(§ 85 BewG)

44. Ermäßigung und Erhöhung des Gebäudesachwerts (§ 88 BewG)

a) Allgemeines

(1) ¹Der Gebäudesachwert kann bei der Ermittlung des Gebäudewerts in Einzelfällen nach § 88 BewG ermäßigt oder erhöht werden, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts noch durch die Wertminderungen wegen Alters oder wegen baulicher Mängel und Schäden bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts berücksichtigt worden sind. ²Umstände, die nicht nur Einzelfälle betreffen, sondern den Wert ganzer Gruppen von Grundstücken beeinflussen (z. B. Industriezweige im Zonengrenzgebiet), betreffen regelmäßig nicht allein das Gebäude. ³Sie werden daher bei der Angleichung des Ausgangswerts des Grundstücks an den gemeinen Wert berücksichtigt; vgl. Abschnitt 46.

(2) ¹Die Gründe für eine Ermäßigung oder Erhöhung können verschiedener Art sein. ²Die im Gesetz genannten Gründe stellen nur Beispiele dar. ³Nur Umstände objektiver Art, die den gemeinen Wert des Grundstücks nachhaltig beeinflussen, können eine Ermäßigung oder Erhöhung rechtfertigen. ⁴Rein persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse sind unbeachtlich, da diese den gemeinen Wert nicht beeinflussen (§ 9 BewG). ⁵Das Ausmaß der Ermäßigung oder Erhöhung hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

b) Ermäßigung wegen der Lage des Grundstücks

(3) ¹Der Gebäudesachwert kann wegen der Lage des Grundstücks ermäßigt werden, wenn besondere Verhältnisse im Einzelfall nicht nur den Bodenwert, sondern auch den Wert des Gebäudes beeinflussen. ²Das kann z. B. bei einem Einfamilienhaus der Fall sein, das in unmittelbarer Nähe einer Fabrik mit starker Rußentwicklung liegt. ³Räumliche Abgegelegenheit und sonstige Besonderheiten der Lage führen aber auch in Einzelfällen nicht zu einer Wertminderung des Gebäudes, wenn die Zweckbestimmung des Grundstücks eine derartige Abgelegenheit erforderlich macht oder wenn die Abgelegenheit sich nicht nachhaltig auf die Nutzung auswirkt (RFH-Urteil vom 14.6.1939, RStBl S. 863). ⁴Das gilt insbesondere für Fabrikgrundstücke.

c) Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung

(4) ¹Ein Gebäude kann auch wirtschaftlich veralten. ²Ist die wirtschaftliche Wertminderung größer als der Betrag, um den sich der Wert des Gebäudes wegen seines Alters vermindert, so kann eine Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung vorgenommen werden. ³Voraussetzung ist jedoch, daß das Gebäude nicht nur für den derzeitigen Eigentümer, sondern auch für einen Erwerber des Grundstücks seine volle wirtschaftliche Verwertbarkeit verloren hat. ⁴Entscheidend für die Gewährung eines Abschlags ist deshalb, ob aus wirtschaftlich zwingenden objektiven Gründen anzunehmen ist, daß der Zeitraum der tatsächlichen Verwendung des Gebäudes gegenüber der gewöhnlichen Lebensdauer verkürzt ist und daß deshalb das Gebäude vorzeitig abgebrochen werden muß (RFH-Urteil vom 16.11.1939, RStBl 1940 S. 492).

(5) ¹Die Höhe des Abschlags bemißt sich nach der Verkürzung der Lebensdauer, die wegen der Überalterung für das Gebäude anzunehmen ist. ²Sie ist gleich dem Unterschied, der sich für die Wertminderung bei Zugrundelegung der gewöhnlichen oder der nach Abschnitt 41 Abs. 6 und 7 verkürzten Lebensdauer gegenüber der Wertminderung bei Zugrundelegung der kürzeren Lebensdauer ergibt.

