WertR ANLAGE 2 Wertermittlung bebauter
Grundstücke
ANLAGE 2 Wertermittlung bebauter Grundstücke
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0 | Allgemeine
Angaben | ||||
0.1 | Grundstück | ||||
Gemeinde/Ortsteil
………………………………………………………… | |||||
Straße
……………………………………………………………………. | |||||
0.1.1 | Art der
Nutzung bisher
………………… künftig
…………………….. | ||||
Eigentümer
……………………………………………………………….. | |||||
Gemeinde
………………………………………………………………… | |||||
Straße
………………………………………………………………….… | |||||
0.1.2 | Erbbauberechtigte
………………………………………………………… | ||||
………………………………………………………………….………….… | |||||
0.1.3 | Amtsgericht/Grundbuchamt
……………………………………………….. | ||||
Grundbuch von
………………… Bd.
…………… Bl.
………………… | |||||
0.1.4 | Katasteramt/Vermessungsamt
……………………………………………. | ||||
Katasterkarte
……………… | |||||
Gemarkung
………………… | Flur
………………………… | ||||
Flurstück Nr. | Größe
(m2) | ||||
………………………………………………………………….……… | |||||
………………………………………………………………….……… | |||||
………………………………………………………………….……… | |||||
0.1.5 | Grundstücksgröße
………… insgesamt:
……………………………….. | ||||
0.1.6 | Finanzamt
………………………………………………………………. | ||||
0.1.7 | Einheitswert zum
………………………………………………………… | ||||
0.2 | Grundstücksbezogene Rechte und
Belastungen | ||||
………………………………………………………………….………. | |||||
………………………………………………………………….…………… | |||||
0.3 | Werterhöhende
Investitionen Dritter, sonstige wertbeeinflussende
Umstände | ||||
Datum
……………………………… Betrag
…………………€ | |||||
durch
…………………………………………………………………… | |||||
0.4 | Erwerbs- oder
Gestehungskosten (soweit feststellbar) | ||||
0.4.1 | Erwerbsjahr/Baujahr
…………………………………………………… | ||||
0.4.2 | Erwerbspreis bzw. Gestehungskosten
insgesamt | …………………€ | |||
0.5 | Zweck der
Wertermittlung
……………………………………………… | ||||
0.6 | Tag der
Ortsbesichtigung/Teilnehmer am Ortstermin | ||||
………………………… ………………………………………………………………… | |||||
0.7 | Wertermittlungsstichtag | ||||
0.8 | Rohertrag/Nettokaltmiete und
Bewirtschaftungskosten im Kalenderjahr | ||||
0.8.1 | Rohertrag/Nettokaltmiete (Miete oder
Pachteinnahme) lt. Anlage einschließlich/ohne Betriebskosten …………………… | …………………€ | |||
0.8.2 | Bewirtschaftungskosten
(jährlich) | ||||
0.8.2.1 | Betriebskosten | ||||
laufende öffentliche
Lasten und Abgaben ……………………… | …………………€ | ||||
Grundsteuer
……………………….. | …………………€ | ||||
Wasserversorgung
………………… | …………………€ | ||||
Betrieb der
zentralen Warmwasserversorgung ……………… | …………………€ | ||||
Betrieb der zentralen Heizungsanlage
…… | …………………€ | ||||
Betrieb der Aufzugsanlage
……………… | …………………€ | ||||
Straßenreinigung und
Müllabfuhr ………… | …………………€ | ||||
Entwässerung
…………………………… | …………………€ | ||||
Hausreinigung
…………………………… | …………………€ | ||||
Gartenpflege
…………………………… | …………………€ | ||||
Beleuchtung
…………………………… | …………………€ | ||||
Sach- und Haftpflichtversicherung
……… | …………………€ | ||||
Hauswart
……………………………… | …………………€ | ||||
…………………………………………………………………€ | |||||
0.8.2.2 | Verwaltungskosten
………………… | …………………€ | |||
0.8.2.3 | Instandhaltungskosten | ||||
Unterhaltung der
Gebäude und Außenanlagen …………… … | …………………€ | ||||
Schönheitsreparaturen lt. Anlage
. | ………………… | …………………€ | |||
0.8.2.4 | Mietausfallwagnis
……………… | ………………… | …………………€ | ||
0.9 | Anlagen mit Datum
(vgl. auch Nr. 1.6 des Vordrucks) | ||||
……… | Preisangebot der Gegenpartei | ||||
……… | Kaufpreisforderung/-gebot | ||||
……… | Verzeichnis der Miet- und
Pachteinnahmen bzw. Miet- und Pachtverträge | ||||
……… | Kartenausschnitte entsprechend
Nr. 1.6 dieses Vordrucks | ||||
……… | Lageplan mit eingetragenen
Vergleichsgrundstücken | ||||
……… | Aufzeichnungen über
mündliche Auskünfte mit Datum der Auskunftserteilung und genaue
Benen- nung des Ansprechpartners | ||||
……… | weitere Anlagen | ||||
……… | Anlagen
gesamt | ||||
1 | Wertermittlung | ||||
1.0 | Grundlagen | ||||
1.0.1 | Grund- und Bodenbeschreibung | ||||
1.0.1.1 | Entwicklungszustand
(Grundstücksqualität)
………………………………… | ||||
1.0.1.2 | Art und Maß der baulichen
Nutzung | ||||
Tatsächliche Nutzung
……………………………………………………… | |||||
Zulässige Nutzung
…………………………………………………………. | |||||
Darstellungen im
Flächennutzungsplan
…………………………… | |||||
Festsetzungen im Bebauungsplan bzw.
…………………………… | |||||
Vorhaben- und Erschließungsplan
……………………………… | |||||
1.0.1.3 | Grund- und gebäudebezogene Rechte
und Belastungen (vgl. Nr. 0.2) | ||||
…………………………………………………………………… | |||||
1.0.1.4 | Erschließungszustand | ||||
Art der Straße
……………………………………………………….. | |||||
Versorgungsleitungen
………………………………………………… | |||||
Entsorgung
…………………………………………………………… | |||||
Beitrags- und Abgabepflichten
………………………………………… | |||||
1.0.1.5 | Bodenbeschaffenheit und
Grundstücksgestalt | ||||
Oberfläche
…………………………………………………………… | |||||
Aufwuchs
…………………………………………………………….. | |||||
Baugrund
…………………………………………………………….. | |||||
Zuschnitt
……………………………………………………………… | |||||
Bodenverunreinigungen, Immissionen
………………………………….. | |||||
1.0.1.6 | Lage | ||||
Baugebiet
……………………………………………………………… | |||||
Ortslage
……………………………………………………………… | |||||
Verkehrslage
…………………………………………………………… | |||||
Himmelsrichtung
………………………………………………………… | |||||
Beeinträchtigungen
……………………………………………………… | |||||
Benachbarte, störende Betriebe
und Gebäude
…………………………… | |||||
1.0.2 | Baubeschreibung [1] | ||||
1.0.2.1 | Art der Baulichkeiten und
Zweckbestimmung | ||||
Bezeichnung/Art
………………………………………………………… | |||||
Zweckbestimmung
……………………………………………………… | |||||
Brutto-Grundfläche (BGF) bzw.
Brutto-Rauminhalt (BRI) nach DIN
277/…… (Berechnung beifügen) | |||||
……………………
m2 | ……………………m3 | ||||
Wohn- bzw. Nutzfläche
……… m2 (Berechnung nach
…………) | |||||
BGF/WE
……………………
m2 | |||||
(Berechnung beifügen) | WF/WE
…………………….
m2 | ||||
1.0.2.2 | Baujahr
………………………………………………………………… | ||||
Gesamtnutzungsdauer
…………………………………………………… | |||||
Restnutzungsdauer
……………………………………………………… | |||||
1.0.2.3 | Rohbau | ||||
Fundamente
……………………………………………………………. | |||||
Außenwände
…………………………………………………………… | |||||
Innenwände
…………………………………………………………….. | |||||
Decken
…………………………………………………………………. | |||||
Treppen
…………………………………………………………………. | |||||
Isolierungen
……………………………………………………………… | |||||
Dächer
………………………………………………………………….. | |||||
1.0.2.4 | Ausbau | ||||
Gas-, Wasser-, Abwasserleitungen
……………………………………… | |||||
………………………………………………………………………….. | |||||
Sanitäre Einrichtung
……………………………………………………… | |||||
Elektroleitungen
………………………………………………………….. | |||||
Heizung
………………………………………………………………….. | |||||
Fußböden
……………………………………………………………….. | |||||
Innenputz
………………………………………………………………… | |||||
Ansichten
………………………………………………………………… | |||||
Türen
…………………………………………………………………….. | |||||
Fenster
…………………………………………………………………… | |||||
Wandbehandlung
…………………………………………………………. | |||||
Sonstige technische Anlagen
………………………………………………. | |||||
1.0.2.5 | Außenanlagen | ||||
Entwässerung
……………………………………………………………… | |||||
Versorgungseinrichtungen
………………………………………………….. | |||||
Bodenbefestigungen
……………………………………………………….. | |||||
Einfriedungen
……………………………………………………………… | |||||
1.0.2.6 | Besondere Betriebseinrichtungen | ||||
……………………………………………………………………………. | |||||
……………………………………………………………………………. | |||||
1.0.2.7 | besonders zu veranschlagende Bauteile,
Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen | ||||
…………………………………………………………………………… | |||||
1.0.2.8 | Sonstige Anlagen | ||||
Gartengestaltung
………………………………………………………….. | |||||
Anpflanzungen
……………………………………………………………. | |||||
1.0.2.9 | Bau- und Unterhaltungszustand | ||||
Baumängel
………………………………………………………………… | |||||
Bauschäden
……………………………………………………………….. | |||||
Wirtschaftliche Grundrisslösung
…………………………………………… | |||||
Wirtschaftliche Geschosshöhen
…………………………………………… | |||||
Wirtschaftliche Ansichtsgestaltung
………………………………………… | |||||
Modernisierungen (Jahr,
Maßnahmen) | |||||
…………………………………………………………………………… | |||||
1.0.2.10 | Werterhöhende Investitionen
Dritter | ||||
…………………………………………………………………………… | |||||
1.1 | Ermittlung des
Bodenwerts | ||||
1.1.1 | Grundlagen | ||||
1.1.1.1 | Vergleichspreise mit Angaben über
wertbestimmende Merkmale | ||||
Straße | m2 | Jahr | €/m2
(ebf – ebp) | ||
………………… | ………………… | ………………… | ………………… | ||
………………… | ………………… | ………………… | ………………… | ||
………………… | ………………… | ………………… | ………………… | ||
1.1.1.2 | Bodenrichtwert
€/m2 (ebf – ebp),
Gebietsbezeichnung, Geschoss- zahl, GFZ, Tiefe, Größe | ||||
…………………………………………………………………………… | |||||
1.1.2 | Berücksichtigung von
Abweichungen | ||||
…………………………………………………………………………… | |||||
1.1.3 | Auswirkung grundstücksbezogener
Rechte und Belastungen | ||||
…………………………………………………………………………… | |||||
…………………………………………………………………………… | |||||
…………………………………………………………………………… | |||||
…………………………………………………………………………… | |||||
1.1.4 | Berücksichtigung des
örtlichen Grundstücksmarkts | ||||
…………………………………………………………………………… | |||||
…………………………………………………………………………… | |||||
1.1.5 | Bodenwert | ||||
1.1.5.1 | Grundstücksgröße | ||||
m2 | €/m2 | € | |||
…………………… | …………………… | …………………… | |||
…………………… | …………………… | …………………… | |||
…………………… | …………………… | …………………… | |||
zus.:
……………… | i.M.
