BewR Gr 48.

48. Erbbaurecht (§ 92 BewG)

(1) 1Das Erbbaurecht gilt als ein selbständiges Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 68 Abs. 1 Nr. 2, § 70 Abs. 1 BewG). 2Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück zwei selbständige wirtschaftliche Einheiten, für die je ein Einheitswert festzustellen ist. 3Erstreckt sich das Erbbaurecht nur auf den Teil eines Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts, so scheidet dieser Teil als selbständige wirtschaftliche Einheit aus dem Grundstück aus.

(2) 1Der Gesamtwert, der für das Grundstück einschließlich der Gebäude und Außenanlagen ohne Rücksicht auf die Belastung mit dem Erbbaurecht zu ermitteln ist, ist eine reine Rechnungsgröße. 2Für seine Verteilung auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks ist die Dauer des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt maßgebend (§ 92 Abs. 2 und 3 BewG). 3Im allgemeinen entfällt auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts der Gebäudewert einschließlich des Werts der Außenanlagen und ein bestimmter Anteil am Bodenwert; der restliche Bodenwert entfällt auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (§ 92 Abs. 3 BewG). 4Ist der Gesamtwert jedoch in vollem Umfang dem Erbbauberechtigten zuzurechnen (§ 92 Abs. 2 BewG), so kann die Feststellung eines Einheitswerts für das belastete Grundstück unterbleiben.

(3) 1Die Verteilung des Gesamtwerts nach § 92 Abs. 3 BewG macht die Berechnung von Anteilen am Bodenwert und mitunter auch die Berechnung von Anteilen am Gebäudewert, die auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks entfallen, und damit die vorherige Aufspaltung des Gesamtwerts in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil erforderlich. 2Der Bodenwertanteil ergibt sich im Falle der Ermittlung des Gesamtwerts im Ertragswertverfahren aus den Anlagen 1 bis 8. 3Der sich nach den §§ 79 bis 81 BewG ergebende Gesamtwert (Grundstückswert) ist ggf. wegen der nach § 82 BewG vorgenommenen Ermäßigungen und Erhöhungen zu korrigieren, soweit sie den Wert des Grund und Bodens betreffen (vgl. Abschnitt 33 Abs. 6). 4Im Falle der Ermittlung des Gesamtwerts im Sachwertverfahren ergibt sich der Bodenwertanteil durch die Anwendung der Wertzahl (§ 90 BewG) auf den Bodenwert (§ 84 BewG). 5In den Fällen der Mindestbewertung nach § 77 BewG ist der im Gesamtwert enthaltene Bodenwertanteil, wenn der nur den Grund und Boden berücksichtigende Gesamtwert (Mindestwert) an die Stelle eines im Ertragswertverfahren ermittelten Grundstückswerts tritt, nach der folgenden Formel zu berechnen:


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Bodenwertanteil im Mindestwert =
Mindestwert x
Bodenwertanteil im Grundstückswert
Grundstückswert

Beispiel A:

Auf einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück in einer Gemeinde von 300 000 Einwohnern hat der Erbbauberechtigte im Jahre 1963 ein Mietwohngebäude errichtet. Es betragen
die Jahresrohmiete 10 000 DM,
der Vervielfältiger 9 (vgl. Anlage 7),
der Grundstückswert 10 000 DM x 9 = 90 000 DM,
der Multiplikator für den Bodenwertanteil 0,91 (vgl. Anlage 7),
der Wert des Grund und Bodens (Mindestwert) 100 000 DM.
Demnach beträgt der im Gesamtwert (Mindestwert) enthaltene Bodenwertanteil


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100 000 DM x
10 000 DM x 0,91
= 10 111 DM.
90 000 DM

6Für das Sachwertverfahren ist in den Fällen der Mindestbewertung der im Gesamtwert enthaltene Bodenwertanteil nach der folgenden Formel zu berechnen:


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Bodenwertanteil im Mindestwert =
Mindestwert x
Bodenwert (Mindestwert)
Ausgangswert (§ 83 BewG)

Beispiel B:

Bei einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück, auf dem der Erbbauberechtigte ein Gebäude errichtet hat, betragen der


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Bodenwert
80 000 DM
Gebäudewert
55 000 DM
Wert der Außenanlagen
5 000 DM
Ausgangswert
140 000 DM
Angleichung an den gemeinen Wert
(angenommene Wertzahl 55)
77 000 DM

Der Gesamtwert ist also mit dem Wert des Grund und Bodens (Mindestwert) anzusetzen.
Demnach beträgt der im Gesamtwert (Mindestwert) enthaltene Bodenwertanteil


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80 000 DM x
80 000 DM
= 45 714 DM.
80 000 DM + 55 000 DM + 5 000 DM

7Der im Gesamtwert (Mindestwert) enthaltene Gebäudewertanteil einschließlich des Werts der Außenanlagen ergibt sich stets aus dem Unterschied des Bodenwertanteils zum Gesamtwert.

(4) 1Abweichend von der Regelung in § 92 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BewG entfällt auch ein Anteil des Gebäudewerts auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks, wenn besondere Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und dem Eigentümer des Gebäudes es rechtfertigen. 2Hauptfall einer solchen Vereinbarung ist der Übergang des Eigentums am Gebäude auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf, ohne daß eine dem Wert des Gebäudes entsprechende Entschädigung gezahlt wird. 3Im Falle des entschädigungslosen Eigentumsübergangs ist der Gesamtwert in der gleichen Weise wie sonst der Bodenwert zu verteilen; Bodenwert und Gebäudewert brauchen hier also nicht besonders berechnet zu werden.

Beispiel:

Beträgt die Dauer des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt noch 23 Jahre, so entfallen vom Bodenwert 70 v. H. auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts und 30 v. H. auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks. Dementsprechend ist auch der Gebäudewert einschließlich des Werts der Außenanlagen und damit der Gesamtwert mit 70 v. H. dem Erbbauberechtigten und mit 30 v. H. dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zuzurechnen, wenn ein entschädigungsloser Übergang des Eigentums am Gebäude auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks vereinbart worden ist.

4Beträgt dagegen die Entschädigung für das Gebäude nur einen Bruchteil des Gebäudewerts, so bezieht sich die Verteilung nur auf den nicht zu entschädigenden Teil des Gebäudewerts. 5Es müssen also als Teil des Gesamtwerts ein Bodenwert und ein Gebäudewert und aus diesem ein nicht zu entschädigender Teil des Gebäudewerts berechnet werden.

Beispiel A:

Der Erbbauverpflichtete hat mit dem Erbbauberechtigten vereinbart, daß das Eigentum an dem Gebäude mit dem Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks übergeht, wobei nur die Hälfte des Gebäudewerts entschädigt wird. Im Jahre 1926 ist ein Mietwohngebäude errichtet worden. Am Hauptfeststellungszeitpunkt () beträgt die Dauer des Erbbaurechts noch 27 Jahre. Das Mietwohngrundstück wird im Ertragswertverfahren bewertet. Die Jahresrohmiete beträgt 15 000 DM, der Vervielfältiger (Massivbau, Gemeindegröße 630 000 Einwohner) beträgt 7,5 (vgl. Anlage 8).


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Gesamtwert 15 000 DM x 7,5 =
112 500 DM
Bodenwertanteil (vgl. Anlage 8):
15 000 DM x 1,82 =
27 300 DM
Gebäudewertanteil:
85 200 DM
nicht zu entschädigender Teil des Gebäudewerts
42 600 DM

Nach der Tabelle in § 92 Abs. 3 Nr. 1 BewG beträgt der Anteil am oben berechneten Bodenwert für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts 80 v. H., für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks 20 v. H. In demselben Verhältnis ist der nicht zu entschädigende Teil des Gebäudewerts aufzuteilen.

Von dem Gesamtwert von 112 500 DM entfallen bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte auf den 1. Januar 1964 nach § 92 Abs. 3 BewG auf die

  1. wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:

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    80 v. H. des Bodenwerts von 27 300 DM =
    21 840 DM
    80 v. H. des halben, später nicht zu entschädigenden Gebäudewerts von 42 600 DM =
    34 080 DM
    100 v. H. des halben, später zu entschädigenden Gebäudewerts von 42 600 DM =
    42 600 DM
    Einheitswert (abgerundet)
    98 500 DM
  2. wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:

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    20 v. H. des Bodenwerts von 27 300 DM =
    5 460 DM
    20 v. H. des halben, später nicht zu entschädigenden Gebäudewerts von 42 600 DM =
    8 520 DM
    Einheitswert (abgerundet)
    13 900 DM
Beispiel B:

Das Beispiel A wird dahin abgewandelt, daß im Jahre 1936 ein Warenhaus errichtet worden ist. Ein Viertel des Gebäudewerts soll entschädigt werden. Am Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) beträgt die Dauer des Erbbaurechts noch 32 Jahre.

Der Gesamtwert am errechnet sich wie folgt:


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Bodenwert
250 000 DM
Gebäudewert
650 000 DM
Ausgangswert
900 000 DM

Angleichung an den gemeinen Wert (Wertzahl 80):


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Gesamtwert
720 000 DM
Anteil des Gebäudewerts am Gesamtwert 650 000 DM x
80
=
520 000 DM
100
Zu entschädigender Teil des Gebäudewerts
130 000 DM
nicht zu entschädigender Teil des Gebäudewerts
390 000 DM

Nach der Tabelle in § 92 Abs. 3 Nr. 1 BewG beträgt der Anteil am Bodenwert für die wirtschaftliche Einheit des Erbbauberechtigten 85 v. H., für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks 15 v. H. In demselben Verhältnis ist der nicht zu entschädigende Teil des Gebäudewerts aufzuteilen.

Von dem Gesamtwert von 720 000 DM entfallen bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte auf den 1. Januar 1964 nach § 92 Abs. 3 BewG auf die

  1. wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:

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    85 v. H. des Bodenwerts von 250 000 DM x
    80
    =
    170 000 DM
    100
    85 v. H. des später nicht zu entschädigenden Gebäudewerts von 390 000 DM
    331 500 DM
    100 v. H. des später nicht zu entschädigenden Gebäudewerts von 130 000 DM
    130 000 DM
    Einheitswert
    631 500 DM
  2. wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:

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    15 v. H. des Bodenwerts von 250 000 DM x
    80
    =
    30 000 DM
    100
    15 v. H. des später nicht zu entschädigenden Gebäudewerts von 390 000 DM
    58 500 DM
    Einheitswert
    88 500 DM

(5) 1Die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Gebäude – ggf. auch die Außenanlagen – bei Beendigung des Erbbaurechts abzubrechen, ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen (§ 92 Abs. 4 BewG). 2Im Falle der Bewertung im Ertragswertverfahren bemißt sich die Höhe dieses Abschlags im allgemeinen nach den Spalten 4 bis 7 der Anlage 9. 3Muß das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Feststellungszeitpunkt abgebrochen werden, ist ein Abschlag jedoch nur nach § 82 Abs. 1 Nr. 3 BewG zu gewähren (vgl. Abschnitt 31 Abs. 4). 4Die Höhe des Abschlags ergibt sich daher in diesen Fällen nur aus den Spalten 1 bis 3 der Anlage 9. 5Der als Abschlag abzusetzende Betrag ist vom Gebäudewert abzuziehen. 6Der Gesamtwert mindert sich dann entsprechend. 7Wegen der Höhe des Abschlags im Falle der Bewertung im Sachwertverfahren vgl. Abschnitt 44 Abs. 7 und Abschnitt 45 Abs. 3 letzter Satz.

(6) 1Die Bewertung des Wohnungserbbaurechts und des Teilerbbaurechts (§ 30 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 – Bundesgesetzbl. I S. 175) entspricht der Bewertung des Erbbaurechts. 2Für jedes Wohnungserbbaurecht (Teilerbbaurecht) ist ein Gesamtwert zu ermitteln. 3Die Verteilung der Gesamtwerte auf die wirtschaftlichen Einheiten des Wohnungserbbaurechts (Teilerbbaurechts) und des belasteten Grundstücks erfolgt nach der Regelung in § 92 Abs. 3 BewG. 4Die in den einzelnen Gesamtwerten enthaltenen Anteile am Bodenwert sind nicht zu einem Einheitswert zusammenzufassen.

(7) [1] 1Änderungen der Verteilung des Gesamtwerts sind – wie eine Änderung des Einheitswerts auch sonst – im Wege der Fortschreibung der Einheitswerte für das Erbbaurecht und für das belastete Grundstück zu berücksichtigen. 2§ 92 Abs. 7 BewG, der Wertfortschreibungen ohne Beachtung einer Fortschreibungsgrenze zuläßt, gilt in allen Fällen, in denen sich der Verteilungsschlüssel für den Gesamtwert infolge Zeitablaufs ändert. 3Treffen Änderungen des Gesamtwerts mit einer Änderung der Verteilung des Gesamtwerts zusammen, so sind sie – und zwar gesondert für jede wirtschaftliche Einheit – durch eine Wertfortschreibung nach § 22 BewG zu berücksichtigen, wenn sie allein oder bei gleichzeitiger Änderung der Verteilung des Gesamtwerts die Fortschreibungsgrenzen überschreiten. 4Werden in diesen Fällen die Fortschreibungsgrenzen nicht überschritten, so ist eine Wertfortschreibung nur durchzuführen, soweit sie auf einer Änderung der Verteilung des Gesamtwerts nach § 92 Abs. 7 BewG beruht.

Beispiel A:

Im Jahre 1960 ist auf einem mit einem Erbbaurecht belasteten unbebauten Grundstück ein Lagerhaus errichtet worden. Am Hauptfeststellungszeitpunkt () betrug die Laufzeit des Erbbaurechts noch 45 Jahre. Das bebaute Grundstück wird im Sachwertverfahren bewertet (§ 76 Abs. 2 BewG).

Am errechnet sich der Gesamtwert wie folgt:


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Bodenwert
25 000 DM
Gebäudewert
95 000 DM
Ausgangswert
120 000 DM
Angleichung an den gemeinen Wert (Wertzahl 80):
Gesamtwert
96 000 DM

Von diesem Gesamtwert entfallen bei der Feststellung der Einheitswerte auf den nach § 92 Abs. 3 BewG auf die

  1. wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:

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    Bodenwert
    95 v. H. von 25 000 DM x
    80
    =
    19 000 DM
    100
    Gebäudewert
    95 000 DM x
    80
    =
    76 000 DM
    100
    Einheitswert
    95 000 DM
  2. wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:

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    5 v. H. des Bodenwerts von 25 000 DM x
    80
    =
    1 000 DM
    100
    Einheitswert
    1 000 DM

Im Jahre 1968 hat sich der Gebäudewert durch einen Anbau um 10 000 DM auf 105 000 DM erhöht; der Bodenwert ist unverändert geblieben.
Der Gesamtwert am errechnet sich wie folgt:


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Bodenwert
25 000 DM
Gebäudewert
105 000 DM
Ausgangswert
130 000 DM
Angleichung an den gemeinen Wert (Wertzahl 80):
Gesamtwert
104 000 DM

Bei einer Verteilung dieses Gesamtwerts, bei der der Verteilungsschlüssel nach § 92 Abs. 3 BewG für den und den noch derselbe ist, würden bei der Feststellung der Einheitswerte auf den [2] an sich entfallen auf die

  1. wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:

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    Bodenwert
    95 v. H. von 25 000 DM x
    80
    =
    19 000 DM
    100
    Gebäudewert
    105 000 DM x
    80
    =
    84 000 DM
    100
    Wert am
    103 000 DM
  2. wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    5 v. H. des Bodenwerts von 25 000 DM x
    80
    =
    1 000 DM
    100
    Wert am
    1 000 DM

Für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts unterbleibt jedoch eine Fortschreibung des auf den festgestellten Einheitswerts von 95 000 DM. Der Verteilungsschlüssel hat sich nicht geändert. Der sich infolge der Änderung des Gebäudewerts für den 1. Januar 1969 ergebende höhere Wert von 103 000 DM weicht von dem zuletzt festgestellten Einheitswert nur um 8 000 DM und damit nicht um mehr als 10 v. H. ab. Bei dem belasteten Grundstück hat sich ohnehin nichts geändert.

Beispiel B:

Das Beispiel A wird dahin abgewandelt, daß sich der Gebäudewert erstmals durch einen Anbau im Jahre 1969 um 13 000 DM auf 108 000 DM erhöht hat.

Der Gesamtwert ist am infolge der Änderung des Verteilungsschlüssels (§ 92 Abs. 3 BewG) anderweitig zu verteilen. Mit Rücksicht auf eine Laufzeit des Erbbaurechts von nur noch 39 Jahren betragen die Anteile am Bodenwert für das Erbbaurecht und für das belastete Grundstück jetzt 90 v. H. und 10 v. H. statt 95 v. H. und 5 v. H.

Der Gesamtwert am errechnet sich wie folgt:


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Bodenwert
25 000 DM
Gebäudewert
108 000 DM
Ausgangswert
133 000 DM
Angleichung an den gemeinen Wert (Wertzahl 80):
Gesamtwert
106 400 DM

Von diesem sich für den 1. Januar 1970 ergebenden Gesamtwert würden an sich entfallen auf die

  1. wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:

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    90 v. H. von 25 000 DM x
    80
    =
    18 000 DM
    100
    Gebäudewert
    108 000 DM x
    80
    =
    86 400 DM
    100
    Wert am
    104 400 DM
  2. wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    10 v. H. des Bodenwerts von 25 000 DM x
    80
    =
    2 000 DM
    100
    Wert am
    2 000 DM

Bei einem bebauten Grundstück, dessen Gebäude nicht im Erbbaurecht errichtet ist, würde wegen des Anbaus eine Wertfortschreibung nach § 22 BewG auf den von 96 000 DM auf 106 400 DM durchgeführt werden. Dagegen werden bei der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts durch den Anbau und durch die gleichzeitige Änderung der Verteilung des Gesamtwerts zum die Fortschreibungsgrenzen nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 BewG nicht überschritten. In diesem Fall ist daher eine Wertfortschreibung nur wegen der Änderung der Verteilung des Gesamtwerts nach § 92 Abs. 7 BewG durchzuführen. Die Erhöhung des Gebäudewerts infolge des Anbaus wird nicht berücksichtigt. Für das belastete Grundstück wird ohnehin nur eine Wertfortschreibung infolge der Änderung der Verteilung des Gesamtwerts nach § 92 Abs. 7 BewG durchgeführt.

Von dem Gesamtwert von 106 400 DM entfallen daher bei der Feststellung der Einheitswerte auf den 1. Januar 1970 nach § 92 Abs. 3 BewG auf die

  1. wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Bodenwert
    90 v. H. von 25 000 DM x
    80
    =
    18 000 DM
    100
    Gebäudewert (wie am )
    76 000 DM
    Einheitswert
    94 000 DM
  2. wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Einheitswert
    2 000 DM

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206

1Abs. 7 ist als gegenstandslos anzusehen, vgl. Abschnitt 9 Abs. 1 Fortschreibungs-Richtlinien.

2Es wird in den Beispielen A und B unterstellt, daß Fortschreibungen von Einheitswerten des Grundbesitzes nach Artikel 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 (Bundesgesetzbl. I S. 851) erstmals auf den durchzuführen sind.

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