Dokument Neues vom BFH zur Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude - Anmerkung zum BFH-Urteil vom 21.7.2020 - IX R 26/19

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StuB Nr. 1 vom Seite 11

Neues vom BFH zur Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude

Anmerkung zum

Dr. Harald Schießl

Der BFH hat mit dem Urteil vom erstmalig zur vom BMF im Internet bereitgestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ Stellung genommen und sich grundlegend mit der Frage befasst, welche Bedeutung der Arbeitshilfe bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude nach den realen Verkehrswerten für Zwecke der AfA-Bemessung zukommt. Er hat richtungsweisend entschieden, dass die Finanzgerichte eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grds. Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen dürfen. Der nachfolgende Beitrag analysiert die für die Steuerpraxis bedeutsame Entscheidung und geht auf Neuerungen und sich ergebende Folgen ein.

Kernfragen
  • Hat die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung Bindungswirkung für die Stpfl. und die Gerichte?

  • Welche rechtlichen Defizite bemängelt der BFH an der Arbeitshilfe?

  • Wie ist die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude zu ermitteln, wenn die Grundstücks- und Gebäudebewertung vor dem FG streitig ist?

I. Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung

[i]Graf/Nacke, Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude mittels Arbeitshilfe des BMF ist rechtswidrig, NWB 52-53/2020 S. 3874, NWB LAAAH-66908 Grootens, Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken nach der BFH-Entscheidung zum vereinfachten Sachwertverfahren, BBK 24/2020 S. 1178, NWB TAAAH-66068 Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung (AfA) von Gebäuden (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG) ist es in der Praxis erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen deshalb eine Arbeitshilfe als xlsx-Datei zur Verfügung, die es dem Veranlagungssachbearbeiter ermöglichen soll, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu überprüfen. Auf diese Weise soll auf die Einbindung des Bausachverständigen verzichtet werden können. Dabei greift das Tool auf das Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung zurück. Der Bodenwert bestimmt sich nach den vom örtlichen Gutachterausschuss festgesetzten Bodenrichtwerten; der Gebäudewert wird auf der Grundlage von typisierten Herstellungskosten auf der Basis der Normalherstellungskosten 2010 ermittelt.

Die Arbeitshilfe wird in der Literatur erheblich kritisiert. Die fehlende Berücksichtigung lokaler Gegebenheiten bei der Ermittlung des Gebäudewerts soll gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten zu einem überproportionalen Anteil des Grund und Bodens und damit zu mitunter extrem geringen Gebäudebewertungen führen. Zwar sind die Finanzämter an die Ergebnisse des Tools nicht gebunden; nach der im Internet bereitgestellten Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises S. 12handelt es sich nur um eine qualifizierte Schätzung, die „sachverständig begründet widerlegbar“ ist. Die Erfahrungen aus der Praxis lehren jedoch, dass die Finanzverwaltung die von der Arbeitshilfe ausgeworfene Wertaufteilung regelmäßig übernimmt.

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