ErbStH H B 193 (7) (Zu § 193 BewG)

Zu § 193 BewG

H B 193 (7)

Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts

Beispiel 1 (Ertragswertverfahren):

Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i. H. v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m2. Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.


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Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
5,0 % von 150 000 EUR (500 m2 × 300 EUR/m2)
 
 
7 500 EUR
5,0 %
 
 
Vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins
 
 
./.   3 000 EUR
Unterschiedsbetrag
 
 
4 500 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)
 
 
× 13,16
5,0 %
 
 
Bewertungsstichtag
 
 
Ablauf des Erbbaurechts
 
 
Restlaufzeit des Erbbaurechts
22 Jahre
 
 
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG)
 
 
59 220 EUR
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG
Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG)
 
 
45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG)
21 % von 45 000 EUR
 
 
./.   9 450 EUR
Grundstücksart
Mietwohngrundstück
 
 
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
2008
 
 
Alter des Gebäudes
10 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage 22 BewG)
70 Jahre
 
 
Restnutzungsdauer
60 Jahre
 
 
Grundstücksreinertrag
 
 
35 550 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
5,0 % von 150 000 EUR
 
 
./.   7 500 EUR
5,0 %
 
 
Gebäudereinertrag
 
 
28 050 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)
 
 
× 18,93
Restnutzungsdauer
60 Jahre
 
 
5,0 %
 
 
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag
 
 
530 986 EUR
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG
Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG)
 
 
45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG)
23 % von 45 000 EUR
 
 
./.  12 150 EUR
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
2008
 
 
Ablauf des Erbbaurechts
 
 
Alter des Gebäudes bei Ablauf Erbbaurecht
33 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage 22 BewG)
70 Jahre
 
 
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht
37 Jahre
 
 
Grundstücksreinertrag
 
 
32 850 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
5,0 % von 150 000 EUR
 
 
./.   7 500 EUR
5,0 %
 
 
Gebäudereinertrag
 
 
25 350 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)
 
 
× 16,71
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht
37 Jahre
 
 
5,0 %
 
 
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts
 
 
423 598 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag
 
 
530 986 EUR
Abgezinster Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts
 
 
./. 144 786 EUR
Entschädigungsloser Anteil des Gebäudeertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts (keine Entschädigung)
 
423 598 EUR
 
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG)
 
× 0,3418
 
Bewertungsstichtag
 
 
Ablauf des Erbbaurechts
 
 
Restlaufzeit des Erbbaurechts
22 Jahre
 
 
5,0 %
 
 
Gebäudewertanteil
 
 
386 200 EUR
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG
 
 
 
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG
 
 
59 220 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
 
 
+ 386 200 EUR
Grundbesitzwert
 
 
445 420 EUR

Beispiel 2 (Sachwertverfahren):

Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss - alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1959 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m2. Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m2. Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.


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Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
3,0 % von 125 000 EUR (500 m2 × 250 EUR/m2)
 
 
3 750 EUR
3,0 %
 
 
Vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins
 
 
./. 2 800 EUR
Unterschiedsbetrag
 
 
950 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)
 
 
× 22,81
3,0 %
 
 
Ablauf des Erbbaurechts
 
 
Restlaufzeit des Erbbaurechts
39 Jahre
 
 
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG)
 
 
21 669 EUR
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 190 BewG
Regelherstellungskosten
 
975 EUR/m2
 
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)
835 EUR/m2
 
Gebäudeart
1.01
 
 
Standardstufe (alle Bauteile)
3
 
 
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
 
× 116,8/100
 
Gebäudeart
1.01
 
Bewertungsstichtag
2018
Brutto-Grundfläche
× 230 m2
 
Gebäuderegelherstellungswert
 
224 250 EUR
Alterswertminderung
84,29 %
(59 J. ÷ 70 J)
/.189 021 EUR
Gebäudeart
1.01
 
 
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
1959
 
Alter des Gebäudes
59 Jahre
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
70 Jahre
 
Gebäudesachwert
35 299 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG
30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 250 EUR
67 275 EUR
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag
67 275 EUR
Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
Regelherstellungskosten
 
976 EUR/m2
 
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)
835 EUR/m2
 
Gebäudeart
1.01
 
 
Standardstufe (alle Bauteile)
3
 
 
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
 
× 116,8/100
 
Gebäudeart
1.01
 
Bewertungsstichtag
2018
Brutto-Grundfläche
× 230 m2
 
Gebäuderegelherstellungswert
 
224 480 EUR
Alterswertminderung
100 %
/. 224 480 EUR
Gebäudeart
1.01
 
 
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
1959
 
Ablauf des Erbbaurechts
 
Alter des Gebäudes
99 Jahre
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
70 Jahre
Gebäudesachwert
0 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG
30 % des Gebäuderegelherstellungswertes in Höhe von 224 480 EUR
67 344 EUR
Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts
67 344 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag
 
 
67 275 EUR
Abgezinster Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts
 
 
./.   5 317 EUR
Entschädigungsloser Anteil des Gebäudesachwerts bei Ablauf des Erbbaurechts (25 % von 67 344 EUR)
 
16 836  EUR
 
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG)
 
× 0,3158
 
Bewertungsstichtag
 
 
Ablauf des Erbbaurechts
 
 
Restlaufzeit des Erbbaurechts
39 Jahre
 
 
3,0 %
 
 
Gebäudewertanteil
 
 
61 958 EUR
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG      
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG
 
 
21 669 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
 
 
+  61 958 EUR
Wert des Erbbaurechts
83 627 EUR
Grundbesitzwert
 
 
83 627 EUR

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
BAAAH-43478

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