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NWB Nr. 8 vom Seite 498

Grundsteuerliches Bewertungsrecht nach der Reform 2022/2025

Ländererlasse zum Verfahrensrecht und zum Grundvermögen

Dirk Eisele

[i]Koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 9.11.2021, BStBl 2021 I S. 2334Zurückgehend auf das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v.  (BGBl 2019 I S. 1794) wurden nach Bundesrecht die Voraussetzungen zur Umsetzung der Grundsteuerreform geschaffen. Mit besagtem GrStRefG wurde für die Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer ab dem Hauptfeststellungszeitpunkt ein neuer Siebenter Abschnitt im Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes mit Wirkung für die Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 eingefügt. Zudem sind mit dem JStG 2020 v.  (BGBl 2020 I S. 3096), dem Fondsstandortgesetz v.  (BGBl 2021 I S. 1498; Eisele, NWB 28/2021 S. 2031) sowie dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz v.  (BGBl 2021 I S. 2931; Eisele, NWB 39/2021 S. 2903) Nachjustierungen beim reformierten grundsteuerlichen Bewertungsrecht erfolgt. [i] Grootens (Hrsg.), Grundsteuergesetz, Bewertungsgesetz Kommentar, NWB Verlag, Herne 2. Auflage 2022, ISBN: 978-3-482-67802-8; erscheint voraussichtlich im Mai 2022 Mit koordinierten Ländererlassen v.  zur Bewertung des Grundbesitzes – Allgemeiner Teil und Grundvermögen − (BStBl 2021 I S. 2334) hat die Finanzverwaltung jüngst ihre für die Bewertungspraxis wichtige Auslegung der neuen Rechtsmaterie dokumentiert. Der nachfolgende Beitrag widmet sich ausgewählten Einzelfragen dieser Erlasse, auch vor dem Hintergrund der im Laufe des Jahres 2022 für Grundbesitzeigentümer anstehenden Verpflichtung zur Abgabe von Feststellungserklärungen zwecks Ermittlung von Grundsteuerwerten, die ab dem Kalenderjahr 2025 die Einheitswerte ablösen werden. Zu den koordinierten Ländererlassen v.  (BStBl 2021 I S. 2369) zur Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens für Zwecke der reformierten Grundsteuer s. Wiegand, NWB 8/2022 S. 517.

Siehe auch Beitrag von Wiegand zum AEBewGrSt (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) in

I. Vorbemerkungen

[i]Hauptfeststellung nach den steuerlichen Verhältnissen vom 1.1.2022Grundsteuerwerte sind für inländischen Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Grundstücke) gesondert festzustellen, wenn sie für die Besteuerung von Bedeutung sind, so bei Bestehen einer Steuerpflicht (A 219 Abs. 1 Satz 1 und 2 AEBewGrSt). Nach § 266 BewG wird die erste Hauptfeststellung für die S. 499Grundsteuerwerte gem. § 221 BewG nach den steuerlichen Verhältnissen vom durchgeführt. Bei der Feststellung von Grundsteuerwerten (§ 219 Abs. 3 BewG) sowie bei Art- und Zurechnungsfortschreibungen (§ 222 Abs. 2 BewG) wird das im ersten Hauptfeststellungszeitpunkt geltende Grundsteuerrecht und damit auch die Steuerbefreiungsvorschriften (vgl. §§ 3 und 4 GrStG) zugrunde gelegt. Für den Fall, dass bis zum eine Steuerbefreiungsvorschrift aufgehoben werden sollte, kann eine Nachfeststellung der Grundsteuerwerte nach § 223 Abs. 1 Nr. 2 BewG erfolgen. Im umgekehrten Fall der Aufnahme einer neuen Steuerbefreiungsvorschrift bis zum in das Grundsteuergesetz sind die Grundsteuerwerte nach § 224 Abs. 1 Nr. 2 BewG aufzuheben (s. hierzu A 266.1 Abs. 2 AEBewGrSt).

Hinweis:

Ab dem Hauptveranlagungszeitpunkt dürfen auch auf bereits bestandskräftige Bescheide, die auf den vom BVerfG mit seinem Urteil v.  - 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12 (NWB MAAAG-80435, s. hierzu ausführlich Eisele, NWB 18/2018 S. 1299) zur Grundsteuer als verfassungswidrig festgestellten Bestimmungen des Bewertungsgesetzes beruhen, keine Belastungen mehr gestützt werden. Demgemäß sind für Feststellungszeitpunkte ab dem Fortschreibungen (§ 22 BewG) und Nachfeststellungen (§ 23 BewG) der Einheitswerte nicht mehr zulässig.

[i]Aufhebung der auf den verfassungswidrigen Vorschriften beruhenden Bescheide kraft GesetzesDifferenzierend nach der Belegenheit der wirtschaftlichen Einheiten in den alten bzw. in den neuen Bundesländern werden die Einheitswertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide, die für Feststellungs- und Festsetzungszeitpunkte vor dem erlassen wurden und soweit sie auf den vom BVerfG in seiner o. a. Entscheidung v.  (NWB MAAAG-80435) für verfassungswidrig erklärten Vorschriften beruhen, zum mit Wirkung für die Zukunft kraft Gesetzes aufgehoben (§ 266 Abs. 4 Satz 1 BewG). Nach Maßgabe des § 266 Abs. 4 Satz 2 BewG gilt Entsprechendes für Einheitswertbescheide, mit denen ein Einheitswert auf Grundlage der §§ 33, 34 BewG für land- und forstwirtschaftliches Vermögen festgestellt wurde, Grundsteuermessbescheide, in denen der Grundsteuermessbetrag auf Grundlage des Ersatzwirtschaftswerts (§ 125 BewG) ermittelt wurde, und Grundsteuerbescheide, in denen die Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage (§ 42 GrStG) bemessen wurde (vgl. hierzu A 266.1 Abs. 4 AEBewGrSt).

