Dokument Vermietung und Verpachtung

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infoCenter (Stand: Juni 2019)

Vermietung und Verpachtung

Bernd Langenkämper
Neues BMF-Schreiben zur Vermietung des Arbeitszimmers durch Arbeitnehmer

Das BMF hat sich mit einem neuen Schreiben vom zur Vermietung eines häuslichen Arbeitszimmers durch den Arbeitnehmer an den Arbeitgeber geäußert. Danach hängt die Zuordnung der Mieteinnahmen und damit zusammenhängenden Aufwendungen zu den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit oder aus Vermietung und Verpachtung davon ab, in wessen Interesse die Nutzung des Arbeitszimmers erfolgt.

Für vor dem abgeschlossene Mietverträge kann bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach den bisherigen Voraussetzungen weiterhin typisierend eine Einkünfteerzielungsabsicht angenommen werden.

Wahl der Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Mit seinem Urteil IX R 30/17 vom hat der BFH entscheiden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei einer Gewerbeimmobilie nicht auf der Grundlage statistischer Annahmen mit der sog. EOP-Methode bestimmt werden kann. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen, welchen Miet- oder Pachtzins er für angemessen hält.

Entschädigung für die Überspannung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks mit einer Stromleitung ist nicht steuerbar

Mit hat der BFH entschieden, dass eine Entschädigung für die Überspannung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks mit einer Stromleitung nicht steuerbar ist.

Einkünfteerzielungsabsicht bei einer nicht auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit

Ist für die Ausübung eines grundsätzlich lebenslangen dinglichen Wohnungsrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer zu entrichten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden. Der Prognosezeitraum ist hierbei auf die Dauer der (voraussichtlichen) entgeltlichen Nutzungsüberlassung begrenzt.

I. Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

[i]

1. Vermietung

Dem Mieter wird durch Vertrag das Recht gewährt, eine Sache für einen vereinbarten Zeitraum zu gebrauchen (§ 535 Abs. 1 BGB).

2. Verpachtung

Bei einer Verpachtung wird dem Pächter die Befugnis eingeräumt, während der Pachtzeit Gegenstände (Sachen oder Rechte) zu gebrauchen und Früchte aus ihnen zu ziehen, soweit sie bei ordnungsgemäßem Gebrauch als Ertrag anzusehen sind (§ 581 Abs. 1 BGB).

3. Einnahmen

Einnahme aus der Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 Abs. 1 EStG ist die Gegenleistung für die Überlassung oder die Nutzung eines Gegenstands oder einer Sachgesamtheit sowie das Entgelt, das in einem objektiven wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Nutzungs- oder Gebrauchsüberlassung steht.

II. Gegenstand der Überlassung

Gegenstand der Vermietung und Verpachtung können sein:

1. Unbewegliches Vermögen

Unbewegliches Vermögen ist/sind (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 1 Alt. EStG)

  • unbebaute Grundstücke,

  • Gebäude,

  • Gebäudeteile,

  • unmöblierte Wohnungen und Räume,,

  • Wohneigentum,

  • im Schiffsregister eingetragene Schiffe,

  • in der Luftfahrzeugrolle eingetragene Luftfahrzeuge.

2. Grundstücksgleiche Rechte

Grundstücksgleiche Recht ist/sind (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 2 Alt. EStG)

  • Erbbaurechte,

  • Mineralgewinnungsrechte,

  • Ausbeuterechte,

  • Bergrechte,

  • Fischereirechte,

  • die Einräumung eines dinglichen Nutzungsrechts an unbeweglichem Vermögen,

  • Grunddienstbarkeiten.

3. Sachinbegriffe

Sachinbegriffe sind funktionell und wirtschaftlich aufeinander abgestimmte Wirtschaftsgüter wie z.B. Mobiliarausstattung oder bewegliches Betriebsvermögen, etwa im Fall der Verpachtung eines aufgegebenen Gewerbebetriebs (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG).

Nicht hierunter fällt die Nutzungsüberlassung einzelner beweglicher Wirtschaftsgüter wie nicht im Schiffsregister eingetragene Schiffe, Wohnmobile etc.

In diesen Fällen liegen ggf. Einkünfte i. S. des § 22 Nr. 3 EStG vor.

4. Überlassung von Rechten

Die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten steht im Gegensatz zur Veräußerung oder Abtretung solcher Rechte (ggf. Gewinneinkünfte). Sie liegt auch vor, wenn bei Vertragsabschluss das Nutzungsende des Rechts noch offen ist (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG).

Typischer Anwendungsfall ist die Überlassung eines Urheberrechts an geschützten oder ungeschützten Erfindungen, Patenten etc. oder eines selbst erworbenen Werks eines Künstlers, Schriftstellers oder Erfinders.

5. Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Ist der Nutzungsberechtigte in der Ausübung seines Miet- oder Pachtrechts derart eingeschränkt, dass er die Art und den Umfang der Nutzung nicht mehr bestimmen kann, ist die entgeltliche Überlassung des Grundstücks als eine Veräußerung der Miet- oder Pachtzinsforderung zu qualifizieren. Die Einziehung der Forderung durch den Erwerber ist einkommensteuerlich ohne Bedeutung.

Hauptanwendungsfall: Beim Grundstücksverkauf ausstehende Miet- oder Pachtansprüche werden mit übertragen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 EStG).

6. Teile der selbstgenutzten Wohnung/Untervermietung

Werden Teile der selbstgenutzten Wohnung oder der selbstgenutzten Mietwohnung vorübergehend vermietet und liegen die Einnahmen nicht über 520 € im Veranlagungszeitraum, kann von einer Besteuerung abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR).

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