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Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Werden an einem bereits fertiggestellten Gebäude Baumaßnahmen durchgeführt, so ist stets eine Abgrenzung des sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwands von den nachträglichen Herstellungskosten, die sich lediglich über die AfA auswirken, zu treffen. In den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes gilt dies in besonderem Maße: Insoweit prägt neben der Art der Sanierungsmaßnahme auch die bloße Höhe der Instandsetzungskosten das steuerliche Ergebnis. Zu den sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten hat der BFH in den letzten Jahren verschiedene Zweifelsfragen beantwortet.
Überschreiten der 15 %-Grenze
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG. Mit anderen Worten: Instandsetzungskosten werden „fiktiv“ zu Herstellungskosten erklärt, wenn diese einen bestimmten Umfang überschreiten – auch wenn die Kosten dem Grunde nach klassischer Erhaltungsaufwand sind.
Da nach dem Wortlaut eindeutig auf die Aufwendungen „ohne Umsatzs...