Obersten Finanzbehörden der Länder BStBl 2009 I S. 590

Erbschaftsteuer; Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts (AEBewGrV)

Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes

Zu § 176 BewG

Abschnitt 1 Begriff des Grundvermögens

(1)  1§ 176 BewG bestimmt den Begriff des Grundvermögens. 2Dazu gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör (> Abschnitt 1 BewRGr). 3Zum Grundvermögen gehören ebenso das Erbbaurecht (> Abschnitt 34) sowie das Wohnungs- und Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz (> Abschnitt 10).

(2)  1Das Grundvermögen ist vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen abzugrenzen. 2Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört, was einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt ist. 3Nur wenn die in §§ 158 und 159 BewG genannten Voraussetzungen für die Zurechnung zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen nicht vorliegen, können die Wirtschaftsgüter, insbesondere Grund und Boden sowie Gebäude, zum Grundvermögen gehören.

(3)  1Die Abgrenzung zwischen Grundvermögen und dem zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitz (Betriebsgrundstücke) ergibt sich aus § 176 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 95 und 99 BewG. 2Nach § 95 Abs. 1 BewG umfasst das Betriebsvermögen alle Teile eines Gewerbebetriebs im Sinne des § 15 Abs. 1 und 2 des Einkommensteuergesetzes, die bei der steuerlichen Gewinnermittlung zum Betriebsvermögen gehören. 3Grundbesitz der in § 97 Abs. 1 BewG bezeichneten inländischen Körperschaften, Personenvereinigungen und Vermögensmassen gehört grundsätzlich zum Betriebsvermögen. 4Ein zum Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft im Sinne von § 97 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BewG gehörendes Grundstück kann nach § 99 BewG nicht Betriebsvermögen sein, wenn es ausschließlich oder fast ausschließlich der privaten Lebensführung eines, mehrerer oder aller Gesellschafter dient.

(4) Nicht in das Grundvermögen einzubeziehen sind nach § 176 Abs. 2 BewG Bodenschätze sowie Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art einer Betriebsanlage (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Gebäudes oder, ohne Bestandteil eines Gebäudes zu sein, Bestandteile des Grundstücks sind.

H 1 (4) Hinweise

Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen

> Gleich lautende Ländererlasse vom (BStBl 2006 I S. 314)

Abschnitt 2 Grundstück

(1)  1Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück. 2Der Begriff „Grundstück” ist dabei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks im Sinne des Bürgerlichen Rechts. 3Maßgebend ist nach § 2 BewG allein, was als wirtschaftliche Einheit nach den Anschauungen des Verkehrs anzusehen ist. 4Nach § 2 Abs. 2 BewG kann zu einer wirtschaftlichen Einheit nur Grundbesitz zusammengefasst werden, der demselben Eigentümer gehört. 5Flächen, die im Eigentum eines Eigentümers stehen, und Flächen, die ihm und anderen Personen gemeinsam – gesamthänderisch oder nach Bruchteilen – gehören, können daher keine wirtschaftliche Einheit bilden.

(2)  1Grenzt eine unbebaute Fläche an eine Grundstücksfläche, die zum Beispiel mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, können beide Flächen auch bei so genannter offener Bauweise selbstständige wirtschaftliche Einheiten bilden. 2Wird von einem größeren Grundstück eine Teilfläche verpachtet und errichtet der Pächter auf dieser Fläche ein Gebäude, ist die Teilfläche als besondere wirtschaftliche Einheit zu bewerten.

(3) Der Anteil des Eigentümers an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen ist nach § 157 Abs. 3 Satz 2 BewG in das Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit diesem genutzt wird.

H 2 Hinweise

Verpachtete Teilfläche

(BStBl 1979 II S. 37)

Wirtschaftliche Einheit bei offener Bauweise

(BStBl 1979 II S. 279)

Zu § 177 BewG

Abschnitt 3 Bewertungsmaßstab

1Bei der Bewertung des Grundvermögens ist der gemeine Wert nach § 9 BewG zu Grunde zu legen. 2Dieser entspricht inhaltlich dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB.

H 3 Hinweise

Gemeiner Wert = Verkehrswert

(BStBl 1990 II S. 497)

Abrundung/Aufrundung

Ergeben sich bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts Euro-Beträge mit Nachkommastellen, sind diese grundsätzlich jeweils in der für den Steuerpflichtigen günstigsten Weise auf volle Euro-Beträge auf- bzw. abzurunden. Hinsichtlich der Ermittlung und des Ansatzes des Bodenwerts wird auf die Abschnitte 6 und 7 verwiesen.

Zu § 178 BewG

Abschnitt 4 Begriff des unbebauten Grundstücks

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden.

H 4 (1) Hinweise

Gebäudebegriff

> Gleich lautende Ländererlasse vom (BStBl 2006 I S. 314)

(2)  1Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. 2Es muss den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden können, die Wohnungen oder Räume des gesamten Gebäudes zu benutzen. 3Am Bewertungsstichtag müssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. 4Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z. B. Malerarbeiten, Verlegen des Bodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. 5Auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. 6Ist das Gebäude am Bewertungsstichtag bezogen, begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit.

(3)  1Bei der Entscheidung, ob ein Gebäude bezugsfertig ist, ist auf das ganze Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen oder Räume abzustellen. 2Sind z. B. Wohnungen im Erdgeschoss vor dem Bewertungsstichtag, die übrigen Wohnungen jedoch erst danach bezugsfertig geworden, ist das Gebäude als nicht bezugsfertig anzusehen. 3Die Bewertung eines Grundstücks im Zustand der Bebauung erfolgt nach § 196 BewG. 4Dies ist z. B. der Fall, wenn bei einem Bürogebäude mehrere Geschosse bereits bezugsfertig sind und bei anderen noch der vollständige Innenausbau fehlt. 5Wird ein Gebäude dagegen nur zum Teil fertig gestellt und der Innenausbau nach den Wünschen der künftigen Nutzer zurückgestellt, ist das Gebäude insgesamt als bezugsfertig anzusehen. 6Bei abschnittsweise errichtetem Gebäude ist die Entscheidung, ob ein bezugsfertiges Gebäude anzunehmen ist, nach der Verkehrsanschauung zu treffen. 7Eine Errichtung in Bauabschnitten ist gegeben, wenn ein Gebäude nicht in einem Zuge in planmäßig vorgesehenem Umfang bzw. im Rahmen der behördlichen Genehmigung bezugsfertig erstellt wird (z. B. wird anstelle des geplanten Mietwohngrundstücks zunächst nur eine Wohnung im Erdgeschoss fertig gestellt). 8Die Verzögerung/Unterbrechung darf jedoch nicht auf bautechnischen Gründen beruhen (z. B. Überwindung einer Frostperiode) und muss von gewisser Dauer – mindestens zwei Jahre – sein.

H 4 (3) Hinweise

Errichtung in Bauabschnitten (Unterbrechung)

(BStBl 1987 II S. 594)

(4)  1Ein Gebäude ist nicht mehr benutzbar, wenn infolge des Verfalls des Gebäudes oder der Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind (§ 178 Abs. 2 Satz 2 BewG). 2Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn der Verfall so weit fortgeschritten ist, dass das Gebäude nach objektiven Verhältnissen auf Dauer nicht mehr benutzt werden kann. 3Die Verfallsmerkmale müssen an der Bausubstanz erkennbar sein und das gesamte Gebäude betreffen. 4Von einem Verfall ist auszugehen, wenn erhebliche Schäden an konstruktiven Teilen des Gebäudes eingetreten sind und ein Zustand gegeben ist, der aus bauordnungsrechtlicher Sicht die sofortige Räumung nach sich ziehen würde. 5Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde zur sofortigen Räumung des Grundstücks vorliegt; dabei ist gesondert zu prüfen, ob der Zustand von Dauer ist. 6Hingegen wirken sich behebbare Baumängel und Bauschäden sowie aufgestauter Reparaturbedarf infolge von unterlassenen Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten regelmäßig nur vorübergehend auf Art und Umfang der Gebäudenutzung aus und betreffen nicht unmittelbar die Konstruktion des Gebäudes. 7Sie führen deshalb nicht dazu, ein Gebäude als dem Verfall preisgegeben anzusehen. 8Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Grund von Umbauarbeiten vorübergehend nicht benutzbar sind, gilt das Grundstück als bebautes Grundstück. 9Sofern bereits vorhandene Gebäude am Bewertungsstichtag wegen baulicher Mängel oder fehlender Ausstattungsmerkmale (z. B. Heizung, Wohnungstüren) vorübergehend nicht benutzbar sind, liegt kein unbebautes Grundstück vor. 10Nicht zu erfassen sind jedoch Gebäude, die infolge Entkernung keine bestimmungsgemäß benutzbaren Räume mehr enthalten, auch wenn dies nur vorübergehend der Fall ist. 11Ein Gebäude ist zerstört, wenn keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind.

H 4 (4) Hinweise

Anordnung der Bauaufsichtsbehörde

(BStBl 1975 II S. 803)

Entkernung

(BStBl 1991 II S. 60)

Zu § 179 BewG

Abschnitt 5 Bewertung von unbebauten Grundstücken

(1)  1Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem die Außenanlagen abgegolten sind. 2Bei der Bestimmung des Werts eines unbebauten Grundstücks ist vom Bodenrichtwert auszugehen (§ 179 Satz 1 BewG). 3Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt werden.

(2)  1Lässt sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermitteln, ist der Bodenwert aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abzuleiten. 2Für Bauerwartungsland und Rohbauland gelten in diesen Fällen folgende Wertansätze:


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1. Bauerwartungsland
25 Prozent,
2. Bruttorohbauland
50 Prozent und
3. Nettorohbauland
75 Prozent

des Bodenrichtwerts für vergleichbares erschließungsbeitragsfreies Bauland, sofern hierzu keine Angaben der Gutachterausschüsse vorliegen.

(3)  1Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. 2Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen. 3Ist damit zu rechnen, dass die Flächen in absehbarer Zeit (> Abschnitt 2 Abs. 7 BewRGr) anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher gemäß § 159 BewG als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen regelmäßig als Bauerwartungsland angesetzt. 4Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. 5Im Regelfall handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden (§ 159 BewG). 6Bruttorohbauland schließt im Gegensatz zum Nettorohbauland die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets ein.

Abschnitt 6 Ansatz der Bodenrichtwerte

(1)  1Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag vorausging. 2Somit kommt es nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat. 3Nach § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss flächendeckend zu ermitteln. 4Dabei bildet der Gutachterausschuss Richtwertzonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. 5Für unbebaute baureife Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmen, ist der Bodenrichtwert anzusetzen. 6Wertbeeinflussende Merkmale sind insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, das sich in der Geschossflächenzahl und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken kann, die Grundstückstiefe und die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland. 7Der Wert von Grundstücken, die von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist grundsätzlich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses (> Absätze 2 bis 6) aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten. 8Lagetypische Bodenrichtwerte können zugrunde gelegt werden, wenn der Gutachterausschuss keine zonalen Bodenrichtwerte gebildet hat. 9Im Übrigen richtet sich die Ableitung des Bodenwerts nach § 179 Satz 4 BewG.

