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AEBewGrSt A 249.1 (Zu § 249 BewG)

Zu § 249 BewG

A 249.1 Grundstücksarten; Abgrenzung

(1) Bei bebauten Grundstücken wird nach § 249 BewG zwischen den folgenden abschließend aufgezählten Grundstücksarten unterschieden:


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Grundstücksart
Voraussetzungen
1. Einfamilienhäuser
  • Wohngrundstücke mit einer Wohnung;
  • Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 Prozent — berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche — ist unschädlich, soweit dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wind;
  • kein Wohnungseigentum im Sinne der Nummer 4.
2. Zweifamilienhäuser
  • Wohngrundstücke mit zwei Wohnungen;
  • Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 Prozent — berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche — ist unschädlich, soweit dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird;
  • kein Wohnungseigentum im Sinne der Nummer 4.
3. Mietwohngrundstücke
  • Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent — berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche — Wohnzwecken dienen;
  • keine Ein- oder Zweifamilienhäuser im Sinne der Nummer 1 bzw. Nummer 2;
  • kein Wohnungseigentum im Sinne der Nummer 4.
4. Wohnungseigentum
  • Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Absatz 2 WEG).
5. Teileigentum
  • Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Absatz 3 WEG).
6. Geschäftsgrundstücke
  • Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent — berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche — eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen;
  • kein Teileigentum im Sinne der Nummer 5.
7. gemischt genutzte Grundstücke
  • Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen;
  • keine Grundstücke im Sinne der Nummern 1 bis 6.
8. sonstige bebaute Grundstücke
  • Auffangtatbestand: Grundstücke, die nicht unter die Nummern 1 bis 7 fallen.

(2) 1Bei der Festlegung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. 2Dies gilt auch, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung befinden.

Beispiel:

Zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören zwei aneinandergrenzende Gebäude. In dem einen Gebäude befindet sich eine Wohneinheit und in dem anderen Gebäude befinden sich zwei Wohneinheiten. Die Wohneinheiten erfüllen jeweils den Begriff der Wohnung. Bewertungsrechtlich handelt es sich um eine wirtschaftliche Einheit mit mehr als zwei Wohnungen (= Mietwohngrundstück). Dass die Gebäude, würden sie jeweils eine selbständige wirtschaftliche Einheit bilden, als Ein- bzw. Zweifamilienhaus einzuordnen wären, ist unerheblich.

(3) 1Die Abgrenzung der Grundstücksarten ist vorbehaltlich § 249 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 3 Satz 1 BewG (siehe auch A 249.10) nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche vorzunehmen. 2Abzustellen ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume im Feststellungszeitpunkt. 3Dies gilt auch für steuerbefreite Gebäude oder Gebäudeteile. 4Für die Einordnung in die entsprechende Grundstücksart ist ohne Bedeutung, ob das Gebäude eigenen oder fremden Wohn- oder Nutzzwecken dient oder leer steht. 5Bei Leerstand ist darauf abzustellen, für welche Nutzung die leer stehenden Räume vorgesehen sind.

(4) 1Wohnflächen liegen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienen. 2Zu den Nutzflächen zählen Flächen, die betrieblichen (z. B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z. B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. 3Wohnräume, die betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt werden (z. B. Arbeitszimmer), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln. 4Öffentlichen Zwecken dienen Flächen, die zur Wahrnehmung öffentlich-rechtlicher Aufgaben genutzt werden.

(5) 1Für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche wird regelmäßig die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Nutzfläche nach der DIN 277 in der jeweils geltenden Fassung ermittelt. 2Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann diese Berechnung hilfsweise für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zugrunde gelegt werden. 3Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind nicht einzubeziehen. 4Nebenräume sind z. B. Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. 5Nutzflächen von Nebenräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen.

Beispiel:

Auf einem Grundstück befindet sich ein mehrgeschossiges Gebäude, das wie folgt genutzt wird:

420 m2 Wohnfläche

200 m2 Nutzfläche


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davon
100 m2
betrieblich genutzte Flächen,
50 m2
Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen und
50 m2
Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit den betrieblich genutzten Flächen.

Das Grundstück ist der Grundstücksart gemischt genutztes Grundstück zuzuordnen, da 73,68 Prozent (420 m2 von insgesamt 570 m2 Wohn- und Nutzfläche) und nicht mehr als 80 Prozent von insgesamt 570 m2 Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen. Die zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume (Nutzfläche 50 m2) sind hierbei nicht zu berücksichtigen.

(6) Liegt eine Errichtung des Gebäudes in Bauabschnitten vor (siehe hierzu A 246 Absatz 3 Satz 3 bis 6 und A 248 Absatz 4), ist für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche auf den zum jeweiligen Feststellungszeitpunkt bezugsfertigen Teil des Gebäudes abzustellen.

Beispiel:

Ein als Zweifamilienhaus geplantes Gebäude wird in Bauabschnitten errichtet (keine zusammenhängende Bauabwicklung). Zum Feststellungszeitpunkt ist zunächst nur die Hauptwohnung fertig und der Ausbau der Einliegerwohnung zurückgestellt. Zum Feststellungszeitpunkt liegt die Grundstücksart Einfamilienhaus vor. Nach Fertigstellung und Bezugsfertigkeit der Einliegerwohnung ist eine Artfortschreibung der Grundstücksart vorzunehmen, da erst zu diesem Zeitpunkt ein Zweifamilienhaus vorliegt. Bei Überschreiten der Wertgrenzen ist auch eine Wertfortschreibung vorzunehmen.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
JAAAI-03875

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