Fondsstandortgesetz: Nachjustierungen beim reformierten grundsteuerlichen Bewertungsrecht

Änderungen schon zum Stichtag 1.1.2022 von Bedeutung

I. Einführung

[i]Hörster, NWB 40/2020 S. 2958, 2966Mit dem Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer, bestehend aus dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz/GrStRefG) v. 26.11.2019 (BGBl 2019 I S. 1794), dem Gesetz v. 15.11.2019 (BGBl 2019 I S. 1546), das der Änderung des Grundgesetzes diente (insbesondere zur Verortung einer Öffnungs- oder Abweichungsklausel) sowie dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung v. 30.11.2019 (BGBl 2019 I S. 1875), waren konzeptionell die gesetzlichen Voraussetzungen zur Umsetzung des Reformprozesses geschaffen worden. Ungeachtet dessen sind u. a. mit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2020 v. 21.12.2020 (BGBl 2020 I S. 3096) weitere Anpassungen beim reformierten grundsteuerlichen Bewertungsrecht verbunden gewesen, so z. B. mit § 244 Abs. 3 Nr. 4 BewG, wonach jedes Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden als Grundstück und damit wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens gilt. Handelte es sich bei den Änderungen des Bewertungsgesetzes durch das JStG 2020 primär um redaktionelle Nachbesserungen, ist mit dem hiesigen Fondsstandortgesetz eine Reihe materiell-rechtlicher Neuerungen im Bewertungsgesetz verbunden, die mit Blick auf die Umsetzung der Reform mittels der Hauptfeststellung von Grundsteuerwerten zum Stichtag 1.1.2022 von Bedeutung sind.

II. Bewertung der unbebauten Grundstücke

1. Vorbemerkung

[i]DefinitionUnter unbebauten Grundstücken sind gem. § 246 Abs. 1 Satz 1 BewG solche Grundstücke zu verstehen, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, die gegeben ist, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde nicht entscheidend. Ein Grundstück gilt als unbebaut, wenn sich auf diesem Gebäude befinden, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können.

[i]Fläche mal BodenrichtwertDie Bewertung der unbebauten Grundstücke richtet sich nach § 247 BewG. Demgemäß bestimmt § 247 Abs. 1 BewG, dass sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) ermittelt.

Wurden vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss – aus welchem Grund auch immer – keine Bodenrichtwerte ermittelt, erübrigt sich eine Bewertung unter Rückgriff auf Bodenrichtwerte im eigentlichen Sinne. Für diesen Fall sieht § 247 Abs. 3 BewG eine Bewertung durch Ableitung von Werten vergleichbarer Flächen vor. Mithin ergibt sich in diesen Konstellationen durch Multiplikation von Grundstücksfläche und abgeleitetem Bodenwert pro Quadratmeter (sowie Abrundung dieses Ergebnisses auf volle €) der Bodenwert als solcher.S. 2033

2. Begriff des Bodenrichtwerts

[i]BodenrichtwertzoneNach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist unter dem Bodenrichtwert der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets − Bodenrichtwertzone − zu verstehen, die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Der Bodenrichtwert ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen – sog. Bodenrichtwertgrundstück. In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Als durchschnittliche Werte für den Grund und Boden ist die Heranziehung von Bodenrichtwerten in der Verkehrswertermittlung anerkannt. Dieser Befund gilt auch im steuerlichen Kontext, so z. B. bei der erbschaftsteuerlichen Grundbesitzbewertung sowie der ertragsteuerlichen Kaufpreisaufteilung.

3. Normative Reduzierung der Anpassungsmöglichkeiten beim Bodenrichtwert

[i]Berücksichtigt werden nur ...Vor dem Hintergrund der Grundsteuerwertermittlung in einem Massenbewertungsverfahren zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 und den zulässigen Möglichkeiten einer Typisierung und Pauschalierung (vgl. hierzu BVerfG-Urteil v. 10.4.2018 - 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, NWB MAAAG-80435, Rz. 131) wurde § 247 Abs. 1 BewG durch das Fondsstandortgesetz um einen Satz 2 ergänzt. Danach werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (1.) und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen (2.) nicht berücksichtigt, soweit in den §§ 243 bis 262 BewG sowie in den Anlagen 36 bis 43 zum BewG nichts anderes bestimmt ist. Hinsichtlich der Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern (einschließlich Mindestwertrelevanz) s. Anlage 36 zu den §§ 251 und 257 Abs. 1 BewG.

[i]... unterschiedliche Entwicklungszustände und ...Die Bodenrichtwerte sind nach § 196 Abs. 1 BauGB unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. Als Entwicklungszustände kommen in Betracht Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Vergleiche hierzu im Einzelnen § 5 ImmoWertV. Abweichungen hinsichtlich des Entwicklungszustands zwischen dem Bodenrichtwertgrundstück und dem zu bewertenden Grundstück können aus Vereinfachungsgründen durch sachgerechte Ab- oder Zuschläge automationsgestützt berücksichtigt werden.

[i]... Arten der Nutzung bei überlagernden BodenrichtwertzonenBodenrichtwertzonen können sich in begründeten Fällen überlagern, sofern eine eindeutige Zuordnung der Mehrheit der Grundstücke zum jeweiligen Bodenrichtwertgrundstück gewährleistet bleibt. In diesen Fällen ist der Bodenrichtwert für dasjenige Bodenrichtwertgrundstück heranzuziehen, dessen Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht

Mit [i]Individuelle Abweichungen sind grds. nicht zu berücksichtigen der Anfügung des Satzes 2 in § 247 Abs. 1 BewG stellt der Gesetzgeber klar, dass bei der Ermittlung des Produkts aus Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert grundsätzlich der auf die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks bezogene Bodenrichtwert in der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet, zugrunde zu legen ist. Mithin sind individuelle Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund des zu bewältigenden Mengengerüsts, d. h. der Bewertung von über 32 Mio. wirtschaftlichen Einheiten im Grundvermögen sowie des damit zusammenhängenden Automationsbedürfnisses, besteht aus Warte des Gesetzgebers das nachvollziehbare Erfordernis, von individuellen Anpassungen des Bodenrichtwerts an die Grundstücksmerkmale weitgehend abzusehen, zumal es sich bei der Grundsteuer – im Gegensatz zur Erbschaft- und Schenkungsteuer als sog. Bereicherungssteuern – um eine Objektsteuer/Realsteuer mit im Regelfall überschaubarem Belastungsniveau handelt.

Zur Relevanz der Bodenrichtwerte bei der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer und den Entwicklungen infolge ImmoWertV sowie der Bodenrichtwertrichtlinie s. bereits Eisele, NWB 27/2011 S. 2289.