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Steuerfallen bei Grundstücksübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge
Anmerkungen zu den BFH-Urteilen vom 11.3.2025 - IX R 17/24 und vom 3.12.2024 - IX R 2/24
Bei teilentgeltlicher Übertragung von Wirtschaftsgütern erfolgt für Zwecke der Ermittlung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts. Diese Aufteilung ist auch bei einem unter den Anschaffungskosten liegenden Entgelt vorzunehmen. Der BFH wendet mit Urteil vom weiterhin das strenge Trennungsprinzip an. Selbst wenn der bisherige Alleineigentümer an einem Vermietungsobjekt einen Miteigentumsanteil – innerhalb aber auch außerhalb der Zehn-Jahresfrist – unentgeltlich überträgt und dabei die aus der Anschaffung resultierenden Verbindlichkeiten vollständig zurückbehält, entsteht eine Steuerfalle. Denn die auf den übertragenen Miteigentumsanteil entfallenden Schuldzinsen sind nicht mehr als (Sonder-)Werbungskosten berücksichtigungsfähig.
Detmering/Tetzlaff, Private Veräußerungsgeschäfte, Grundlagen, NWB IAAAE-41266
Was gilt nach der BFH-Entscheidung in der Rechtssache IX R 17/24?
Inwieweit wendet der BFH die strikte Trennungstheorie an?
Welche Steuerfolgen ergeben sich für die übernehmende Person?
I. Grundsätzliches
1. Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ist nicht zwingend unentgeltlich
[i]Bäuml/Müller, in: Kanzler/Kraft/Bäuml, EStG Kommentar Online, 10. Aufl. 2025, § 23, NWB EAAAJ-80190 Eine Grundstücksübertragung auch im Wege der vorweggenommenen Erbfolge will auch steuerlich gut überlegt sein. Denn bei unüberlegter Übertragung von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens im Wege der vorweggenommenen Erbfolge können sich unerwartete ertragsteuerliche Rechtsfolgen ergeben. Eine besondere Bedeutung kommt der Grundstücksübertragung zu, zumal die hierdurch ausgelöste Steuerbelastung zumeist im fünfstelligen Bereich liegt.
Der weit verbreiteten Auffassung, alle Vermögensübertragungen an die voraussichtlichen Erben seien als private und unentgeltliche Vorgänge zu behandeln, hat die Rechtsprechung eine Absage erteilt. Ob eine Unentgeltlichkeit oder eine (Teil-)Entgeltlichkeit vorliegt, ist steuerlich vielmehr von dem Vorliegen einer Gegenleistung abhängig (z. B. Vereinbarung von Versorgungsleistungen, Vereinbarung eines Nießbrauch- bzw. Wohnrechts, Übernahme von Verbindlichkeiten, Zahlung eines Gleichstellungsgelds, Kaufpreis unterhalb des Verkehrswerts). Auch gilt es zu unterscheiden, ob Privat- oder Betriebsvermögen übertragen wird.