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infoCenter (Stand: Januar 2019)

Mietvertrag

Hildegard Schmalbach

I. Definition des Mietvertrags

[i]

Der Mietvertrag ist ein entgeltlicher auf Dauer gerichteter Gebrauchsüberlassungsvertrag. Damit von einem Mietvertrag gesprochen werden kann, müssen sich die Parteien über die wesentlichen Merkmale - die Entgeltlichkeit und den konkreten Mietgegenstand - einigen. Vertragsgegenstand können dabei Sachen (§ 90 BGB), Sachgesamtheiten (z.B. möblierte Wohnung) oder auch unselbständige, jedoch individualisierbare Teile von Sachen (Reklamefläche an einem Haus) sein. Die Einigung ist auch formlos wirksam.

Abzugrenzen ist der Mietvertrag von der Leihe (§ 598 BGB, unentgeltlich), der Pacht (§ 581 BGB, Fruchtziehung), der Verwahrung (§ 688 BGB, zur Obhut, nicht zur Nutzung übergeben) und nicht zuletzt vom Leasing (Mietkauf).

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurden die zivilrechtlichen Grundlagen des Mietrechts neu geordnet. Vereinfachung, Neugliederung und inhaltliche Modernisierung waren das Ziel. Die bisherige Paragraphenfolge hat sich in diesem Zusammenhang verändert.

Weiterhin gelten für den Bereich der Wohnraummiete Sonderregelungen zum Schutz der Mieter. Die entsprechenden Bestimmungen wurden zusammengefasst (§ 549 BGB - § 577a BGB unter Aufhebung einiger bisher wichtiger mietrechtlicher Nebengesetze.

Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermieteten Wohnraum (MietRÄndG) sind zum besondere Regelungen im Zusammenhang mit der energetischen Modernisierung von Wohnraum, Förderung des sog. (Wärme-)Contracting sowie Bekämpfung des Mietnomadentums wie auch zum Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschaffen worden.

Zum ist das deutlich umstrittenere Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft getreten, mit dem zum einen die sog. Mietpreisbremse eingeführt wurde, um vor allem „angespannten Wohnungsmärkten” und damit in der Regel wohl in Ballungszentren und Universitätsstädten stark steigenden Mieten bei Bestandswohnungen entgegenzuwirken. Zum anderen soll nur noch der Besteller einer Maklerleistung selbst auch tatsächlich hierfür den Preis zahlen müssen, was auf dem Wohnungsmarkt deutliche Veränderungen nach sich ziehen wird. Hat doch bisher der Vermieter oftmals die Maklerkosten auf den Mieter abgewälzt.

II. Allgemeines

1. Hauptpflichten des Vermieters

Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen (§ 535 Abs. 1 BGB).

Dabei erfolgt die Überlassung in aller Regel in der Form, dass dem Mieter der Besitz an der Sache verschafft wird. Zwingend ist die Besitzverschaffung jedoch nicht (z. B. Reklamefläche).

Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist während der gesamten Dauer der Mietzeit zu ermöglichen und zu gewähren. Eigenes Tun des Vermieters über ein bloßes Gestatten hinaus kann im Einzelfall erforderlich sein.

Insbesondere ist die Mietsache durch den Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten (Dauerschuldverhältnis). Allerdings wird die Verpflichtung zur Renovierung und Instandhaltung der Mietsache vielfach im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter verlagert (Schönheitsreparaturen). Diese AGB unterliegen strenger gerichtlicher Kontrolle, und insbesondere starre Fristenpläne als auch starre Quotenklauseln werden zunehmend als unwirksam angesehen. Insbesondere dem Versuch der Vermieter, eine Wohnung unrenoviert zu vermieten und dennoch dem Mieter zum Auszug die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzuerlegen, wurde höchstrichterlich Einhalt geboten.

Der genauen Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt dabei sowohl für den Bereich der Leistungsstörung als auch für die Grenzen einer Nutzung durch den Mieter Bedeutung zu. Die Untersagung jeglicher Tierhaltung seitens des Mieters durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag ist unwirksam. Für die Frage, was dem Mieter zugestanden werden muss, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.

2. Hauptpflichten des Mieters

Die Hauptpflicht des Mieters liegt darin, die vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB).

Eine Pflicht, die Mietsache auch tatsächlich zu benutzen, besteht i.d.R. nicht. Obhutspflichten bezüglich der Mietsache und Rücksichtnahme gegenüber dem Vermieter stellen Nebenpflichten dar.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses trifft den Mieter die Pflicht, die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben.

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