ErbStH H B 179.2 (Zu § 179 BewG)

Zu § 179 BewG

H B 179.2

Abweichende planungsrechtlich zulässige Geschossflächenzahl

Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer planungsrechtlich zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) und werden hierfür keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vorgegeben, gelten die Folgenden:


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Geschossflächenzahl
Umrechnungskoeffizient
Geschossflächenzahl
Umrechnungskoeffizient
0,4
0,66
1,4
1,19
0,5
0,72
1,5
1,23
0,6
0,78
1,6
1,28
0,7
0,84
1,7
1,32
0,8
0,90
1,8
1,36
0,9
0,95
1,9
1,41
1,0
1,00
2,0
1,45
1,1
1,05
2,1
1,49
1,2
1,10
2,2
1,53
1,3
1,14
2,3
1,57
2,4
1,61

Die in der Tabelle angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Wohnbauland im erschließungsbeitragsfreien Zustand.

Weichen die Geschossflächenzahlen des Bodenrichtwertgrundstücks oder des zu bewertenden Grundstücks von den in der Tabelle angegebenen Werten ab, sind die Umrechnungskoeffizienten nach folgender Formel zu berechnen (GFZ = Geschossflächenzahl):

Umrechnungskoeffizient = 0,6 × √ GFZ + 0,2 × GFZ + 0,2

Beispiel 1:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150 EUR/m2 bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 0,6. Der Bodenwert/m2 beträgt:

0,78 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,6)
0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8)
× 150,00 EUR/m2 = 130,00 EUR/m2

Beispiel 2:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150,00 EUR/m2 bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 1,2. Der Bodenwert/m2 beträgt nach der oben angeführten Formel:

1,10 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,2)
0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8)
× 150,00 EUR/m2 = 183,33 EUR/m2

Beispiel 3:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 215 EUR/m2 (erschließungsbeitragspflichtig/noch zu leistende Erschließungsbeiträge: 40 EUR/m2; GFZ = 1,2). Das zu bewertende Grundstück ist 800 m2 groß und erschließungsbeitragsfrei (GFZ 1,6).


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Bodenrichtwert (erschließungsbeitragspflichtig)
215,00 EUR/m2
Erschließungsbeiträge
+  40,00 EUR/m2
Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei)
255,00 EUR/m2
Anpassung wegen abweichender Geschossflächenzahl
 
Umrechnungsfaktor:
 
1,28 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,6)
1,10 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,2)
× 255,00 EUR/m2 = 296,72 EUR/m2
 
Wert des Grund und Bodens
 
800 m2 × 296,72 EUR/m2
237 376,00 EUR

Abweichende Grundstücksgröße

Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße, erfolgt innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens eine Umrechnung nach Maßgabe des Gutachterausschusses.

Stellt der Gutachterausschuss keine Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Einund Zweifamilienhausgrundstücken zur Verfügung, sind ersatzweise folgende Umrechnungskoeffizienten aus der Anlage 2 der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom (BAnz AT B3) heranzuziehen:


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Grundstücksfläche in m2
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
Umrechnungskoeffizienten
1,03
1,02
1,00
0,99
0,98
0,97
0,96
0,96

Die Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 EUR/m2 verwendet werden. Für Grundstücksflächen zwischen den angegebenen Intervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht.

Hierzu folgendes Anwendungsbeispiel:


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Gegeben
Bodenrichtwerte: 150 EUR/m2 bei einer Grundstücksgröße von 900 m2
Grundstücksgröße des Bewertungsobjektes: 600 m2
Gesucht
an die Grundstücksgröße des Bewertungsobjektes angepasster Bodenwert
Lösung
UK für die Grundstücksgröße 900 m2 = 0,98
UK für die Grundstücksgröße 600 m2 = 1,02
150 EUR/m2 × 1,02/0,98 = rd. 156 EUR/m2

Abweichende wertrelevante Geschossflächenzahl

Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ), erfolgt innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens eine Umrechnung nach Maßgabe des Gutachterausschusses.

Stellt der Gutachterausschuss keine Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender wertrelevanter Geschossflächenzahlen beim Bodenwert von Mehrfamilienhausgrundstücken (Mietwohngrundstücken) zur Verfügung, sind ersatzweise folgende Umrechnungskoeffizienten aus der Anlage 1 der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom (BAnz AT B3) heranzuziehen:


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Bodenrichtwert
(EUR/m2)
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
2,0
2,2
2,4
2,6
2,8
3,0
200
0,88
0,93
0,97
1,00
1,03
1,05
1,07
1,08
1,10
1,11
250
0,79
0,88
0,94
1,00
1,05
1,09
1,13
1,17
1,20
1,23
1,26
300
0,71
0,83
0,92
1,00
1,07
1,13
1,19
1,24
1,29
1,34
1,38
1,43
350
0,80
0,91
1,00
1,08
1,16
1,23
1,30
1,36
1,42
1,47
1,52
1,58
400
0,77
0,89
1,00
1,10
1,18
1,27
1,35
1,42
1,49
1,56
1,62
1,68
450
0,88
1,00
1,11
1,21
1,31
1,40
1,48
1,57
1,64
1,72
1,79
1,86
500
0,87
1,00
1,12
1,24
1,34
1,45
1,55
1,64
1,73
1,82
1,90
1,98

Für Bodenrichtwerte zwischen den Bodenrichtwertintervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht.

Hierzu folgendes Anwendungsbeispiel:


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Gegeben
Bodenrichtwerte: 380 EUR/m2 bei einer WGFZ von 1,2
WGFZ des Bewertungsobjektes: 1,6
Gesucht
an die WGFZ des Bewertungsobjektes angepasster Bodenwert
Lösung
UK für die WGFZ 1,2 = 1,09
UK für WGFZ 1,6 = 1,25
380 EUR/m2 × 1,25/1,09 = rd. 436 EUR/m2

Anzusetzender Bodenrichtwert

Zum wird ein unbebautes Grundstück verschenkt. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum einen Bodenrichtwert von 200 EUR/m2 ermittelt. In seiner Sitzung im April 2018 ermittelt der Gutachterausschuss zum einen Bodenrichtwert von 230 EUR/m2. Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem Finanzamt erst im Mai 2018 mit. Bei der Bewertung des unbebauten Grundstücks muss das Finanzamt von einem Bodenrichtwert von 230 EUR/m2 ausgehen. Dies ist der turnusmäßig zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert.

Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL

> Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL) vom (BAnz. Nummer 24 S. 597)

Erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand des Grundstücks

> , BStBl 2006 II S. 5

Grundstücksmerkmale

> § 4 Absatz 2 ImmoWertV

Lagetypische Bodenrichtwerte

Lagetypische Bodenrichtwerte können zugrunde gelegt werden, wenn der Gutachterausschuss keine zonalen Bodenrichtwerte gebildet hat.

Umrechnungskoeffizienten für Geschossflächenzahl

> , BStBl II S. 742

Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße

> , BStBl II S. 686

Vergleichswertrichtlinie - VW-RL

> Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie - VW-RL) vom (BAnz AT B3)

Wertrelevante Geschossflächenzahl

> Definition: Nummer 6 Absatz 6 Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) vom (BAnz. Nummer 24 S. 597)

Innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens erfolgt die Ermittlung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) für das zu bewertende Grundstück nach den Modellparametern des örtlich zuständigen Gutachterausschusses.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
BAAAH-43478

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