BewR Gr 44. ((§ 85 BewG))

(§ 85 BewG)

44. Ermäßigung und Erhöhung des Gebäudesachwerts (§ 88 BewG)

a) Allgemeines

(1) 1Der Gebäudesachwert kann bei der Ermittlung des Gebäudewerts in Einzelfällen nach § 88 BewG ermäßigt oder erhöht werden, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts noch durch die Wertminderungen wegen Alters oder wegen baulicher Mängel und Schäden bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts berücksichtigt worden sind. 2Umstände, die nicht nur Einzelfälle betreffen, sondern den Wert ganzer Gruppen von Grundstücken beeinflussen (z. B. Industriezweige im Zonengrenzgebiet), betreffen regelmäßig nicht allein das Gebäude. 3Sie werden daher bei der Angleichung des Ausgangswerts des Grundstücks an den gemeinen Wert berücksichtigt; vgl. Abschnitt 46.

(2) 1Die Gründe für eine Ermäßigung oder Erhöhung können verschiedener Art sein. 2Die im Gesetz genannten Gründe stellen nur Beispiele dar. 3Nur Umstände objektiver Art, die den gemeinen Wert des Grundstücks nachhaltig beeinflussen, können eine Ermäßigung oder Erhöhung rechtfertigen. 4Rein persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse sind unbeachtlich, da diese den gemeinen Wert nicht beeinflussen (§ 9 BewG). 5Das Ausmaß der Ermäßigung oder Erhöhung hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

b) Ermäßigung wegen der Lage des Grundstücks

(3) 1Der Gebäudesachwert kann wegen der Lage des Grundstücks ermäßigt werden, wenn besondere Verhältnisse im Einzelfall nicht nur den Bodenwert, sondern auch den Wert des Gebäudes beeinflussen. 2Das kann z. B. bei einem Einfamilienhaus der Fall sein, das in unmittelbarer Nähe einer Fabrik mit starker Rußentwicklung liegt. 3Räumliche Abgegelegenheit und sonstige Besonderheiten der Lage führen aber auch in Einzelfällen nicht zu einer Wertminderung des Gebäudes, wenn die Zweckbestimmung des Grundstücks eine derartige Abgelegenheit erforderlich macht oder wenn die Abgelegenheit sich nicht nachhaltig auf die Nutzung auswirkt ( RStBl S. 863). 4Das gilt insbesondere für Fabrikgrundstücke.

c) Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung

(4) 1Ein Gebäude kann auch wirtschaftlich veralten. 2Ist die wirtschaftliche Wertminderung größer als der Betrag, um den sich der Wert des Gebäudes wegen seines Alters vermindert, so kann eine Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung vorgenommen werden. 3Voraussetzung ist jedoch, daß das Gebäude nicht nur für den derzeitigen Eigentümer, sondern auch für einen Erwerber des Grundstücks seine volle wirtschaftliche Verwertbarkeit verloren hat. 4Entscheidend für die Gewährung eines Abschlags ist deshalb, ob aus wirtschaftlich zwingenden objektiven Gründen anzunehmen ist, daß der Zeitraum der tatsächlichen Verwendung des Gebäudes gegenüber der gewöhnlichen Lebensdauer verkürzt ist und daß deshalb das Gebäude vorzeitig abgebrochen werden muß ( RStBl 1940 S. 492).

Beispiel:

Bei einem Braunkohlenbergwerk beträgt die künftige Abbaumöglichkeit im Hauptfeststellungszeitpunkt nur noch 15 Jahre. Die den Bergbau dienenden Gebäude sind bei Erschöpfung der Abbausubstanz für andere Zwecke nicht verwertbar. Ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung ist gerechtfertigt.

(5) 1Die Höhe des Abschlags bemißt sich nach der Verkürzung der Lebensdauer, die wegen der Überalterung für das Gebäude anzunehmen ist. 2Sie ist gleich dem Unterschied, der sich für die Wertminderung bei Zugrundelegung der gewöhnlichen oder der nach Abschnitt 41 Abs. 6 und 7 verkürzten Lebensdauer gegenüber der Wertminderung bei Zugrundelegung der kürzeren Lebensdauer ergibt.

