ErbStH H B 189 (Zu § 189 BewG)

Zu § 189 BewG

H B 189

Ablauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)


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Regelherstellungskosten
(§ 190 Absatz 1, Anlage 24 II., III. BewG)
 
 
×
Baupreisindex
(§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
×
 
 
Brutto-Grundfläche
(§ 190 Absatz 1, Anlage 24 I. BewG)
 
 
=
Bodenrichtwert
(ggf. angepasster Bodenwert)
 
Gebäuderegelherstellungswert
(§ 190 Absatz 1 BewG)
×
 
./.
Grundstücksfläche
 
Alterswertminderung
(§ 190 Absatz 2 BewG)
=
 
=
Bodenwert
(§ 179, § 189 Absatz 2 BewG)
 
 
Vorläufiger Sachwert
(§ 189 Absatz 3 BewG)
×
Wertzahl
(§ 189 Absatz 3, § 191 BewG)
=
Sachwert = Grundbesitzwert
(§ 189 Absatz 3 BewG)

Bewertung im Sachwertverfahren

Beispiel:

Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2004, Kellerund Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard - alle Bauteile Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m2. An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2006, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m2 an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m2 (Baujahr 2006) und ein AußenSchwimmbecken (Baujahr 2006, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52 m2. Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m2. Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtlichen Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.

Bodenwert


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Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (700 m2 × 200 EUR/m2)
140 000 EUR

Gebäudesachwert


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1. freistehendes Einfamilienhaus (EFH)
 
 
 
Regelherstellungskosten
 
975 EUR/m2 
 
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)
 
835 EUR/m2
 
Gebäudeart
1.01.
 
 
Standardstufe (alle Bauteile)
3
 
 
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
 
× 116,8/100
 
Gebäudeart
1.01
 
 
Bewertungsstichtag
2018
 
 
Brutto-Grundfläche
 
× 220 m2 
Gebäuderegelherstellungswert
 
 
214 500 EUR 
Alterswertminderung
20,00 %
(14 J. : 70 J.)
./. 42 900 EUR 
Gebäudeart
1.01.
 
 
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
2004
 
 
Alter des Gebäudes
14 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
70 Jahre
 
 
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus)
 
 
171 600 EUR 
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten
(30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 214 500 EUR = 64 350 EUR)
 
2. Garage
 
 
 
Regelherstellungskosten
 
569 EUR/m2 
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)
 
485 EUR/m2
 
Gebäudeart (Einzelgarage)
14.1.
 
 
Standardstufe (Garage in Massivbauweise)
4
 
 
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
 
× 117,4/100
 
Gebäudeart
14.1.
 
 
Bewertungsstichtag
2018
 
 
Brutto-Grundfläche
 
× 23 m2 
Regelherstellungswert
 
 
13 087 EUR 
Alterswertminderung
20,00 %
(12 J. : 60 J.)
./. 2 618 EUR 
 
Garage
 
 
Bezugsfertigkeit der Garage
2006
 
 
Alter der Garage
12 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
60 Jahre
 
 
Gebäudesachwert (Garage)
 
 
10 469 EUR 
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten
(30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 13 087 EUR = 3 926 EUR)
 
3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag
 
 
 182 069 EUR
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage)
 

Besonders werthaltige Außenanlagen


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1. Terrasse
 
 
 
Regelherstellungskosten
 
70 EUR/m2 
Regelherstellungskosten (aus R B 190.5)
 
60 EUR/m2
 
Wege- und Platzbefestigungen
 
 
 
(Bruchsteinplatten mit Unterbeton)
 
 
 
Baupreisindex (Abschnitt 8 und 9)
 
× 116,8/100
 
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart
1.01.-5.1.
 
 
Bewertungsstichtag
2018
 
 
Fläche
 
× 30 m2 
Regelherstellungswert
 
 
2 100 EUR 
Alterswertminderung
30,00 %
(12 J. : 40 J.)
./. 630 EUR 
 
Terrasse
 
 
Fertigstellung
2006
 
 
Alter
12 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
(aus R B 190.5)
40 Jahre
 
 
Sachwert (Terrasse)
 
 
1 470 EUR 
2. Schwimmbecken
 
 
 
Regelherstellungskosten
 
613 EUR/m2 
Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 9)
 
525 EUR/m2
 
Schwimmbecken (normale Ausführung)
 
 
 
Baupreisindex (Abschnitt 8 und 9)
 
× 116,8/100
 
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart
1.01.-5.1.
 
 
Bewertungsstichtag
2018
 
 
Fläche
 
× 52 m2 
Regelherstellungswert
 
 
31 876 EUR 
Alterswertminderung
40,00 % (12 J. : 30 J.)
Schwimmbecken
 
./. 12 751 EUR 
Fertigstellung
2006
 
 
Alter
12 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
 
 
 
(aus R B 190.5)
30 Jahre
 
 
Sachwert (Schwimmbecken)
 
 
19 125 EUR 
Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen
 
 
 
Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken)
 
 
20 595 EUR 
Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts
(10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 182 069 EUR = 18 206 EUR)
 
Vorläufiger Sachwert
 
 
342 664  EUR 
Bodenwert
 
140 000 EUR 
Gebäudesachwert
 
+ 182 069 EUR 
 
 
 
Sachwert Außenanlagen
 
+ 20 595 EUR 
Summe
 
342 664 EUR 
Grundbesitzwert (Sachwert)
 
 
 
Vorläufiger Sachwert
 
342 664 EUR 
Wertzahl (aus Anlage 25 zum BewG)
 
× 0,80 
Einfamilienhaus
 
 
 
Vorläufiger Sachwert
342 664 EUR 
 
Bodenrichtwert
200 EUR/m2 
 
Grundbesitzwert
 
 
274 131 EUR  

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
BAAAH-43478

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