……………… | …………………… | |||
1.1.5.2 | Zu erwartender
Erschließungsbeitrag
………………… ………… | ||||
Abgaben für weitere
Erschließungsmaßnahmen
………………… ………… | |||||
Abgaben für sonstige
Maßnahmen | |||||
(entsprechend Nr. 1.0.1.4 dieses
Vordrucks)
…………………… ………… | |||||
1.1.5.3 | Aufwuchs (Zu- oder
Abschläge) | ………… | |||
1.1.6 | Bodenwert
erschließungsbeitragspflichtig/-frei
…………………………… ……………………€ | ||||
Begründung: | |||||
1.2 | Vergleichswert | ||||
Wertermittlungsstichtag
………… | |||||
bezogen auf Grundstück
oder Boden und Gebäude
oder Gebäude | |||||
1.2.1 | Ertragsfaktor | ||||
……… je
Jahresrohertrag/Nettokaltmiete × Jahresrohertrag/Nettokaltmiete | =
…………………€ | ||||
oder | |||||
……… je
Jahresreinertrag × Jahresreinertrag | =
…………………€ | ||||
oder | |||||
1.2.2 | Gebäudefaktor | ||||
……… €/je
……… BRI oder BGF × gesamt BRI oder
BGF | =
…………………€ | ||||
1.2.3 | Vergleichswert (1.2.1
oder 1.2.2) | …………………€ | |||
1.3 | Ertragswert | ||||
1.3.0 | Allgemeines | ||||
1.3.0.1 Wertermittlungsstichtag | 1.3.0.2 Liegenschaftszinssatz | 1.3.0.3 Restnutzungsdauer | |||
…………………… | ……………………% | ……………………
Jahre | |||
1.3.1 | jährlicher Rohertrag bzw.
Nettokaltmiete | ||||
1.3.1.1 | Tatsächliche Miete
(Nr. 0.8.1). | ||||
oder | |||||
Nachhaltig erzielbare Miete | ……………………€/m2 | ||||
1.3.1.2 | Wohn-/Nutzfläche
(Nr. 1.0.2.1) | ……………………m2 | |||
1.3.1.3 | jährlicher
Rohertrag/Nettokaltmiete (Nr. 1.3.1.1 × 1.3.1.2 × 12) | ……………………€ | |||
1.3.2 | Bewirtschaftungskosten | ||||
Aufgegliederte Ausgaben
(Nr. 0.8.2) | |||||
oder | |||||
Pauschalierte Ausgaben | |||||
………
v. H. der Nettokaltmiete/des Rohertrags (Nr. 1.3.1.3) | ……………………€ | ||||
1.3.3 | Reinertrag
(Nr. 1.3.1.3 – 1.3.2) | ……………………€ | |||
1.3.4 | Anteil des Bodenwerts am Reinertrag
(Bodenwertverzinsungsbetrag) Bodenwert (Nr. 1.1.6. des Vordrucks) × Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2) | ||||
…………………………€
× …………………… | ……………………€ | ||||
1.3.5 | Anteil der baulichen Anlagen am
Reinertrag | ||||
(Nr. 1.3.3 – 1.3.4) | ……………………€ | ||||
1.3.6 | Vervielfältiger | …………………… | |||
bei
Restnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2) ……… Jahre | |||||
Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2)
……… v.H. | |||||
1.3.7 | Ertragswert der baulichen
Anlagen | ||||
(Nr. 1.3.5 × 1.3.6) | ……………………€ | ||||