(2)  1Wird zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nach folgender Formel abzuleiten:


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Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks
 × Bodenrichtwert = Bodenwert/m2
Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks

2Die Umrechnungskoeffizienten sind den Bewertungsstellen der Finanzämter zusammen mit den Bodenrichtwerten mitzuteilen. 3Liegen keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vor, gelten – entsprechend Anlage 11 WertR 2006 – die Folgenden:


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Geschoss-
flächenzahl
Umrechnungs-
koeffizient
Geschoss-
flächenzahl
Umrechnungs-
koeffizient
0,4
0,66
1,4
1,19
0,5
0,72
1,5
1,23
0,6
0,78
1,6
1,28
0,7
0,84
1,7
1,32
0,8
0,90
1,8
1,36
0,9
0,95
1,9
1,41
1,0
1,00
2,0
1,45
1,1
1,05
2,1
1,49
1,2
1,10
2,2
1,53
1,3
1,14
2,3
1,57
 
 
2,4
1,61

4Weichen die Geschossflächenzahlen des Bodenrichtwertgrundstücks oder des zu bewertenden Grundstücks von den in der Tabelle angegebenen Werten ab, sind die Umrechnungskoeffizienten nach folgender Formel zu berechnen (GFZ = Geschossflächenzahl):

Umrechnungskoeffizient = 0,6 × √ GFZ + 0,2 × GFZ + 0,2

(3) Sofern die Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße vorgegeben haben, sind diese anzusetzen.

(4)  1Sofern die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt worden sind, ist die Grundstücksfläche in Vorder- und Hinterland aufzuteilen. 2Dabei ist die Grundstücksfläche nach ihrer Tiefe in Zonen zu gliedern, deren Abgrenzung sich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses richtet.

(5)  1Für Frei- und Verkehrsflächen, die als solche ausgewiesen sind, ist vom Bodenrichtwert ein angemessener Abschlag zu machen, soweit er nicht bereits in die Ermittlung des Bodenrichtwerts eingeflossen ist. 2Die Höhe des Abschlags ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu bemessen.

(6)  1Hat der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert für erschließungsbeitragspflichtiges Bauland festgelegt, ist dieser Richtwert maßgebend, solange die Erschließungsbeitragspflicht besteht. 2Die Beitragspflicht kann auch dann noch bestehen, wenn die Erschließungsmaßnahmen bereits abgeschlossen wurden. 3Auf den tatsächlichen Erschließungszustand kommt es somit nicht an.

(7)  1Wertkorrekturen des Bodenrichtwerts nach den Absätzen 2 bis 6 können nebeneinander in Betracht kommen. 2Sind die vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten für die Geschossflächenzahl, Grundstücksgröße oder Grundstückstiefe (> Abs. 2 bis 4) aus erschließungsbeitragsfreien Grundstücken abgeleitet worden, wie z. B. auch die in der Anlage 11 WertR 2006 (> Abs. 2) dargestellten Umrechnungskoeffizienten, sind die erschließungsbeitragspflichtigen Grundstücke vor Anwendung der Umrechnungskoeffizienten zunächst auf einen erschließungsbeitragsfreien Zustand umzurechnen. 3Die Höhe der Erschließungsbeiträge, insbesondere für Kanalanlagen und Straßenausbau, sind nach den Vorgaben des Gutachterausschusses zu berücksichtigen. 4Der Bodenwert ist zunächst aus den Absätzen 2 bis 4 abzuleiten. 5Von dem abgeleiteten Bodenwert sind die Anpassungen nach den Absätzen 5 und 6 vorzunehmen. 6Zwischenwerte sind auf volle Cent abzurunden.

(8) Weitere wertbeeinflussende Merkmale, wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrundes, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz.

H 6 Hinweise

Abweichende Geschossflächenzahl

Beispiel 1:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150 EUR/m2 bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 0,6. Der Bodenwert/m2 beträgt:


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0,78 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0.6)
 × 150,00 EUR/m2 = 130,00 EUR/m2
0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8)

Beispiel 2:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150,00 EUR/m2 bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 1,2. Der Bodenwert/m2 beträgt nach der oben angeführten Formel:


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1,10 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,2)
 × 150,00 EUR/m2 = 183,33 EUR/m2
0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8)

Beispiel 3:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 215 EUR/m2 (erschließungsbeitragspflichtig/noch zu leistende Erschließungsbeiträge: 40 EUR/m2; GFZ = 1,2). Das Grundstück ist 800 m2 groß und erschließungsbeitragsfrei (GFZ 1,6).


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Bodenrichtwert (erschließungsbeitragspflichtig)
215,00 EUR/m2
+ Erschließungsbeiträge
40,00 EUR/m2
Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei)
255,00 EUR/m2
Anpassung wegen abweichender Geschossflächenzahl nach Anlage 11 WertR 2006
 
 
 
Umrechnungsfaktor:
 
1,28 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,6)
 × 255,00 EUR/m2 = 296,72 EUR/m2
 
1,10 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflachenzahl von 1,2)
Wert des Grund und Bodens
237 376,00 EUR
800 m2 × 296,72 EUR/m2

Anzusetzender Bodenrichtwert

Zum wird ein unbebautes Grundstück verschenkt. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum einen Bodenrichtwert von 200 EUR/m2 ermittelt. In seiner Sitzung im April 2009 ermittelt der Gutachterausschuss zum einen Bodenrichtwert von 230 EUR/m2. Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem Finanzamt erst im Mai 2009 mit.

Bei der Bewertung des unbebauten Grundstücks muss das Finanzamt von einem Bodenrichtwert von 230 EUR/m2 ausgehen. Dies ist der turnusmäßig zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert.

Erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand des Grundstücks

(BStBl 2006 II S. 5)

Umrechnungskoeffizienten für Geschossflächenzahl

(BStBl 2006 II S. 742)

Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße

(BStBl 2005 II S. 686)

Abschnitt 7 Ansatz des Bodenwerts

1Der nach Abschnitt 6 ermittelte Bodenwert pro m2 ist auf volle Cent abzurunden und ergibt multipliziert mit der Grundstücksfläche den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert). 2Der Bodenwert ist auf volle Euro abzurunden.

Zu § 180 BewG

Abschnitt 8 Begriff des bebauten Grundstücks

(1)  1Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. 2Wegen der Tatbestandsmerkmale Benutzbarkeit und Bezugsfertigkeit wird auf Abschnitt 4 hingewiesen.

(2) Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, ist der fertig gestellte Teil als benutzbares Gebäude anzusehen (> Abschnitt 4 Abs. 3).

(3)  1Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile und das Zubehör (> Abschnitt 1 Abs. 1). 2Nicht einzubeziehen sind Maschinen und Betriebsvorrichtungen (> Abschnitt 1 Abs. 4).

(4)  1Zum Grund und Boden gehören die bebaute Fläche und die mit dem Gebäude im Zusammenhang stehende unbebaute Fläche, insbesondere der Hofraum sowie Haus- und Vorgarten. 2Bei einer hieran anschließenden größeren unbebauten Fläche ist für die Beurteilung, was als wirtschaftliche Einheit gilt, die Verkehrsanschauung maßgebend (> Abschnitt 2 Abs. 1).

(5)  1Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind auch die Gebäude und die mit Gebäuden verbundenen Anbauten (z. B. Wintergärten). 2Im Grundbesitzwert zu erfassen sind die Nebengebäude, wenn sie auf dem mit dem Hauptgebäude bebauten Grundstück stehen (z. B. Garagen). 3Nebengebäude, die getrennt von dem Hauptgebäude, z. B. auf der anderen Straßenseite stehen, sind regelmäßig als eigene wirtschaftliche Einheit zu bewerten.

H 8 Hinweise

Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen

> Gleich lautende Ländererlasse vom (BStBl 2006 I S. 314)

Gebäudebegriff

> Gleich lautende Ländererlasse vom (BStBl 2006 I S. 314)

Zu § 181 BewG

Abschnitt 9 Grundstücksarten

(1)  1Bei bebauten Grundstücken wird nach § 181 BewG zwischen folgenden Grundstücksarten unterschieden.


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Grundstücksart
Voraussetzungen
1. Ein- und Zweifamilienhäuser
Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen;
Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als
50 Prozent – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – ist unschäd-
lich, soweit dadurch nicht die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus
wesentlich beeinträchtigt wird;
kein Wohnungseigentum nach Nr. 3.
2. Mietwohngrundstücke
Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent – berechnet nach der Wohn-
oder Nutzfläche – Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilien-
häuser im Sinne der Nr. 1 oder Wohnungseigentum nach Nr. 3 sind.
3. Wohnungs- und Teileigentum
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbin-
dung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu
dem es gehört (§ 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz – WEG).
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden
Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem
gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).
4. Geschäftsgrundstücke
Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent – berechnet nach der Wohn-
oder Nutzfläche – eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen
Zwecken dienen und nicht Teileigentum nach Nr. 3 sind.
5. gemischt genutzte Grundstücke
Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieb-
lichen oder öffentlichen Zwecken dienen und keine Grundstücke im Sinne
der Nr. 1 bis 4 sind.
6. sonstige bebaute Grundstücke
Grundstücke, die nicht unter die Nr. 1 bis 5 fallen.

2Die Grundstücksart ist für die Zuordnung des Bewertungsverfahrens von entscheidender Bedeutung (> § 182 BewG, Abschnitt 11). 3Die Abgrenzung der Grundstücksarten ist nach dem Verhältnis der Wohn- u. Nutzfläche vorzunehmen. 4Maßgeblich ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). 5Ist die Wohnfläche bis zum nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung (> § 5 WoFlV), soweit nach dem keine baulichen Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen worden sind, die eine Neuberechnung erforderlich machen. 6Abzustellen ist auf die tatsächliche Nutzung am Bewertungsstichtag.

(2)  1Bei der Festlegung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. 2Dies gilt auch, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung befinden.

(3)  1§ 181 Abs. 9 BewG definiert die Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne. 2Eine Wohnung ist hiernach die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. 3Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden, einen selbstständigen Zugang haben und mindestens eine Wohnfläche von 23 Quadratmeter aufweisen. 4Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind.

H 9 Hinweise

Wohn-/Nutzfläche nach WoFlV

> Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom (BGBl 2003 I S. 2346)

Abschnitt 10 Wohnungs- und Teileigentum

(1)  1Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum gilt als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 176 Abs. 1 Nr. 3 BewG). 2Wohnungseigentum und Teileigentum werden nach § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet. 3Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. 4Ebenso ist die Teilung durch den Eigentümer auch bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude möglich (§ 8 Abs. 1 WEG). 5Die rechtliche Zusammenführung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil bildet von Beginn an Wohnungseigentum oder Teileigentum im Sinne des § 1 Abs. 2 und 3 WEG.

