BewR Gr 9.

9. Wertermittlung bei Eckgrundstücken

(1) Bei Eckgrundstücken ist in der Regel von dem höheren der Werte auszugehen, die für die begrenzenden Straßen gelten.

(2) 1Eckgrundstücke können wertvoller, aber auch geringwertiger als Reihengrundstücke sein. 2Ein höherer Wert ist in erster Linie durch die größere bauliche Ausnutzbarkeit der Eckgrundstücke begründet. 3Bei Eckgrundstücken an Geschäftsstraßen wirkt außerdem eine höhere Ertragsfähigkeit werterhöhend (z. B. durch Eckläden).

(3) 1Eckgrundstücke an Geschäftsstraßen haben infolge der bevorzugten Geschäftslage und der entsprechend höheren Ertragsfähigkeit einen wesentlich höheren Wert als andere Grundstücke der Geschäftsstraßen. 2Dieser höhere Wert ist dadurch bedingt, daß gegenüber den Mehrerträgen, die infolge der bevorzugten Geschäftslage zu erwarten sind, die Bewirtschaftungskosten nicht in demselben Ausmaß steigen.

(4) 1Eckgrundstücke am Schnittpunkt von Wohnstraßen haben gegenüber Reihengrundstücken nur dann einen höheren Wert, wenn auf ihnen ein Gebäude mit gewerblich genutzten Räumen (vor allem mit Eckläden oder einer Gastwirtschaft) errichtet werden kann. 2Sie sind dagegen nur durch eine größere bauliche Ausnutzbarkeit bevorzugt, so ist ein höherer Wert im allgemeinen nicht anzunehmen, weil dieser Vorteil durch die erhöhten Bewirtschaftungskosten aufgehoben wird.

(5) 1Bei Eckgrundstücken an Straßen, die für eine offene Bauweise oder für die Errichtung von Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern vorgesehen sind, bedingt die Ecklage keinen Vorteil für das Grundstück. 2Der Wert solcher Eckgrundstücke kann im Einzelfall sogar geringer sein als der Wert der Reihengrundstücke.

(6) 1Ein höherer Wert aufgrund der Ecklage ist nur durch einen Zuschlag zu dem Wert des „engeren Eckgrundstücks” zu berücksichtigen. 2Der Zuschlag ist nach einem Vomhundertsatz des durchschnittlichen Werts für die wertvollere Straße zu bemessen. 3Die ortsübliche Vorderlandtiefe bestimmt an beiden Straßenfronten, von der Ecke aus gerechnet, die Abmessungen des „engeren Eckgrundstücks”. 4Dabei dürfen als Straßenfront höchstens je 30 m angesetzt werden. 5Alle über diese Abmessungen hinausgehenden Grundstücksteile sind wie Grundstücke mit nur einer Straßenfront zu bewerten. 6Als Anhalt für die Zuschläge können folgende Rahmensätze dienen:


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am Schnittpunkt von Wohnstraßen
5 bis 10 v. H.,
   
am Schnittpunkt einer Geschäftsstraße mit einer Wohnstraße
15 bis 25 v. H.,
   
am Schnittpunkt zweier Geschäftsstraßen
25 bis 45 v. H.

7Die unteren Rahmensätze sind anzuwenden, wenn der durchschnittliche Wert für die weniger wertvolle Straße erheblich geringer als der Wert für die wertvollere Straße ist oder wenn es sich um eine weniger bevorzugte Geschäftslage handelt. 8Die oberen Rahmensätze sind anzuwenden, wenn die durchschnittlichen Werte für die Straßen annähernd gleich sind und wenn es sich um eine besonders gute Geschäftslage handelt.

Beispiel:

Ein Eckgrundstück liegt an zwei Geschäftsstraßen mit einer besonders guten Geschäftslage. Die durchschnittlichen Werte für die Straßen sind 100 DM und 90 DM. Die ortsübliche Vorderlandtiefe beträgt 25 m. Zum Wert des „engeren Eckgrundstücks” (25 m x 25 m = 625 m2) ist ein Zuschlag, der an der oberen Grenze der Rahmensätze liegt, von 45 v. H. = 45 DM zu machen. Der Wert des „engeren Eckgrundstücks” beträgt dann 145 DM/m2.