1.3.8 | Zu- und Abschläge (aufgegliedert
als Anlage) | ……………………€ | |||
1.3.9 | Bodenwert
(Nr. 1.1.6) | ……………………€ | |||
Ertragswert (Nr. 1.3.7 +/– 1.3.8
+ 1.3.9) | ……………………€ | ||||
1.4. | Sachwert | ||||
1.4.0 | Allgemeines | ||||
1.4.0.1 Wertermittlungsstichtag | 1.4.0.2 Baupreisindex (2000 =
100) | 1.4.0.3 Gebäudetyp aus Anlage 7 | |||
…………………… | …………………… | …………………… | |||
1.4.1 | Wert der Gebäude
am Wertermittlungsstichtag | ||||
1.4.1.1 | Ermittlung des
NHK – Gebäudetyp
………………………… | lfd. Nr. ………
(weitere Gebäude als Anlage) | |||
Ausstattungsstandard | □ einfach | □ mittel | □ gehoben | □ stark gehoben | |
Baujahr (fiktiv):
……… | |||||
Gebäudebaujahrsklasse | □ vor 1925 | □ 1925–1945 | □ 1946–1959 | □ 1960–1969 | |
□ 1970–1984 | □ 1985–1999 | □ 2000 | |||
1.4.1.2 | Brutto – Grundflächenpreis (laut NHK
Tabelle) 2000 = 100 | ||||
von ……… bis
………€/m2BGF
(m3 BRI) | ……………€/m2(m3) | ||||
1.4.1.3 | Ermittlung der Korrekturfaktoren
für die NHK 2000 | ||||
A Land
…………………………… | Faktor A: ……… | ||||
B Ortsgröße
……………………… | Einwohner | Faktor B: ……… | |||
Korrekturfaktoren (C und D) nur
für Mehrfamilien-Wohnhäuser (laut NHK-Tabellen) | |||||
C Grundrissart:
…………………………… | Faktor C: ……… | ||||
D Durchschnittliche
Wohnungsgröße in BGF/WE bzw. WF/WE | Faktor D: ……… | ||||
………
m2 BGF bzw. WF/WE | |||||
E weitere
Korrekturfaktoren | Faktor E:
……… | ||||
1.4.1.4 | objektbezogene
Normalherstellungskosten: | ||||
(Nr. 1.4.1.2 × Korrekturfaktoren
A×B×(C×D)bzw.
Nr. 1.4.1.2 × Korrekturfaktor
E) | …………€/m2(m3) | ||||
1.4.1.5 | Brutto-Grundfläche
(Brutto-Rauminhalt) gemäß DIN 277 Ausgabe
… (Berechnung beifügen) | …………
m2(m3) | |||
1.4.1.6 | Baunebenkosten (aus
Gebäudetypenblatt, Anlage 7) | 1, …………… | |||
1.4.1.7 | Baupreisindex am
Wertermittlungsstichtag (2000 = 100) | ……………… | |||
1.4.1.8 | Herstellungswert am
Wertermittlungsstichtag (Nr. 1.4.1.4 × 1.4.1.5 × 1.4.1.6 × 1.4.1.7) | ………………€ | |||
1.4.1.9 | Alterswertminderung (laut Tabelle
……………………) | ………v.H. | ………………€ | ||
Gesamtnutzungsdauer | ………Jahre | ||||
Restnutzungsdauer | ………Jahre | ||||
1. | Baumängel und
Bauschäden (aufgegliedert als Anlage; ggf. alterswertgemindert) | ……… v.H. | ………………€ | ||
1. | sonstige
wertbeeinflussende Umstände (Nr. 1. +
1.) | ………………€ | |||
1. | wirtschaftliche Wertminderung | ………v.H.
