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BBK Nr. 11 vom Seite 507

Die Reform der Grundsteuer – Herausforderung durch länderspezifischen Flickenteppich

Berechnung und Deklaration nach Bundesmodell und abweichenden Ländermodellen

Dr. Johannes Riepolt

[i]Lehmann, Umsetzung der Grundsteuerreform – Muster und Checkliste, Arbeitshilfe NWB NAAAI-06081 Mit der Umsetzung der Grundsteuerreform kommt auf Grundstückseigentümer und die Finanzverwaltung eine Mammutaufgabe zu: 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten müssen neu bewertet werden. Ab dem können die dazu erforderlichen Feststellungserklärungen elektronisch über die Steuer-Onlineplattform „ELSTER“ übermittelt werden. Im Beitrag werden die wesentlichen materiellen Aspekte der Grundsteuerreform sowie die Besonderheiten der Deklaration sowohl beim Bundesmodell als auch für die jeweiligen Ländermodelle dargestellt. Die Ausführungen beschränken sich auf „Standardfälle“ der Vermögensart Grundvermögen, so dass land- und forstwirtschaftliches Vermögen ebenso wie Sonderfälle (z. B. Erbbaurecht, Gebäude auf fremdem Grund und Boden) nicht behandelt werden.

I. Notwendigkeit einer Grundsteuerreform

Durch das [i]Eisele, Einheitsbewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer verfassungswidrig, NWB 18/2018 S. 1299 NWB VAAAG-81255 , wonach die Erhebung der Grundsteuer in ihrer bisherigen Form verfassungswidrig ist, war der Gesetzgeber dazu verpflichtet, bis zum eine Neuregelung zu verabschieden. Andernfalls hätte die Grundsteuer ab dem nicht mehr erhoben werden dürfen. Die Neuregelung der Grundsteuer wurde am vom Bundestag und am vom Bundesrat beschlossen.

Eine Besonderheit der Grundsteuerreform besteht darin, dass neben dem grundsätzlich anzuwendenden Bundesmodell abweichende Ländermodelle ermöglicht werden.

Hinweis:

Somit [i]Belegenheit der Immobilie entscheidendkönnen in Abhängigkeit von der Belegenheit einer Immobilie (Objektsteuer) methodisch unterschiedliche Bemessungsgrundlagen – wertorientiert oder flächenorientiert – zugrunde liegen. Auch unterscheidet sich die anzuwendende Struktur der Steuererklärungen in Abhängigkeit des anzuwendenden Modells. S. 508

II. Überblick über die Reform der Grundsteuer

Zur [i]Umsetzung soll aufkommensneutral erfolgenBeseitigung der Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer wurde im Wesentlichen das Bewertungsgesetz um einen neuen siebten Abschnitt erweitert, der die bewertungsrechtlichen Vorgaben für die reformierte Grundsteuer beinhaltet. Zudem wurden im Grundsteuergesetz die Steuermesszahlen angepasst, um die politisch gewünschte aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform zu ermöglichen.

Eine Besonderheit der Grundsteuerreform besteht in der Normierung einer grundgesetzlichen Länderöffnungsklausel, wonach den Bundesländern ermöglicht wird, von dem ansonsten geltenden Bundesmodell abweichende Regelungen zu treffen. Hiervon haben folgende Bundesländer für die Vermögensart „Grundvermögen“ Gebrauch gemacht:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bundesland
[i]Länderspezifische Regelungen Modell
Methode
Bayern
Flächenmodell
flächenorientiert
Hamburg
Einfachmodell mit Wohnlageberücksichtigung
Niedersachsen
Flächen-Lage-Modell
Hessen
Flächen-Faktor-Verfahren
Baden-Württemberg
Bodenwertmodell
wertorientiert
Saarland
Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen
Sachsen

Die [i]Viermonatiger FeststellungszeitraumAnwendung der reformierten Vorschriften im tatsächlichen Besteuerungsverfahren erfolgt in Bundesmodell und Ländermodellen ab dem . Bis zum gilt der bestehende rechtliche Rahmen der Grundsteuer (insbesondere Einheitswertermittlung, Steuermesszahlen) weiterhin fort. Parallel dazu wird ab dem Jahr 2022 die Umsetzung auf die neue Rechtslage implementiert, wozu auf den Hauptfeststellungszeitpunkt eine Feststellungserklärung im Zeitraum 1.7. bis einzureichen ist.

III. Hauptfeststellung auf den

Als [i]Stöckel, Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022, NWB 52/2021 S. 3884 NWB SAAAI-00596 wesentliche Größe auf der ersten Stufe des Besteuerungsverfahrens ist im neuen Grundsteuersystem gesondert i. S. des § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO auf den Hauptfeststellungszeitpunkt festzustellen:

  • in den wertorientierten Modellen der Grundsteuerwert,

  • in den flächenorientierten Modellen der jeweilige Äquivalenzbetrag.

Dabei sind die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres, mithin zum für die Hauptveranlagung auf den , zugrunde zu legen.

