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Steuern bei Ferienimmobilien
Datenbank
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Farkas-Richling, Kapitalanlage in Immobilien, Grundlagen;
Hilbertz, Einkünfteerzielung bei Vermietung und Verpachtung, Grundlagen;
Zantopp, Immobilien: Besteuerung, Grundlagen;
Zeitschriften
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A. Ferienimmobilie in Frankreich
I. Allgemeines
Côte d'Azur, Bretagne, Provence – Frankreich ist ein attraktives Land für viele Deutsche, in dem sie gerne ein Grundstück besitzen möchten. Gleichzeitig gilt das französische Steuerrecht als komplex und ungünstig. Es ist daher wichtig, eine gute Übersicht über die anwendbaren Steuervorschriften und Regelungen zu haben, um Überraschungen zu vermeiden und den französischen Grundbesitz in Ruhe genießen zu können.
Der Erwerb einer Immobilie muss von Anfang an richtig gestaltet werden, d. h. entsprechend der beabsichtigten Verwendung der Immobilie und ihrer Verwaltung und ggf. ihrer künftigen Übertragung.
Grunderwerbsteuer bzw. Umsatzsteuer und Nebenkosten sind beim Erwerb zu tragen: Der Erwerb der Immobilie kann daher ziemlich kostspielig sein, wobei der Erwerb eines Grundstücks in Frankreich nicht unbedingt teurer als in Deutschland ist.
Die Verwaltung der Immobilie bleibt relativ einfach, wenn die Immobilie nur für Privatzwecke genutzt wird. In dem Fall einer Vermietung sind besondere Regelungen in Bezug auf die Mieterträge zu beachten.
Das Halten des Grundbesitzes kann zur Anwendung der neuen Immobilienvermögensteuer bzw. bei Einschaltung einer Gesellschaft zur Fälligkeit einer 3%igen Steuer führen (wobei für letztere Steuer durch die Erfüllung von gewissen Formalitäten eine Befreiung erreicht werden kann).
Die steuerliche Behandlung der Übertragung der Immobilie hängt davon ab, ob sie entgeltlich (Verkauf) oder unentgeltlich (Schenkung bzw. Erbschaft) erfolgt. Im Prinzip ist die Übertragung einer französischen Immobilie in Frankreich zu versteuern.
II. Erwerb einer Immobilie in Frankreich
Die Gestaltung des Immobilienerwerbs ist von wichtiger Bedeutung, da sie sowohl bei der Verwaltung als auch der Übertragung der Immobilie steuerliche Auswirkungen haben kann.
Der deutsche Erwerber muss sich vorab folgende Fragen stellen:
Wozu erwerbe ich die Immobilie? Nur für Privat- oder auch für Vermietungszwecke?
Möchte ich die Immobilie durch eine Gesellschaft erwerben? Sollte diese Gesellschaft steuerlich transparent sein?
Welches sind die Erwerbskosten?
Sind besondere Formalitäten auszufüllen?
1. Unmittelbarer Erwerb der Immobilie
Der Erwerb einer französischen Immobilie löst – über den Preis der Immobilie hinaus – Kosten aus: Grunderwerbsteuer bzw. Umsatzsteuer und ggf. Maklerkosten (wenn sie vom Erwerber zu tragen sind) sowie Notargebühren.
Beim Erwerb von Neubauten bzw. Bauland kann anstelle der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer Anwendung finden. Besondere Regeln sind dabei zu berücksichtigen, die hier nicht weiter beschrieben werden. Vgl hierzu auch Mennel/Förster, Steuern in Europa, Amerika und Asien – Frankreich von François Hellio und Nathalie Crucifix.
Die Vergütung des Immobilienmaklers ist auf einen Prozentsatz des Kaufpreises (meistens zwischen 3 % und 6 %) festgestellt. Die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer betragen weiterhin ungefähr 7 % des Kaufpreises. Wenn eine Fremdfinanzierung durch eine französische Bank erwogen wird, ist darauf hinzuweisen, dass diese Kosten in der Regel nicht vom gewährten Darlehen gedeckt werden. Eine Mindesteigenfinanzierung ist daher in der Regel notwendig.