Beispiel:

Ein Gebäude hat infolge wirtschaftlicher Überalterung statt einer gewöhnlichen Lebensdauer von 80 Jahren nur eine Lebensdauer von 60 Jahren. Es ist im Hauptfeststellungszeitpunkt 50 Jahre alt. Die Wertminderung wegen Alters beträgt


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bei gewöhnlicher Lebensdauer
50 x 1,25
=
62,5 v. H.
bei verkürzter Lebensdauer
50 x 1,67
=
83,5 v. H.
Unterschied
=
21 Punkte.

Der Gebäudesachwert ist wegen wirtschaftlicher Überalterung um 21 v. H. des Gebäudenormalherstellungswertes zu ermäßigen.

(6) 1Ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung kann nur insoweit gewährt werden, als er über die Wertminderung hinausgeht, die wegen des Alters ggf. unter Berücksichtigung einer verkürzten gewöhnlichen Lebensdauer (vgl. Abschnitt 41 Abs. 6 und 7) bereits berücksichtigt worden ist. 2Kein Abschlag ist zu gewähren, wenn Gebäude aus Zweckmäßigkeitsgründen früher abgebrochen werden sollen, als es dem baulichen Zustand entspricht oder für die Erhaltung der Wirtschaftlichkeit erforderlich ist. 3Auch geplante bauliche Veränderungen (Ein- und Umbauten) rechtfertigen nicht die Annahme einer wirtschaftlichen Überalterung.

d) Ermäßigung wegen der Notwendigkeit vorzeitigen Abbruchs

(7) 1Eine Ermäßigung des Gebäudesachwerts kann auch in Betracht kommen, wenn einwandfrei feststeht, daß ein Gebäude aus anderen Gründen, z. B. aus städtebaulichen Gründen, in den nächsten 10 Jahren abgebrochen werden muß. 2Als Anhaltspunkt für die Höhe der Ermäßigung kann der Betrag zugrunde gelegt werden, der sich aus dem Unterschied zwischen der nach der gewöhnlichen oder der nach Abschnitt 41 Abs. 6 und 7 verkürzten Lebensdauer errechneten Wertminderung wegen Alters und der Wertminderung bei Zugrundelegung der infolge des vorzeitigen Abbruchs verkürzten Lebensdauer ergibt.

Beispiel:

Ein Gebäude mit einer gewöhnlichen Lebensdauer von 100 Jahren muß in 5 Jahren abgebrochen werden. Es ist im Hauptfeststellungszeitpunkt 40 Jahre alt. Der Gebäudenormalherstellungswert beträgt 90 000 DM, der Gebäudesachwert


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(90 000 -
90 000 x 40
=) 54 000 DM.
100

Die Ermäßigung wegen vorzeitigen Abbruchs errechnet sich wie folgt:
Berücksichtigte Alterswertminderung = 40 v. H.
Die verkürzte Lebensdauer beträgt:
40 Jahre (Alter) + 5 Jahre (restliche Lebensdauer) = 45 Jahre.


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Danach ergibt sich ein Absetzungssatz von
40
x 100 = 89 v. H.
45
Die Ermäßigung beträgt somit
(
90 000 x 49
=) 44 100 DM.
100

3Eine Ermäßigung wegen vorzeitigen Abbruchs kommt nicht in Betracht, wenn ein Gebäude aus subjektiven Gründen vorzeitig abgebrochen werden soll. 4Zur Frage der Ermittlung des Gebäudesachwerts wegen vorzeitigen Abbruchs von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden vgl. Abschnitt 50.

e) Ermäßigung wegen unorganischen Aufbaus

(8) 1Ein Abschlag wegen unorganischen Aufbaus kommt im allgemeinen nur bei Fabrikgrundstücken in Betracht. 2Ein Fabrikbetrieb ist unorganisch aufgebaut, wenn durch die ungünstige Anordnung, aller oder einzelner Betriebsgebäude die Werkstoffe bei ihrer Verarbeitung unnötige Wege zurücklegen müssen und dadurch den Betrieb gegenüber einem organisch aufgebauten Betrieb nennenswerte Mehrkosten entstehen. 3Um festzustellen, ob ein unorganischer Aufbau vorliegt, ist der auf dem Grundstück geführte Betrieb mit einem Normalbetrieb und nicht mit einem Muster- oder Idealbetrieb zu vergleichen ( RStBl 1940 S. 319, und vom , RStBl S. 589). 4Ein unorganischer Aufbau kann durch den nach und nach erfolgten Aufbau der Fabrikgebäude entstehen. 5Er kann ferner darauf beruhen, daß infolge Produktionssteigerung einzelner Abteilungen die vorhandene Nutzfläche nicht mehr ausreicht und der notwendige Erweiterungsbau an anderer Stelle errichtet werden muß. 6Ein Abschlag ist nicht vorzunehmen, wenn die Mehrkosten offensichtlich auf Organisationsfehler, auf die Verwendung veralteter Maschinen oder auf Mängel an Betriebsvorrichtungen oder ihre für den Betriebsvorgang unzweckmäßige Anordnung zurückzuführen sind. 7Dagegen kann eine unzweckmäßige Anordnung der Betriebsvorrichtungen einen Abschlag wegen unorganischen Aufbaus begründen, wenn sie durch die Abmessung und die Lage der Gebäude bedingt ist.

(9) 1Ein unorganischer Aufbau liegt nicht vor, wenn ein für den Betrieb notwendiges Gebäude fehlt ( RStBl S. 921). 2Ältere Fabrikgebäude entsprechen nicht immer dem letzten Stand der Entwicklung und des Fortschritts. 3Trotzdem ist nicht schon aus diesem Grunde ein Abschlag wegen unorganischen Aufbaus gerechtfertigt ( RStBl 1940 S. 319). 4Bei einem einstufigen Betrieb, dessen Betriebsgebäude sich auf zwei voneinander entfernt liegenden Grundstücken befinden, kann wegen der verstreuten Lage der Fabrikgebäude ein Abschlag wegen unorganischen Aufbaus in Betracht kommen, wenn der einheitliche Organismus der Fabrik gestört ist ( RStBl S. 918). 5Anders sind die Verhältnisse bei mehrstufigen Betrieben eines Werkes zu beurteilen. 6Liegen bei einem Werk mit mehreren Erzeugungsstufen die Grundstücke und damit die Fabrikgebäude der einzelnen Stufenbetriebe unorganisch zueinander, so wird dieser Umstand nur dann einen Abschlag wegen unorganischen Aufbaus rechtfertigen, wenn die Grundstücke der Stufenbetriebe zusammen eine wirtschaftliche Einheit des Grundbesitzes bilden ( RStBl S. 810).

(10) 1Der Eigentümer hat an Hand eines Lageplanes nachzuweisen, welche Wege der Werkstoff bei seiner Verarbeitung zurücklegen muß. 2Ergibt sich, daß die Linienführung in dem ganzen Betrieb oder in einem Teil unzweckmäßig ist und daß unnötige Wege zurückzulegen sind, die bei einem normalen Fabrikbetrieb vermieden werden, so ist ein Abschlag gerechtfertigt. 3Die Höhe des Abschlags ist zu schätzen. 4Einen Anhalt für die Bemessung kann der Hundertsatz bieten, um den die tatsächlichen Produktionskosten von den Produktionskosten abweichen, die in einem Normalbetrieb entstehen würden. 5Dieser Vergleich setzt voraus, daß der Eigentümer an Hand von Kalkulationsunterlagen die durch die Lage der (des) Gebäude(s) entstehenden Produktionsverteuerung nachweist.

f) Ermäßigung wegen übermäßiger Raumhöhe

(11) 1Eine Ermäßigung wegen übermäßiger Raumhöhe kann in Betracht kommen, wenn Gebäude Räume mit übergroßen Höhen aufweisen, die bei neuen Bauten nicht mehr üblich sind. 2Bei Fabrikgebäuden ist jedoch Voraussetzung, daß das Gebäude mit den übergroßen Raumhöhen auch für andere Industriezweige nicht verwendbar ist.

