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Steuerfolgen der Übertragung von Immobilien des Privatvermögens in der Familie
Ertrag-, schenkung- und grunderwerbsteuerliche Aspekte
Immobilien werden häufig im Rahmen der Nachfolgeplanung innerhalb der Familie übertragen. Dabei kann diese Übertragung aus ertragsteuerlicher Sicht entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Die Einordnung hängt von der Ausgestaltung der Gegenleistung ab, wobei in der Praxis gerade bei Übertragung von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge die Übernahme von Verbindlichkeiten sowie die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt oder Zurückbehalt eines Wohnrechts eine besondere Bedeutung haben dürften. In vielen Fällen dürfte auch die entgeltliche Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation eine sinnvolle Alternative zur Schenkung sein. Neben den mit der Übertragung der Immobilie verbundenen ertragsteuerlichen und ggf. schenkungsteuerlichen Aspekten sollten auch die grunderwerbsteuerlichen Folgen der Übertragungen berücksichtigt werden. Der nachfolgende Beitrag ist diesen Steuerfolgen gewidmet. Er berücksichtigt die dazu ergangene aktuelle Rechtsprechung des BFH, so z. B. das ) und das Urteil vom (IX R 2/24) .
Immobilien des Privatvermögens werden in der Familie häufig teilentgeltlich übertragen, weil die vereinbarte Gegenleistung bewusst den Verkehrswert der Immobilie unterschreitet. Dabei sind die mit den Übertragungen verbundenen ertrag-, schenkung- und grunderwerbsteuerlichen Folgen zu beachten.
Ob aus ertragsteuerlicher Sicht eine entgeltliche Übertragung vorliegt, hängt von der vereinbarten Gegenleistung ab. Entscheidend ist, ob diese aus ertragsteuerlicher Sicht ein Entgelt ist oder nicht. Kein Entgelt im ertragsteuerlichen Sinne stellt die Übertragung einer Immobilie unter Nießbrauchvorbehalt dar. Dagegen stellt die Übertragung gegen Übernahme einer Verbindlichkeit stets ein Entgelt und damit jedenfalls eine teilentgeltliche Übertragung dar.
Die Steuerfolgen teilentgeltlicher Übertragungen von Immobilien des Privatvermögens richten sich nach der Trennungstheorie. Dies gilt unabhängig von der Höhe des vereinbarten Entgelts.
Soweit die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, kann danach ein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG bei teilentgeltlicher Übertragung realisiert werden. Darauf ist in der Praxis zu achten.
Zugleich ermöglicht die entgeltliche Übertragung die Schaffung von Abschreibungspotenzial. Dies kann insbesondere für vermietete Immobilien sinnvoll sein, die schon lange im Bestand der Familie sind und auch bleiben (und insbesondere weiter vermietet werden) sollen.
I. Ertragsteuerliche Folgen der Übertragung von Immobilien
1. Einordnung der Übertragung als entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung
Die Steuerfolgen der Übertragung einer Immobilie des Privatvermögens hängen davon ab, ob diese Übertragung aus ertragsteuerlicher Sicht entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Dabei richtet sich die Beurteilung nach der vereinbarten Gegenleistung und inwieweit diese aus ertragsteuerlicher Sicht ein Entgelt darstellt oder nicht. Sollte das Entgelt aus ertragsteuerlicher Sicht nicht dem Verkehrswert der Immobilie entsprechen, liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor. Nach der Trennungstheorie ist diese Übertragung dann in einen entgeltlichen Teil und einen unentgeltlichen Teil der Übertragung aufzuteilen. Dies gilt nach Rechtsprechung des BFH auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt nicht die Anschaffungskosten der Immobilie übersteigt, im Ergebnis also unabhängig von der Höhe des vereinbarten Entgelts. Der davon abweichenden Auffassung des Niedersächsischen FG hat der BFH nun mit Urteil vom (IX R 17/24) eine klare Absage erteilt. S. 244