Dokument Corona: Auswirkungen auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Steuerrechtliche Folgen aus fehlenden Mieteinnahmen

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NWB Nr. 13 vom Seite 907

Corona: Auswirkungen auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Steuerrechtliche Folgen aus fehlenden Mieteinnahmen

Prof. Dr. Alois Nacke

Die Pandemie wirkt sich auf viele Bereiche des Lebens aus. Auch Mieteinnahmen werden häufig nicht mehr erzielt, weil der Mieter coronabedingt nicht mehr in der Lage ist, diese zu zahlen. Dabei gibt es verschiedene Formen der fehlenden Einnahmen. So kann der Vermieter auf die Mietzahlung verzichten oder die vereinbarten Mietzahlungen werden in Darlehen umgewandelt. Auch eine zeitliche Stundung der Zahlungen kommt in Betracht. Der Beitrag geht der Frage nach, wie diese unterschiedlichen Arten der Mietausfälle im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerrechtlich zu behandeln sind.

Eine Kurzfassung des Beitrags finden Sie .

I. Allgemeines zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

[i]Langenkämper, Vermietung und Verpachtung, infoCenter, NWB BAAAB-13237 Mieteinnahmen sind nach § 11 Abs. 1 Satz 1 EStG innerhalb des Kalenderjahrs bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind, er also im Rahmen einer der Einkunftsarten wirtschaftlich über die nach § 8 Abs. 1 Satz 1 EStG in Geld oder Geldeswert bestehenden Güter verfügen kann oder verfügt hat (ständige BFH-Rechtsprechung, z. B. , BStBl 2014 II S. 491, Rz. 12; v.  - , BStBl 2001 II S. 482, unter II, 1, a, und v.  - IX R 55/10, NWB QAAAE-26258). Sie sind daher beim Vermieter mit Eingang auf seinem Konto als Einnahme zu erfassen.

II. Rechtliche Beurteilung der unterschiedlichen Formen der Zahlungsausfälle

Der Steuerpflichtige kann in Zeiten, in denen der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommt, unterschiedlich auf diese Situation reagieren.

1. Vermieter verzichtet für einen bestimmten Zeitraum auf die Mietzahlungen

a) Einnahmen i. S. des § 21 Abs. 1 EStG

[i]Verzicht stellt keine Einnahme darVerzichtet der Vermieter auf den Zahlungsanspruch bzgl. der Miete vorübergehend, so liegt darin keine Einnahme i. S. des § 8 EStG, die ihm zugerechnet werden kann (so schon , BStBl 1970 II S. 177; Schallmoser in Blümich, EStG/KStG/GewStG, § 21 EStG Rz. 240 unter „Verzicht auf Miet- und Pachtzinsen“; Kister in Herrmann/Heuer/Raupach [HHR], EStG/KStG, § 8 EStG Rz. 16). Verzichtet er auf einen Teil der Miete, so ist der Teil, der gezahlt wird, als Mieteinnahme zu erfassen, der Teil, auf den verzichtet wurde, stellt keine Einnahme dar. S. 908

Beispiel 1:

A hat eine Wohnung an den Gastronomen B zur Eigennutzung vermietet. Da B die Auswirkungen der Corona-Pandemie treffen, verzichtet A auf die Hälfte der Miete.

A hat nur in Höhe der Hälfte der Mieten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

b) Verbilligte Vermietung i. S. des § 21 Abs. 2 EStG

Problematisch ist jedoch in dieser Situation, wie mit einer Teil- oder Unentgeltlichkeit der Überlassung einer Wohnung im Hinblick auf § 21 Abs. 2 EStG (verbilligte Vermietung) umzugehen ist. Hier ist m. E. zwischen den konkreten Mieteinnahmen des Steuerpflichtigen und dem Vergleichsmaßstab der ortsüblichen Marktmiete zu unterscheiden.

[i]Seifert, NWB 7/2021 S. 495, 502 f. Bezüglich der vereinnahmten Mieten (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG: „das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung“) ist Folgendes zu beachten: Wurde ein Mietverzicht nur für den Zeitraum der Corona-Pandemie bzw. für den Zeitraum eines Lockdowns zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart, ist dies m. E. im Rahmen der Beurteilung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG unbeachtlich. Dies gilt aber auch, wenn der Vermieter auf die nicht vertragsgemäße Zahlung der Miete während der Corona-Pandemie nicht reagiert und diese auch nicht nachträglich einfordert. Denn maßgeblich für die Aufteilung in eine teilentgeltliche und teilunentgeltliche Wohnungsüberlassung sind aus Vereinfachungsgründen nicht die gezahlten Mieten, sondern allein das „vereinbarte Entgelt“. Die Motive sind unerheblich (vgl. , BStBl 1997 II S. 605 unter 1; Schallmoser in Blümich, EStG/KStG/GewStG, § 21 EStG, Rz. 543). Damit würde bei einer fehlenden Einforderung der Miete durch den Vermieter keine Aufteilung der Miete in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil erfolgen müssen. Hier bliebe es bei dem Maßstab der vereinbarten Miete, unabhängig davon, in welcher Höhe der Vermieter Einnahmen erzielt hat.

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