(7) 1Spitzwinklige Eckgrundstücke haben einen geringeren Wert als rechtwinklige Eckgrundstücke, wenn sie von einer Wohnstraße oder von zwei Wohnstraßen begrenzt werden. 2Werden sie dagegen von zwei Geschäftsstraßen begrenzt, so hebt der Vorteil, daß die Gebäude größere Schaufensterfronten haben können, in der Regel die Nachteile einer ungünstigen Grundrißgestaltung und einer geringeren Nutzfläche auf.

(8) 1Gehen die Abmessungen des gesamten Grundstücks an beiden Straßenfronten über das „engere Eckgrundstück” hinaus, ist die restliche Fläche von den beiden Straßenfronten aus in zwei Teilflächen aufzuteilen. 2Für jede der beiden Teilflächen ist zunächst die Größe des Vorderlandes zu berechnen. 3Das verbleibende Hinterland ist anteilig den beiden Teilflächen zuzurechnen. 4Die Zurechnung eines Anteils zum „engeren Eckgrundstück” unterbleibt, weil dieses nur aus Vorderland besteht.

Beispiel:

Ein Eckgrundstück liegt am Schnittpunkt zweier Geschäftsstraßen, deren Geschäftslage unterschiedlich ist. Es hat Abmessungen von 60 m und 40 m. Die durchschnittlichen Werte für die beiden Straßen betragen 120 DM und 60 DM. Die Vorderlandtiefe beträgt 30 m. Zum Wert für das „engere Eckgrundstück” (30 m x 30 m = 900 m2 ist ein Zuschlag von 25 v. H. = 30 DM zu machen. Der Wert für das „engere Eckgrundstück” beträgt danach 150 DM/m2.

Für die Ermittlung des Bodenwerts ist das Grundstück in drei Teilgrundstücke zu zerlegen, für die die Werte getrennt zu berechnen sind. Die Summe dieser drei Werte ergibt dann den Bodenwert des Grundstücks.

Teilgrundstück I

Das „engere Eckgrundstück” besteht nur aus Vorderland. Seine Größe beträgt 30 m x 30 m = 900 m2.

Teilgrundstück II

Das Grundstück hat an der wertvolleren Straße eine Straßenfront von 60 m. Davon entfallen auf das „engere Eckgrundstück” 30 m, so daß noch eine Straßenfront von 30 m für das Teilgrundstück II verbleibt. Die Größe des Vorderlandes dieses Teilgrundstücks beträgt dann 30 m x 30 m = 900 m2.

Teilgrundstück III

Das Grundstück hat an der weniger wertvollen Straße eine Straßenfront von 40 m. Davon entfallen auf das „engere Eckgrundstück” 30 m, so daß noch eine Straßenfront von 10 m für das Teilgrundstück III verbleibt. Die Größe des Vorderlandes dieses Teilgrundstücks beträgt dann 10 m x 30 m = 300 m2.

Das verbleibende Hinterland von 300 m2 (2 400 m2 Gesamtgröße - 900 m2 Teilgrundstück I - 900 m2 Teilgrundstück II - 300 m2 Teilgrundstück III = 300 m2) ist auf die Teilgrundstücke II und III entsprechend dem Verhältnis der Vorderlandgröße dieser Teilgrundstücke zu verteilen. Von dem Vorderland beider Teilgrundstücke (900 m2 + 300 m2 = 1 200 m2) entfallen auf Teilgrundstück II


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900 x 100
= 75 v. H.
1 200

auf Teilgrundstück III


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300 x 100
= 25 v. H.
1 200

Es sind also 75 v. H. von 300 m2 Hinterland = 225 m2 dem Teilgrundstück II und 25 v. H. von 300 m2 Hinterland = 75 m2 dem Teilgrundstück III zuzurechnen.

Die Einzelwerte sind wie folgt zu berechnen:


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Teilgrundstück I
900 (m2 Vorderland) x 150 DM =
135 000 DM


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Teilgrundstück II
900 (m2 Vorderland) +
225
(m2 Hinterland) x 120 DM =
121 500 DM
2


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Teilgrundstück III
300 (m2 Vorderland) +
75
(m2 Hinterland) x 60 DM =
20 250 DM
2
Gesamtwert des Eckgrundstücks =
276 750 DM

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206

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