Bewertung | Einheitsbewertung indifferenter Räume (BFH)
Räume in einem Einfamilienhaus, die
nach Art, Lage und Ausstattung in gleicher Weise für Wohn- wie für
Geschäftszwecke verwendet werden können (indifferente Räume), sind als Wohnraum
zu bewerten (; veröffentlicht am
).
Sachverhalt: Die Kläger sind Eigentümer eines 1977 errichteten und ursprünglich als Einfamilienhaus konzipierten Hauses. Das Erdgeschoss ist zu fremden Wohnzwecken vermietet.
Das FA hatte zuletzt auf den eine Zurechnungsfortschreibung nach § 22 Abs. 2 BewG auf die Kläger vorgenommen. Die bisher festgestellte Grundstücksart "Einfamilienhaus" sowie der gegenüber einer Rechtsvorgängerin festgestellte Einheitswert von 71.400 DM (nunmehr 36.506 €), waren unverändert geblieben. Um 2004/2005 wurde das Dachgeschoss ausgebaut und ist seither sowohl zu Wohnzwecken als auch zu gewerblichen Zwecken nutzbar. Seit dem ist es als Büro an eine GmbH vermietet, deren Alleingesellschafter-Geschäftsführer der Kläger ist.
Nachdem das FA davon erfahren hatte, stellte es mit Bescheid vom – Wertfortschreibung - den Einheitswert auf den mit 71.631 € (140.100 DM) fest. Dabei hatte es für das Erdgeschoss einen Mietzins von 3,60 DM/m² (Wohnräume), für das Dachgeschoss einen Mietzins von 5,25 DM/m² (gewerbliche Nutzung) angesetzt. Diese Zahlen waren den beim FA geführten Mietspiegeln entnommen, die das FA im Rahmen des finanzgerichtlichen Verfahrens vorlegte.
Die Kläger begehrten die Bewertung des Dachgeschosses mit dem für Wohnräume maßgebenden Mietzins von 3,60 DM/m² pro Monat. Mit ihrer Klage hatten sie in erster Instanz keinen Erfolg (), der BFH dagegen gab der Klage teilweise statt.
Hierzu führten die Richter des BFH weiter aus:
Die streitbefangenen Räume sind mit der Jahresrohmiete für Wohnraum zu bewerten, die jedoch höher anzusetzen ist als es dem Begehren des Klägers entspricht. Zudem ist im Wege der Saldierung die Jahresrohmiete für die im Erdgeschoss belegenen Räume zu erhöhen.
Die Liegenschaft ist als Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren zu bewerten.
Ist ein Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren im Wege der Schätzung mit Hilfe der üblichen Jahresrohmiete i.S. des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG zu bewerten, so ist für solche Räume, die nach Art, Lage und Ausstattung in gleicher Weise für Wohn- wie für Geschäftszwecke verwendet werden können (indifferente Räume), die übliche Jahresrohmiete für Wohnraum anzusetzen.
Auf die tatsächliche Nutzung zum Wertfeststellungszeitpunkt kommt es insoweit nicht an. Das gilt jedenfalls für solche Räume, die im Hauptfeststellungszeitpunkt noch nicht genutzt werden konnten, weil sie noch nicht existierten.
Indifferente Räume sind in solchen Fällen so zu bewerten wie die zu bewertende wirtschaftliche Einheit insgesamt. Das Einfamilienhaus der Kläger ist durch die Wohnnutzung geprägt. Das FA weist zwar zu Recht darauf hin, dass die hier streitige Wertfeststellung von der Artfeststellung "Einfamilienhaus" zu unterscheiden ist.
Treten im Rahmen der Wertfeststellung für einzelne Räume Zuordnungsschwierigkeiten auf, ist es gerechtfertigt, diese an dem Grundmodell der jeweiligen Grundstücksart teilhaben zu lassen.
Quelle: ; NWB Datenbank (il)
Fundstelle(n):
NWB GAAAH-66898