Hinweis:

Auch nach dem können noch Bescheide über die Feststellung des Einheitswerts auf Stichtage vor dem erlassen, geändert oder aufgehoben werden; § 266 Abs. 4 BewG steht dem nicht entgegen. In diesem Fall soll verwaltungsseitig in den jeweiligen Bescheiden eine Erläuterung aufgenommen werden, dass dessen Wirkung bis zum begrenzt ist (vgl. hierzu A 266.1 Abs. 5 AEBewGrSt).

II. Bewertungsrechtliche Grundaussagen

1. Relevanz von tatsächlichen Verhältnissen und Wertverhältnissen

[i]Unterscheidung zwischen Hauptfeststellungs- und FortschreibungszeitpunktDie Grundsteuerwerte werden in Zeitabständen von je sieben Jahren allgemein festgestellt. Der Hauptfeststellung werden die tatsächlichen Verhältnisse und die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde gelegt, mithin zum (§ 221 BewG i. V. mit § 266 Abs. 1 BewG). Indes sind nach § 227 BewG bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Grundsteuerwerte die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt und die tatsächlichen Verhältnisse im jeweiligen Fortschreibungs- bzw. Nachfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen. S. 500

[i]Wertverhältnisse im HauptfeststellungszeitpunktNach A 227 Abs. 3 Satz 1 AEBewGrSt umfasst der Begriff der Wertverhältnisse beim Grundvermögen vor allem die wirtschaftlichen Verhältnisse, die ihren Ausdruck in den Grundstücks- und Baupreisen sowie im allgemeinen Mietniveau gefunden haben. Zu den Wertverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt gehören insbesondere der jeweilige Bodenrichtwert i. S. des § 247 Abs. 1 und 2 BewG und die Werte vergleichbarer Flächen i. S. des § 247 Abs. 3 BewG („Ableitungsbefugnis der Finanzverwaltung“). Bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren nach §§ 252 ff. BewG unterfallen der Rohertrag des Grundstücks nach § 254 BewG, der Kapitalisierungsfaktor nach § 253 Abs. 2 BewG, die Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG, der Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und der Abzinsungsfaktor nach § 257 Abs. 2 BewG den Wertverhältnissen. Bei einer Bewertung im Sachwertverfahren nach §§ 258 ff. BewG rechnen zu den Wertverhältnissen die Normalherstellungskosten nach § 259 Abs. 1 BewG, der jeweilige Baupreisindex nach § 259 Abs. 3 BewG und die Alterswertminderung nach § 259 Abs. 4 BewG (s. hierzu ergänzend A 227 Abs. 4 AEBewGrSt).

[i]Tatsächliche Verhältnisse, deren Änderung zu einer Wert- und ggf. Artfortschreibung führen kannZu den tatsächlichen Verhältnissen, deren Änderung zu einer Wert- und ggf. Artfortschreibung führen kann, gehören nach A 227 Abs. 3 Satz 3 AEBewGrSt insbesondere Flächenänderungen beim Grund und Boden sowie bei Gebäuden, Änderungen des Entwicklungszustands des Grundstücks, Errichtung oder Fertigstellung eines Gebäudes auf dem Grundstück, Änderung der Nutzungsart sowie Abriss, Teilabriss oder Zerstörung eines Gebäudes auf dem Grundstück.

Hinweis:

[i]Gesetzliche Anzeigepflicht bei Änderung der tatsächlichen VerhältnisseDie zutreffende Abgrenzung der tatsächlichen Verhältnisse von den Wertverhältnissen hat auch praktische Bedeutung für den Steuerpflichtigen mit Blick auf die – im Einheitswertrecht unbekannte – gesetzliche Anzeigepflicht nach § 228 Abs. 2 BewG. Demnach hat der Steuerpflichtige bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die den Wert oder die Art (Vermögens- oder Grundstücksart) beeinflussen oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, dies auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen (A 228 Abs. 2 AEBewGrSt). Anzeigenvordrucke oder Datensatzbeschreibungen sind derzeit verwaltungsseitig noch nicht veröffentlicht worden.

2. Erklärungspflicht

[i]Aufforderung zur Abgabe einer Feststellungserklärung durch öffentliche Bekanntmachung ...Nach § 228 Abs. 1 Satz 1 BewG haben die Steuerpflichtigen Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte für den Hauptfeststellungszeitpunkt oder einen anderen Feststellungszeitpunkt abzugeben, wenn sie hierzu durch die Finanzbehörde aufgefordert werden (§ 149 Abs. 1 Satz 2 AO). Neben einer solchen Einzelaufforderung kann die Aufforderung zur Abgabe einer Feststellungserklärung vom Bundesfinanzministerium im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen (§ 228 Abs. 1 Satz 3 BewG). Bei dieser Verfahrensweise handelt es sich um eine Maßnahme der Verwaltungsvereinfachung im Wege einer Allgemeinverfügung i. S. des § 118 Satz 2 AO, die sich vor dem Hintergrund eines „Mengengerüsts“ von ca. 36 Mio. wirtschaftlichen Einheiten, die bundesweit im Wege der Hauptfeststellung auf den neu zu bewerten sind, geradezu aufdrängt (A 228 Abs. 1 Satz 2 AEBewGrSt).

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