Anlage 3
Beispielrechnungen
Für die Beispielrechnungen 1 und 2 wurden folgende Annahmen getroffen:
Vertragliche Vereinbarungen:
im 1. Jahr wird die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete gezahlt,
vom 2. bis zum 5. Jahr erfolgt eine jährliche Mietanpassung in Höhe von 5 %,
vom 6. bis zum 10. Jahr wird die Miete in der im 5. Jahr erreichten Höhe gezahlt und
ab dem 11. Jahr wird die Zahlung der marktüblich erzielbaren Miete vereinbart.
In der Beispielrechnung wird davon ausgegangen, dass die Bewirtschaftungskosten innerhalb des Betrachtungszeitraums in gleichbleibender Höhe anfallen. Die Ermittlung des Ansatzes der Bewirtschaftungskosten erfolgt ausgehend vom marktüblich erzielbaren Rohertrag des 1. Jahres.
Die im 1. Jahr als marktüblich erzielbar angesehene Miete wird als Ansatz für die Ermittlung des Restwerts genommen.
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Ausgangsdaten für die Beispiele 1 und
2 | ||
jährlicher marktüblich
erzielbarer Rohertrag im 1. Jahr | 240 000 € | |
vertraglich
vereinbarte jährliche Mietanpassung vom 2. bis 5. Jahr | 5
% | |
jährlicher Rohertrag
im 6. bis 10. Jahr | 291 721,50 € | |
jährlicher Rohertrag
ab dem 11. Jahr | 249 000 € | |
jährliche
Bewirtschaftungskosten gesamt | 34 800 € | |
bestehend aus: | Verwaltungskosten | 12 000 € |
Instandhaltungskosten | 10 800 € | |
Mietausfallwagnis | 12 000 € | |
Bodenwert | 250 000 € | |
Liegenschaftszinssatz | 6,5
% | |
wirtschaftliche
Restnutzungsdauer | 40
Jahre | |
Beispiel 1:
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Ermittlung des
Ertragswerts bei Anwendung des allgemeinen bzw. des vereinfachten
Ertragswertverfahrens (Nummer 4.1, Nummer 4.2) | ||
allgemeines Ertragswertverfahren | vereinfachtes Ertragswertverfahren | |
jährlicher marktüblicher
Rohertrag | 240 000 € | 240 000 € |
Bewirtschaftungskosten | – 34 800 € | – 34 800 € |
jährlicher
Reinertrag | 205 200 € | 205 200 € |
Anteil des Bodenwerts am
Reinertrag (Bodenwertverzinsungsbetrag) 6,5 % von 250 000 € | – 16 250 € | |
Reinertragsanteil der baulichen
Anlagen | 188 950 € | |
Kapitalisierungsfaktor (40 Jahre,
6,5 %) | × 14,15 | × 14,15 |
Barwert des
Reinertrags | 2 903 580 € | |
Ertragswert der
baulichen Anlagen | 2 673 642 € | |
Bodenwert ohne Berücksichtigung
der selbstständig nutzbaren Teilfläche | +
250 000 € | 250 000 € |
Abzinsungsfaktor (40 Jahre, 6,5
%) | × 0,0805 | |
Bodenwert
abgezinst | + 20 125 € | |
vorläufiger
Ertragswert | 2 923 642 € [1] | 2 923 705 € [2] |
zusätzliche Marktanpassung | +/– 0 | +/– 0 |
marktangepasster
vorläufiger Ertragswert | 2 923 642 € [3] | 2 923 705 € [4] |
besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale (boG) Ermittlung siehe unten | + 255 000 € | + 255 000 € |
Summe | 3 178 642 € [5] | 3 178 705 € [6] |
Ertragswert | 3 180 000 € | 3 180 000 € |
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Werteinfluss der besonderen objektspezifischen
Grundstücksmerkmale (boG) für Beispielrechnung 1; hier Abweichung von den
marktüblichen Erträgen | ||||||
jährlicher Rohertrag | jährliche Bewirtschaftungskosten | jährlicher Reinertrag | Abweichung zum marktüblichen Reinertrag | Abzinsungsfaktor | abgezinste Abweichungen | |
1.
Jahr | 240
000,00 € | 34
800,00 € | 205
200,00 € | 0 | ||
2.
Jahr | 252
000,00 € | 34
800,00 € | 217
200,00 € | 12
000,00 € | 0,8817 | 10
580,40 € |
3.
Jahr | 264
600,00 € | 34
800,00 € | 229
800,00 € | 24
600,00 € | 0,8278 | 20
363,88 € |
4.