Beispiel:

Eine Fabrik benötigte zur Herstellung ihrer Waren große Maschinen. Die Gebäude mußten daher eine beträchtliche Höhe haben. Durch Fortentwicklung der Technik haben sich die Dimensionen der Maschinen wesentlich geändert. Das Unternehmen war gezwungen, die alten Maschinen durch neuzeitliche mit geringen Höhenabmessungen zu ersetzen. Die große Höhe der Gebäude ist nicht mehr erforderlich.

3Der Abschlag wird ausschließlich für das Übermaß an Raumhöhe zugestanden. 4Bei den in der Anlage 14 Teil B aufgeführten Gebäuden ist eine Geschoßhöhe (vgl. Abschnitt 38 Abs. 2) bis 4 m jedoch ohne Rücksicht auf die in den betreffenden Räumen untergebrachte Betriebsart stets als normal anzusehen. 5Bei einem Gebäude mit offenem Dachstuhl ist für die Frage, ob eine übergroße Raumhöhe vorhanden ist, der Raum zwischen den Dachbindern nicht mit einzubeziehen.

(12) 1Die Höhe des Abschlags bemißt sich nach dem Unterschied zwischen dem Sachwert des Gebäudes in seiner tatsächlichen Höhe und dem Sachwert des Gebäudes in der Höhe, die für die neue Verwendung zugrunde zu legen ist; mindestens ist bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts der in der Anlage 14 Teil B aufgeführten Gebäude eine für den neuen Verwendungszweck benötigte Höhe von 4 m anzunehmen (vgl. Absatz 11). 2Bei der Berechnung des Abschlags ist zu beachten, daß sich bei der angenommenen geringeren Höhe die Gebäudeklasse oder innerhalb der Gebäudeklasse der Raummeterpreis ändern kann.

g) Erhöhungen

(13) 1Nach § 88 Abs. 3 BewG ist der Gebäudesachwert zu erhöhen, wenn das Grundstück nachhaltig gegen Entgelt für Reklamezwecke genutzt wird. 2Wegen der Voraussetzungen und Einzelheiten vgl. die in Abschnitt 32 Abs. 5 beim Ertragswertverfahren gemachten Ausführungen. 3Sie gelten entsprechend auch beim Sachwertverfahren. 4Neben diesem Zuschlag können auch weitere Zuschläge aus anderen Gründen in Betracht kommen.

h) Abschläge und Zuschläge am Gebäudesachwert sämtlicher oder einzelner Gebäude

(14) 1Der Abschlag wegen unorganischen Aufbaus ist regelmäßig vom Gebäudesachwert sämtlicher Gebäude einer wirtschaftlichen Einheit vorzunehmen, ebenso der Abschlag wegen ungünstiger Lage des Grundstücks, es sei denn, daß die einzelnen Gebäude räumlich sehr weit voneinander entfernt liegen und nur ein Teil von ihnen durch die ungünstige Lage betroffen ist. 2Die Abschläge wegen wirtschaftlicher Überalterung, wegen der Notwendigkeit vorzeitigen Abbruchs und wegen übermäßiger Raumhöhe sowie der Zuschlag wegen nachhaltiger entgeltlicher Reklamenutzung sind jeweils am Gebäudesachwert des einzelnen Gebäudes oder des einzelnen Gebäudeteils zu machen, das diese wertmindernden oder werterhöhenden Umstände betreffen. 3Ob die Abschläge oder Zuschläge aus sonstigen Gründen am Gebäudesachwert sämtlicher oder nur einzelner Gebäude oder einzelner Gebäudeteile einer wirtschaftlichen Einheit zu machen sind, hängt davon ab, ob die wertmindernden oder werterhöhenden Umstände sämtliche Gebäude einer wirtschaftlichen Einheit im gleichem Umfang oder nur einzelne Gebäude oder Gebäudeteile betreffen.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206

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