzliche Leistungen, zu deren Übernahme sich der Erwerber des Grundstücks bereits im Grundstückkaufvertrag verpflichtet hat, gehören jedoch nicht zu den der Grunderwerbsteuer unterliegenden zusätzlichen Leistungen nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG.
Ein ausländischer Rechtsvorgang ist nur dann gem. § 6a GrEStG privilegiert, wenn es sich dabei um eine „entsprechende Umwandlung“ handelt. Maßgeblich für die Beurteilung ist die ausländische Rechtsordnung.
Mit Urteil v. 25.9.2024 entschied der BFH zu Fragen der Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 6a GrEStG mit folgenden Leitsätzen: (1) Die Ausgliederung eines Einzelunternehmens auf eine zu diesem Zweck neu gegründete Kapitalgesellschaft kann nach § 6a GrEStG steuerbegünstigt sein. (2) Kann die Vorbehaltensfrist des § 6a Satz 4 GrEStG in diesem Fall umwandlungsbedingt nicht eingehalten werden, steht dies der Begünstigung nicht entgegen. (3) Die Nachbehaltensfrist des § 6a Satz 4 GrEStG muss insoweit eingehalten werden, als der nach Erlöschen des Einzelunternehmens als Alleingesellschafter an der Kapitalgesellschaft beteiligte (frühere) Einzelkaufmann diese Beteiligung i. H. von mindestens 95 % über weitere fünf Jahre halten muss.
Die Einbringung einer Kommanditbeteiligung gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten im umwandlungssteuerlichen Sinne ist nur dann privilegiert, wenn die Vorbehaltensfrist des § 6a Satz 4 GrEStG eingehalten wird.
Im Falle einer grundbesitzenden Personengesellschaft konnte der BFH in dem Urteil v. 31.7.2024 - II R 28/21 ( SAAAJ-81380) bereits zur Frage der Qualifikation eines Gesellschafters bei einer beteiligten Kapitalgesellschaft als „neu“ Stellung nehmen. Nunmehr ist ein weiteres Urteil v. 21.8.2024 - II R 16/22 ( QAAAJ-83624) veröffentlicht worden, dem ein Sachverhalt mit einer beteiligten Personengesellschaft zugrunde lag. Anders als bei einer beteiligten Kapitalgesellschaft hat nach der Entscheidung des BFH nicht auf jeder Ebene eine separate Prüfung für die Qualifikation als „neuer“ Gesellschafter zu erfolgen. Stattdessen ist aufgrund der Transparenz der Personengesellschaft stets auf die Personen abzustellen, an denen keine gesellschaftsrechtliche Beteiligung bestehen kann.
Ein Gestaltungsmissbrauch i. S. des § 42 AO schließt die grunderwerbsteuerliche Privilegierung des Grundstückserwerbs in einem städtischen Umlegungsverfahren aus.
Soll einem eingetragenen Verein (e. V.) die Eigenschaften einer Körperschaft des öffentlichen Rechts (KdöR) verliehen werden, stellt sich die Frage nach der Entstehung von Grunderwerbsteuer. Mangels einschlägiger Judikatur und Verwaltungsregelungen bedarf es im Vorfeld einer rechtssicheren Beurteilung der grunderwerbsteuerlichen Folgen. Betroffen sind von dieser Fragestellung besonders, aber nicht nur Religions- und Weltanschauungsgesellschaften i. S. von Art. 140 GG i. V. mit Art. 137 Abs. 5 WRV. In diesem Kontext ergeben sich auch Fragen über die registerrechtlichen Folgen (Grundbuchberichtigung, Löschung der bisherigen Rechtsform im Vereinsregister).
Durch das JStG 2024 ist für die Frage der Grundstückszurechnung eine Legaldefinition („gehört“) in das GrEStG eingeführt worden. Diese gilt aber nur für Erwerbsvorgänge ab dem 6.12.2024. Damit besteht für Alt-Sachverhalte immer noch erheblicher Klärungsbedarf, wann ein Grundstück einer Gesellschaft zuzurechnen ist. Zwei erstinstanzliche Urteile geben erste Hinweise zur möglichen Auslegung.
Das Jahr 2024 war ein bewegtes Jahr mit Blick auf die Grunderwerbsteuer.