Zur Durchführung der Hauptfeststellung hat derjenige, dem ein Grundstück zuzurechnen ist, bei Aufforderung durch die Finanzbehörde eine Feststellungserklärung einzureichen (§ 228 Abs. 1 BewG). Persönlich ist regelmäßig der juristische Eigentümer, im Falle eines abweichenden wirtschaftlichen Eigentums der wirtschaftliche Eigentümer von der Abgabeverpflichtung betroffen. Die Aufforderung zum erfolgt formal-rechtlich durch öffentliche Bekanntmachungen, wenngleich in den meisten Bundesländern Informationsschreiben an die Eigentümer der Immobilien versendet werden. Individualaufforderungen sind verfahrensrechtlich nicht vorgeschrieben.S. 509

Hinweis:

Die [i]Übermittlung nach amtlich vorgeschriebenem DatensatzAbgabe der Erklärung erfolgt gegenüber dem Finanzamt, das für die gesonderte Feststellung zuständig ist (§ 228 Abs. 4 AO). Dabei ist grundsätzlich eine Übermittlung nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung vorgeschrieben. Zur Vermeidung unbilliger Härten kann jedoch nach allgemeinen Grundsätzen auf eine Übermittlung durch Datenfernübertragung verzichtet werden, wenn dies für den Steuerpflichtigen wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist (§ 150 Abs. 8 AO).

Die im [i]Formulare: Grundsteuer; Grundsteuerwert auf den 1. Januar 2022, Arbeitshilfe NWB YAAAI-61980 Bundesmodell zu verwendenden Erklärungsvordrucke sowie die amtliche Ausfüllanleitung wurden am durch das BMF veröffentlicht (abrufbar in der NWB Datenbank unter der DokID NWB YAAAI-61980). Sofern die Bundesländer methodisch abweichende Modelle anwenden, liegen landesspezifische Vordrucke vor. Die Grundstruktur der Erklärungsvordrucke ist in der folgenden Tabelle dargestellt:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bund
Flächenmodelle
Inhalt
Vergleich Bund-/Flächenmodelle
1 Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts
1 Hauptvordruck
Deklarationsrelevante Stammdaten, z. B. Einheitswert-Aktenzeichen, Lage, Eigentümer, Bebauung
Weitestgehend identisch
2 Feststellungsbeteiligte
1a Miteigentümer/-innen
Weitere Eigentümer, sofern Anlage 1 nicht ausreichend
Weitestgehend identisch
3 Grundstück
2 Grundstück
Spezifische Angaben zu den Objekten, z. B. Grundstücksart, Flächen, Anzahl der Gebäude
Deutliche Unterschiede, da unterschiedliche Methodik
4 Einlegeblatt zur Anlage Grundstück
n/a
Weitere Gebäude, sofern Anlage 3 nicht ausreichend
n/a
7 Grundsteuerbefreiungen/-vergünstigungen
4 Grundsteuerbefreiung/-ermäßigung
Darlegung der entsprechenden Voraussetzungen
Weitestgehend identisch

Die Anlagen 5 und 6 im Bundesmodell bzw. 3-I und 3A in den Flächenmodellen betreffen das land- und forstwirtschaftliche Vermögen; diese sind weitestgehend identisch aufgebaut, da in dieser Vermögensart die gleiche Bewertungsmethodik angewendet wird.

IV. Bundesmodell

1. Unbebaute Grundstücke

Als unbebaute Grundstücke [i]Unbebaute Grundstücke im Bundesmodellgelten Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden (§ 246 Abs. 1 Satz 1 BewG). Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, die wiederum besteht, sobald den potenziellen Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann.

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts erfolgt grundsätzlich durch Multiplikation der Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 247 BewG); dieser gilt unverändert für den gesamten Hauptfeststellungszeitraum (A 247 Abs. 1 Satz 4 AEBewGrSt). Sofern im Einzelfall kein Bodenrichtwert vorliegt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 247 Abs. 3 BewG).

Mit dem [i]Eisele, Grundsteuerliches Bewertungsrecht nach der Reform 2022/2025, NWB 8/2022 S. 498 NWB OAAAI-04397 Bodenrichtwert sind auch Außenanlagen abgegolten (A 247.1 Abs. 1 Satz 2 AEBewGrSt). Bei der Bewertung wird der auf das Bodenrichtwertgrundstück bezogene S. 510Bodenrichtwert herangezogen, wobei ausnahmsweise nur unterschiedliche Entwicklungszustände (Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land) zwischen Bodenrichtwertgrundstück und Bewertungsobjekt durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden können (A 247 Abs. 1 AEBewGrSt).

Beispiel

Grundstück, belegen in Rheinland-Pfalz, Flurstückfläche 400 m 2, Bodenrichtwert 225 €/m 2, die darauf befindliche Lagerhalle (Nutzfläche 180 m 2) ist aufgrund von Flutschäden und Einsturzgefahr nicht nutzbar.

Mangels Nutzbarkeit des Gebäudes handelt es sich um ein unbebautes Grundstück; das Gebäude bleibt zum Hauptfeststellungszeitpunkt unberücksichtigt.


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Grundstücksfläche
400 m 2
x
Bodenrichtwert
225 €/m 2
=
Grundsteuerwert
90.000,00 €

Das [i]Erfassung in der FeststellungserklärungObjekt ist im Wesentlichen wie folgt zu deklarieren:

2. Bebaute Grundstücke – Allgemeine Grundsätze

Als bebaute [i]Bebaute Grundstücke im BundesmodellGrundstücke gelten Grundstücke, auf denen sich nach obiger Definition benutzbare Gebäude befinden (§ 248 Abs. 1 Satz 1 BewG). Im Falle der Errichtung eines Gebäudes in Teilabschnitten ist ein bezugsfertiger Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Zur Anwendung des Bewertungsverfahrens sind die bebauten Grundstücke einer – normspezifisch für Zwecke der Grundsteuer definierten – Grundstücksart zuzurechnen (§ 249 BewG):

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