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NWB Nr. 39 vom Seite 2903

Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz

Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung

Dirk Eisele

[i]Zantopp, Immobilien: Besteuerung, Grundlagen, NWB QAAAE-56332 Mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v.  (BGBl 2019 I S. 1794) hatte der Bundesgesetzgeber – unter Wahrung der vom BVerfG in seiner Entscheidung v.  - 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12 (NWB MAAAG-80435) gesetzten Frist– für die gebotene materiell-rechtliche Neuregelung des grundsteuerlichen Bewertungsrechts Sorge getragen und auch Folgeanpassungen im Grundsteuergesetz verankert. Das reformierte grundsteuerliche Bewertungsrecht ist bereits bei Durchführung der Hauptfeststellung von Grundsteuerwerten zum Stichtag zu beachten. Die neuen Grundsteuerwerte lösen dann mit steuerlicher Wirkung ab dem die derzeitigen Einheitswerte ab. Mit dem Gesetz zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz – GrStRefUG) v.  (BGBl 2021 I S. 2931) entwickelt der Gesetzgeber zum einen das reformierte grundsteuerliche Bewertungsrecht im Hinblick auf die – verfassungsrechtlich gebotene – relations- und realitätsgerechte Bewertung weiter, und reagiert zum anderen auf die jüngst ergangene BFH-Rechtsprechung zur Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer. Der nachfolgende Beitrag erläutert Inhalt und Hintergründe dieser gesetzlichen Neuerungen.

I. Änderungen beim reformierten grundsteuerlichen Bewertungsrecht

1. Ertragswertverfahren − Ermittlungsgrundlagen des jährlichen Rohertrags

[i]Ursprüngliche Berechnungsgrundlage war der Mikrozensus 2014 des Statistischen BundesamtsIm typisierten Ertragswertverfahren zur Bewertung von Wohngrundstücken (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) nach den §§ 252 ff. BewG wird der jährliche Rohertrag des Grundstücks in einem ersten Schritt auf der Grundlage von durchschnittlichen Nettokaltmieten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche ermittelt, die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamts herrühren. Die auf das Grundsteuer-Reformgesetz zurückgehende Anlage 39 zum BewG mit den dortigen durchschnittlichen Nettokaltmieten basierte auf dem Mikrozensus des Statistischen Bundsamts für das Jahr 2014, fortgeschrieben auf das Jahr 2021 wegen der Maßgeblichkeit für den Hauptfeststellungszeitpunkt . Mit dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz wurde die Anlage 39 zum BewG mit den dortigen durchschnittlichen Nettokaltmieten auf eine aktuelle Datenbasis gestellt, [i]Aktualisierung der Bewertungsparameter der Anlage 39 zum BewG mit dem GrStRefUGindem die Ergebnisse aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundsamts für das Jahr 2018 zugrunde gelegt wurden. Mit dieser Änderung stellt der Gesetzgeber sicher, dass das Bewertungsziel eines objektiviert-realen Grundsteuerwerts als Bemessungsgrundlage für eine S. 2904relations- und realitätsgerechte Besteuerung weiterhin erreicht wird. Die Anwendung einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage vereinfacht in einem Massenverfahren wie der Grundsteuer die Bewertung insbesondere in den Fällen, in denen Grundstücke eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen werden. Infolgedessen wird vermieden, dass der Steuerpflichtige die tatsächlichen Mieteinnahmen in der Feststellungserklärung deklarieren muss. Im Übrigen werden die aus der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer bekannten Rechtsstreitigkeiten zur Frage des zutreffenden Mietansatzes gegenstandslos.

[i]Neufassung von Anlage 39 Teil I zum BewG auf Basis des Mikrozensus 2018Anlage 39 Teil I zum BewG mit den monatlichen Nettokaltmieten in Euro/Quadratmeter Wohnfläche (Wertverhältnisse nach dem Stand v. ) stellt sich auszugsweise für Nordrhein-Westfalen (NRW) nach der Aktualisierung durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz – mithin auf Basis des Mikrozensus 2018 − wie folgt dar (in Klammern: Nettokaltmieten nach dem Grundsteuer-Reformgesetz auf Basis des Mikrozensus 2014 zum Vergleich):


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Land
Gebäudeart
Wohnfläche (je Wohnung)
Baujahr des Gebäudes
bis 1948
1949 bis 1978
1979 bis 1990
1991 bis 2000
ab 2001
NRW
Einfamilienhaus
unter 60 qm
6,97 (6,29)
6,56 (6,52)
6,82 (6,54)
8,30 (6,63)
8,32 (6,95)
von 60 qm bis unter 100 qm

6,10 (5,45)

6,11 (5,64)

6,44 (5,66)

7,20 (5,74)

6,65 (6,00)
100 qm und mehr
5,40 (5,47)
5,82 (5,66)
6,19 (5,69)
6,28 (5,76)
6,88 (6,03)
Zweifamilienhaus
unter 60 qm
7,07 (6,42)
7,38 (6,64)
7,50 (6,66)
7,70 (6,76)
7,44 (7,07)
von 60 qm bis unter 100 qm

5,19 (5,43)

5,47 (5,62)

5,62 (5,64)

5,89 (5,72)

6,37 (5,99)
100 qm und mehr
4,71 (5,25)
4,87 (5,42)
5,02 (5,45)
5,57 (5,52)
6,12 (5,77)
Mietwohngrundstück
unter 60 qm
7,83 (6,59)
8,13 (6,82)
8,23 (6,84)
8,90 (6,94)
10,22 (7,25)
von 60 qm bis unter 100 qm

6,17 (5,93)

6,29 (6,13)

6,62 (6,16)

6,90 (6,24)

7,38 (6,53)
100 qm und mehr
6,22 (5,83)
5,69 (6,04)
6,15 (6,06)
6,41 (6,15)
7,38 (6,43)

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