Der BFH hat in zwei Urteilen v. 30.10.2024 in den Verfahren II R 15/22 und II R 18/22 entschieden, dass Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt. Die Steuer für diese zusätzlichen Leistungen ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen. Zusätzliche Leistungen, zu deren Übernahme sich der Erwerber des Grundstücks bereits im Grundstückkaufvertrag verpflichtet hat, gehören jedoch nicht zu den der Grunderwerbsteuer unterliegenden zusätzlichen Leistungen nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG.
Ein ausländischer Rechtsvorgang ist nur dann gem. § 6a GrEStG privilegiert, wenn es sich dabei um eine „entsprechende Umwandlung“ handelt. Maßgeblich für die Beurteilung ist die ausländische Rechtsordnung.
Mit Urteil v. 25.9.2024 entschied der BFH zu Fragen der Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 6a GrEStG mit folgenden Leitsätzen: (1) Die Ausgliederung eines Einzelunternehmens auf eine zu diesem Zweck neu gegründete Kapitalgesellschaft kann nach § 6a GrEStG steuerbegünstigt sein. (2) Kann die Vorbehaltensfrist des § 6a Satz 4 GrEStG in diesem Fall umwandlungsbedingt nicht eingehalten werden, steht dies der Begünstigung nicht entgegen. (3) Die Nachbehaltensfrist des § 6a Satz 4 GrEStG muss insoweit eingehalten werden, als der nach Erlöschen des Einzelunternehmens als Alleingesellschafter an der Kapitalgesellschaft beteiligte (frühere) Einzelkaufmann diese Beteiligung i. H. von mindestens 95 % über weitere fünf Jahre halten muss.
Die Einbringung einer Kommanditbeteiligung gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten im umwandlungssteuerlichen Sinne ist nur dann privilegiert, wenn die Vorbehaltensfrist des § 6a Satz 4 GrEStG eingehalten wird.
Im Falle einer grundbesitzenden Personengesellschaft konnte der BFH in dem Urteil v. 31.7.2024 - II R 28/21 ( SAAAJ-81380) bereits zur Frage der Qualifikation eines Gesellschafters bei einer beteiligten Kapitalgesellschaft als „neu“ Stellung nehmen. Nunmehr ist ein weiteres Urteil v. 21.8.2024 - II R 16/22 ( QAAAJ-83624) veröffentlicht worden, dem ein Sachverhalt mit einer beteiligten Personengesellschaft zugrunde lag. Anders als bei einer beteiligten Kapitalgesellschaft hat nach der Entscheidung des BFH nicht auf jeder Ebene eine separate Prüfung für die Qualifikation als „neuer“ Gesellschafter zu erfolgen. Stattdessen ist aufgrund der Transparenz der Personengesellschaft stets auf die Personen abzustellen, an denen keine gesellschaftsrechtliche Beteiligung bestehen kann.
Das BVerfG forderte eine Reform der Grundsteuer und erhielt unüberschaubare Regelungen zur Neubewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer. Von 16 Bundesländern haben bisher 13 von der im Grundgesetz (Art. 105 Abs. 2 GG sowie Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG und Art. 125b GG) eingeräumten Abweichungsgesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer auf Grundvermögen ab dem 1.1.2025 Gebrauch gemacht. Die im Bundestag vertretenen Parteien haben dies ermöglicht.
Körperschaften und Stiftungen, die gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dienen, können von der Ertragsteuer befreit werden (§ 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG; § 3 Nr. 6 GewStG). Mit dem Jahressteuergesetz 2024 (BGBl 2024 I Nr. 387) ist ab dem 1.1.2025 durch Einfügen einer Nr. 27 in § 52 Abs. 2 Satz 1 AO der Katalog der gemeinnützigen Zwecke um die gemeinnützige Wohnungsvermietung erweitert worden.
Tritt eine Personengesellschaft in die Beteiligungskette an einer grundbesitzenden Personengesellschaft ein (Verlängerung der Beteiligungskette), stellt dies keinen Eintritt eines Neugesellschafters i. S. des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG dar, wenn sich die Gesellschafter nicht ändern.
