Ausweg aus der Spekulationsfrist bei Immobilien?

Nicht eben selten verkennt die Finanzverwaltung, dass das Zivilrecht als den Steuersachverhalt gestaltende Grundlage dem Steuerrecht vorgeht. Das hat der BFH in einem grundlegenden Urteil zur (alten) Spekulationsfrist bei Immobilien klargestellt, welches sich durchaus auch als Gestaltungshinweis lesen lässt. Wirkt bei einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück innerhalb der zweijährigen Spekulationsfrist auf der Käuferseite ein vollmachtloser Vertreter mit und genehmigt der Käufer das Rechtsgeschäft außerhalb der Spekulationsfrist, so ist das private Veräußerungsgeschäft nicht nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG besteuerbar, denn die Genehmigung wirkt steuerrechtlich nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurück. So hat der BFH mit Urteil vom 2. 10. 2001 - IX R 45/99 (StuB 2001 S. 1236; Vorinstanz: Niedersächsisches FG, EFG 2000 S. 126) entschieden.

Für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung sind, wie der BFH betont, nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden (BFH in BStBl 1994 II S. 687). Ob bei einem schwebend unwirksamen, d. h. genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäft auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (...