Bedarfsbewertung des Grundvermögens ab Bewertungsstichtagen nur für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Erbschaftsteuerreformgesetz 2008 (ErbStRG); Anzuwendende Bewertungsverfahren in Abhängigkeit von vorliegenden Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
Bezug:
Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (ErbSt/SchSt) sind die Bewertungsvorschriften für Grundstücke durch das Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG) vom (BGBl 2008 I S. 3018) ab 2009 neu gefasst worden (Bewertungsgesetz – BewG – Bek. v. , BGBl 1991 I S. 230; zuletzt geändert durch Art. 13 G v. , BGBl 2010 I S. 1768).
Die für die ErbSt/SchSt benötigten Grundstückswerte sind bei der Bedarfsbewertung des Grundvermögens auf Bewertungsstichtage ab nach den §§ 151 bis 157 (Feststellungsverfahren) und 176 bis 198 BewG sowie den Anlagen 21 bis 26 zum BewG zu ermitteln. Weitere Regelungen enthalten die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des ErbStRG/Bewertung des Grundvermögens vom (BStBl 2009 I S. 590 bis 630 – nachfolgend bezeichnet als: AEBewGrV).
1. Unbebaute Grundstücke:
Für unbebaute Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden, in dem grundsätzlich die Grundstücksfläche mit dem zugehörigen Bodenrichtwert (BRW) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (GAA) multipliziert wird (§§ 178, 179 BewG; Abschnitte 4 – 7 AEBewGrV).
Bezüglich des anzusetzenden BRW sind die bauliche Nutzungsart und das bauliche Ausnutzungsmaß (Geschossflächenzahl) sowohl des Grundstücks als auch des BRW nach den Erläuterungen und Vorgaben des GAA im Vorwort des jeweiligen Berliner Bodenrichtwertatlanten zu beachten.
Diese Grundsätze gelten gleichzeitig auch für im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren anzusetzende BRW bei der Bewertung bebauter Grundstücke.
2. Bebaute Grundstücke:
Vorgesehene Bewertungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG), das Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG) oder das Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG), deren Anwendung sich zunächst nach deren jeweiliger Grundstücksart (§ 181 BewG) und danach ggf. weiteren Parametern (§§ 180 bis 182 BewG; Abschnitte 8 – 11 AEBewGrV) richtet.
Die Grundstücksarten Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutztes Grundstück bemessen sich (abweichend von der steuerlichen Einheitsbewertung) hier nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zueinander (und nicht nach dem Verhältnis der Jahresrohmieten); den maßgeblichen Wohnungsbegriff enthält § 181 Abs. 9 BewG.
2.1 Grundstücksarten bebauter Grundstücke und Bewertungsverfahren:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Ein-/Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- oder
Teileigentum: | 1. | Vergleichswertverfahren
(§ 183 BewG);
anderenfalls: |
2. | ||
Mietwohngrundstücke: | ||
Geschäftsgrundstücke sowie Gemischt genutzte
Grundstücke: | 1. | |
2. | ||
Sonstige bebaute
Grundstücke: | ||
2.2 Bewertungsverfahren und Bewertungsansätze:
Außerdem sind nach den §§ 179 – 191 BewG teilweise sowohl anzuwendende Bewertungsverfahren als auch darin vorgesehene Bewertungsansätze (Werte) davon abhängig, ob bzw. welche Daten des örtlichen Grundstücksmarktes aus Ermittlungen des Gutachterausschusses vorliegen (bzw. verwendbar/geeignet sind).
Für Berlin liegen bisher folgende vom GAA ermittelte Daten zur Wertermittlung vor:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Fundstellen: | Amtsblatt von Berlin (ABl.
Bln): www.kulturbuch-verlag.de/Service/amtsblatt-fur-berlin; |
Gutachterausschuss
Berlin: www.gutachterausschuss-berlin.de |
Vergleichswertverfahren:
Vergleichsfaktoren für
Tabelle in neuem Fenster öffnen
– | Ein-/Zweifamilienhäuser | |
– einfache bis
gute Wohnlage | = ABl. Bln 2009
Nr. 40 S. 2141 | |
– sehr gute
Wohnlage/Villa/Landhaus | = ABl. … (ca.
3. Quartal 2011) | |
– | Wohnungseigentum (in
Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen) | = ABl. Bln 2010
Nr. 44 S. 1788 |
– | Garagen/Sammelgaragen/Wageneinstellplätze (als Sondereigentum
(SE) oder Sondernutzungsrecht (SNR) bei Wohnungseigentum) | = ABl. Bln 2011
Nr. 14 S. 619 |
Die Bearbeitung der Fälle von Ein-/Zweifamilienhäusern in sehr guter Wohnlage bzw. der Villen/Landhäuser bitte ich noch bis zur entsprechenden Veröffentlichung des GAA zurückzustellen.
Ertragswertverfahren:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bewirtschaftungskosten aus
Erfahrungswerten des GAA aus Veröffentlichungen zu
Liegenschaftszinssätzen (LZS): | LZS 2005 | = | ABl. Bln 2005 Nr. 58
S. 4392 (Tabellen 1 und 3 und Nr. 1.2.3) |
und | LZS 2007 | = | ABl. Bln 2007 Nr. 29
S. 1753 (Tabellen 1 und 2 und Nr. 3.3) |
Sachwertverfahren:
Sachwertanpassungsfaktoren für
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Ein-/Zweifamilienhäuser/Villen/Landhäuser 2009 | = | ABl. Bln 2010 Nr. 10
S. 308 + rückwirkende Korrektur |
= | ABl. Bln 2010 Nr. 47
S. 1882 | |
Ein-/Zweifamilienhäuser/Villen/Landhäuser 2010 | = | ABl. Bln 2010 Nr. 47
S. 1885 |
2.3 Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke:
Aufgrund der §§ 176 – 191 BewG, der o. g. gleichlautenden Ländererlasse vom , obiger Ausführungen sowie der vorliegenden Daten ergeben sich für Berliner Grundstücke bei der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer ab Bewertungsstichtagen die in der Anlage 2 aufgeführten Bewertungsverfahren, Wertansätze und Geltungszeiträume (Stand: ).
3. Weitere Hinweise:
Nach Mitteilung des Berliner Gutachterausschusses werden Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte nicht ermittelt werden können.
Für die Bedarfsbewertung von Erbbaurechten und belasteten Grundstücken ab steht eine Programmunterstützung für die Finanzämter z. Zt. leider noch nicht zur Verfügung.
Anlage 2: Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke (Bedarfsbewertung ab 2009 - Stand: ) [hier nicht enthalten]
Senatsverwaltung für Finanzen
Berlin v. - III D
-S 3015 -
2/2009
Fundstelle(n):
IAAAD-88597