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infoCenter (Stand: September 2022)

Kaufpreisaufteilung (Ertragsteuer / Umsatzsteuer)

Bernd Langenkämper
Kaufpreisaufteilung – Das BMF hat eine neue Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück in einen Anteil für Grund und Boden sowie Gebäude (Kaufpreisaufteilung) nebst Anleitung veröffentlicht

Mit seinem hat der BFH entschieden, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch eine Berechnung mittels der Arbeitshilfe des BMF ersetzt werden darf. Die Arbeitshilfe gewährleistet nicht die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten.

Zwischenzeitlich bietet das BMF eine aktualisierte pauschale Kaufpreisaufteilung an. Im Rahmen der neuen Arbeitshilfe werden die notwendigen Daten in der Reihenfolge

  1. Vergleichs-,

  2. Ertrags- und schließlich

  3. Sachwertverfahren

abgefragt. Entsprechend dieser Reihenfolge und der zur Verfügung stehenden Daten wird hierbei typisierend unterstellt, dass bei Vorliegen der Verfahrensdaten das entsprechende Verfahren auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den bestehenden Gepflogenheiten entspricht und somit auf die Abfrage von weiteren Daten und die Durchführung anderer Verfahren abgesehen werden kann.

Im Rahmen der Arbeitshilfe kann teilweise auf die Abfrage bestimmter Parameter verzichtet werden. Somit stehen dann bestimmte Eingabefelder nicht zur Verfügung und werden entsprechend „gegraut“ dargestellt. Bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken liegen in der Regel bundesweit keine Vergleichsfaktoren vor, von daher wird bei diesen Grundstücksarten auf die Abfrage von Vergleichsfaktoren verzichtet. Liegen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren nicht vor, gilt wie auch bei den übrigen Grundstücksarten der Grundsatz, dass vor Anwendung des Sachwertverfahrens als Auffangverfahren zunächst die Heranziehung des Ertragswertverfahrens zu prüfen ist. Beim Vorliegen tatsächlich vereinbarter Mieten für das Wertermittlungsobjekt oder der ortsüblichen Mieten gewährleistet die Ertragswertermittlung insbesondere für Renditeobjekte eine sachgerechte Verkehrswertermittlung.

Nachholung von Verteilungsbeträgen und geänderte Kaufpreisaufteilung

Die neue Kaufpreisaufteilung gilt in allen noch offenen Fällen. Darüber hinaus kann der Gesamtkaufpreis auf dieser neuen Grundlage aufgeteilt und im günstigeren Falle steuerlich für die noch nicht bestandskräftigen Veranlagungen als neue AfA-Bemessungsgrundlage herangezogen werden. In Bestandskraft erwächst die Einkommensteuer, nicht aber die Gesamtkaufpreisaufteilung; die Gesamtkaufpreisaufteilung im Erstjahr stellt keine Grundlagenfeststellung für die Folgejahre dar.

I. Definition der Kaufpreisaufteilung

[i]

Entsprechend dem Grundsatz der Einzelbewertung sind beim gleichzeitigen Erwerb mehrerer Wirtschaftsgüter die Anschaffungskosten für jedes einzelne Wirtschaftsgut zu ermitteln. Geht z. B. ein aus einem bebauten Grundstück bestehendes Vermögen über, so ist ein hierfür gezahlter Gesamtkaufpreis auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude bzw. die Außenanlagen aufzuteilen. Grundsätzlich ist der von den Vertragsparteien vorgenommenen Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter zu folgen.

Fehlt es an einer Einigung oder kann sie steuerrechtlich nicht zugrunde gelegt werden (z.B. bei einer Wertermittlung nach der Restwertmethode), sind die jeweiligen Verkehrs- oder Teilwerte der Wirtschaftsgüter zu ermitteln und sodann im Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Bodenanteil und für den Gebäudeanteil aufzuteilen (H 7.3 EStH).

II. Kaufpreisaufteilung aus ertragsteuerlicher Sicht

1. Anlass der Kaufpreisaufteilung

Während der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, sind für Gebäude, Gebäudeteile oder Außenanlagen, die zur Erzielung von Einkünften eingesetzt werden, Abschreibungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten zu berücksichtigen. Bemessungsgrundlage hierfür sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

2. Kaufpreisaufteilung allgemein

Bei der Anschaffung von zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgütern erfolgt die Aufteilung nach den Teilwerten, bei der Anschaffung von nicht zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgütern nach den Verkehrswerten. Der tatsächliche Gesamtkaufpreis ist dann im Verhältnis der Teilwerte bzw. der Verkehrswerte aufzuteilen und den einzelnen Wirtschaftsgütern zuzuordnen.

a) Vereinbarung der Vertragsparteien

Soweit keine nennenswerten Zweifel bestehen, ist die von den Vertragsparteien im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter (Grund und Boden, Gebäude und ggf. Außenanlagen oder Modernisierungsaufwendungen) der Besteuerung zugrunde zu legen.

b) Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrs-/ oder Teilwerte

Bei der Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises für ein bebautes Grundstück sind zunächst der Bodenwert und der Gebäudewert jeweils gesondert zu ermitteln. Sodann ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile aufzuteilen.

Beispiel:

Quelle: Auszug aus der Anleitung zur Kaufpreisaufteilung des BMF.

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