VW-RL Anlage 5
Anlage 5
Beispielrechnungen zu Nummer 9 der Vergleichswertrichtlinie
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Ausgangsdaten für die Beispiele 1 bis 3 | |
maßgeblicher Bodenwert (baureif, ohne Berücksichtigung von Freilegungskosten) bei einer WGFZ von 2,4 | 480 000 € |
nutzungsabhängiger Bodenwert (baureif, ohne Berücksichtigung von Freilegungskosten) bei einer tatsächlichen WGFZ von 1,5 | 370 000 € |
Freilegungskosten sowie
sonstiger Aufwand (z. B. für Erschließung usw.) | 60 000 € |
jährlicher
Reinertrag | 45 000 € |
Liegenschaftszinssatz | 5,0 % |
Zinssatz zur Abzinsung der Freilegungskosten und
des sonstigen Aufwands | 5,5 % |
wirtschaftliche
Restnutzungsdauer | 8 Jahre |
Barwertfaktor für die
Kapitalisierung (Kapitalisierungsfaktor) | 6,46 |
Barwertfaktor für die
Abzinsung (Abzinsungsfaktor) | 0,6768 |
Barwertfaktor für die Abzinsung der
Freilegungskosten und des sonstigen
Aufwands (Abzinsungsfaktor) | 0,6516 |
Sachwert der baulichen
Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen | 320 000 € |
Sachwertfaktor | 0,8 |
Beispiel 1:
Berücksichtigung der Unterausnutzung und der Freilegungskosten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Ertragswertverfahren
Tabelle in neuem Fenster öffnen
allgemeines Ertragswertverfahren | vereinfachtes Ertragswertverfahren | |
jährlicher
Reinertrag | 45 000 € | 45 000 € |
Anteil des Bodenwerts am
Reinertrag (Bodenwertverzinsungsbetrag) 5,0 % von 370 000 € (nutzungsabhängiger Bodenwert) | – 18 500 € | |
Reinertragsanteil
der baulichen Anlagen | 26 500 € | |
Kapitalisierungsfaktor | × 6,46 | × 6,46 |
Barwert des
Reinertrags | 290 700 € | |
Ertragswert der
baulichen Anlagen | 171 190 € | |
nutzungsabhängiger Bodenwert | +
370 000 € | 370 000 € |
Abzinsungsfaktor | × 0,6768 | |
nutzungsabhängiger
Bodenwert abgezinst | + 250 416 € | |
marktangepasster
vorläufiger Ertragswert | 541 190 € [1] | 541 116 € [2] |
besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale Ermittlung siehe Beispiel 3 | ||
abgezinster Wertvorteil aufgrund
der künftigen Nutzbarkeit | +
74 000 € | +
74 000 € |
abgezinste Freilegungskosten sowie
sonstiger Aufwand | – 39 000 € | – 39 000 € |
Summe | 576 190 € [3] | 576 116 € [4] |
Ertragswert | 580 000 € | 580 000 € |
Beispiel 2:
Berücksichtigung der Unterausnutzung und der Freilegungskosten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sachwertverfahren
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Sachwert der baulichen Anlagen
einschließlich der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen | 320 000 € |
nutzungsabhängiger Bodenwert | + 370 000 € |
vorläufiger
Sachwert | 690 000 € |
Sachwertfaktor | × 0,8 |
marktangepasster
vorläufiger Sachwert | 552 000 € |
besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale Ermittlung siehe Beispiel 3 | |
abgezinster Wertvorteil aufgrund
der künftigen Nutzbarkeit | +
74 000 € |
abgezinste Freilegungskosten sowie
sonstiger Aufwand | – 39 000 € |
Summe | 587 000 € |
Sachwert | 590 000 € |
Beispiel 3:
Ermittlung des Wertvorteils bzw. der Freilegungskosten für die Beispiele 1 und 2
Tabelle in neuem Fenster öffnen
maßgeblicher Bodenwert | 480 000 € |
nutzungsabhängiger Bodenwert | – 370 000 € |
Abweichung | 110 000 € |
Abzinsungsfaktor | × 0,6768 |
Ergebnis | 74 448 € |
abgezinster Wertvorteil aufgrund der künftigen
Nutzbarkeit | 74 000 € |
Freilegungskosten sowie sonstiger
Aufwand | 60 000 € |
Abzinsungsfaktor | × 0,6516 |
Ergebnis | 39 096 € |
abgezinste Freilegungskosten sowie sonstiger
Aufwand | 39 000 € |
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAE-56260
1Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
2Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
3Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.
4Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung.