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infoCenter (Stand: April 2019)

Grundstück im Privatvermögen

Uwe Ritzkat

I. Definition des Grundstücks im Privatvermögen

Unter einem Grundstück ist rechtlich und wirtschaftlich ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche zu verstehen, der im Grundbuch eingetragen ist. Anders als im Zivilrecht, wo das Gebäude mit dem Grundstück eine Einheit bildet (§ 94 Abs. 1 BGB), wird das Gebäude im Steuerrecht im Hinblick auf seine Abnutzung und die dadurch bedingte Abschreibungsmöglichkeit vom Grund und Boden getrennt. Gleichwohl können Gebäude und Grund und Boden getrennt oder gemeinsam bei entgeltlicher Nutzungsüberlassung zu steuerpflichtigen Einnahmen führen. Soweit ein Grundstück nicht im Betriebsvermögen erfasst wird, kann es als Privatvermögen ertragsteuerlich, abhängig von der Nutzung, als Objekt der Einkunftserzielung (i.d.R. bei Vermietung) oder, soweit es der privaten Lebensführung dient, überhaupt nicht zu berücksichtigen sein.

II. Begriff des Grundstücks

Der Begriff des Grundstücks umfasst das Gebäude und den Grund und Boden.

1. Gebäude

Was unter einem Gebäude zu verstehen ist, bestimmt sich nach den Abgrenzungsmerkmalen des Bewertungsrechts (R 7.1 Abs. 5 EStR).

Ein Gebäude ist ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und standfest ist. So können Container, Bürocontainer (aber keine Baustellencontainer), Tankstellenüberdachungen oder Musterhäuser der Fertighausindustrie Gebäude sein ( H 7.1 "Gebäude" EStH).

Aufgrund eines einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs bilden unbewegliche Wirtschaftsgüter, die selbst keine Gebäude oder Gebäudeteile sind, mit dem Gebäude eine Einheit (unselbständige Gebäudeteile). Ein Gebäudeteil ist unselbständig, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient (R 4.2 Abs. 5 EStR). Hierunter fallen z.B. Außenanlagen, Einfriedungen, Hof- und Platzbefestigungen, Schwimmbecken, Heizungs- und Klimaanlagen, Beleuchtungsanlagen, Aufzüge, Rolltreppen oder Zufahrten (H 7.1 "Unbewegliche Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude oder Gebäudeteile sind)" EStH, H 4.2 Abs. 5 "Unselbständige Gebäudeteile" EStH).

Gebäudeteile sind selbständig und damit vom Gebäude getrennt zu behandeln, wenn sie nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen. Es muss ein von der eigentlichen Gebäudenutzung abweichender Nutzungs- und Funktionszusammenhang bestehen, also besonderen Zwecken dienen, wie z.B. bei Betriebsvorrichtungen, Scheinbestandteilen, Ladeneinbauten, sonstigen Mietereinbauten, nachträglichem Garagenbau; oder sonstigen selbständigen Gebäudeteilen (§ 7 Abs. 5a EStG, R 4.2 Abs. 3 EStR, R 7.1 Abs. 6 EStR).

Zur Abschreibung siehe das Stichwort „Gebäudeabschreibung im Beriebs- und Privatvermögen (EStG)”.

2. Grund und Boden

Der Begriff „Grund und Boden” umfasst nur den „nackten” Grund und Boden. Mangels Abnutzung kann für die Aufwendungen des Grund und Bodens keine Abschreibung in Anspruch genommen werden. Ein einheitlicher Kaufpreis ist nach den Verkehrswerten zwischen Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen.

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