(1) Im periodischen Ertragswertverfahren kann der vorläufige Ertragswert in der Regel
aus der Summe der auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten Reinerträge der Perioden innerhalb des Betrachtungszeitraums zuzüglich
des über den Betrachtungszeitraum abgezinsten Restwerts des Grundstücks
ermittelt (vgl. Anlage 3 Beispielrechnung 2) werden. Das periodische Ertragswertverfahren kann insbesondere Anwendung finden (§ 17 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV), wenn die Ertragsverhältnisse des Wertermittlungsobjekts im Betrachtungszeitraum mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen (vgl. § 2 Satz 2 ImmoWertV)
wesentlichen Änderungen unterliegen (z. B. qualitative Änderungen der Immobilie),
wesentlich von den marktüblichen Erträgen (z. B. bei Staffelmietverträgen) abweichen oder
starken Schwankungen unterliegen.
(2) Der Betrachtungszeitraum, für den die periodisch unterschiedlichen Erträge (vgl. Nummer 5 Absatz 6) ermittelt werden, soll so gewählt werden, dass die Höhe der im Betrachtungszeitraum anfallenden Erträge mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann (in der Regel bis zu 10 Jahre). Ein wichtiges Kriterium für die Festlegung des Betrachtungszeitraums ist die Laufzeit der Miet- bzw. Pachtverträge. Der Abzinsung ist der Liegenschaftszinssatz (vgl. Nummer 7) zu Grunde zu legen.
(3) Der Restwert des Grundstücks kann in der Regel ermittelt werden
aus dem Barwert des Reinertrags der Restperiode zuzüglich
des Bodenwerts, der über die Restperiode abgezinst wurde.
Die Restperiode ist die um den Betrachtungszeitraum reduzierte wirtschaftliche Restnutzungsdauer (vgl. Nummer 9). Bei der Ermittlung des Reinertrags der Restperiode, z.B. im vereinfachten Ertragswertverfahren, ist der am Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbare Rohertrag zu Grunde zu legen. Entsprechendes gilt auch für den Ansatz der Bewirtschaftungskosten. Die Kapitalisierung erfolgt über die Dauer der Restperiode. Der Kapitalisierung und der Abzinsung ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz (vgl. Nummer 7) zu Grunde zu legen.
(4) Die Formel für das periodische Ertragswertverfahren lautet:
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vEW = RE1 x
AF1 + RE2 x
AF2 + RE3 x
AF3 + … REi x
AFi + RW x AFb | ||||||
RW = RER x
KFR + BW x AFR | ||||||
wobei AF1…b =
q–1…–b | ||||||
wobei AFb =
q–b | ||||||
wobei AFR =
q–(n–b) | ||||||
wobei
KFR = | qn–b – 1 | |||||
qn–b x (q
– 1) | ||||||
q = 1 + LZ | wobei LZ = | P | ||||
100 | ||||||
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vEW | = | vorläufiger Ertragswert |
REi | = | Reinerträge der einzelnen Perioden innerhalb des
Betrachtungszeitraums |
RER | = | Reinertrag der Restperiode |
RW | = | Restwert des Grundstücks (hier ermittelt im vereinfachten
Ertragswertverfahren) |
BW | = | Bodenwert ohne selbstständig nutzbare Teilfläche |
LZ | = | Liegenschaftszinssatz |
AFi | = | Abzinsungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 2
ImmoWertV) für die einzelnen Perioden innerhalb des Betrachtungszeitraums |
AFb | = | Abzinsungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 2
ImmoWertV) für den Betrachtungszeitraum |
AFR | = | Abzinsungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 2
ImmoWertV) für die Restperiode |
KFR | = | Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor; Nummer 10 und Anlage 1
ImmoWertV) für die Restperiode (Restperiode = n – b) |
i | = | Periode (z. B. 1 Jahr) innerhalb des Betrachtungszeitraums |
p | = | Zinsfuß |
n | = | wirtschaftliche Restnutzungsdauer |
b | = | Dauer des Betrachtungszeitraums |
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