Jahr | 277
830,00 € | 34
800,00 € | 243
030,00 € | 37
830,00 € | 0,7773 | 29
405,26 € |
5.
Jahr | 291
721,50 € | 34
800,00 € | 256
921,50 € | 51
721,50 € | 0,7299 | 37
751,52 € |
6.
Jahr | 291
721,50 € | 34
800,00 € | 256
921,50 € | 51
721,50 € | 0,6853 | 35
444,74 € |
7.
Jahr | 291
721,50 € | 34
800,00 € | 256
921,50 € | 51
721,50 € | 0,6435 | 33
282,79 € |
8. Jahr | 291 721,50
€ | 34 800,00
€ | 256 921,50
€ | 51 721,50
€ | 0,6042 | 31 250,13
€ |
9. Jahr | 291 721,50
€ | 34 800,00
€ | 256 921,50
€ | 51 721,50
€ | 0,5674 | 29 346,78
€ |
10. Jahr | 291 721,50
€ | 34 800,00
€ | 256 921,50
€ | 51 721,50
€ | 0,5327 | 27 552,04
€ |
Summe (boG) | 254 977,54 € | |||||
Werteinfluss der besonderen objektspezifischen
Grundstücksmerkmale (boG) | 255 000,00 € | |||||
Beispiel 2:
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Ermittlung des Ertragswerts bei
Anwendung des periodischen Ertragswertverfahrens (Nummer 4.3) | ||||||
2.1 Ermittlung
der Summe der Barwerte im Betrachtungszeitraum | ||||||
jährlicher Rohertrag | jährliche Bewirtschaftungskosten | jährlicher Reinertrag | Abzinsungsfaktor | Barwerte der Reinerträge der Perioden | ||
1.
Jahr | 240
000,00 € | 34
800,00 € | 205
200,00 € | 0,9390 | 192
682,80 € | |
2.
Jahr | 252
000,00 € | 34
800,00 € | 217
200,00 € | 0,8817 | 191
505,24 € | |
3.
Jahr | 264
600,00 € | 34
800,00 € | 229
800,00 € | 0,8278 | 190
228,44 € | |
4.
Jahr | 277
830,00 € | 34
800,00 € | 243
030,00 € | 0,7773 | 188
907,22 € | |
5.
Jahr | 291
721,50 € | 34
800,00 € | 256
921,50 € | 0,7299 | 187
527,00 € | |
6.
Jahr | 291
721,50 € | 34
800,00 € | 256
921,50 € | 0,6853 | 176
068,30 € | |
7.
Jahr | 291
721,50 € | 34
800,00 € | 256
921,50 € | 0,6435 | 165
328,99 € | |
8. Jahr | 291 721,50
€ | 34 800,00
€ | 256 921,50
€ | 0,6042 | 155 231,97
€ | |
9. Jahr | 291 721,50
€ | 34 800,00
€ | 256 921,50
€ | 0,5674 | 145 777,26
€ | |
10. Jahr | 291 721,50
€ | 34 800,00
€ | 256 921,50
€ | 0,5327 | 136 862,08
€ | |
Summe der Barwerte im
Betrachtungszeitraum | 1
730 119,30 € | |||||
2.2 Ermittlung des abgezinsten
Restwerts, hier unter Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens (Nummer
4.2) | ||||||
jährlicher marktüblicher Rohertrag ab dem 11.
