Kaufpreisaufteilung (Ertragsteuer / Umsatzsteuer)

I. Definition der Kaufpreisaufteilung

Entsprechend dem Grundsatz der Einzelbewertung sind beim gleichzeitigen Erwerb mehrerer Wirtschaftsgüter die Anschaffungskosten für jedes einzelne Wirtschaftsgut zu ermitteln. Geht z. B. ein aus einem bebauten Grundstück bestehendes Vermögen über, so ist ein hierfür gezahlter Gesamtkaufpreis auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude bzw. die Außenanlagen aufzuteilen. Grundsätzlich ist der von den Vertragsparteien vorgenommenen Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter zu folgen.

Fehlt es an einer Einigung oder kann sie steuerrechtlich nicht zugrunde gelegt werden (z.B. bei einer Wertermittlung nach der Restwertmethode), sind die jeweiligen Verkehrs- oder Teilwerte der Wirtschaftsgüter zu ermitteln und sodann im Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Bodenanteil und für den Gebäudeanteil aufzuteilen (H 7.3 EStH).

II. Kaufpreisaufteilung aus ertragsteuerlicher Sicht

1. Anlass der Kaufpreisaufteilung

Während der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, sind für Gebäude, Gebäudeteile oder Außenanlagen, die zur Erzielung von Einkünften eingesetzt werden, Abschreibungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten zu berücksichtigen. Bemessungsgrundlage hierfür sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Auch kann z. B. eine Aufteilung auf Grund und Boden und Scheinbestandteile erforderlich werden.

2. Kaufpreisaufteilung allgemein

Bei der Anschaffung von zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgütern erfolgt die Aufteilung nach den Teilwerten, bei der Anschaffung von nicht zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgütern nach den Verkehrswerten. Der tatsächliche Gesamtkaufpreis ist dann im Verhältnis der Teilwerte bzw. der Verkehrswerte aufzuteilen und den einzelnen Wirtschaftsgütern zuzuordnen.

a) Vereinbarung der Vertragsparteien

Soweit keine nennenswerten Zweifel bestehen, ist die von den Vertragsparteien im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter (Grund und Boden, Gebäude und ggf. Außenanlagen oder Modernisierungsaufwendungen) der Besteuerung zugrunde zu legen.

b) Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrs-/ oder Teilwerte

Bei der Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises für ein bebautes Grundstück sind zunächst der Bodenwert und der Gebäudewert jeweils gesondert zu ermitteln. Sodann ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile aufzuteilen.

Beispiel: