NWB Nr. 39 vom 21.09.1992 Seite 3095 Fach 3 Seite 8353

Besteuerung von privatem Hausbesitz

- Tabellarische Übersicht -

von Ministerialrat Dr. Gerd Stuhrmann, Köln

Mit 39 vom 21. 9.dem Wegfall der Nutzungswertbesteuerung für selbstgenutzte Wohnungen ab aufgrund des WohneigFG v. (BGBl I S. 730) haben sich erhebliche einkommensteuerrechtliche Änderungen gegenüber der bis zum maßgeblichen Rechtslage ergeben.

Bei selbstgenutzten Wohnungen, deren Nutzungswert nach der bis 31. 12. 86 geltenden Rechtslage nach § 21a EStG pauschaliert besteuert wurde, ist ab VZ 1987 kein Nutzungswert mehr anzusetzen. Schuldzinsen und erhöhte AfA können nicht mehr als WK abgezogen werden.

Die bisher zusätzlich im Rahmen des § 21a Abs. 3 EStG vom Grundbetrag abzugsfähigen Beträge gehen dem Stpfl. aber nicht verloren. Haben bei der selbstgenutzten Wohnung im VZ 1986 die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme von erhöhten AfA vorgelegen, können die Abschreibungsbeträge für den noch nicht abgelaufenen Begünstigungszeitraum wie SA abgezogen werden (§ 52 Abs. 21 Satz 4 EStG). Der SA-Abzug ist bis einschl. des VZ möglich, in dem der Stpfl. ohne Wegfall der Nutzungswertbesteuerung die erhöhten AfA letztmals hätte in Anspruch nehmen können. Unter denselben Voraussetzungen kann nach § 52 Abs. 21 Satz 5 EStG wie SA abgezogen werden der nach § 82a Abs. 3 EStDV über zehn Jahre verteilte Erhaltungsaufwand.

Bei selbstgenutzten Wohnungen, deren Nutzungswert im VZ 1986 als Überschuß des Mietwerts über die WK besteuert wurde, bleibt die bisherige Rechtslage bis einschl. VZ 1998 bestehen, wenn in dem jeweiligen VZ die Voraussetzungen für die Überschußermittlung vorliegen (§ 52 Abs. 21 Satz 2 EStG). Der Stpfl. kann allerdings beantragen, ab dem VZ, für den er die Steuererklärung abgibt, den Nutzungswert der Wohnung nicht mehr zu besteuern. An diesen Antrag ist er gebunden (§ 52 Abs. 21 Satz 3 EStG). Stellt er den Antrag, stehen ihm aber noch erhöhte AfA zu, kann er diese wie SA abziehen.

Wegen der Übergangsregelungen zur Anwendung des WohneigFG bei Privatgebäuden s. (BStBl I S. 480).

Für nach dem fertiggestellte oder angeschaffte zu eigenen Wohnzwecken genutzte Objekte ist die AfA-Begünstigung nach § 7b EStG fortgefallen. Die stl. Förderung richtet sich nach § 10e EStG. Sie besteht nur für die VZ, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Darüber hinaus können Aufwendungen für die in §§ 82a, 82g, 82i EStDV aufgezählten Maßnahmen, die nach dem und vor dem (hinsichtlich §§ 82g, 82i) bzw. vor dem (hinsichtlich § 82a) bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnungen durchgeführt werden, zehn Jahre lang mit jährlich bis zu 10 v. H. wie SA abgezogen werden. Für die bisher nach §§ 82g, 82i EStDV begünstigten Tatbestände gilt bei nach dem abgeschlossenen Maßnahmen der neu eingefügte § 10f EStG. Ab VZ 1991 ist für unentgeltlich überlassene Wohnungen § 10h EStG zu beachten (vgl. NWB F. 3b S. 3969). Die nachfolgende Tabelle zeigt in einem zusammenfassenden Überblick die Auswirkungen der Übergangsregelungen und des neuen Rechts auf. S. 3096


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                        Eigentumswohnung,          teilweise vermietetes
                        Einfamilienhaus            Zweifamilienhaus
                        in vollem
                        Umfang selbstgenutztes
                        anderes Haus
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I. Grundstückserwerb, auch mit Gebäude
1. Erwerb eines         nur vermögensrechtlicher Vorgang, der einkommen-
Grundstücks einschl.    steuerrechtlich ohne Bedeutung ist. Die Grund-
Makler- und Notar-      stücksaufwendungen können auch nach Bebauung oder
gebühren, Grundbuch-    Aufnahme der Nutzung des Grundstücks nicht
kosten sowie GrESt      abgeschrieben werden
2. Erwerb eines         Kaufpreis ist für Zwecke der ESt aufzuteilen
Grundstücks mit         auf Grund und Boden und Gebäude nach dem
Gebäude                 Verhältnis der Verkehrswerte (schätzungsweise
                        20 v. H. auf Grundstücke, 80 v. H. auf Gebäude)
3. Grunderwerbsteuer
a) Grunderwerb          2 v. H. der Grundstückskosten (einschl.
                        Maklerkosten und Notar- sowie Grundbuchgebühren)
b) Anschaffung eines    2 v. H. der Grundstücks- und Gebäudekosten
bebauten Grundstücks
II. Grundstücksverkauf                        nur vermögensrechtlicher Vorgang; bei Verkauf
                        innerhalb von 2 Jahren nach Grundstückserwerb
                        (Zeitpunkt Vertragsabschluß maßgebend) ist
                        Mehrerlös als Spekulationsgewinn
                        einkommensteuerpflichtig
III. Grundbesitzabgaben
1. Grundsteuer          2,6 o/oo für die ersten    3,1 o/oo des
                        75 000 DM des EW,          gesamten EW
                        darüber 3,5 o/oo           (nur Zweifamilienhaus)
                        10jährige GrSt-Begünstigung (gem. Art. 22 StRG
                        1990 auf Wohnungen beschränkt, die vor dem
                        1. 1. 90 bezugsfertig geworden sind) für den
                        Gebäudeanteil, beginnend ab Bezugsfertigkeit,
                        also nur EW des Grund und Bodens Bemessungs-
                        grundlage für GrSt
                        bis zu einer Wohnfläche    bis zu einer Wohn-
                        von 156 qm (Ein- und       fläche von 108 qm
                        Zweifamilienhäuser) bzw.   (bei vermietetem Ein-
                        144 qm (Eigentumswohnung)  familienhaus und
                                                   Eigentumswohnung) bis
                                                   zu einer Wohnfläche
                                                   von 240 qm
                                                   (teilweise vermietetes
                                                   Zweifamilienhaus,
                                                   davon Eigentümer-
                                                   wohnung bis zu 156 qm)
                                                   bis zu einer Wohn-
                                                   fläche von 108 qm je
                                                   Wohnung, wenn beide
                                                   Wohnungen eines
                                                   Zweifamilienhauses
                                                   vermietet sind

2. Vermögensteuer 0,5 v. H. des stpfl. Vermögens; nicht abziehbar,

da die VSt auf die einkommensteuerrechtlich

unbeachtliche Vermögenssubstanz entfällt S. 3097

IV. Nutzungswert bei Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, in vollem Umfang selbstgenutztem anderen Haus


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                        bis            ab 1. 1. 1987
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1. Einnahmen            a) 1,4 v. H. des           kein Ansatz des
                        maßgebenden EW             Nutzungswerts mehr
                        b) teilweise selbst-       kein Ansatz des
                        genutztes, teilweise       Nutzungswerts. Die
                        vermietetes oder zu        vereinnahmten Mieten
                        gewerblichen/beruflichen   werden steuerlich
                        Zwecken genutztes Ein-     erfaßt, soweit sie
                        familienhaus/Eigentums-    1 000 DM im VZ über-
                        wohnung                    steigen. Übersteigen
                                                   Einnahmen 1 000 DM
                                                   im VZ nicht, Verzicht
                        1,4 v. H. des maßgebenden  auf Besteuerung
                        EW, soweit dieser auf die  im Einverständnis
                        selbstbewohnte Nutzfläche  mit dem Stpfl.
                        entfällt. Für die          (Abschn. 161 Abs. 1
                        vermieteten Räume Ansatz   EStR 1990)
                        der vereinnahmten Miete,  
                        soweit die Einnahmen im    
                        VZ 1 000 DM übersteigen    
                        c) teilweise selbst-       kein Ansatz eines
                        genutztes, teilweise zu    Nutzungswerts und
                        anderen Zwecken eigen-     Mietwerts mehr.
                        oder fremdgenutztes        Steuerliche Erfassung
                        Zweifamilienhaus           nur der tatsächlich
                                                   vereinbarten Miete
2. Ausgaben            
a) AfA nach § 7         kein Ansatz gesondert      da Selbstnutzung keine
Abs. 4 oder 5 EStG      möglich, weil im pauscha-  Einkunftsart mehr ist,
neben oder statt        lierten Nutzungswert       kein WK-Abzug möglich
7b-AfA                  bereits berücksichtigt    
b) Erhöhte AfA nach     gesondert als WK           bei Fertigstellung
§ 7b EStG               abziehbar                  oder Anschaffung vor
                                                   dem :
                                                   Die den erhöhten AfA
                                                   entsprechenden Beträge
                                                   werden bis zur
                                                   Beendigung des
                                                   8-Jahres-Zeitraums
                                                   wie SA abgezogen
                                                   (§ 52 Abs. 21 Satz 4
                                                   EStG).
                                                   Bei Fertigstellung
                                                   oder  Anschaffung nach
                                                   dem :
                                                   Anwendung des § 10e
                                                   EStG (vgl. VI, 1).
                                                   - In den neuen
                                                   Bundesländern ist
                                                   § 10e EStG auf zu
                                                   eigenen Wohnzwecken
                                                   genutzte Häuser und
                                                   Wohnungen anzuwenden,
                                                   die nach dem
                                                   herge-
                                                   stellt/angeschafft
                                                   werden
                                                   (§ 57 Abs. 1 EStG).
aa) Bemessungsgrund-    ab Bezugsfertigkeit oder
lage und Abzugsbeginn   ab Anschaffung 8 Jahre lang
                        5 v. H. Herstellungskosten
                        oder Anschaffungskosten ohne
                        Grundstücksteil + selbst
                        aufgewandte Herstellungs-
                        kosten, nicht jedoch von
                        Eigenleistungen; Gewährung
                        nicht von Wohnflächen abhängig;
                        Außenanlagen nur in Herstel- S. 3098 S. 3099
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                        bis            ab 1. 1. 1987
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                        lungskosten einzubeziehen,
                        wenn es sich um eine
                        ”lebende” Umzäunung
                        handelt
bb) nachträgliche       Herstellungskosten, die bis
Herstellungskosten      Ende des 4. Jahres entstehen,
                        können so behandelt werden,
                        als wären sie bereits im 1.
                        Jahr des Begünstigungszeit-
                        raums entstanden (Nachholung
                        von AfA)
cc) Ausbauten/          steuerbegünstigt nach § 7b
Erweiterungen           EStG, wenn mindestens zu
                        80 v. H. Wohnzwecken dienend
                        und Gebäude vor
                        fertiggestellt; je Wohnung
                        gilt 1 Garage als Wohn-
                        zwecken dienend; Objektver-
                        brauch beachten
dd) Objektverbrauch     7b kann nur für ein Objekt
                        in Anspruch genommen werden
                        (zusammenveranlagte Ehegatten
                        insgesamt für 2 Objekte),
                        jedoch Übertragung nicht
                        ausgenutzter Zeiten auf
                        Folgeobjekt innerhalb von
                        2 Jahren vor und 3 Jahren
                        nach letztmaliger
                        Inanspruchnahme beim Erst-
                        objekt möglich
ee) Höchstbeträge       höchstens 200 000 DM Her-
                        stellungs- oder Anschaffungs-
                        kosten (AfA jährlich
                        10 000 DM) bei Einfamilien-
                        haus/Eigentumswohnung,
                        unabhängig davon, ob Selbst-
                        nutzung oder Vermietung
ff) Steuerermäßigung    bei Inanspruchnahme der
für Kinder              erhöhten AfA nach § 7b EStG
(§ 34f EStG)            können 600 DM für das zweite
                        und jedes weitere Kind des
                        Eigentümers von der ESt
                        abgezogen werden, wenn das
                        Objekt, bei einem
                        Zweifamilienhaus mindestens
                        1 Wohnung, zu eigenen
                        Wohnzwecken genutzt wird
c) Energiesparende      nach § 82a EStDV 10 Jahre  die den erhöhten AfA
Heizungsanlagen         lang erhöhte AfA von je    oder dem Erhaltungs-
                        10 v. H. möglich bei Her-  aufwand entsprechenden
                        stellungskosten für        Beträge werden bis zur
                        Solaranlagen, Wärmerück-   Beendigung des 10-
                        gewinnungsanlagen und      Jahres-Zeitraums wie
                        Wärmepumpen, für den       SA abgezogen (§ 52
                        Anschluß an bestimmte      Abs. 21 Satz 5 EStG)
                        Fernwärmeversorgungen,    
                        für den Einbau moderner    
                        Heizungs- und Warmwasser-  
                        anlagen sowie für Wind-    
                        kraft- und Biogasanlagen  
                        
d) Baudenkmale          nach § 82i EStDV 10 Jahre  der bis
                        lang erhöhte AfA von je    noch nicht abgezogene
                        10 v. H. bei Herstellungs- Teil der Aufwendungen
                        kosten für Erhaltung und   kann bis zum Ende des
                        sinn-                      10-Jahres-Zeitraums
                                                   wie
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                        bis            ab 1. 1. 1987
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                        volle Nutzung eines        SA abgezogen werden
                        denkmalgeschützten         (§ 52 Abs. 21 Satz 4
                        Hauses; Bescheinigung      EStG)
                        der Denkmalschutzbehörde  
                        erforderlich              
e) Sanierungsmaßnahmen  nach § 82g EStDV 10 Jahre  hinsichtlich des bis
                        lang erhöhte AfA von je     noch nicht
                        10 v. H. möglich bei Her-  abgezogenen Teils
                        stellungskosten für Moder- wie bei d
                        nisierungs- und Instand-
                        setzungsmaßnahmen in
                        städtischen Sanierungs-
                        und Entwicklungsbereichen

V. Übergangsregelung bei Zweifamilienhaus mit einer vermieteten und einer selbstgenutzten Wohnung (und Mietwohnhaus, in dem eine

Wohnung selbstgenutzt wird)


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1. Einnahmen            Ansatz der für die         keine Besteuerung des
                        selbstgenutzte Wohnung     Nutzungswerts, kein
                        geltenden ortsüblichen     Abzug der auf die
                        Marktmiete, in Ausnahme-   selbstgenutzte Wohnung
                        fällen (wenn keine         entfallenden WK
                        Vergleichsmiete            
                        feststellbar oder diese    
                        den Wohnwert nicht ange-  
                        messen berücksichtigen    
                        würde) der Kostenmiete    
                        (Mietwert), als Mietein-  
                        nahmen, voller Abzug      
                        aller WK                  
                        a) 1 Wohnung wird selbst   hat der Stpfl. im VZ
                        bewohnt, 1 Wohnung oder    1986 eine Wohnung
                        eine anderen als Wohn-     selbstgenutzt und
                        zwecken dienende Einheit   eine Wohnung ver-
                        von Räumen ist zur         mietet, wie nach bis
                        dauernden Nutzung ver-     dahin geltendem Recht.
                        mietet -   Das gleiche gilt, wenn
                        (BStBl 1985 II 151) sieht  das Haus vor dem
                        als Voraussetzung für die   fertigge-
                        Bewertung eines Gebäudes   stellt oder ange-
                        als Zweifamilienhaus an,   schafft und eine
                        daß zwei eindeutig         Wohnung selbstgenutzt
                        baulich getrennte, in      worden ist und die
                        sich abgeschlossene Wohn-  andere Wohnung inner-
                        einheiten vorliegen, die   halb von 6 Monaten
                        einen eigenen Zugang       nach Fertigstellung
                        aufweisen. Diese neue      oder Anschaffung des
                        Rspr. ist auf alle         Hauses erst im VZ 1987
                        Gebäude anzuwenden,        vermietet wurde
                        deren Bauantrag            
                        nach dem 31. 12. 85        
                        gestellt worden ist        
                        (gleichlautende Länder-    
                        erlasse v. 15. 5. 85,      
                        BStBl I S. 201).          
                        b) 1 Wohnung wird selbst   in diesen Fällen kann
                        bewohnt, 1 Wohnung oder    der Stpfl. für jeden
                        eine anderen als Wohn-     VZ, der auf den VZ
                        zwecken dienende Einheit   1986 folgt, bis zur
                        von Räumen (z. B. Laden-   Bestandskraft der
                        lokal, Arztpraxis) wird    Steuerfestsetzung un-
                        zu mindestens 33 1/3 v. H. widerruflich beantra-
                        der Nutzfläche des Gebäu-  gen, daß ab diesem VZ
                        des zu beruflichen oder    der Nutzungswert nicht
                        ge-                        mehr besteuert wird
                                                   (§ 52 Abs. 21 Satz 3
                                                   EStG); die Besteuerung S. 3100 S. 3101
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                        bis            ab 1. 1. 1987
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                        werblichen Zwecken selbst  des Nutzungswerts ist
                        genutzt. (Die zweite       letztmals für den VZ
                        Raumeinheit darf nicht     1998 möglich (§ 52
                        ganz oder überwiegend für  Abs. 21 Satz 2 EStG);
                        diese Zwecke genutzt       anschließend auch ohne
                        werden,   Antrag kein Ansatz
                        BStBl 1986 II 284)         eines Nutzungswerts
                                                   und kein Abzug von WK
                                                   mehr
                        c) 1 Wohnung wird selbst  
                        bewohnt, 1 Wohnung oder    
                        eine anderen als Wohn-    
                        zwecken dienende Einheit  
                        von Räumen wird zu beruf-  
                        lichen oder gewerblichen  
                        Zwecken unentgeltlich      
                        überlassen, wobei diese    
                        Nutzung mindestens        
                        33 1/3 v. H. der Nutzfläche
                        des Gebäudes beträgt      
                        d) 1 Wohnung wird selbst be-
                        wohnt, 1 Wohnung oder eine
                        anderen als Wohnzwecken
                        dienende Einheit von Räumen
                        wird innerhalb von 6 Monaten
                        nach Anschaffung oder
                        Herstellung des Gebäudes oder
                        nach Beendigung der Vermietung
                        oder Selbstnutzung vermietet
                        diese Regelungen gelten nur
                        bei Zweifamilienhäusern, bei
                        denen der Antrag auf Bauge-
                        nehmigung nach dem
                        gestellt oder die nach
                        diesem Zeitpunkt erworben
                        worden sind (vgl. § 21a
                        Abs. 7 EStG). Bei
                        Zweifamilienhäusern, bei
                        denen Bauantrag oder Erwerb
                        vor dem erfolgte,
                        ist die Ermittlung der
                        Einkünfte durch Ansatz der
                        Marktmiete abzüglich aller
                        WK regelmäßig auch bei
                        voller Selbstnutzung durch
                        Eigentümer möglich.
2. Erhöhte AfA          wie bei Einfamilienhaus;   bei Fertigstellung
nach § 7b EStG          Höchstbetrag aber          oder Anschaffung vor
                        250 000 DM Herstellungs-   dem :
                        oder Anschaffungskosten    
                        (AfA jährlich 12 500 DM)   Wie bis ;
                        bei Zweifamilienhaus,      beantragt der Stpfl.
                        unabhängig davon, ob       Wegfall der Nutzungs-
                        Selbstnutzung oder Ver-    wertbesteuerung,
                        mietung. Inanspruchnahme   können bis zur
                        letztmals möglich (wenn    Beendigung des 8jähri-
                        Gebäude 1986 hergestellt   gen Begünstigungs-
                        oder angeschafft wurde)    zeitraums die den
                        für den VZ 1993            erhöhten AfA entspre-
                                                   chenden Beträge wie SA
                        In den Fällen V, 1, b      abgezogen werden (§ 52
                        und c keine erhöhten AfA   Abs. 21 Satz 4 EStG),
                        zulässig, weil das Haus    letztmals für den
                        hierbei nicht zu mehr als  VZ 1993
                        66 2/3 v. H. zu Wohn-      
                        zwecken genutzt wird       bei Fertigstellung
                                                   oder Anschaffung nach
                                                   dem :
                                                   Siehe VI, 1
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                        bis            ab 1. 1. 1987
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3. AfA nach
§ 7 Abs. 4 EStG
a) neben 7b-AfA         2 v. H. auf die            wie bis ;
(1.-8. Jahr)            250 000 DM übersteigenden  beantragt der Stpfl.
                        Herstellungs- oder         Wegfall der Nutzungs-
                        Anschaffungskosten         wertbesteuerung, kein
                                                   Abzug der AfA nach § 7
                                                   Abs. 4 oder Abs.
                                                   5 EStG mehr, auch
                                                   nicht wie SA
b) statt 7b-AfA         2 v. H. der Herstellungs-  
                        oder Anschaffungskosten
c) nach Ablauf der      2,5 v. H. auf Restwert
7b-AfA (ab 9. Jahr)     (Herstellungs- oder
                        Anschaffungskosten
                        ./. 40 v. H. erhöhte AfA
                        ./. AfA nach 3, a)
4. AfA nach § 7         anstelle 7b-AfA die        wie zu 3.
Abs. 5 EStG             degressive AfA möglich,    
                        wenn Objekt vermietet:    
                        8 Jahre 5 v. H., 6 Jahre  
                        2,5 v. H. und 36 Jahre    
                        1,25 v. H. der
                        Herstellungskosten. Der    
                        Erwerber kann diese AfA für
                        seine Anschaffungskosten in
                        Anspruch nehmen, wenn er  
                        das Haus bis zum Ende des  
                        Jahres der Fertigstellung  
                        anschafft
5. Laufender            bis zu 4 000 DM je Bau-    wie zu 3. Bei Wegfall
Erhaltungsaufwand       maßnahme und Jahr voll ab- der Nutzungswertbe-
                        zugsfähig; darüber hinaus  steuerung kann der
                        Prüfung, ob Herstellungs-  Stpfl. den nach § 82b
                        aufwand; wenn noch         EStDV noch nicht
                        Instandhaltung, gleich-    abgezogenen Aufwand in
                        mäßige Verteilung nach     einem Betrag in dem VZ
                        § 82b EStDV auf 2-5 Jahre  abziehen, für den
                        möglich; anschaffungsnahe  letztmals der
                        Aufwendungen sind          Nutzungswert anzuset-
                        Herstellungskosten, wenn   zen ist
                        sie für die ersten drei    
                        Jahre insgesamt 20 v. H.  
                        der Gebäudeanschaffungs-  
                        kosten übersteigen (vgl.  
                        Abschn. 157 Abs. 5 EStR),  
                        dann nur AfA möglich
6. Maßnahmen nach                                  - wenn Nutzungswert
§§ 82a, 82g, 82i                                   besteuert wird:
EStDV, die nach dem                                10 v. H. AfA jährlich
und vor dem                             10 Jahre lang
vorgenommen                              
werden                                             - wenn Nutzungswert
                                                   nicht mehr besteuert
                                                   wird:
                                                   wie bei Einfamilien-
                                                   haus (IV, 2, c)

VI. Steuervergünstigungen für nach dem 31. 12. 1986 hergestellte oder angeschaffte zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnungen

1. § 10e EStG

a) Eigennutzung

Begünstigt sind nur Wohnungen, die der Stpfl. zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Die unentgeltliche Überlassung von Teilen einer Wohnung zu Wohnzwecken ist unschädlich. Die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung schließt § 10e EStG aus. S. 3102b) Bemessungsgrundlage und Abzugsbeginn

Herstellungs- oder Anschaffungskosten der Wohnung; einbezogen wird die Hälfte der Anschaffungskosten des Grund und Bodens; der Abzugsbetrag wird wie SA abgezogen (§ 10e Abs. 1 EStG), allerdings nur für die Jahre des Abzugszeitraums, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Baunebenkosten (wie Fahrten zum Bau, Richtfest, Baustrom, Telefon, Porti, Versicherungen usw.) gehen in Bemessungsgrundlage des § 10e EStG ein; Nachweis erforderlich, kein Ansatz eigener Arbeitsleistungen. Einbaumöbel gehören zu Herstellungskosten nur, soweit fest mit Gebäude verbunden (nicht anerkannt: Einbauschrank, Schranktrennwand, Waschmaschine). Anschlußkosten (Kanal, Wasser, Strom, Gas) insoweit Herstellungskosten des Gebäudes, wie sie auf die Hausanschlußkosten entfallen, die der Eigentümer für die Herstellung der Zuleitungsanlagen vom Gebäude bis zu dem öffentlichen Anschluß aufwendet. Außenanlagen wie bei § 7b EStG.

c) Nachträgliche Herstellungskosten

Die bis zum Ende des Abzugszeitraums entstehenden Herstellungskosten können so behandelt werden, als wären sie bereits im ersten Jahr des Abzugszeitraums entstanden.

d) Ausbauten/Erweiterungen

Nach § 10e EStG begünstigt, wenn Ausbau an einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung nach dem fertiggestellt worden ist (§§ 10e Abs. 2, 52 Abs. 14 EStG 1987) und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird; als Erweiterung gilt auch die Errichtung einer zur Wohnung gehörenden Garage.

e) Übertragung nicht ausgenutzter Abzugsbeträge

aa) Nicht ausgenutzte Abzugsbeträge aus Herstellungs-/Anschaffungsjahr und den zwei Folgejahren können bis zum Ende des vierten Jahres abgezogen werden;

bb) bei Wohnungen - in Herstellungsfällen - mit Bauantrag oder Baubeginn nach dem (sowie Ausbauten und Erweiterungen) und - in Anschaffungsfällen - bei Abschluß des Kaufvertrags oder gleichstehenden Rechtsakts bzw. Beginn der Herstellung durch Veräußerer nach dem : Nachholung nicht ausgenutzter Abzugsbeträge bis zum Ende des Abzugszeitraums möglich (§ 52 Abs. 14 Satz 3 EStG i. d. F. des StÄndG 1992).

f) Objektverbrauch

§ 10e EStG kann nur für e i n Objekt in Anspruch genommen werden; zusammenveranlagte Ehegatten insgesamt für z w e i Objekte, sie können jedoch die Abzugsbeträge nicht gleichzeitig für zwei in räumlichem Zusammenhang stehende Objekte in Anspruch nehmen.

Beim Erstobjekt nicht ausgenutzte Zeiten können auf Folgeobjekt innerhalb von 2 Jahren vor und 3 Jahren nach letztmaliger Inanspruchnahme beim Erstobjekt übertragen werden, das gilt auch beim Übergang von einem § 7b-EStG-Objekt auf ein nach § 10e EStG begünstigtes Objekt.

Ist im alten Bundesgebiet Objektverbrauch eingetreten, läßt § 10e Abs. 4 Satz 7 und 8 EStG die Inanspruchnahme des § 10e EStG für ein weiteres zu eigenen Wohnzwecken genutztes Objekt zu, das in den neuen Bundesländern angeschafft/hergestellt wird. Voraussetzung: Ausschließlicher oder überwiegender Wohnsitz in diesem Gebiet.

g) Abzugsbeträge

aa) Bei Anschaffung/Herstellung vor dem :

8 Jahre lang bis zu 5 % von höchstens 300 000 DM Herstellungs- oder Anschaffungskosten der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung S. 3103einschl. der Hälfte der hierauf entfallenden Anschaffungskosten des Grundstücks (SA-Abzug jährlich max. 15 000 DM).

bb) Bei Anschaffung/Fertigstellung nach dem : 8 Jahre lang bis zu 5 % von Anschaffungs-/Herstellungskosten bis zu 330 000 DM (SA-Abzug jährlich max. 16 500 DM).

cc) Bei Bauantrag oder Herstellungsbeginn nach dem , in Anschaffungsfällen bei Abschluß des Kaufvertrags oder Herstellungsbeginn durch den Veräußerer nach dem :

4 Jahre lang bis zu 6 % der Anschaffungs-/Herstellungskosten (SA-Abzug jährlich max. 19 800 DM), in den folgenden 4 Jahren bis zu 5 % (SA-Abzug jährlich max. 16 500 DM).

dd) Bei Bauantrag oder Herstellungsbeginn, wenn kein Bauantrag erforderlich ist bzw. - in Erwerbsfällen - bei Abschluß des Kaufvertrags, nach dem :

Inanspruchnahme des Abzugsbetrags für den jeweiligen VZ nur, wenn der Gesamtbetrag der Einkünfte 120 000 DM/240 000 DM (Alleinstehende/Verheiratete) nicht übersteigt (§ 10e Abs. 5a, § 52 Abs. 14 Sätze 4 und 5 EStG i. d. F. des StÄndG 1992).

h) Beschränkter Schuldzinsenabzug

Im Jahr der Herstellung oder Anschaffung in den Fällen unter g, cc und in den 2 folgenden Kj je eigengenutzter Wohnung bis zu 12 000 DM Schuldzinsen pro Jahr wie SA abziehbar (§ 10e Abs. 6a, § 52 Abs. 14 Satz 3 EStG i. d. F. des StÄndG 1992). In Anschaffungsfällen Schuldzinsenabzug nur möglich, wenn Wohneigentum bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Der Schuldzinsenabzug hängt von der tatsächlichen Inanspruchnahme des § 10e Abs. 1 oder 2 EStG ab. Ausnahme: Einem Stpfl. ist ein § 10e-Abzug wegen seines zu hohen Gesamtbetrags der Einkünfte (vgl. g, dd) versagt.

Bei Nichtausschöpfung des Höchstbetrags von 12 000 DM im Erstjahr Nachholung im vierten Jahr möglich. Begrenzung auf Objekte mit Fertigstellung vor dem .

2. Steuerermäßigung nach § 34f EStG

Bei Inanspruchnahme des Abzugsbetrags nach § 10e Abs. 1 oder 2 EStG können 600 DM für jedes, also auch das erste Kind des Eigentümers von der ESt abgezogen werden, wenn das Kind zum Haushalt des Stpfl. gehört oder in dem für die Steuervergünstigung maßgebenden Zeitraum gehört hat und die Zugehörigkeit auf Dauer angelegt ist oder war.

Bei Fertigstellung oder Anschaffung der Wohnung nach dem beläuft sich der Steuerermäßigungsbetrag je Kind des Eigentümers auf 750 DM (§ 34f Abs. 2, § 52 Abs. 24 Satz 2 EStG). Ist die Wohnung nach dem fertiggestellt oder angeschafft, beträgt die Steuerermäßigung je Kind 1 000 DM (§ 34f Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 24 Satz 2 EStG i. d. F. des StÄndG 1991).

Bei Bauantrag oder Herstellungsbeginn bzw. Abschluß des Kaufvertrags oder Herstellungsbeginn durch den Veräußerer nach dem : In einem Kj nicht ausgenutzte Steuerermäßigungsbeträge können 2 Jahre zurückgetragen und ein etwa noch verbleibender, nicht ausgenutzter Betrag auf die folgenden VZ des § 10e EStG-Abzugszeitraums und die 2 darauffolgenden Jahre vorgetragen werden (§ 34f Abs. 3 Sätze 3-5, § 52 Abs. 24 Satz 4 EStG i. d. F. des StÄndG 1992). - In den S. 3104neuen Bundesländern (einschl. ehemaligem Ost-Berlin) kann die Steuerermäßigung im Rahmen des Rücktrags erstmals nach § 57 Abs. 6 EStG mit der für die 2. Hälfte des VZ 1990 festgesetzten ESt ausgeglichen werden.

Bei Herstellung oder Anschaffung nach dem beschränkt sich die Summe der Steuerermäßigung insgesamt auf die Bemessungsgrundlage des § 10e EStG (§ 34f Abs. 4 Satz 1, § 52 Abs. 24 Satz 5 EStG i. d. F. des StÄndG 1992).

3. Baudenkmäler

Aufwendungen für nach dem vorgenommene Maßnahmen, auf 10 Jahre verteilt, wie SA abziehbar (§ 52 Abs. 21 Satz 6 EStG i. V. mit § 82i EStDV), soweit sie zu Herstellungskosten führen. Nach dem entstandener Erhaltungsaufwand i. S. dieser Vorschriften kann nach § 10f Abs. 2 EStG mit jährlich 10 v. H. wie SA abgezogen werden. Bei Herstellungskosten für nach dem abgeschlossene Baumaßnahmen ist § 10f Abs. 1 EStG anzuwenden. Begünstigt sind die bescheinigten Aufwendungen bei einem Baudenkmal, soweit es zu eigenen Wohnzwecken dient. Nach § 10f Abs. 3 und 4 EStG Begrenzung der Steuervergünstigung auf e i n Objekt (Ehegatten z w e i Objekte); zum Objektverbrauch führt auch die nach § 52 Abs. 21 Satz 6 EStG in Anspruch genommene Steuervergünstigung. Kumulationsverbot mit §§ 7h, 7i EStG.

4. Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

Aufwendungen für eigengenutzte Wohnungen in derartigen Gebäuden abziehbar wie unter 3. Voraussetzung: Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde über Vorliegen der Tatbestandsmerkmale. - Bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnungen in den neuen Bundesländern einschl. Berlin-Ost können nach § 7 FördergebietsG Aufwendungen über einen Zeitraum von 10 Jahren mit bis zu 10 v. H. jährlich wie SA abgezogen werden, begrenzt auf einen Höchstbetrag von insgesamt 40 000 DM.

5. Unentgeltlich überlassene Wohnung (§ 10h EStG)

Abzug der Aufwendungen zur Herstellung einer an Angehörige unentgeltlich überlassenen Wohnung in einem zu eigenen Wohnzwecken des Stpfl. genutzten Gebäude in den ersten 4 Jahren mit jeweils bis zu 6 v. H. (max. 19 800 DM), in den folgenden 4 Jahren mit bis zu 5 v. H. (max. 16 500 DM) wie SA. Wohnung muß in vollem Umfang unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Keine Objektbeschränkung. Keine Steuervergünstigung nach § 10h EStG in den VZ, in denen Gesamtbetrag der Einkünfte 120 000/240 000 DM (Alleinstehende/zusammenveranlagte Ehegatten) übersteigt.

Erstmals anwendbar bei Bauantrag bzw. Baubeginn nach dem (§ 10h Satz 2 Nr. 1 EStG).

Fundstelle(n):
NWB Fach 3 Seite 8353 - 8362
NWB1992 Seite 3095 - 3104
NWB GAAAA-80053

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