(6) ¹Ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung kann nur insoweit gewährt werden, als er über die Wertminderung hinausgeht, die wegen des Alters ggf. unter Berücksichtigung einer verkürzten gewöhnlichen Lebensdauer (vgl. Abschnitt 41 Abs. 6 und 7) bereits berücksichtigt worden ist. ²Kein Abschlag ist zu gewähren, wenn Gebäude aus Zweckmäßigkeitsgründen früher abgebrochen werden sollen, als es dem baulichen Zustand entspricht oder für die Erhaltung der Wirtschaftlichkeit erforderlich ist. ³Auch geplante bauliche Veränderungen (Ein- und Umbauten) rechtfertigen nicht die Annahme einer wirtschaftlichen Überalterung.

d) Ermäßigung wegen der Notwendigkeit vorzeitigen Abbruchs

(7) ¹Eine Ermäßigung des Gebäudesachwerts kann auch in Betracht kommen, wenn einwandfrei feststeht, daß ein Gebäude aus anderen Gründen, z. B. aus städtebaulichen Gründen, in den nächsten 10 Jahren abgebrochen werden muß. ²Als Anhaltspunkt für die Höhe der Ermäßigung kann der Betrag zugrunde gelegt werden, der sich aus dem Unterschied zwischen der nach der gewöhnlichen oder der nach Abschnitt 41 Abs. 6 und 7 verkürzten Lebensdauer errechneten Wertminderung wegen Alters und der Wertminderung bei Zugrundelegung der infolge des vorzeitigen Abbruchs verkürzten Lebensdauer ergibt.

³Eine Ermäßigung wegen vorzeitigen Abbruchs kommt nicht in Betracht, wenn ein Gebäude aus subjektiven Gründen vorzeitig abgebrochen werden soll. ⁴Zur Frage der Ermittlung des Gebäudesachwerts wegen vorzeitigen Abbruchs von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden vgl. Abschnitt 50.

e) Ermäßigung wegen unorganischen Aufbaus

(8) ¹Ein Abschlag wegen unorganischen Aufbaus kommt im allgemeinen nur bei Fabrikgrundstücken in Betracht. ²Ein Fabrikbetrieb ist unorganisch aufgebaut, wenn durch die ungünstige Anordnung, aller oder einzelner Betriebsgebäude die Werkstoffe bei ihrer Verarbeitung unnötige Wege zurücklegen müssen und dadurch den Betrieb gegenüber einem organisch aufgebauten Betrieb nennenswerte Mehrkosten entstehen. ³Um festzustellen, ob ein unorganischer Aufbau vorliegt, ist der auf dem Grundstück geführte Betrieb mit einem Normalbetrieb und nicht mit einem Muster- oder Idealbetrieb zu vergleichen (RFH-Urteile vom 3.11.1939, RStBl 1940 S. 319, und vom 15.5.1941, RStBl S. 589). ⁴Ein unorganischer Aufbau kann durch den nach und nach erfolgten Aufbau der Fabrikgebäude entstehen. ⁵Er kann ferner darauf beruhen, daß infolge Produktionssteigerung einzelner Abteilungen die vorhandene Nutzfläche nicht mehr ausreicht und der notwendige Erweiterungsbau an anderer Stelle errichtet werden muß. ⁶Ein Abschlag ist nicht vorzunehmen, wenn die Mehrkosten offensichtlich auf Organisationsfehler, auf die Verwendung veralteter Maschinen oder auf Mängel an Betriebsvorrichtungen oder ihre für den Betriebsvorgang unzweckmäßige Anordnung zurückzuführen sind. ⁷Dagegen kann eine unzweckmäßige Anordnung der Betriebsvorrichtungen einen Abschlag wegen unorganischen Aufbaus begründen, wenn sie durch die Abmessung und die Lage der Gebäude bedingt ist.

(9) ¹Ein unorganischer Aufbau liegt nicht vor, wenn ein für den Betrieb notwendiges Gebäude fehlt (RFH-Urteil vom 27.7.1938, RStBl S. 921). ²Ältere Fabrikgebäude entsprechen nicht immer dem letzten Stand der Entwicklung und des Fortschritts. ³Trotzdem ist nicht schon aus diesem Grunde ein Abschlag wegen unorganischen Aufbaus gerechtfertigt (RFH-Urteil vom 3.11.1939, RStBl 1940 S. 319). ⁴Bei einem einstufigen Betrieb, dessen Betriebsgebäude sich auf zwei voneinander entfernt liegenden Grundstücken befinden, kann wegen der verstreuten Lage der Fabrikgebäude ein Abschlag wegen unorganischen Aufbaus in Betracht kommen, wenn der einheitliche Organismus der Fabrik gestört ist (RFH-Urteil vom 11.7.1940, RStBl S. 918). ⁵Anders sind die Verhältnisse bei mehrstufigen Betrieben eines Werkes zu beurteilen. ⁶Liegen bei einem Werk mit mehreren Erzeugungsstufen die Grundstücke und damit die Fabrikgebäude der einzelnen Stufenbetriebe unorganisch zueinander, so wird dieser Umstand nur dann einen Abschlag wegen unorganischen Aufbaus rechtfertigen, wenn die Grundstücke der Stufenbetriebe zusammen eine wirtschaftliche Einheit des Grundbesitzes bilden (RFH-Urteil vom 5.3.1942, RStBl S. 810).

(10) ¹Der Eigentümer hat an Hand eines Lageplanes nachzuweisen, welche Wege der Werkstoff bei seiner Verarbeitung zurücklegen muß. ²Ergibt sich, daß die Linienführung in dem ganzen Betrieb oder in einem Teil unzweckmäßig ist und daß unnötige Wege zurückzulegen sind, die bei einem normalen Fabrikbetrieb vermieden werden, so ist ein Abschlag gerechtfertigt. ³Die Höhe des Abschlags ist zu schätzen. ⁴Einen Anhalt für die Bemessung kann der Hundertsatz bieten, um den die tatsächlichen Produktionskosten von den Produktionskosten abweichen, die in einem Normalbetrieb entstehen würden. ⁵Dieser Vergleich setzt voraus, daß der Eigentümer an Hand von Kalkulationsunterlagen die durch die Lage der (des) Gebäude(s) entstehenden Produktionsverteuerung nachweist.

f) Ermäßigung wegen übermäßiger Raumhöhe

(11) ¹Eine Ermäßigung wegen übermäßiger Raumhöhe kann in Betracht kommen, wenn Gebäude Räume mit übergroßen Höhen aufweisen, die bei neuen Bauten nicht mehr üblich sind. ²Bei Fabrikgebäuden ist jedoch Voraussetzung, daß das Gebäude mit den übergroßen Raumhöhen auch für andere Industriezweige nicht verwendbar ist.

³Der Abschlag wird ausschließlich für das Übermaß an Raumhöhe zugestanden. ⁴Bei den in der Anlage 14 Teil B aufgeführten Gebäuden ist eine Geschoßhöhe (vgl. Abschnitt 38 Abs. 2) bis 4 m jedoch ohne Rücksicht auf die in den betreffenden Räumen untergebrachte Betriebsart stets als normal anzusehen. ⁵Bei einem Gebäude mit offenem Dachstuhl ist für die Frage, ob eine übergroße Raumhöhe vorhanden ist, der Raum zwischen den Dachbindern nicht mit einzubeziehen.

(12) ¹Die Höhe des Abschlags bemißt sich nach dem Unterschied zwischen dem Sachwert des Gebäudes in seiner tatsächlichen Höhe und dem Sachwert des Gebäudes in der Höhe, die für die neue Verwendung zugrunde zu legen ist; mindestens ist bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts der in der Anlage 14 Teil B aufgeführten Gebäude eine für den neuen Verwendungszweck benötigte Höhe von 4 m anzunehmen (vgl. Absatz 11). ²Bei der Berechnung des Abschlags ist zu beachten, daß sich bei der angenommenen geringeren Höhe die Gebäudeklasse oder innerhalb der Gebäudeklasse der Raummeterpreis ändern kann.

g) Erhöhungen

(13) ¹Nach § 88 Abs. 3 BewG ist der Gebäudesachwert zu erhöhen, wenn das Grundstück nachhaltig gegen Entgelt für Reklamezwecke genutzt wird. ²Wegen der Voraussetzungen und Einzelheiten vgl. die in Abschnitt 32 Abs. 5 beim Ertragswertverfahren gemachten Ausführungen. ³Sie gelten entsprechend auch beim Sachwertverfahren. ