BewR Gr 49.

49. Wohnungseigentum und Teileigentum (§ 93 BewG)

(1) 1Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum gilt als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 68 Abs. 1 Nr. 3, § 70 Abs. 1 BewG). 2Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 des WohnungseigentumsgesetzesWEG – vom – Bundesgesetzbl. I S. 175). 3Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). 4Gemeinschaftliches Eigentum sind der Grund und Boden sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 4 WEG). 5Zum gemeinschaftlichen Eigentum können eine Hausmeisterwohnung, vermietete Wohnungen, Läden usw. gehören. 6Die wirtschaftliche Einheit besteht danach aus dem Wohnungseigentum einschließlich des Miteigentumsanteils oder dem Teileigentum einschließlich des Miteigentumsanteils.

(2) 1Die Grundstücksart, in die das Wohnungseigentum oder das Teileigentum einzuordnen ist, richtet sich nach der Nutzung des auf das Wohnungseigentum oder auf das Teileigentum entfallenden Gebäudeteils (§ 93 Abs. 1 Satz 2 BewG). 2Gehört zu der wirtschaftlichen Einheit des Wohnungseigentums nur eine Wohnung, so ist es ein Einfamilienhaus (§ 75 Abs. 5 BewG). 3Die Mitbenutzung der Eigentumswohnung zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken steht der Einordnung in die Grundstücksart „Einfamilienhäuser” (§ 75 Abs. 5 Satz 4 BewG) nicht notwendig entgegen (vgl. Abschnitt 15 Abs. 3). 4Gehört zum Wohnungseigentum ein Anteil an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hausmeisterwohnung, so bleibt der Charakter des Wohnungseigentums als Einfamilienhaus ebenfalls gewahrt. 5Gehört zu dem Wohnungseigentum ein Anteil an einer oder mehreren im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden sonstigen Wohnungen, so ist es in die Grundstücksart „Mietwohngrundstücke” einzuordnen (§ 75 Abs. 2 BewG). 6Gehört zum Wohnungseigentum ein Anteil an im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räumen, die gewerblichen (öffentlichen) Zwecken dienen, und wird dadurch die Eigenart des Wohnungseigentums als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt, so ist es entsprechend dem gewerblichen Anteil der Miete ein gemischtgenutztes Grundstück (§ 75 Abs. 4 BewG) oder – in Ausnahmefällen – ein Geschäftsgrundstück (§ 75 Abs. 3 BewG). 7Das Teileigentum ist im allgemeinen in die Grundstücksart „Geschäftsgrundstücke” einzuordnen. 8Gehört zum Teileigentum ein Anteil an im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wohnungen oder Wohnräumen, so ist es entsprechend dem auf sie entfallenden Anteil der Miete ein Geschäftsgrundstück oder ein gemischtgenutztes Grundstück.

(3) 1Nach welchen Vorschriften das Wohnungseigentum und das Teileigentum zu bewerten sind, richtet sich grundsätzlich nach der allgemeinen Vorschrift des § 76 BewG. 2Das Wohnungseigentum, das zu 20 v. H. oder mehr Wohnzwecken dient, ist jedoch im Wege des Ertragswertverfahrens stets nach den Vorschriften für gemischtgenutzte Grundstücke oder für Mietwohngrundstücke zu bewerten (§ 93 Abs. 2 BewG). 3Dies gilt stets dann, wenn das Wohnungseigentum in die Grundstücksart „Einfamilienhäuser” einzuordnen ist. 4Für die Bewertung eines solchen Wohnungseigentums ist demnach der für Mietwohngrundstücke geltende Vervielfältiger anzuwenden, wenn es zu mehr als 80 v. H. Wohnzwecken dient. 5Andernfalls ist der für gemischtgenutzte Grundstücke geltende Vervielfältiger anzuwenden. 6Wenn das Wohnungseigentum in Ausnahmefällen zu mehr als 80 v. H. gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dient, richtet sich die Bewertung nach den für Geschäftsgrundstücke maßgebenden Vorschriften (§ 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG). 7Das Teileigentum ist nach den Vorschriften zu bewerten, die für die im einzelnen Fall in Betracht kommende Grundstücksart gelten.

(4) 1Die Miete, die bei der Bewertung des Wohnungseigentums und des Teileigentums zugrunde gelegt wird, umfaßt in ähnlicher Weise wie die Miete, die für eine vermietete Wohnung oder für gewerblich genutzte Räume angesetzt wird, auch das Entgelt für die gemeinsam genutzten Grundsücksteile (z. B. bebaute Flächen, Hofflächen, Flure, Treppen und Dachböden) und das Nutzungsentgelt für die sonstigen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer befindlichen Teile des Grundstücks. 2Die zutreffende Erfassung des Mietwerts eines Miteigentumsanteils in dem Mietwert der Eigentumswohnung setzt voraus, daß das Verhältnis, in dem die Miteigentumsanteile zueinander stehen, mit dem Verhältnis übereinstimmt oder etwa dem Verhältnis entspricht, in welchem die Eigentumswohnungen nach ihrem Mietwert zueinander stehen. 3Deshalb kann bei der Berechnung der Miete, die bei der Bewertung eines Wohnungseigentums zugrunde gelegt wird, anders verfahren werden, wenn die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. die §§ 7 und 10 WEG) nicht dem Verhältnis des Mietwerts der Eigentumswohnungen zueinander entsprechen (§ 93 Abs. 3 Satz 1 BewG). 4Dieses abweichende Verfahren ist jedoch nur in den Fällen anzuwenden, in denen die Miteigentumsanteile von dem Verhältnis der Mietwerte der einzelnen Eigentumswohnungen zueinander erheblich abweichen. 5Diese Fälle werden jedoch nur sehr selten sein.

(5) 1Gehören zum Wohnungseigentum oder Teileigentum einzelne im gemeinschaftlichen Eigentum stehende vermietete Wohnungen oder sonstige Räume (z. B. Laden, Garage, Hausmeisterwohnung, Dachgeschoßwohnung), so ist die sich hierdurch ergebende Werterhöhung nach den allgemeinen Grundsätzen zu erfassen und entsprechend den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen auf die einzelnen wirtschaftlichen Einheiten zu verteilen (§ 93 Abs. 3 Satz 2 BewG). 2Der Miete für das Sondereigentum ist jeweils die anteilige Miete für das gemeinschaftliche Eigentum, das aus dem Laden usw. besteht, hinzuzurechnen. 3Auf die gesamte Miete ist der Vervielfältiger für die Grundstücksart anzuwenden, die sich nach § 75 BewG aus dem Verhältnis der auf Wohnzwecke entfallenden Mietanteile zu den auf gewerbliche Zwecke entfallenden Mietanteilen ergibt.

Beispiel:

Ein bebautes Grundstück besteht aus 4 Eigentumswohnungen sowie aus einer Dachgeschoßwohnung und einem Ladenraum, die beide im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehen und vermietet sind. Für jeden Wohnungseigentümer ist im Grundbuch ein Miteigentumsanteil von einem Viertel eingetragen. Die folgenden Jahresrohmieten sind ermittelt worden:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Eigentumswohnung A
3 600 DM
Eigentumswohnung B
3 600 DM
Eigentumswohnung C
3 300 DM
Eigentumswohnung D
3 300 DM
Dachgeschoßwohnung
1 800 DM
Ladenraum
4 000 DM

Die Einheitswerte sind wie folgt festzustellen

  1. Wohnungseigentum A und B:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Jahresrohmiete
    Eigentumswohnung
    3 600 DM
    1/4 von 1 800 DM =
    450 DM
    1/4 von 4 000 DM =
    1 000 DM
    5 050 DM

Von der Jahresrohmiete von 5 050 DM entfallen jeweils ein Anteil von 4 050 DM auf Wohnungen und jeweils ein Anteil von 1 000 DM auf den gewerblichen Zwecken dienenden Ladenraum. Der Anteil der Wohnungen beträgt jeweils


Tabelle in neuem Fenster öffnen
4 050 x 100
= 80,1 v. H.
5 050

Das Wohnungseigentum A und das Wohnungseigentum B sind also Mietwohngrundstücke und entsprechend zu bewerten. Der Vervielfältiger (Nachkriegsbau, Massivbau, Gemeindegröße von 8 000 Einwohnern) beträgt 9,5 (vgl. Anlage 3). Der Einheitswert (abgerundet) beträgt 5 050 DM x 9,5 = 47 900 DM.

2.

Wohnungseigentum C und D:

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Jahresrohmiete
3 300 DM
1/4 von 1 800 DM =
450 DM
1/4 von 4 000 DM =
1 000 DM
4 750 DM

Von der Jahresrohmiete von 4 750 DM entfallen jeweils ein Anteil von 3 750 DM auf Wohnungen und jeweils ein Anteil von 1 000 DM auf den gewerblichen Zwecken dienenden Ladenraum. Der Anteil der Wohnungen beträgt jeweils


Tabelle in neuem Fenster öffnen
3 750 x 100
= 79 v. H.
4 750

Das Wohnungseigentum C und das Wohnungseigentum D sind also gemischtgenutzte Grundstücke und entsprechend zu bewerten.
Vervielfältiger (vgl. Anlage 3) 9,2
Einheitswert 4 750 DM x 9,2 =

43 700 DM

(6) Die einzelne wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums oder des Teileigentums ist ein Betriebsgrundstück im Sinne von § 99 BewG, wenn die wirtschaftliche Einheit dem gewerblichen Betrieb des Wohnungseigentümers oder Teileigentümers zu mehr als der Hälfte ihres Werts dient.

(7) 1Das Dauerwohnrecht (§ 31 WEG) gilt grundsätzlich nicht als Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes. 2Wie ein Wohnungseigentum ist es nur dann zu behandeln, wenn der Dauerwohnberechtigte aufgrund der zwischen ihm und dem Grundstückseigentümer getroffenen Vereinbarungen wirtschaftlich einem Wohnungseigentümer gleichsteht (vgl. § 11 Ziff. 4 StAnpG). [1] 3Das setzt voraus, daß die Rechte und Pflichten des Dauerwohnberechtigten bei wirtschaftlicher Betrachtung den Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers entsprechen und daß der Dauerwohnberechtigte aufgrund des Dauerwohnrechtsvertrags bei einem Heimfall des Dauerwohnrechts eine angemessene Entschädigung erhält.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206

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