§ 3 FördG Aufteilung der einheitlichen Anschaffungskosten von Gebäuden und Eigentumswohnungen bei einer Modernisierung i. S. von § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG
I. Allgemeines
Der Gesamtkaufpreis für ein vom Veräußerer zu modernisierendes Objekt (§ 3 Satz 2 Nr. 3 FördG) ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden, das Altgebäude sowie die Modernisierung aufzuteilen. Die zu den Baumaßnahmen i. S. von §§ 7h und § 7i EStG gefundenen Regelungen im (BStBl 1990 I S. 366; sog. Bauherrenerlass) sind, da die Begünstigungstatbestände vergleichbar sind, entsprechend anzuwenden.
Die sogenannte Restwertmethode, nach welcher der Modernisierungskostenanteil durch Abzug der Verkehrswerte für den Grund und Boden und die Altbausubstanz ermittelt wird, verstößt gegen den Grundsatz der Einzelbewertung (§ 6 EStG), der ebenso für im Privatvermögen gehaltene Grundstücke gilt ( BStBl 1985 II S. 252) und ordnet den Gewinnzuschlag des Bauträgers/Veräußerers ausschließlich der Sanierung zu. Daher ist diese Methode zum Zwecke der Kaufpreisaufteilung nicht anzuwenden.
II. Kaufpreisaufteilung im Rahmen des Feststellungsverfahrens nach § 180 Abs. 2 AO i. V. mit der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO
Sind an dem Sanierungsmodell (§ 3 Satz 2 Nr. 3 FördG) mindestens zwei Erwerber beteiligt und liegt der Investitionsabschluss nach dem , erfolgt die Aufteilung der einheitlichen Gesamtkaufpreise im Rahmen einer gesonderten und einheitlichen Feststellung nach § 180 Abs. 2 AO i. V. mit der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO (Hinweis auf Rdvfg. v. Nr. 63/2000 - ESt-Nr. 398 - Tz. 3). Die im Rahmen dieses Feststellungsverfahrens nachgewiesenen, tatsächlichen Kosten des Veräußerers/Bauträgers (Einstandspreis der Altbausubstanz nebst Grund und Boden sowie Hk für die Modernisierung) werden sodann in das nach der Rundvfg. v. 27.6.100 zur Nr. 63/2000 - ESt-Nr. 398 - durchzuführende Aufteilungsverfahren einbezogen.
Kommt der Bauträger/Veräußerer seiner Verpflichtung zur Abgabe der Feststellungserklärung nicht nach, ist die Kaufpreisaufteilung anhand geschätzter Verkehrswerte vorzunehmen. Die Verkehrswerte können auf der Grundlage der Verordnung über die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) v. (BGBl 1988 I S. 2209) in der durch Gesetz v. geänderten Fassung (BGBl 1998 I S. 2081) im Sachwertverfahren geschätzt werden. Zu diesem Zweck haben die für die Feststellung zuständigen Betriebs-FÄ die Bewertungsstellen/Bausachverständigen der Lage-FÄ um Amtshilfe zu bitten. Hierfür sind jedoch genaue Angaben über die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die ggf. von den jeweiligen Erwerbern zu erfragen sind, erforderlich.
Das bedeutet, die Bewertungsstellen/Bausachverständigen der Lage-FÄ benötigen detaillierte Informationen über Art und Umfang der durchgeführten Baumaßnahmen.
Erneuerung der Dachabdeckung ohne Dachstuhl,
Heizungsanlage komplett erneuert,
sämtliche Türen erneuert,
Außenputz erneuert,
Fußböden ausgebessert.
Weiterhin ist den um Durchführung des Schätzungsverfahrens ersuchten Lage-FÄ
der Abschlusszeitpunkt der Modernisierungsmaßnahmen mitzuteilen und
der Prospekt oder die Prospektbeschreibung sowie
eine Darstellung des jeweiligen Baufortschritts
zur Verfügung zu stellen.
Das Amtshilfeersuchen ist mit einem Hinweis zu versehen, dass das Schätzungsverfahren erforderlich ist, weil der Bauträger/Veräußerer seiner Pflicht zur Abgabe einer Feststellungserklärung nicht nachgekommen ist.
Die Bewertungsstellen/Bausachverständigen der Berliner Lage-FÄ ermitteln nach einem den Anforderungen der WertV 1988 und der WertR 1996 entsprechenden Wertermittlungsverfahren die Sachwerte für den Grund und Boden, das Altgebäude und die Modernisierung auf den Abschlusszeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme unter Berücksichtigung einer - ggf. durch die Modernisierung verlängerten - Lebensdauer des Gebäudes. Dieses Wertermittlungsverfahren ist für die Bewertungsstellen/Bausachverständigen der Berlinder FÄ in der Rundvfg. Nr. 34/2002 - EW-Nr. 302 (1964) v. - St 163 - S 3196 - 4/01 - geregelt. Hervorzuheben ist, dass im Rahmen des o. a. Wertermittlungsverfahren aus ertragstl. Gründen keine AfA vom Sachwert der Modernisierung abzuziehen ist, da ein Erwerber nicht schlechter gestellt werden darf als ein Bauherr, für den sich die Bemessungsgrundlage ohne AfA-Abzug von den Modernisierungskosten ergibt. Die Bewertungsstellen/Bausachverständigen ermitteln sodann das prozentuale, auf die Gesamtkaufpreise zu projizierende Verhältnisse der Sachwerte zueinander und teilen dieses den anfragenden Veranlagungsstellen mit.
III. Erwerb eines noch zu sanierenden Objektes von nur einem Steuerpflichtigen
Der Erwerber hat die Kaufpreisaufteilung dazulegen und die Höhe der tatsächlichen Modernisierungskosten nachzuweisen. Dazu obliegt es dem Erwerber, geeignete Unterlagen über die Aufteilung des Kaufpreises, soweit er auf
den Grund und Boden,
den Wert der Altbausubstanz,
die nachträglichen Herstellungsarbeiten, die vor Vertragsabschluss und
die nachträglichen Herstellungsarbeiten, die nach dem Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt wurden,
entfällt, beizubringen.
Insbesondere sind dies
der Prospekt oder die Prospektbeschreibung,
eine Darstellung des jeweiligen Baufortschritts und
der Nachweis über den Fertigstellungszeitpunkt.
Wenn nach den eingereichten Unterlagen die vorgenommene Kaufpreisaufteilung Anlass zu Zweifeln gibt, sind die Bewertungsstellen/Bausachverständigen der zuständigen Lage-FÄ im Wege der Amtshilfe um Durchführung eines Schätzungsverfahren zur Kaufpreisaufteilung zu ersuchen (siehe Tz. II). In diesen Fällen bittet die OFD, das Amtshilfeersuchen mit dem Hinweis zu versehen, dass ein Schätzungsverfahren erforderlich ist, da die vom Erwerber vorgenommene Kaufpreisaufteilung nicht schlüssig ist und die Voraussetzungen für die Durchführung eines Feststellungsverfahrens nach § 180 Abs. 2 AO i. V. mit der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO nicht vorliegen.
Die Bezugsverfügung ist hiermit überholt.
OFD Berlin v. - S 2196
Auf diese Anweisung wird Bezug genommen in folgenden Verwaltungsanweisungen:
Fundstelle(n):
VAAAA-85359