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infoCenter (Stand: Januar 2021)

Werbungskosten Vermietung und Verpachtung

Bernd Langenkämper
Jahressteuergesetz 2020 – Änderung bei der verbilligten Wohnraumvermietung

Ab dem ist die Grenze für die Aufteilung der Wohnraumüberlassung in einen entgeltlich und in einen unentgeltlich vermieteten Teil von 66 % auf 50 % der ortsüblichen Miete herabgesetzt worden. Zugleich ist die in § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG geregelte Vollentgeltlichkeitsgrenze, nach der die Einkünfteerzielungsabsicht von Gesetzes wegen vermutet wird und nicht überprüft werden muss (bei einem vereinbarten Mietzins von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete), in unveränderter Höhe bestehen geblieben.

Einführung einer Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus wird der freifinanzierte Wohnungsbau gefördert. Die Sonderabschreibung wird für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen (Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem und vor dem gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige) gewährt und beträgt jährlich bis zu 5% der förderfähigen Bemessungsgrundlage im Jahr der Herstellung oder Anschaffung und in den folgenden drei Jahren, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 € je qm Wohnfläche nicht übersteigen.

Keine anschaffungsnahen Aufwendungen vor der Anschaffung eines Wirtschaftsguts

Mit seinem hat der BFH klargestellt, dass anschaffungsnahe Anschaffungskosten erst nach der Anschaffung des Wirtschaftsguts in Betracht kommen, nicht aber vor der Anschaffung.

I. Definition der Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

[i]

Werbungskosten sind Aufwendungen, die durch den Besitz eines privat vermieteten oder verpachteten Gegenstandes veranlasst sind, soweit sie der Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Miet- und Pachteinnahmen dienen.

II. Voraussetzungen

1. Aufwendungen

Der Steuerpflichtige muss wirtschaftlich belastet sein. Aufwendungen Dritter sind nicht abzugsfähig.

Nutzt ein Miteigentümer allein eine Wohnung zu beruflichen Zwecken, kann er AfA und Schuldzinsen nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil als Werbungskosten geltend machen, auch wenn die Darlehen zum Erwerb der Wohnung gemeinsam aufgenommen wurden und Zins und Tilgung von einem gemeinsamen Konto beglichen werden.

2. Zusammenhang mit den Einnahmen

  • Veranlassungsprinzip

    Die Aufwendungen müssen durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst sein. Somit können auch überhöhte, unübliche, unzweckmäßige oder erfolglose Aufwendungen Werbungskosten sein. Auch Verluste aus der Veräußerung einer Wohnung können Werbungskosten bei der Vermietung eines anderen Objekts sein.

  • Wirtschaftlicher Zusammenhang

    Es muss ein objektiver wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Miet- oder Pachteinnahmen bestehen, ein rechtlicher Zusammenhang allein (z.B. Hypothek auf dem vermieteten Grundstück) reicht nicht aus.

  • Zeitlicher Zusammenhang

    Ein zeitlicher Zusammenhang ist nicht erforderlich; maßgebend ist allein der wirtschaftliche Zusammenhang. So sind auch vorweggenommene oder nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig.

  • Vorweggenommene Werbungskosten

    Vorweggenommene Werbungskosten sind insbesondere Finanzierungskosten, Umbau-, Modernisierungs- und sonstige Kosten, soweit sie nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören.

  • Nachträgliche Werbungskosten

    Nachträgliche Werbungskosten sind insbesondere nach Ende der Vermietung gezahlte Schuldzinsen für die Finanzierung sofort abzugsfähiger Werbungskosten. Nach der Veräußerung eines Grundstücks entstehende Schuldzinsen sind grundsätzlich nur abzugsfähig, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung ausreicht.

    Kosten für die Erhaltung des wirtschaftlichen Eigentums zählen nicht mehr zu den nachträglichen Werbungskosten.

    Ein Schuldzinsenabzug für finanzierte Herstellungs- oder Anschaffungskosten ist nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit grundsätzlich nicht zulässig.

3. Nachweis

Werbungskosten sind nachzuweisen oder glaubhaft zu machen. Kann der Empfänger von Erhaltungsaufwendungen etc. nicht benannt werden, entfällt der Werbungskostenabzug. Der Abzug eines Werbungskosten-Pauschbetrags bei privater Wohnraumvermietung war nur für die Veranlagungszeiträume 1996 - 1998 möglich.

4. Sofortabzug oder Verteilung

Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG sind im Zeitpunkt des Abflusses zu berücksichtigen. Die Erstattung von Werbungskosten führt zu entsprechenden Einnahmen im Zeitpunkt des Zuflusses.

Nach dem entstandener größerer Erhaltungsaufwand an nicht zum Betriebsvermögen gehörenden und überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden kann auf Antrag des Steuerpflichtigen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Wird das Gebäude veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder dient es nicht mehr der Einkunftserzielung, ist ein noch nicht berücksichtigter Restbetrag im Jahr der Veräußerung, Einlage oder letztmaligen Einkunftserzielung als Werbungskosten abzusetzen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten hingegen sind nur im Wege der AfA zu berücksichtigen.

Vor Wegfall der Nutzungswertbesteuerung entstandene und erst später gezahlte Werbungskosten für Erhaltungsmaßnahmen sind abweichend von der bisherigen Verwaltungsauffassung im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig.

5. Zurechnung

Werbungskosten kann derjenige geltend machen, dem auch die Einnahmen zuzurechnen sind , z.B. dem Mieter im Fall der Untervermietung, dem Nießbraucher , dem Inhaber eines dinglichen Wohnrechts.

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