Das Urteil des BFH v. 31.7.2024 - II R 28/21 (SAAAJ-81380) behandelt die Frage, wie die Qualifikation eines Gesellschafters vorzunehmen ist, der Anteile an einer Kapitalgesellschaft erwirbt, die ihrerseits an einer grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligt ist. Der BFH geht in seiner Entscheidung von einer „horizontalen Betrachtungsweise“ aus und hat den Umstand, dass der Erwerber bereits unmittelbar als Altgesellschafter Anteile an der grundbesitzenden Personengesellschaft hält, als unbeachtlich eingestuft.
Die Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) unterfällt nicht der Privilegierung des § 7 Abs. 1 GrEStG. Eine analoge Anwendung der Norm scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus.
Das FG Baden-Württemberg hat in einem Urteil v. 26.4.2024 - 5 K 1696/23 ( RAAAJ-79131) zu der Frage Stellung genommen, ob eine Beteiligungskettenverlängerung aufgrund einer Ausgliederung einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft (KapGes) aus einem Einzelunternehmen auf eine personenidentische Personengesellschaft (PersGes) als unbeachtlich für Zwecke des § 1 Abs. 2b GrEStG zu werten ist, weil sich hierdurch lediglich die bisher unmittelbare Beteiligung eines Gesellschafters in eine mittelbare wandelt; zudem war zu klären, ob grunderwerbsteuerliche Befreiungsvorschriften zur Anwendung kommen. Graessner, Grunderwerbsteuerliche Grundstückszurechnung vor dem JStG 2024, NWB 19/2025 S. 1306Schütz/Keßeler, Aktuelle Entwicklung in der Grunderwerbsteuer, NWB-EV 5/2025 S. 144Graessner, Grunderwerbsteuerliche Qualifikation des „neuen Gesellschafters“ (Fortsetzung), NWB 10/2025 S. 633NWB-Nachricht v. 20.02.2025, Grunderwerbsteuer | Steuerbegünstigung nach § 6a GrEStG bei Ausgliederung eines Einzelunternehmens auf eine neu gegründete Kapitalgesellschaft (BFH)NWB-Nachricht v. 20.02.2025, Grunderwerbsteuer | Keine Steuerbefreiung der Einbringung von Kommanditanteilen in erst kurz zuvor erworbene Vorrats-GmbHs (BFH)Graessner, Grunderwerbsteuerliche Qualifikation des „neuen Gesellschafters“, NWB 5/2025 S. 324
Verlängern der Erbbaurechtsgeber und der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht vor dessen Ablauf, ist der kapitalisierte Erbbauzins Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Eine Abzinsung des Kapitalwerts auf den Zeitpunkt der Vereinbarung über die Verlängerung des Erbbaurechts erfolgt nicht.
Fragen der Grunderwerbsteuer tauchen in der Praxis bei Umstrukturierungsvorgängen unter Beteiligung von grundbesitzenden Gesellschaften auf, geraten aufgrund der sich in den Vordergrund drängenden ertragsteuerrechtlichen Erwägungen praktisch aber oftmals in den Hintergrund. Da die Finanzverwaltung Fragen der Grunderwerbsteuer auch im Rahmen von Außenprüfungen zunehmend in den Fokus nimmt, kommt insbesondere der rechtssicheren Anwendung von § 1 Abs. 2a, Abs. 2b sowie Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG eine große Bedeutung zu.
Im Zuge der Grundsteuerreform 2022/2025 wurde durch eine flankierende Änderung des Grundgesetzes der Katalog der Abweichungsbefugnisse zugunsten der Länder in Art. 72 Abs. 3 Satz 1 GG auf die Grundsteuer (Nr. 7) ausgedehnt. Hiermit geht aktuell die Verabschiedung weiterer Landesgrundsteuergesetze einher, die mitunter nicht nur auf reformbedingte Belastungsverschiebungen reagieren, sondern auch jüngster BFH-Rechtsprechung zum einstweiligen Rechtsschutz Rechnung tragen.
Der Beitrag geht auf die aktuelle Rechtsprechung anhand von Fragestellungen zur rechtlichen Beurteilung des Ansatzes der Bodenrichtwerte im Grundsteuerfeststellungsverfahren, insbesondere bei Anwendung des Bundesmodells, ein.
Das bisherige Bewertungsrecht (s. § 198 BewG) lässt den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zu. Muss dieser auch für die Neubewertung des Grundvermögens zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 zugelassen werden?
