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infoCenter (Stand: April 2022)

Gebäudeabschreibung im Betriebs- und Privatvermögen (EStG)

Falco Hänsch

1. Anwendungsbereich

Die Aufwendungen für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein der Einkunftserzielung dienendes Gebäude sind bei der Ermittlung der zu besteuernden Einkünfte als Absetzungen für Abnutzung (AfA) verteilt auf die Nutzungsdauer zu berücksichtigen (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG). Dies gilt unabhängig davon, ob die Einkünfte von einer natürlichen oder einer nicht natürlichen Person (§§ 1, 2 KStG) bezogen werden. Weiter ist es unerheblich, ob dies in einem Betriebsvermögen als Anlagevermögen (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 EStG; § 7 EStG) oder im Privatvermögen (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG; § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG; § 7 EStG) erfolgt.

Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) sind zulässig (§ 7 Abs. 1 Satz 7 EStG). Bei Zugehörigkeit des Gebäudes zu einem Betriebsvermögen kann bei der Gewinnermittlung durch Bestandsvergleich (§ 4 Abs. 1 EStG; § 5 EStG) im Falle einer dauernden Wertminderung die Abschreibung auf den niedrigeren Teilwert vorgenommen werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG); es besteht jedoch ein Wertaufholungsgebot sowohl nach einer AfaA als auch nach einer Teilwertabschreibung.

Aufgrund zeitlich befristeter Regelungen können bei bestimmten Gebäudeinvestitionen neben der AfA Sonderabschreibungen oder anstelle der AfA erhöhte Absetzungen zulässig sein.

Die handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften sehen für Gebäude keine besonderen Regelungen vor. Auf Gebäude als abnutzbare Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind planmäßige Abschreibungen, bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen vorzunehmen (§ 253 Abs. 3 HGB).

2. Begriff des Gebäudes

2.1. Grundsatz

Ein Gebäude ist ein auf eigenem oder fremdem Grund und Boden errichtetes Bauwerk, das

  • Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewährt,

  • den Aufenthalt von Menschen gestattet,

  • mit dem Grund und Boden fest verbunden,

  • von einiger Beständigkeit und

  • ausreichend standfest ist.

Diese Definition ist aus den Vorschriften des BewG abgeleitetet worden (gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. , BStBl 2013 I S. 734 Tz. 2). Sie ist auch für den Bereich der Ertragsteuern maßgebend (R 7.1 Abs. 5 EStR). Befinden sich auf dem Grundstück andere Anlagen oder Bauwerke, handelt es sich regelmäßig um gesondert zu beurteilende Außenanlagen oder Betriebsvorrichtungen. Dies gilt unabhängig davon, ob das Gebäude in einem Betriebsvermögen oder im Privatvermögen gehalten wird.

Befinden sich auf einem Grundstück mehrere Bauwerke, handelt es sich nur dann insgesamt um ein Gebäude, wenn die Teile des Bauwerks nicht ohne weitere erhebliche Bauaufwendungen voneinander getrennt werden können oder sie keine eigene Standfestigkeit besitzen.

Vgl. im Übrigen infoCenter, Bilanzierung von Gebäuden und Gebäudeteilen (HGB, EStG).

2.2. Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen

Nutzt ein Einzelunternehmer sein Gebäude insgesamt für betriebliche Zwecke, gehört es insgesamt zu seinem notwendigen Betriebsvermögen. Wird es teilweise für außerbetriebliche Zwecke genutzt, besteht das Gebäude aus max. vier Wirtschaftsgütern:

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