………€ | |||
1. | Missverhältnis
zwischen tatsächlicher und rechtlich zuläs- siger Nutzung | ………v.H. ………€ | |||
1. | Gebäudewert am
Wertermittlungsstichtag (Nr. 1.4.1.8 – 1.4.1.9 – 1. – 1.) | ………………€ | |||
1.4.2 | Wert der baulichen und sonstigen
Anlagen am Wertermittlungsstichtag | ||||
1.4.2.1 | Wert der baulichen
Außenanlagen (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.5) oder Vomhundertsatz aus Nr. 1. | ……… v.H. | ………………€ | ||
1.4.2.2 | Wert der besonderen
Betriebseinrichtungen (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.6) oder Vomhundertsatz aus Nr. 1. | ……… v.H. | ………………€ | ||
1.4.2.3 | Wert der besonders zu veranschlagende
Bauteile, Einrichtungen und sonstige
Vor- richtungen ggf. Bereich c der BGF (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.7) . | ………………€ | |||
1.4.2.4 | Wert der sonstigen
Anlagen (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.8) oder Vomhundertsatz aus Nr. 1. | ………
v.H. | ………………€ | ||
1.4.2.5 | Wert
der baulichen und sonstigen Anlagen am
Wertermittlungsstichtag (Nr. 1.4.2.1 + 1.4.2.2 + 1.4.2.3 + 1.4.2.4) | ………………€ | |||
1.4.3 | Bodenwert (aus
Nr. 1.1.6) | ………………€ | |||
1.4.4 | Sachwert (Nr. 1. + 1.4.2.5 +
1.4.3) | ………………€ | |||
1.5 | Verkehrswert (Marktwert) abgeleitet
aus | ||||
1.5.1 | Ertragswert
(Nr. 1.3).
………………………………………… | ………………€ | |||
Zuschläge/Abschläge | ………
v. H. | ||||
Begründung: | + ………………€ | ||||
………………………………………………… | ………………€ | ||||
oder | |||||
1.5.2 | Sachwert
(Nr. 1.4)
………………………………………………… | ………………€ | |||
Zuschläge/Abschläge | …………
v. H. | ||||
Begründung: | + ………………€ | ||||
………………………… | |||||
………………………… | ………………€ | ||||
1.5.3 | Verkehrswert
(Marktwert)
…………………………………………………… | ………………€ | |||
Begründung | |||||
1.6 | Erläuterungen
zur Wertermittlung | ||||
1.7 | Anlagen | ||||
……… | Kataster- und
Grundbuchauszüge | ||||
……… | Planungsunterlagen | ||||
……… | Übersichtsplan bzw.
Stadtkartenausschnitt mit Kennzeichnung des zu bewertenden
Grundstücks (1:5000 bis 1:2500) | ||||
……… | Lageplan mit Kennzeichnung der
baulichen und sonstigen Anlagen | ||||
……… | Flurkarte (1:500 bis 1:2500) | ||||
……… | Lichtbilder der baulichen Anlagen
(Innen- und Außenfotos) mit Angabe der Gebäudenummer
sowie Fotos von unbebauten Grundstücksteilen (mit Standpunktskizze) | ||||
……… | Massen- und
Nutzflächenberechnung | ||||
……… | Grundrisse, Schnitte und Ansichten der
vorhandenen Bebauung (falls nicht vorhanden in
Skizzen- form) | ||||
……… | Miet- und Pachtverträge oder
Verzeichnis der Miet- und Pachteinnahmen | ||||
……… | sonstige Verträge
(Nutzungsverträge; Erbaurechtsverträge …) | ||||
……… | Auszug aus der
Bodenrichtwertkarte | ||||
……… | weitere Anlagen | ||||
……… | Anlagen gesamt | ||||
2. | Zusammenfassung | ||||
2.1. | Verkehrswert
(Marktwert) gemäß Nr. 1.5.3
……………………………………………………… …………€ | ||||
2.2. | Bemessung/Festsetzung
des Verkehrswerts
(Marktwerts) durch die Oberfinanzdirektion ………………………………… | …………€ | |||
Begründung mit Stellungnahme zu
2.1: | |||||
2.3. | Preisforderung/-gebot
des Vertragspartners
…………………… | …………€ | |||
Stellungnahme: | |||||
2.4. | Kaufpreisvorschlag/-festsetzung der
Oberfinanzdirektion ……… | …………€ | |||
Begründung: | |||||
2.5. | Grunderwerbsnebenkosten | …………€ | |||
…………€ | |||||
…………€ | …………€ | ||||
2.6. | Anlagen | ||||
……… Stück aus 0.9 | |||||
……… Stück aus 1.6 | |||||
……… Anlagen
gesamt |
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
IAAAD-21508
1Bei mehreren Gebäuden Einlegeblätter verwenden.