Jahr | 240 000
€ | |||||
Bewirtschaftungskosten | – 34 800 € | |||||
jährlicher Reinertrag ab dem
11. Jahr | 205 200
€ | |||||
Kapitalisierungsfaktor (30 Jahre, 6,5 %) | × 13,06 | |||||
Barwert des Reinertrags der
Restperiode | 2 679 912
€ | |||||
Bodenwert | 250 000 € | |||||
Abzinsungsfaktor (30 Jahre, 6,5 %) | × 0,1512 | |||||
abgezinster
Bodenwert | +
37 800 € | |||||
Restwert | 2 717 712
€ | |||||
Abzinsungsfaktor (10 Jahre, 6,5 %) | × 0,5327 | |||||
abgezinster Restwert des
Grundstücks | 1 447 725
€ | |||||
2.3 Ermittlung des
Ertragswerts | ||||||
Summe der Barwerte im
Betrachtungszeitraum | 1 730 119
€ | |||||
abgezinster Restwert des
Grundstücks | +
1 447 725 € | |||||
Vorläufiger
Ertragswert | 3 177 844
€ [7] | |||||
Zusätzliche Marktanpassung | 0 | |||||
besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale (boG) | 0 | |||||
Ertragswert | 3
180 000 € | |||||
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Ausgangsdaten für Beispiel
3 | ||
jährlicher
Reinertrag | 15 000 € | |
Bodenwert ohne
selbstständig nutzbare Teilfläche | 100 000 € | |
Wert der selbstständig nutzbaren
Teilfläche | 40 000 € | |
Liegenschaftszinssatz | 6,0
% | |
wirtschaftliche
Restnutzungsdauer | 50
Jahre | |
Beispiel 3:
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Sachgerechte
Berücksichtigung einer selbstständig nutzbaren Teilfläche (Nummer 8 Absatz
3) | ||
allgemeines Ertragswertverfahren | vereinfachtes Ertragswertverfahren | |
jährlicher
Reinertrag | 15 000 € | 15 000 € |
Anteil des Bodenwerts am Reinertrag
(Bodenwertverzinsungsbetrag) 6,0 % von 100 000 € | – 6 000 € | |
Reinertragsanteil der baulichen
Anlagen | 9 000 € | |
Kapitalisierungsfaktor (50 Jahre,
6,0 %) | × 15,76 | × 15,76 |
Barwert des
Reinertrags | 236 400 € | |
Ertragswert der
baulichen Anlagen | 141 840 € | |
Bodenwert ohne Berücksichtigung
der selbstständig nutzbaren Teilfläche | +
100 000 € | 100 000 € |
Abzinsungsfaktor (50 Jahre, 6,0
%) | × 0,0543 | |
Bodenwert
abgezinst | + 5 430 € | |
vorläufiger
Ertragswert | 241 840 € [8] | 241 830 € [9] |
zusätzliche Marktanpassung | +/– 0 | +/– 0 |
marktangepasster
vorläufiger Ertragswert | 241 840 € [10] | 241 830 € [11] |
Wert der selbstständig nutzbaren
Teilfläche | + 40 000 € | + 40 000 € |
Summe | 281 840 € [12] | 281 830 € [13] |
Ertragswert | 280 000 € | 280 000 € |
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Ausgangsdaten für Beispiel
4 | ||
jährlicher
Reinertrag | 20 000 € | |
Bodenwert ohne
Berücksichtigung von Freilegungskosten | 480 000 € | |
Liegenschaftszinssatz | 7,0
% | |
wirtschaftliche
Restnutzungsdauer | 5
Jahre | |
Beispiel 4:
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Hinweis auf ein
Liquidationsobjekt im allgemeinen und im vereinfachten Ertragswertverfahren
(Nummer 8 Absatz 4) | ||
allgemeines Ertragswertverfahren | vereinfachtes Ertragswertverfahren | |
jährlicher
Reinertrag | 20 000 € | 20 000 € |
Anteil des Bodenwerts am Reinertrag
(Bodenwertverzinsungsbetrag) 7,0 % von 480 000 € | – 33 600 € | |
Reinertragsanteil der baulichen
Anlagen | –
13 000 € [14] | |
Kapitalisierungsfaktor (5 Jahre,
7,0 %) | × 4,10 | × 4,10 |
Barwert des
Reinertrags | 82 000 € | |
Ertragswert der
baulichen Anlagen | – 55 760 € | |
Bodenwert ohne Berücksichtigung
von Freilegungskosten | +
480 000 € | 480 000 € |
Abzinsungsfaktor (5 Jahre, 7,0
%) | × 0,713 | |
Bodenwert
abgezinst | + 342 240 € | |
Summe | 424 240 € | 424 240 € |
vorläufiger Ertragswert | 425 000 € | 425 000 € |
Ergebnis: | ||
Bei beiden Verfahrensvarianten zeigt
sich: | ||
Der nicht abgezinste Bodenwert (ohne
Berücksichtigung der Freilegungskosten) in Höhe von 480 000 € liegt
über dem ermittelten vorläufigen Ertragswert in Höhe von 425 000
€. | ||
Für das allgemeine Ertragswertverfahren zeigt
sich darüber hinaus: | ||
Der Bodenwertverzinsungsbetrag in Höhe von
33 600 € liegt über dem Reinertrag in Höhe von 20 000
€. | ||
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
YAAAF-71443
1Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
2Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
3Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
4Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
5Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
6Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
7Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
8Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
9Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
10Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
11Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
12Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
13Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen insbesondere der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
14In der Praxis ist der negative Reinertragsanteil der baulichen Anlagen bereits ein Hinweis auf ein Liquidationsobjekt. Aus methodischen Gründen wird jedoch die Beispielrechnung weitergerechnet.