(2)  1Das Wohnungs-/Teileigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs. 2Schenkungsteuerrechtlich gilt das Wohnungs-/Teileigentum bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und die Anlegung des Grundbuchs beantragt werden kann (R 23 Abs. 1 ErbStR). 3Dies gilt sowohl für am Bewertungsstichtag noch nicht bezugsfertige Gebäude als auch für bereits bestehende Gebäude.

(3)  1Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungs-/Teileigentums setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammen, zu dem es gehört. 2Sind bei einem Wohnungseigentum mehrere Wohnungen mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden, sind sie grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. 3Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die tatsächlichen Gegebenheiten der Verkehrsanschauung entgegenstehen. 4Liegen die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar übereinander oder nebeneinander und sind sie so miteinander verbunden, dass sie sich als ein Raumkörper darstellen, bilden sie eine wirtschaftliche Einheit. 5Besteht keine derartige Verbindung, weil sich die Wohnungen getrennt von anderen im Sondereigentum stehenden Wohnungen im Gebäude befinden, sind nach der Verkehrsanschauung mehrere wirtschaftliche Einheiten anzunehmen.

(4)  1Handelt es sich dagegen um mehrere Wohnungen, die jeweils mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden sind, und liegen mithin zivilrechtlich mehrere selbstständige Wohnungseigentumsrechte vor, ist trotz des tatsächlichen Aneinandergrenzens und der Eintragung auf ein gemeinsames Wohnungsgrundbuchblatt eine Zusammenfassung zu einer einheitlichen wirtschaftlichen Einheit nicht möglich. 2Werden mehrere Wohnungen durch größere bauliche Maßnahmen zu einer einzigen Wohnung umgestaltet und sind sie danach nicht mehr ohne größere bauliche Veränderungen getrennt veräußerbar, bilden sie nur eine wirtschaftliche Einheit. 3Dies gilt entsprechend für die bauliche Zusammenfassung von Wohnung und Gewerberaum.

(5)  1Zubehörräume, insbesondere Kellerräume und sonstige Abstellräume, die der Grundstückseigentümer gemeinsam mit seinem Miteigentumsanteil nutzt, sind ohne Rücksicht auf die zivilrechtliche Gestaltung in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen. 2Gehören zu der Wohnung auch Garagen, sind sie in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums einzubeziehen (§ 157 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 70 Abs. 1 und 2 BewG). 3Es kommt nicht darauf an, ob sich die Garagen auf dem Grundstück der Eigentumswohnungsanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden. 4An Abstellplätzen außerhalb von Sammelgaragen kann kein Sondereigentum begründet werden. 5Derartige Abstellplätze sind Gemeinschaftseigentum, die jedoch mittels einer Nutzungsvereinbarung einem bestimmten Wohnungseigentums- oder Teileigentumsrecht zugeordnet werden können.

H 10 Hinweise

Entstehung eines Wohnungs-/Teileigentums

(BStBl 1993 II S. 87)

Wohnungen als wirtschaftliche Einheit

(BStBl 1987 II S. 840) und vom (BStBl 1990 II S. 1016)

Zu § 182 BewG

Abschnitt 11 Zuordnung zu den Bewertungsverfahren

(1)  1Der Wert eines Grundstücks ist entweder nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu bemessen. 2Welches Verfahren für die zu bewertende wirtschaftliche Einheit anzuwenden ist, richtet sich nach der Grundstücksart der wirtschaftlichen Einheit (> § 181 BewG, Abschnitt 9).

(2) Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) ist für das Wohnungseigentum, das Teileigentum und für die Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden, sofern der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren ermittelt hat. Nachrangig kann auf die in der Finanzverwaltung verliegenden Unterlagen zu Vergleichspreisen zurückgegriffen werden.

(3)  1Das Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) ist für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke anzuwenden, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. 2Das Verfahren ist nicht anzuwenden, wenn zwar eine tatsächliche Miete vereinbart ist, jedoch keine übliche Miete ermittelt werden kann, da in einem solchen Fall ein Vergleich nicht möglich ist. 3Mietwohngrundstücke sind stets im Ertragswertverfahren zu bewerten. 4Ist in diesen Fällen weder eine tatsächliche Miete vorhanden noch eine ortsübliche Miete ermittelbar, ist die Miete zu schätzen.

(4)  1Das Sachwertverfahren ist für die Bewertung der sonstigen bebauten Grundstücke heranzuziehen. 2Darüber hinaus ist das Sachwertverfahren das Auffangverfahren für

  • das Wohneigentum, das Teileigentum und für Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren nicht anwendbar ist;

  • Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt.

(5) Befinden sich auf einem Grundstück nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren.

H 11 Hinweise

Betriebsaufspaltung/Konzernverbund

Beispiel:

Im Rahmen einer Betriebsaufspaltung überlässt das Besitzunternehmen einem Betriebsunternehmen ein Geschäftsgrundstück. Eine ortsübliche Miete ist nicht ermittelbar. Das Grundstück ist daher nicht im Ertragswertverfahren, sondern im Sachwertverfahren zu bewerten.

Zu § 183 BewG

Abschnitt 12 Vergleichswertverfahren

(1)  1Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird der Grundbesitzwert des zu bewertenden bebauten Grundstücks entweder aus Vergleichspreisen (> Abs. 2) für vergleichbare Grundstücke oder aus Vergleichsfaktoren (> Abs. 3) abgeleitet. 2Der Vergleichswert bebauter Grundstücke umfasst den Boden- und Gebäudewert.

(2)  1Im Vergleichspreisverfahren nach § 183 Abs. 1 BewG sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). 2Eine hinreichende Übereinstimmung der Zustandsmerkmale der Vergleichsgrundstücke liegt vor, wenn sie insbesondere hinsichtlich ihrer Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Erschließungszustand und Alter des Gebäudes mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise (> Abs. 4) berücksichtigt werden können. 3Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise; ausnahmsweise kann auch ein Vergleichspreis genügen. 4Vorrangig ist auf die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte mitgeteilten Vergleichspreise zurückzugreifen. 5Liegen mehrere Vergleichspreise vor, soll der Durchschnittswert angesetzt werden. 6Sofern der Gutachterausschuss nur Durchschnittskaufpreise (Kaufpreismittel) aus einer Vielzahl von Kauffällen einer Grundstücksart ohne Berücksichtigung unterschiedlicher wertbeeinflussender Merkmale abgeleitet hat, sind diese als Vergleichspreise nicht geeignet. 7Soweit von den Gutachterausschüssen keine Vergleichspreise vorliegen, kann das zuständige Finanzamt geeignete Vergleichspreise aus anderen Kaufpreissammlungen berücksichtigen.

(3)  1Anstelle von Vergleichspreisen können auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für geeignete Bezugseinheiten, z. B. die Wohnfläche (Gebäudefaktor) oder den erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor), ermittelt und mitgeteilt werden (§ 183 Abs. 2 BewG). 2Beziehen sich die Vergleichsfaktoren nur auf den Gebäudewert, ist der Bodenwert zusätzlich nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln.

(4)  1Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke bzw. der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so sind diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte zu berücksichtigen. 2Stehen vom örtlichen Gutachterausschuss zur Berücksichtigung dieser Abweichungen keine Anpassungsfaktoren (z. B. Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten) zur Verfügung, kann eine hinreichende Übereinstimmung noch unterstellt werden, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks, wie z. B. die Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes, die Grundstücksgröße oder das Alter des Gebäudes, um höchstens jeweils 20 Prozent vom Vergleichsgrundstück abweichen. 3Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden in dem typisierenden Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 1 und 2 BewG nicht berücksichtigt (§ 183 Abs. 3 BewG).

H 12 (3,4) Hinweise

Vergleichsfaktoren

Beispiel:

Der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte enthält im Zusammenhang mit der Darstellung von Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum u. a. folgende Angaben:

1. Definition der Musterwohnung:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
– Größe (Wohnfläche):
80 m2
– Geschosslage:
1. OG
– Ausstattung:
durchschnittlich (mittel)
– Unterhaltungszustand:
baujahrtypisch
– Vermietung:
unvermietet
– Garage/Stellplatz:
nicht enthalten

2. Vergleichsfaktoren je Quadratmeter Wohnfläche


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Die Werte sind umgerechnet auf die
definierte Musterwohnung.
Baujahrsklasse
1920 bis 1944
1945 bis 1960
Stadtbezirk
Wohnlage
EUR/m2 Wohnfläche
A
gut
1 700
1 800
mittel
1 500
1 650
einfach
1 350
1 500
B
gut
1 900
1 850
mittel
1 700
1 650
einfach
1 500
1 550
Garagen und Stellplätze sind bei diesen Werten nicht berücksichtigt.

3. Anwendung der Vergleichsfaktoren

Liegt z. B. eine im Jahr 1950 errichtete Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) mit einer Wohnfläche von 70 m2 im Stadtbezirk A in guter Wohnlage, weicht sie im Vergleich zur Musterwohnung mit einer Differenz von 10 m2 geringfügig ab (Abweichung nicht mehr als 20 Prozent von 80 m2). Deshalb kann der Vergleichswert (Grundbesitzwert) unmittelbar durch Anwendung des Vergleichsfaktors ermittelt werden:

70 m2 Wohnfläche × 1 800 EUR/m2 = 126 000 EUR

Würde die Wohnfläche der zu bewertenden Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) nur 60 m2 betragen (Abweichung im Vergleich zur Musterwohnung über 20 Prozent von 80 m2), wäre eine Anwendung des Vergleichsfaktors nur möglich, wenn der Gutachterausschuss zusätzlich entsprechende Umrechnungskoeffizienten hinsichtlich unterschiedlicher Wohnflächen ermittelt und mitgeteilt hat.

Zu §§ 184 bis 188 BewG

Abschnitt 13 Allgemeine Grundsätze des Ertragswertverfahrens

1Im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) aus der Summe von Bodenwert (Bodenertragswert) und Gebäudewert (Gebäudeertragswert) gebildet. 2Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. 3Der Gebäudewert ist getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. 4Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert abgegolten. 5Als Ertragswert (Grundbesitzwert) ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.

H 13 Hinweise

Überblick über das Verfahren (Schema):

Abschnitt§ 186 BewG 14 Rohertrag ()

(1)  1Rohertrag ist das Entgelt, das der Mieter oder Pächter für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen, umgerechnet auf zwölf Monate, zu zahlen hat. 2Das gilt auch für öffentlich geförderte Wohnungen. 3Neben der vertraglich vereinbarten Miete rechnen zum Entgelt auch

  • Mieteinnahmen für Stellplätze,

  • Mieteinnahmen für Nebengebäude, z. B. für Garagen,

  • Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber neben der Raumnutzung auf Grund des Mietvertrags gewährt werden (z. B. Reklamenutzung sowie für das Aufstellen von Automaten),

  • Vergütungen für Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, jedoch nur einzelnen Mietern zugute kommen (z. B. zusätzliche Mieteinnahmen für die Verkabelung des Gebäudes zwecks Datenfernübertragung, für den Einbau einer Klimaanlage oder für die Nutzung eines Schwimmbads),

  • Untermietzuschläge,

  • Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind,

  • Zahlungen des Mieters an Dritte für den Eigentümer, soweit es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BV oder § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt (z. B. Erschließungskosten),

  • Leistungen des Mieters, die nicht in Geld bestehen, soweit sie nicht gleichzeitig als Betriebskosten zu berücksichtigen wären (z. B. die Übernahme der Grundstücksverwaltung),

  • um Neben- und Betriebskosten bereinigte Leasing-Raten, soweit sie auf die Überlassung des Grundstücks entfallen.

4Nicht in das Entgelt einzubeziehen sind insbesondere

  • Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden (> Abschnitt 15),

  • Einnahmen für die Überlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen,

  • Einnahmen für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen (z. B. bei möblierten Wohnungen, Ferienwohnungen, Studentenwohnheimen),

  • Dienstleistungen, die nicht die Grundstücksnutzung betreffen (Reinigungsdienste),

  • Zuzahlungen Dritter außerhalb des Mietverhältnisses (z. B. bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers),

  • Aufwendungszuschüsse im öffentlich geförderten Wohnungsbau,

  • die Umsatzsteuer.

5Bei dem Entgelt handelt es sich um eine Sollmiete. 6Auf die tatsächlich gezahlte Miete kommt es nicht an. 7Bei Mietausfall ist somit trotz des geringeren Ertrags eine Bewertung auf der Grundlage der vereinbarten Miete vorzunehmen. 8Bei mehrstöckigen Mietverhältnissen berechnet sich die Jahresmiete nach den Beträgen, die der oder die Mieter (Hauptmieter) an den Vermieter (Eigentümer) vereinbarungsgemäß zu zahlen haben. 9Hierzu zählen auch Untermietzuschläge.

(2)  1in den Fällen der Betriebsaufspaltung ist vorbehaltlich des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG von der zwischen dem Besitzunternehmen und dem Betriebsunternehmen vertraglich vereinbarten Miete auszugehen. 2Ist das Grundstück oder ein Teil davon am Bewertungsstichtag nicht vermietet (z. B. Leerstand bei Mieterwechsel oder wegen Modernisierung), ist die übliche Miete anzusetzen.

H 14 Hinweise

Betriebsaufspaltung

Beispiel:

U vermietet als Eigentümer ein Geschäftsgrundstück an die U-GmbH zur Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit (tatsächliche Miete 20 EUR/m2 Nutzfläche). U ist Alleingesellschafter der U-GmbH. Auf Grund der personellen und sachlichen Verflechtung liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Am stirbt U, Erbe ist S. Die übliche Miete beträgt 14 EUR/m2.

Da die zwischen Besitz- und Betriebsunternehmen vereinbarte Miete um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweicht (Abweichung rd. 43 Prozent), ist die übliche Miete nach § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG zum Bewertungsstichtag anzusetzen.

Gestaffelte Mietänderung

Beispiel:

V vermietete als Eigentümer ab dem langfristig ein Laborgebäude mit einer Nutzfläche von 120 m2. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 800 EUR. Zum jeweils 1.6. eines Jahres sieht der Mietvertrag eine Steigerung der vereinbarten Nettokaltmiete in Höhe von 0,20 EUR je m2/Wohnfläche vor. Am verstarb V.

Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am ermittelt sich wie folgt:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
vereinbarte monatliche Miete (800 EUR × 12)
9 600 EUR
Mietsteigerung zum (0,20 EUR × 120 m2 × 12)
+   288 EUR
9 888 EUR

Mehrstöckige Mietverhältnisse

Beispiel:

A (Eigentümer) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein Gewerbegrundstück vermietet. B ging mit Zustimmung des A ein Untermietverhältnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist höher als die zwischen Eigentümer und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Bewertungsstichtag monatlich 7200 EUR (zuzüglich der USt). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3 400 EUR monatlich. Ausweislich eines Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem Eigentümer die Hälfte aus dem Untervermietungsgewinn zu. Der Rohertrag i. S. des § 186 BewG ist wie folgt zu berechnen:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Mietzins des Untermieters
7 200 EUR
./. Mietzins des Hauptmieters
3 400 EUR
Überschuss aus Weitervermietung
3 800 EUR
davon 50 %
1 900 EUR
Miete aus dem Hauptmietvertrag
3 400 EUR
+ 50 % aus dem Überschuss der Weitervermietung
1 900 EUR
Mietertrag des Eigentümers im Monat
5 300 EUR
× 12 = Entgelt
63 600 EUR

Mietvorauszahlungen

Beispiel:

V vermietet als Eigentümer langfristig ein Geschäftsgrundstück.

Zwecks Finanzierung notwendiger Modernisierungsmaßnahmen vereinbaren die Vertragsparteien neben der Zahlung der monatlichen Miete in Höhe von 2 000 EUR für den Zeitraum von 5 Jahren (60 Monaten) ab dem zusätzlich eine Vorauszahlung auf die erhöhte Miete. Diese beträgt nach Ablauf des Vorauszahlungszeitraums () 2 500 EUR. Am verschenkt V dieses Grundstück.

Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am ermittelt sich wie folgt:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
vereinbarte monatliche Miete (2 000 EUR × 12)
24 000 EUR
vereinbarte Mietvorauszahlung (30 000 EUR/60 × 12)
+ 6 000 EUR
30 000 EUR

Abschnitt 15 Betriebskosten

(1)  1Nicht zum Entgelt gehören die als Umlage gezahlten Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV oder § 2 BetrKV, die neben der Miete mit dem Mieter abgerechnet werden können (umlagefähige Betriebskosten). 2Sind die Betriebskosten ganz oder teilweise in der vereinbarten Miete enthalten, sind sie herauszurechnen. 3Werden Betriebskosten pauschal erhoben und nicht mit dem Mieter abgerechnet, sind sie im Entgelt zu erfassen; die tatsächlich angefallenen Betriebskosten sind davon abzuziehen. 4Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis (nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) werden erst im Rahmen des § 187 BewG berücksichtigt.

(2)  1Werden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten jedoch vom Mieter getragen (Triple-Net-Vereinbarungen), sind diese Kosten – ggf. mit einem pauschalen Zuschlag – in die Jahresmiete einzurechnen. 2Dies gilt nicht für die üblichen Schönheitsreparaturen bei Wohnraum.

H 15 Hinweise

Betriebskosten


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Aufstellung der Betriebskosten
> Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV
 

Abschnitt 16 Vermietung zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken

Die Grundsätze der Abschnitte 14 und 15 gelten entsprechend für gewerblich, freiberuflich oder öffentlich genutzte Grundstücke oder Grundstücksteile.

Abschnitt 17 Ansatz der üblichen Miete

(1)  1Die übliche Miete ist nach § 186 Abs. 2 BewG in den Fällen anzusetzen, in denen Grundstücke oder Grundstücksteile

  • eigengenutzt,

  • ungenutzt,

  • zu vorübergehendem Gebrauch überlassen,

  • unentgeltlich überlassen sind oder

  • zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen werden.

(2)  1Der Ansatz der üblichen Miete bei der Nutzung durch den Eigentümer gilt nicht nur für Wohnräume, sondern auch für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume. 2Deshalb ist z. B. das vom Grundstückseigentümer selbst genutzte Bürohaus und der selbst genutzte Laden unter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten. 3Die übliche Miete ist auch dann anzusetzen, wenn ein Grundstück oder ein Grundstücksteil an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, unabhängig davon, ob es sich bei den anderen um Angehörige des Grundstückseigentümers oder um fremde Dritte handelt. 4Auf die Art der Nutzung des Grundstücks oder des Grundstücksteils kommt es nicht an. 5Ungenutzt ist ein Grundstück, wenn kein Mietvertragsverhältnis vorliegt und es leersteht. 6Vorübergehender Gebrauch liegt vor, wenn die Vermietungen typischerweise unter zwölf Monaten erfolgen, wie z. B. bei Vermietungen von Ferienwohnungen. 7Die Gründe, die zu der Abweichung der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 Prozent nach unten oder oben geführt haben, sind unbeachtlich.

(3)  1Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). 2Der Begriff „Ausstattung” beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. 3Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die baualterstypischen, mietwertbestimmenden Merkmale eines Grundstücks wie z. B. Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen. 4Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 2 Satz 3 BewG). 5Bei der Schätzung der üblichen Miete für frei finanzierte Wohnungen bleiben Mieten außer Betracht, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen, oder für Wohnungen gelten, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind. 6Die übliche Miete für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist aus der Miete vergleichbarer preisgebundener Wohnungen abzuleiten.

Abschnitt 18 Ermittlung der üblichen Miete

(1)  1Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden. 2Bei Garagen ist als übliche Miete regelmäßig ein Festwert pro Stellplatz anzusetzen.

(2)  1Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten kommt unter Berücksichtigung des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG insbesondere in Betracht, wenn

  1. sich unter § 186 Abs. 2 Satz 1 fallende und vermietete Räumlichkeiten in einem Objekt befinden. 2Die übliche Miete kann bei vergleichbarer Ausstattung aus der vereinbarten Jahresmiete abgeleitet werden. 3Dies ist z. B. in einem Mietwohngrundstück möglich, in dem eine Wohnung selbstgenutzt und zumindest eine vermietete Wohnung in ihrer Ausstattung vergleichbar ist und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist;

  2. der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind. 2Auch hier kann die übliche Miete aus den Vergleichsmieten der vermieteten Objekte abgeleitet werden. 3Dazu muss der Steuerpflichtige die Vergleichsobjekte dem Finanzamt benennen;

  3. dem Finanzamt Vergleichsmieten vorliegen, z. B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen.

2§ 30 AO ist zu beachten.

(3)  1Liegt ein nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe bzw. nach den §§ 558c, 558d BGB erstellter Mietspiegel vor, kann bei der Ableitung der üblichen Miete auf diesen zurückgegriffen werden, wenn dieser Mietspiegel für den Bewertungsstichtag gilt. 2Bei anderen Mietspiegeln ist darauf zu achten, dass sie einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten enthalten. 3Sofern der Mietspiegel Mietentgelte einschließlich der Betriebskosten ausweist, müssen die Betriebskosten mit den dort angegebenen Beträgen herausgerechnet werden.

(4) Nach § 558e BGB handelt es sich bei einer Mietdatenbank um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

(5)  1Der Steuerpflichtige kann die übliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. 2Das Mietgutachten ist von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erstellen.

(6)  1Befinden sich in einem Mietwohngrundstück Ferienwohnungen, ist die übliche Miete insoweit nach der saisonabhängigen Miete unter Berücksichtigung der üblichen Auslastung zu ermitteln. 2Zeiten der Selbstnutzung sind in die durchschnittliche Auslastung des Objekts einzubeziehen. 3Leerstandszeiten sind im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. 4Entgelte für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen oder sonstige Dienst- und Sachleistungen (z. B. Gestellung von Frühstück und Bettwäsche/Handtüchern, Endreinigung und Umlage von Nebenkosten sowie Gepäcktransfer) sind bei der Ermittlung der üblichen Miete nicht zu berücksichtigen (> Abschnitt 14 Abs. 1 Satz 4).

(7) Ist ein Grundstück oder ein Teil davon im Bewertungsstichtag wegen Modernisierungsarbeiten nicht vermietet, ist die übliche Miete ausgehend vom Zustand des Grundstücks oder Grundstücksteils vor der Modernisierung zu ermitteln.

H 18 Hinweise

Bekanntgabe der Vergleichsgrundstücke

(BStBl 1999 II S. 10)

Ermittlung der üblichen Miete in einem Mietwohngrundstück

Beispiel:

In einem Mietwohngrundstück befinden sich vier vergleichbare Wohnungen. Drei Wohnungen sind vermietet, zu 5, 7 und 10 EUR/m2 Wohnfläche. Eine Wohnung ist selbstgenutzt. Die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen beträgt nach dem Mietspiegel 11 EUR/m2.


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Wohnung
Vereinbarte
Nettokaltmiete
Übliche Miete
Anzusetzende
Vergleichsmiete
WE 1
  5 EUR
11 EUR
11 EUR
WE 2
  7 EUR
11 EUR
11 EUR
WE 3
10 EUR
11 EUR
10 EUR
WE 4/eigengenutzt
11 EUR
11 EUR

Mietermittlung In den Fällen der vorübergehenden Gebrauchsüberlassung

Beispiel:

V besitzt eine Ferienwohnung, die zum vorübergehenden Gebrauch dauernd wechselnden Mietern überlassen wird.


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Zeitraum
Miete
pro Woche
Anzahl
der Wochen
der jeweiligen
Saison
Durchschnittliche
Auslastung
des Objektes
(einschließlich
Zeiten der Selbstnut-
zung und des antei-
ligen Leerstandes)
Übliche Miete

(Spalte 2 × Spalte 3 ×
Spalte 4)
1
2
3
4
5
Vor-/Nachsaison
230 EUR
12
40 %
1 104 EUR
Hauptsaison
300 EUR
12
80 %
2 880 EUR
Nebensaison
200 EUR
28
20 %
1 120 EUR
Summe
 
52
 
5 104 EUR

Als übliche Miete am Bewertungsstichtag für den Zeitraum von 12 Monaten ist ein Betrag von 5 104 EUR anzusetzen.

Zuordnung der Leerstandszeiten bei Ferienwohnungen

(BStBl 2002 II S. 726)

Abschnitt 19 Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG)

(1)  1Die im Rahmen des Ertragswertverfahrens anzusetzenden Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben – wie bei der Ermittlung des Rohertrags – unberücksichtigt. 2Zinsen für Hypothekendarlehen und Grundschulden oder sonstige Zahlungen für auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen bleiben ebenfalls außer Ansatz.

(2)  1Die Bewirtschaftungskosten sind pauschal mit Erfahrungssätzen anzusetzen; die tatsächlich entstandenen Kosten sind nicht zu berücksichtigen. 2Sofern vom örtlichen Gutachterausschuss geeignete Erfahrungssätze vorliegen, sind diese zu Grunde zu legen. 3Stehen diese nicht zur Verfügung, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 BewG auszugehen. 4Maßgebend für die Anwendung der Anlage 23 BewG sind die Grundstücksart und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. 5Die Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG ist hierbei zu berücksichtigen.

Abschnitt 20 Bodenwertverzinsung

(1)  1Der Reinertrag für ein bebautes Grundstück stellt sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude dar. 2Da der Grund und Boden als unvergänglich gilt, die Gebäude jedoch nur eine begrenzte Nutzungsdauer haben, ist der Reinertrag in Verzinsungsanteile des Bodens und der Gebäude aufzuspalten. 3Der Reinertragsanteil (Verzinsungsbetrag) des Grund und Bodens ergibt als Barwert einer ewigen Rente den Bodenertragswert, der im Ertragswertverfahren durch den Ansatz des Bodenwerts nach Maßgabe des § 179 BewG bereits erfasst wird. 4Der Reinertragsanteil der Gebäude ist zur Ermittlung des Gebäudewerts (Gebäudeertragswerts) als Zeitrente über die Restnutzungsdauer der Gebäude zu kapitalisieren (> Abschnitt 21).

(2)  1Zur Ermittlung des Gebäudereinertrags ist vom Reinertrag des Grundstücks die Bodenwertverzinsung abzuziehen. 2Hierzu ist der Bodenwert (> Abschnitt 7) mit dem angemessenen und nutzungstypischen Liegenschaftszinssatz (> Abschnitt 22) zu multiplizieren.

(3)  1Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung der Teilfläche (selbstständig verwertbare Teilfläche) zulässig und möglich, ohne dass mehrere wirtschaftliche Einheiten vorliegen, ist diese Teilfläche bei der Berechnung des Bodenwertverzinsungsbetrages nicht zu berücksichtigen (§ 185 Abs. 2 Satz 3 BewG). 2Mithin ist bei der Ermittlung des Betrags der Bodenwertverzinsung nur die der jeweiligen Bebauung zurechenbare Grundstücksfläche anzusetzen. 3Diese zurechenbare Grundstücksfläche entspricht regelmäßig der bebauten Fläche einschließlich der sog. Umgriffsfläche. 4Dabei ist nicht entscheidend, ob die selbstständig nutzbaren Teilflächen baulich nutzbar sind. 5Vielmehr wird unter einer selbstständig nutzbaren Teilfläche jede sinnvolle Nutzung verstanden (Lagerfläche, Abstellfläche, Gartenfläche, Schrebergarten usw.). 6Die selbstständig nutzbare Teilfläche muss hinreichend groß und so gestaltet sein, dass eine entsprechende Nutzung möglich ist.

H 20 Hinweise

Selbstständig verwertbare Teilfläche

Beispiel:

Für das Ertragswertobjekt auf dem Grundstück A ist lediglich die Teilfläche 1 für den zu erzielenden Ertrag notwendig. Die Teilfläche 2 ist selbstständig nutzbar. Eine sofortige Parzellierung der beiden Teilflächen ist nicht möglich, so dass das Grundstück A eine wirtschaftliche Einheit bildet. Bei der Berechnung des Betrags der Bodenwertverzinsung ist ausschließlich die Teilfläche 1 zu berücksichtigen. Bei der Bodenwertermittlung sind dagegen beide Teilflächen anzusetzen.

(4)  1Verbleibt nach Abzug der Bodenwertverzinsung kein oder ein negativer Betrag, ist nach § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG der Bodenwert anzusetzen (Mindestwert).

Abschnitt 21 Vervielfältiger

1Der Vervielfältiger, mit dem der Gebäudereinertrag kapitalisiert wird, ergibt sich nach dem Liegenschaftszinssatz (> § 188 BewG, Abschnitt 22) und der Restnutzungsdauer (> Abschnitt 23). 2Mathematisch handelt es sich um einen Zeitrentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssig zahlbaren Rente, wobei als Rente die jährlich anfallenden Reinerträge der Gebäude mit Hilfe des Vervielfältigers kapitalisiert werden. 3Die Vervielfältiger sind in der Anlage 21 BewG dargestellt. 4Für Fälle, in denen von den Gutachterausschüssen Liegenschaftszinssätze ermittelt werden, die nicht direkt in der Anlage 21 BewG ausgewiesen sind, enthält diese eine Formel zur Berechnung des Vervielfältigers.

Abschnitt 22 Liegenschaftszinssatz (§ 188)

(1)  1Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich das im Verkehrswert des Grundstücks gebundene Kapital verzinst, wobei sich der Zinssatz nach dem aus der Liegenschaft marktüblich erzielbaren Reinertrag im Verhältnis zum Verkehrswert bemisst. 2Mit dem Liegenschaftszinssatz werden die allgemein vom Grundstücksmarkt erwarteten künftigen Entwicklungen, insbesondere der Ertrags- und Wertverhältnisse sowie der üblichen steuerlichen Rahmenbedingungen, berücksichtigt.

(2)  1Der angemessene und nutzungstypische Liegenschaftszinssatz ist nach der Grundstücksart (> § 181 BewG, Abschnitt 9) und der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. 2Dabei ist vorrangig auf den für diese Grundstücksart vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssatz zurückzugreifen. 3Werden durch den Gutachterausschuss keine geeigneten Liegenschaftszinssätze ermittelt, so sind die typisierten Liegenschaftszinssätze des § 188 BewG anzuwenden.

(3)  1Sind von den Gutachterausschüssen Liegenschaftszinssätze in Wertspannen veröffentlicht worden, ist der für das zu bewertende Grundstück anzuwendende Liegenschaftszinssatz beim Gutachterausschuss zu erfragen.

Abschnitt 23 Restnutzungsdauer

(1)  1Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. 2Es bestehen keine Bedenken, als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen.

(2)  1Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Grundstücks ist der Anlage 22 BewG zu entnehmen. 2Sie richtet sich nach der Grundstücksart im Sinne des § 181 BewG und den in der Anlage 22 BewG ausgewiesenen Gebäudeklassen. 3Die Gesamtnutzungsdauer für nicht aufgeführte Gebäudeklassen ist aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudeklassen abzuleiten. 4Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, ist die Wahl der maßgeblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Grundstücksart des § 181 BewG wie folgt vorzunehmen:

  1. 5Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein gemischt genutztes Grundstück, ist zwingend die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für gemischt genutzte Grundstücke in Höhe von 70 Jahren anzunehmen.

  2. 5Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Mietwohngrundstück, ist zwingend die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Mietwohngrundstücke in Höhe von 80 Jahren anzunehmen. 6Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäude enthaltene Räume (z. B. Verkaufsräume oder Büros) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre.

  3. 5Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Geschäftsgrundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Geschäftsgrundstücke lt. Anlage 22 anzunehmen, die dem durch die Hauptnutzung des Gebäudes bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. 6Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäude enthaltene Räume (z. B. Wohnungen) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre.

(3) Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen (§ 185 Abs. 3 Satz 4 BewG).

(4)  1Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer ist nur anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. 2Die verlängerte Restnutzungsdauer ergibt sich aus den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6. 3Eine Interpolation kommt nicht in Betracht.


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Tabelle 1

Modernisierungselemente
Punkte
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung
3
Verbesserung der Fenster
2
Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
2
Verbesserung der Heizungsanlage
2
Wärmedämmung der Außenwände
2
Modernisierung von Bädern
2
Einbau von Bädern
3
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken und Fußböden
3
Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung
3


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11–15 Punkte:
überwiegend modernisiert
 
über 15 Punkte:
umfassend modernisiert
 


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren (Tabelle 2)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
neue Restnutzungsdauer
  ≥ 80 Jahre
32
40
ab 70 Jahre
33
41
ab 60 Jahre
35
42
ab 50 Jahre
39
45
ab 40 Jahre
43
48
ab 30 Jahre
50
53
ab 20 Jahre
unverändert
60


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren (Tabelle 3)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
neue Restnutzungsdauer
  ≥ 70 Jahre
28
35
ab 60 Jahre
29
36
ab 50 Jahre
32
37
ab 40 Jahre
35
40
ab 30 Jahre
41
44
ab 20 Jahre
50
50


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren (Tabelle 4)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
neue Restnutzungsdauer
  ≥ 60 Jahre
24
30
ab 50 Jahre
25
31
ab 40 Jahre
28
33
ab 30 Jahre
32
36
ab 20 Jahre
40
40


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren (Tabelle 5)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
neue Restnutzungsdauer
  ≥ 50 Jahre
20
25
ab 40 Jahre
22
26
ab 30 Jahre
25
29
ab 20 Jahre
30
33
ab 10 Jahre
unverändert
40


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren (Tabelle 6)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
neue Restnutzungsdauer
  ≥ 40 Jahre
16
20
ab 30 Jahre
18
21
ab 20 Jahre
22
24
ab 10 Jahre
30
30

(5)  1Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer kommt nur in besonders gelagerten Einzelfällen in Betracht, wie z. B. bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude. 2Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche Gegebenheiten können hingegen im typisierenden Bewertungsverfahren zu keiner Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.

(6)  1Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG regelmäßig noch mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. 2Die Regelung unterstellt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht insbesondere bei älteren Gebäuden in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde. 3In besonderen Fallgestaltungen, wie z. B. bei bestehender vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, kann die Mindest-Restnutzungsdauer jedoch unterschritten werden.

Abschnitt 24 Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen

(1)  1Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen mit einer gewissen Selbstständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (z. B. Gebäudemix aus einer Fertigungshalle mit 50 Jahren und einem Verwaltungsgebäude mit 60 Jahren typisierter wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer). 2In diesen Fällen ist eine gewogene Restnutzungsdauer zu ermitteln.

(2) Können die Roherträge nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand den einzelnen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen zugeordnet werden (z. B. bei Vermietung sämtlicher Gebäude zu einem Gesamtentgelt), bestehen keine Bedenken, von einer nach Wohn- bzw. Nutzflächen gewichteten Restnutzungsdauer auszugehen.

(3)  1Anbauten teilen im Allgemeinen auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. 2Ist dagegen anzunehmen, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Restnutzungsdauer als das Hauptgebäude haben wird, gilt Abschnitt 24 Abs. 1 entsprechend. 3Für Aufstockungen ist im Allgemeinen das Baujahr der unteren Geschosse zu Grunde zu legen. 4Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen die Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängert worden ist.

(4)  1Bei Geschäftsgrundstücken, die aus einem Gebäude mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung (z. B. geschossweise unterschiedliche Bauart, Tiefgarage unter Bankgebäude) bestehen, ist von einer einheitlichen Restnutzungsdauer auszugehen. 2Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer ist hierbei für das gesamte Gebäude die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer maßgeblich, die dem durch die Hauptnutzung bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. 3Ist keine der Nutzungen des Gebäudes prägend, ist für dieses Gebäude bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern der jeweiligen Gebäudeklassen der Anlage 22 BewG auszugehen.

(5) Auf Abschnitt 11 Abs. 5 wird verwiesen.

H 24 Hinweise

Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer


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RNDgewogen =
RoG1 × RND1 + RoGn × RNDn
RoG1 + RoGn

RND = Restnutzungsdauer

RoG = Rohertrag des Gebäudes/Gebäudeteils

Formel zur Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer


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RNDgewichtet = 
WF/NF1 × RND1 + WF/NFn × RNDn
WF/NF1 + WF/NFn

RND = Restnutzungsdauer

WF/NF = Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils

Gebäudemix

Beispiel 1 (gewogene Restnutzungsdauer):

Der Grundbesitzwert (Ertragswert) für ein Geschäftsgrundstück (Bodenwert: 300 000 EUR), bebaut mit einem Verwaltungsgebäude (jährlicher Rohertrag: 100 000 EUR, Baujahr 1990) und einem Industriegebäude (jährlicher Rohertrag: 40 000 EUR, Baujahr 1990), ermittelt sich am Bewertungsstichtag () wie folgt:


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1. Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer:
 
Verwaltungsgebäude:
wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG)
= 60 Jahre
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
– 19 Jahre
Restnutzungsdauer
= 41 Jahre
Industriegebäude:
wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG)
= 50 Jahre
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
– 19 Jahre
Restnutzungsdauer
= 31 Jahre
(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)
 
RNDgewogen = 
RoG1 (100 000 EUR) × RND1 (41 Jahre) + RoG2 (40 000 EUR) × RND2 (31 Jahre)
RoG1 (100 000 EUR) + RoG2 (40 000 EUR)
RNDgewogen = 38,14 = rd. 38 Jahre
 
 
 
2. Grundbesitzwert:
 
Rohertrag (100 000 EUR + 40 000 EUR)
=    140 000 EUR
abzüglich Bewirtschaftungskosten/22 Prozent
–      30 800 EUR
(Anlage 23 BewG: Geschäftsgrundstück, 38 Jahre RND)
 
Reinertrag des Grundstücks
=    109 200 EUR
abzüglich Bodenwertverzinsung
–      19 500 EUR
(§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 Prozent
× 300 000 EUR Bodenwert)
 
Gebäudereinertrag
=      89 700 EUR
× Vervielfältiger/13,98
× 13,98
(Anlage 21 BewG: RNDgewogen 38 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 Prozent)
 
Gebäudeertragswert
= 1 254 006 EUR
+ Bodenwert (300 000 EUR)
+    300 000 EUR
Ertragswert/Grundbesitzwert
= 1 554 006 EUR

Beispiel 2 (gewichtete Restnutzungsdauer):

Das Geschäftsgrundstück nach Beispiel 1 wurde zu einem jährlichen Gesamtentgelt in Höhe von 140 000 EUR vermietet. Das Verwaltungsgebäude hat eine Nutzfläche von 1 000 m2 und das Industriegebäude eine Nutzfläche von 800 m2.


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1. Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer:
 
Verwaltungsgebäude:
wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG)
= 60 Jahre
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
– 19 Jahre
Restnutzungsdauer
= 41 Jahre
Industriegebäude:
wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG)
= 50 Jahre
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
– 19 Jahre
Restnutzungsdauer
= 31 Jahre
(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)
 
RNDgewichtet = 
NF1 (1 000 m2) × RND1 (41 Jahre) + NF2 (800 m2) × RND2 (31 Jahre)
 
NF1 (1 000 m2) + NF2 (800 m2)
RNDgewichtet = 36,56 = rd. 37 Jahre
 
 
 
2. Grundbesitzwert:
 
Rohertrag (140 000 EUR)
=    140 000 EUR
abzüglich Bewirtschaftungskosten/22 Prozent
–      30 800 EUR
(Anlage 23 BewG: Geschäftsgrundstück, 37 Jahre RND)
 
Reinertrag des Grundstücks
=    109 200 EUR
abzüglich Bodenwertverzinsung
–      19 500 EUR
(§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 Prozent
× 300 000 EUR Bodenwert)
 
Gebäudereinertrag
=      89 700 EUR
× Vervielfältiger/13,89
× 13,89
(Anlage 21 BewG: RNDgewichtet 37 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 Prozent)
 
Gebäudeertragswert
= 1 245 933 EUR
+ Bodenwert (300 000 EUR)
+    300 000 EUR
Ertragswert/Grundbesitzwert
= 1 545 933 EUR

Zu §§ 189 bis 191 BewG (Sachwertverfahren)

Abschnitt 25 Allgemeine Grundsätze des Sachwertverfahrens

1Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 189 bis 191 BewG) ist der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage von gewöhnlichen Herstellungskosten zu bemessen. 2Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. 3Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert, der zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren ist. 4Der Wert der sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere der Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen, wie z. B. gärtnerische Anpflanzungen, sind regelmäßig mit dem Gebäude- und dem Bodenwert abgegolten. 5Nur in Ausnahmefällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen, wie z. B. ein größerer Swimmingpool, und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach gewöhnlichen Herstellungskosten berücksichtigt (> Abschnitt 29).

H 25 Hinweise

Überblick über das Verfahren (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen):

Abschnitt 26 Regelherstellungskosten 2007

(1)  1Die Regelherstellungskosten (RHK 2007) im Sinne des § 190 Abs. 1 BewG sind nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. 2Sie werden unterteilt nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Baujahrsgruppen und Ausstattungsstandards, wie sie in der Anlage 24 – Teil II und III – BewG dargestellt sind. 3Sie wurden aus den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) abgeleitet.

(2)  1Die NHK 2000 und infolgedessen die RHK 2007 stellen Bundesmittelwerte dar, d. h., es handelt sich um Durchschnittswerte für das gesamte Bundesgebiet. 2Eine Regionalisierung der Regelherstellungskosten mittels sog. Regionalisierungs- und Ortsgrößenfaktoren erfolgt nicht. 3Die Berücksichtung der örtlichen Marktverhältnisse erfolgt ausschließlich über die Anwendung der Wertzahl nach § 191 BewG.

Abschnitt 27 Gebäudeklasse

(1)  1Bei der Ermittlung der nach Anlage 24 – Teil II – BewG anzunehmenden Gebäudeklasse ist auf das gesamte Gebäude oder einen baulich selbstständig abgrenzbaren Teil eines Gebäudes (Gebäudeteil) abzustellen. 2Entscheidend für die Einstufung ist allein das durch die Hauptnutzung des Gebäudes/Gebäudeteils entstandene Gesamtgepräge. 3Zur Hauptnutzung gehörende übliche Nebenräume (z. B. Lager- und Verwaltungsräume bei Warenhäusern) sind entsprechend dem Gesamtgepräge der Hauptnutzung zuzurechnen.

(2)  1Regelherstellungskosten für in der Anlage 24 BewG nicht aufgeführte Gebäudeklassen sind aus den Regelherstellungskosten vergleichbarer Gebäudeklassen abzuleiten. 2Zu diesem Zweck ist auf die Gebäudeklasse abzustellen, die mit der Hauptnutzung des Gebäudes die größten Übereinstimmungen aufweist.

(3)  1Ist ein Gebäude zu mehr als 50 Prozent der bebauten Fläche unterkellert, ist von einem Gebäude mit Keller auszugehen. 2Entsprechend ist von einem Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss auszugehen, wenn dies zu mehr als 50 Prozent ausgebaut ist.

Abschnitt 28 Ausstattungsstandard

1Zur Feststellung des Ausstattungsstandards eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils ist der Ausstattungsbogen in Anlage 24 – III – BewG zu verwenden. 2Um die für das Gebäude oder den Gebäudeteil maßgeblichen Regelherstellungskosten zu ermitteln, ist der dem Ausstattungsstandard eines jeden Bauwerksteils des Gebäudes oder Gebäudeteils entsprechende Flächenpreis zu addieren und die Gesamtsumme durch die Anzahl der Bauwerksteile zu dividieren. 3In Betracht kommen zehn verschiedene Bauwerksteile (> Anlage 24 – III – BewG: Fassade, Fenster, Dächer, Sanitärinstallation, Innenwandbekleidung der Nassräume, Bodenbeläge, Innentüren, Heizung, Elektroinstallation, sonstige Einbauten). 4Ist ein Bauwerksteil bei einem Gebäude oder Gebäudeteil nicht vorhanden, bleibt dieser Bauwerksteil unberücksichtigt und die Anzahl der Bauwerksteile wird entsprechend reduziert (z. B. Einfamilienhaus ohne sonstige Einbauten).

H 28 Hinweise

Bestimmung der Regelherstellungskosten ausgehend vom Ausstattungsstandard

Beispiel:

Die Bauwerksteile eines Einfamilienhauses (GKL 1.11, Baujahr 2003) weisen folgende Standards auf:


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Anzahl der Bauwerksteile
Ausstattungsstandard
1
einfach
4
mittel
5
gehoben

Die Anzahl der Bauwerksteile eines Ausstattungsstandards ist mit dem jeweiligen Wert der Regelherstellungskosten zu multiplizieren und die Gesamtsumme durch die Anzahl der Bauwerksteile zu dividieren:


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1
2
3
4
 
Anzahl der
Bauwerksteile
Ausstattungs-
standard
Regel-
herstellungskosten
Spalte 1 × Spalte 3
 
1
einfach
790 EUR/m2
790 EUR/m2
 
4
mittel
860 EUR/m2
3 440 EUR/m2
 
5
gehoben
1 010 EUR/m2
5 050 EUR/m2
Summe
10
 
9 280 EUR/m2
Flächenpreis
   928 EUR/m2

Abschnitt 29 Besonders werthaltige Außenanlagen

1Außenanlagen und sonstige Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. 2Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Herstellungskosten erforderlich. 3Außenanlagen gelten als besonders werthaltig, wenn die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Größenmerkmale erreicht werden. 4Von besonders werthaltigen Außenanlagen ist auch auszugehen, wenn ihre Sachwerte (RHK 2007 für Außenanlagen nach Alterswertminderung) in der Summe 10 Prozent des Gebäudesachwerts übersteigen; dabei sind die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Werte entsprechend zu berücksichtigen.


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Tabelle: Regelherstellungskosten 2007 für Außenanlagen (beispielhafte Darstellung)

Regelherstellungskosten 2007 der Außenanlagen
einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer
Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 40 Jahre
Einfriedungen bei mehr als 500 lfd. m
EUR je lfd. m
 
bis 1 m hoch
bis 2 m hoch
über 2 m hoch
Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 11,5 cm dick
65
105
130
Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 24 cm dick
100
145
170
Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 36,5 cm dick
130
205
280
Einfriedungsmauer aus Beton, Kunststein und dgl.
70
130
160
Einfriedungsmauer aus Naturstein mit Abdeckplatten
190
250
310
Wege- und Platzbefestigungen über 1 000 m2 Fläche
EUR je m2
Wassergebundene leichte Decke auf leichter Packlage
15
Betonplattenbelag
45
Sonstiger Plattenbelag
50
Asphalt-, Teer-, Beton- oder ähnliche Decke
auf Pack- oder Kieslage
40
Kopfstein- oder Kleinpflaster
55
Bruchsteinplatten mit Unterbeton
55
Freitreppen bei mehr als 100 lfd. m
EUR je lfd. m Stufen
 
75
Rampen bei mehr als 100 m2
EUR je m2 Grundfläche
frei stehend ohne Verbindung mit einem Gebäude
100
Stützmauern bei mehr als 200 lfd. m
EUR je m2 vordere Ansichtsfläche
Beton
100
Bruchstein
130
Werkstein
250
Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 30 Jahre
Schwimmbecken je nach Ausführung
bei mehr als 50 m2 Fläche
EUR je m2
einfache Ausführung
190
normale Ausführung
500
gehobene Ausführung
810

H 29 Hinweise

Bewertung von besonders werthaltigen Außenanlagen

> H 33 Bewertung im Sachwertverfahren (Beispiel)

Abschnitt 30 Brutto-Grundfläche

(1) Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2: 2005-02 und deren konstruktive Umschließungen (> Anlage 24 I. BewG).

(2)  1Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:

  • Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen.

    (Vgl. Abbildung: Kellergeschoss (KG), Erdgeschoss (EG), 1. und 2. Obergeschoss (OG), ausgebautes Dachgeschoss.)

  • Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen.

    (Vgl. Abbildung: Durchfahrt im Erdgeschoss, überdachter Balkon bzw. Loggia im 1. OG sowie überdachter Teil der Terrasse im 2. OG.)

  • Bereich c: nicht überdeckt

    (Vgl. Abbildung: nicht überdeckter Balkon im 2. OG, Dachüberstände werden nicht lotrecht projiziert, bzw. nicht überd. Terrasse im 2. OG.)

2Die Regelherstellungskosten (RHK 2007) berücksichtigen jedoch nur die Brutto-Grundfläche der Bereiche a und b. 3Der Bereich c wird nicht erfasst, da er regelmäßig kostenanteilsmäßig unbedeutsam ist.

(3)  1Die Brutto-Grundfläche zur Berechnung der RHK 2007 sind getrennt nach Grundrissebenen zu ermitteln. 2Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen, z. B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen, aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln.

(4) Die Grundflächen sind in Quadratmeter anzugeben.

(5)  1Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. 2Brutto-Grundflächen des Bereiches b sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu ermitteln. 3Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind dem Bereich a zuzuordnen. 4Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -Stege, Wartungsstege in abgehängten Decken. 5Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden:

  • Kriechkeller (1),

  • Kellerschächte (2),

  • Außentreppen (3) und

  • nicht nutzbare Dachflächen – auch Zwischendecken – (4).

6Auf die BGF anzurechnen sind jedoch die verbleibenden nicht ausgebauten Dachräume.

Abbildung Brutto-Grundfläche (BGF) zur Berechnung der Regelherstellungskosten (RHK)

Abschnitt 31 Alterswertminderung

(1)  1Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. 2Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG bestimmt. 3Hinsichtlich der Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten die Grundsätze des Ertragswertverfahrens entsprechend (> Abschnitt 23 Abs. 2). 4Es bestehen darüber hinaus keine Bedenken, als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen.

(2) Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen (§ 190 Abs. 2 Satz 3 BewG).

(3)  1Ein fiktiv späteres Baujahr ist nur anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. 2Die Anzahl der Jahre der Verlängerung für die Ermittlung des fiktiven späteren Baujahrs ist den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6 zu entnehmen. 3Eine Interpolation kommt nicht in Betracht.


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Tabelle 1

Modernisierungselemente
Punkte
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung
3
Verbesserung der Fenster
2
Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
2
Verbesserung der Heizungsanlage
2
Wärmedämmung der Außenwände
2
Modernisierung von Bädern
2
Einbau von Bädern
3
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken und Fußböden
3
Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung
3


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11–15 Punkte:
überwiegend modernisiert
über 15 Punkte:
umfassend modernisiert


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren (Tabelle 2)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
Verschiebung Baujahr
 ≥ 80 Jahre
32
40
ab 70 Jahre
23
31
ab 60 Jahre
15
22
ab 50 Jahre
9
15
ab 40 Jahre
3
8
ab 30 Jahre
0
3


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren (Tabelle 3)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
Verschiebung Baujahr
 ≥ 70 Jahre
28
35
ab 60 Jahre
19
26
ab 50 Jahre
12
17
ab 40 Jahre
5
10
ab 30 Jahre
1
4


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren (Tabelle 4)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
Verschiebung Baujahr
 ≥ 60 Jahre
24
30
ab 50 Jahre
15
21
ab 40 Jahre
8
13
ab 30 Jahre
2
6


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren (Tabelle 5)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
Verschiebung Baujahr
 ≥ 50 Jahre
20
25
ab 40 Jahre
12
16
ab 30 Jahre
5
9
ab 20 Jahre
0
3


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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren (Tabelle 6)

 
Modernisierungsgrad
11–15 Punkte
> 15 Punkte
Gebäudealter
Verschiebung Baujahr
 ≥ 40 Jahre
16
20
ab 30 Jahre
8
11
ab 20 Jahre
2
4

(4)  1Von einem fiktiv früheren Baujahr ist auszugehen, wenn nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die dessen wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer verkürzt haben. 2Wegen der Verkürzung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer wird auf Abschnitt 23 Abs. 5 hingewiesen, der entsprechend anzuwenden ist.

(5)  1Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. 2Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. 3Sie berücksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde. 4Wenn eine geringere Nutzungsdauer objektiv feststeht, wie z. B. bei vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, kann dieser Mindestansatz jedoch unterschritten werden.

Abschnitt 32 Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen

(1)  1Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen von einer gewissen Selbstständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten. 2Ist z. B. ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaut, ergibt die Summe aus dem Gebäudesachwert des Einfamilienhauses und dem Gebäudesachwert der Garage den Gebäudewert. 3Regelherstellungskosten, Brutto-Grundfläche und Alterswertminderung sind jeweils gesondert zu ermitteln.

(2) Bei Anbauten und Aufstockungen gelten die Ausführungen zum Ertragswertverfahren entsprechend (> Abschnitt 24 Abs. 3).

Abschnitt 33 Wertzahlen (§ 191 BewG)

(1)  1Als Wertzahlen sind vorrangig die vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zur Angleichung an den gemeinen Wert anzuwenden. 2Stehen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung, sind die in der Anlage 25 BewG dargestellten Wertzahlen zu verwenden.

(2)  1Sachwertfaktoren sind als geeignet anzusehen, wenn die Ableitung der Sachwertfaktoren weitgehend in demselben Modell erfolgt ist wie die Bewertung. 2Hat der örtliche Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren z. B. die NHK 2000 mittels eines Regionalisierungs- oder Ortsgrößenfaktors umgerechnet, sind die Sachwertfaktoren für das typisierte Sachwertverfahren nicht geeignet.

(3) Sind von den Gutachterausschüssen lediglich Sachwertfaktoren in Wertspannen veröffentlicht worden, ist der Faktor anzusetzen, der der typisierten Wertzahl nach Anlage 25 BewG weitgehend entspricht.

(4) Sofern der Bodenwert in den Fällen des § 179 Satz 4 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten ist, richtet sich die Wertzahl nach dem entsprechenden Bodenwert pro Quadratmeter.

H 33 Hinweise

Bewertung im Sachwertverfahren

Beispiel:

Ein mit einem Einfamilienhaus (Baujahr 1980, mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut, mittlerer Ausstattungsstandard) bebautes Grundstück ist zum (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m2. An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2000, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m2 an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m2 (Baujahr 1990) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2000, normale Ausführung) mit einer Fläche von 32 m2. Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m2. Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtliche Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.


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Bodenwert
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (700 m2 × 200 EUR/m2)
140.000 EUR
 
Gebäudesachwert
 
1. Einfamilienhaus
 
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24)
770 EUR/m2
 
 
Grundstücksart
unterkellertes EFH mit
 
 
 
 
ausgebautem Dachgeschoss (GKL 1.11)
 
 
 
Ausstattungsstandard
mittel
 
 
 
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
1980
 
 
× Brutto-Grundfläche
220 m2
 
Gebäuderegelherstellungswert
 
169.400 EUR
– Alterswertminderung
36,25 % (29 J./80 J.)
61.408 EUR
 
Grundstücksart
EFH
 
 
 
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
1980
 
 
 
Alter des Gebäudes
29 Jahre
 
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
(aus Anlage 22)
80 Jahre
 
 
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus)
 
107.992 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG ist überschritten
 
 
40 % des Gebäuderegelherstellungswerts i. H. v. 169.400 EUR = 67.760 EUR
 
 
2. Garage
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24)
290 EUR/m2
 
 
GKL 4.11
 
 
 
× Brutto-Grundfläche
23 m2
 
Regelherstellungswert
 
6.670 EUR
– Alterswertminderung
38,00 % (19 J./50 J.)
2.535 EUR
 
Garage
 
 
 
Bezugsfertigkeit der Garage
1990
 
 
 
Alter der Garage
19 Jahre
 
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
(aus Anlage 22)
50 Jahre
 
 
Gebäudesachwert (Garage)
4.135 EUR
 
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG ist überschritten
 
 
40 % des Regelherstellungswerts i. H. v. 6.670 EUR = 2.668 EUR
 
 
3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag
 
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage)
112.127 EUR
 
Besonders werthaltige Außenanlagen
 
1. Terrasse
Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 29)
55 EUR/m2
 
 
Wege- und Platzbefestigungen (Bruchsteinplatten mit Unterbeton)
 
 
 
× Fläche
30 m2
 
Regelherstellungswert
 
1.650 EUR
– Alterswertminderung
22,50 % (9 J./40 J.)
372 EUR
 
Terrasse
 
 
 
Fertigstellung
2000
 
 
 
Alter
9 Jahre
 
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
(aus Abschnitt 29)
40 Jahre
 
 
Sachwert (Terrasse)
 
1.278 EUR
 
2. Schwimmbecken
 
 
Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 29)
500 EUR/m2
 
 
Schwimmbecken (normale Ausführung)
 
 
× Fläche
32 m2
 
Regelherstellungswert
 
16.000 EUR
– Alterswertminderung
30,00 % (9 J./30 J.)
4.800 EUR
 
Schwimmbecken
 
 
 
Fertigstellung
2000
 
 
 
Alter
9 Jahre
 
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
(aus Abschnitt 29)
30 Jahre
 
 
Sachwert (Schwimmbecken)
 
11.200 EUR
 
Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen
 
Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken)
12.478 EUR
 
Der Sachwert übersteigt 10 Prozent des Gebäudesachwerts.
 
 
10 % des Gebäudesachwerts i. H. v. 112.127 EUR = 11.213 EUR
 
 
Vorläufiger Sachwert
264.605 EUR
 
Bodenwert
140.000
 
 
 
Gebäudesachwert
112.127
 
 
 
Sachwert Außenanlagen
12.478
 
 
 
Summe:
264.605
 
 
 
Grundbesitzwert (Sachwert)
 
Vorläufiger Sachwert
264.605
 
×
Wertzahl (aus Anlage 25)
 
0,90
 
 
Einfamilienhaus
 
 
 
 
Vorläufiger Sachwert
264.605
 
 
 
Bodenrichtwert
200 EUR/m2
 
 
 
Grundbesitzwert (Sachwert)
238.144 EUR

Zu §§ 192 bis 194 BewG (Erbbaurechtsfälle)

Zu § 192 BewG

Abschnitt 34 Begriff des Erbbaurechts

(1)  1Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit (§ 176 Abs. 1 Nr. 2, § 192 BewG). 2Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. 3Das belastete Grundstück ist das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist. 4Übernimmt der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder erwirbt der Erbbauberechtigte das belastete Grundstück („Eigentümererbbaurecht”), bleiben Erbbaurecht und belastetes Grundstück als selbstständige wirtschaftliche Einheiten bestehen.

(2)  1Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG in Verbindung mit § 873 BGB). 2Schenkungsteuerrechtlich gilt das Erbbaurecht bereits dann als entstanden, wenn an dem Grundstück durch notariellen Vertrag ein Erbbaurecht bestellt worden ist und die Vertragsparteien in der Lage sind, die Eintragung im Grundbuch zu bewirken (> R 23 Abs. 1 ErbStR 2003).

(3)  1Das Erbbaurecht erstreckt sich im Allgemeinen auf das ganze Grundstück. 2Erstreckt es sich jedoch nur auf einen Teil des Grundstücks im Sinne des Zivilrechts, ist dieser Teil als selbstständige wirtschaftliche Einheit im Sinne der §§ 192 ff. BewG zu bewerten. 3Für den restlichen Teil des Grundstücks ist die Bewertung nach den allgemeinen Grundsätzen durchzuführen.

(4)  1Errichtet der Erbbauberechtigte ein einheitliches Gebäude auf einem erbbaurechtsbelasteten und einem ihm gehörenden angrenzenden Grundstück, sind der Gebäudeteil auf dem erbbaurechtsbelasteten Grundstück als Erbbaurecht und das eigene Grundstück mit dem dort errichteten Gebäudeteil als bebautes Grundstück getrennt zu bewerten. 2Entsprechend ist zu verfahren, wenn das angrenzende Grundstück auf Grund eines Pachtvertrags vom Erbbauberechtigten bebaut worden ist und für diesen Gebäudeteil eine Bewertung als Gebäude auf fremdem Grund und Boden nach § 195 BewG durchzuführen ist.

H 34 Hinweise

Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG)

> Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) vom (BGBl 1919 III, Gliederungsnummer 403-6), zuletzt geändert durch Art. 57 des Gesetzes vom (BGBl 2008 I S. 2586)

Abschnitt 35 Bewertung in Erbbaurechtsfällen

Die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts (§ 193 BewG) und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks/Erbbaugrundstücks (§ 194 BewG) sind gesondert zu ermitteln.

Zu § 193 BewG

Abschnitt 36 Bewertung des Erbbaurechts

(1)  1Der Wert des Erbbaurechts ist vorrangig im Vergleichswertverfahren (> Abschnitt 12) zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. 2Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren liegen vor, wenn sie aus bebauten Erbbaurechten abgeleitet wurden, die mit der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit hinreichend übereinstimmen. 3Dies ist der Fall, wenn die Grundstücksart übereinstimmt und die Bebauung, der Erbbauzinssatz, der Bodenrichtwert sowie die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht erheblich abweichen.

(2)  1Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden, setzt sich der Wert des Erbbaurechts aus dem Bodenwertanteil nach § 193 Abs. 3 BewG und dem Gebäudewertanteil nach § 193 Abs. 5 BewG zusammen (finanzmathematische Methode). 2Ist das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück unbebaut, besteht der Grundbesitzwert des Erbbaurechts allein im Bodenwertanteil nach Absatz 3.

(3) Der Bodenwertanteil ergibt sich aus dem kapitalisierten Unterschiedsbetrag zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins am Bewertungsstichtag.

(4)  1Der angemessene Verzinsungsbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Bodenwerts für das Grundstück nach § 179 BewG und des Liegenschaftszinssatzes. 2Stehen Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse nicht zur Verfügung, sind die Zinssätze nach § 193 Abs. 4 Satz 2 BewG anzuwenden.

(5)  1Maßgebender Erbbauzins ist nach § 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BewG der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag. 2Dabei ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen; auf den gezahlten Erbbauzins kommt es nicht an. 3Sind Erbbauzinsen während der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart (z. B. bei Einmalzahlungen, Vorauszahlungen oder gestaffeltem Erbbauzins), ist die Summe der Barwerte für die jeweiligen Zahlungszeitpunkte/-räume zu bilden. 4Die künftigen Anpassungen auf Grund von Wertsicherungsklauseln (z. B. Anknüpfung der Erbbauzinsen an den Lebenshaltungskostenindex) sind nicht zu berücksichtigen. 5Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts gleichzeitig den Unterschiedsbetrag dar. 6Der Unterschiedsbetrag ist der weiteren Berechnung auch zu Grunde zu legen, wenn er negativ ist.

(6) Der Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. 2Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem maßgebenden Liegenschaftszinssatz und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts. 3Beträgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Vervielfältiger und der Bodenwert mit 0 anzusetzen. 4Gibt der Gutachterausschuss andere Liegenschaftszinssätze als die in der Anlage 21 BewG aufgeführten vor, ist der Vervielfältiger nach der dort angegebenen Formel zu berechnen.

(7)  1Der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts ist der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG bei im Ertragswertverfahren (> Abschnitt 13) bzw. der Gebäudesachwert nach § 190 BewG bei im Sachwertverfahren (> Abschnitt 25) zu bewertenden Grundstücken. 2Befindet sich das Erbbaurecht im Zustand der Bebauung, stellen die am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten nach § 196 BewG für die sich im Bau befindlichen Gebäude bzw. Gebäudeteile den Gebäudewertanteil dar (> Abschnitte 40 und 41). 3Ist bei Ablauf des Erbbaurechts der verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen, ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks gemäß § 194 Abs. 4 BewG zu mindern (> Abschnitt 37 Abs. 5 und 6).

(8) Eine Berücksichtigung weiterer wertbeeinflussender Umstände – beispielsweise vom Üblichen abweichenden Auswirkungen vertraglicher Vereinbarungen, insbesondere die Berücksichtigung von fehlenden Wertsicherungsklauseln oder der Ausschluss einer Anpassung des Erbbaurechtsvertrags – sowie die Anwendung von Marktanpassungsfaktoren kommt nicht in Betracht.

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