2. Erwerb der Immobilie durch eine Gesellschaft
Beim Erwerb der Immobilie durch eine bereits existierende bzw. neu gegründete Gesellschaft sind die Erwerbskosten wie unter 1. zu tragen. Der Erwerb von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft löst ebenfalls Grunderwerbsteuer aus.
Die Einschaltung einer französischen Gesellschaft kann in bestimmten Fällen von Interesse sein, insbesondere im Hinblick auf eine spätere Schenkung bzw. Erbschaft, um etwa zu vermeiden, dass Kinder zu Miteigentümern eines Grundstücks werden, was sich ggf. als rechtlich problematisch erweisen kann. Das Halten des Grundstücks durch eine Gesellschaft vereinfacht in dieser Hinsicht die Rechtslage, da die Kinder dann Gesellschafter und nicht unmittelbare Miteigentümer des Grundstücks werden.
In der Regel wird als Erwerbsgesellschaft eine GbR französischen Rechts bevorzugt (société civile immobilière – „SCI“). Die Gesellschaft ist steuerlich transparent und sowohl für den Fall der Selbstnutzung als auch der Vermietung geeignet.
Die steuerliche Transparenz der SCI setzt voraus, dass die Immobilie unmöbliert vermietet wird. Anderenfalls gilt die SCI wenn ihre Einkünfte zu mehr als 10 % aus gewerblicher Tätigkeit resultieren (vgl. Art. 206-2 CGI) als gewerblich geprägt. Sie unterliegt dann per Gesetz der Körperschaftsteuer, was steuerlich sehr ungünstig werden kann.
Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus unmöblierter Vermietung und Verpachtung bis 15.000 € kommt meist eine Pauschalbesteuerung zum Ansatz. Hier wird von den Bruttoeinkünften ohne weiteren Nachweis ein Betriebsausgabenpauschalbetrag von 30 % abgezogen und die übrigen 70 % einem progressivem Stufentarif – bei Steuerausländern mit einem Mindestsatz von 20 % – unterworfen. Alternativ kann auch die Realversteuerung gewählt werden.
Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus unmöblierter Vermietung und Verpachtung über 15.000 € kommt hingegen stets die Realversteuerung zum Ansatz.
3. Fremdfinanzierung des Erwerbs
Bei Fremdfinanzierung des Erwerbs sind die Zinsaufwendungen von ggf. erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich abziehbar. Nur bei klarer Zurechnung des Darlehens zum Grundstück kann das Darlehen von der Bemessungsgrundlage der Immobilienvermögensteuer bzw. der Schenkung- und Erbschaftsteuer abgezogen werden. Dafür verlangt in der Regel die Finanzverwaltung, dass der Darlehensgeber durch eine auf das französische Grundstück eingetragene Grundschuld abgesichert wird.
4. Mögliche Auswirkungen des Erwerbs auf den steuerlichen Wohnsitz in Frankreich
Gemäß Art. 4 B des französischen Steuergesetzbuches (Code Général des Impôts-CGI) hat eine natürliche Person ihren steuerlichen Wohnsitz in Frankreich, wenn sie entweder in Frankreich über eine Wohnstätte verfügt bzw. in diesem Land ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat (persönliches Kriterium), bzw. ihre berufliche Haupttätigkeit in Frankreich ausübt (berufliches Kriterium) bzw. den Mittelpunkt ihrer wirtschaftlichen Interessen in Frankreich hat. Diese Regeln gelten vorbehaltlich abweichender Regelungen der Doppelbesteuerungsabkommen (DBA).
Die Selbstnutzung eines französischen Grundstücks und ein längerer Aufenthalt in Frankreich kann im Falle einer Prüfung durch die Finanzverwaltung zur Anerkennung einer unbeschränkten Steuerpflicht des Eigentümers in Frankreich führen. In der Regel kann nachgewiesen werden, dass der deutsche Eigentümer nach deutschem Recht gleichzeitig als in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig gilt. In solch einem Fall wird die steuerliche Ansässigkeit nach den DBA-Kriterien bestimmt. Im Zweifel ist die Staatsangehörigkeit entscheidend.
Um potenziellen Diskussionen mit der Finanzverwaltung vorzugreifen, ist auf die Dauer des Aufenthalts in Frankreich aufzupassen. Am besten sollte der Steuerpflichtige weniger Zeit in Frankreich als in anderen Ländern verbringen.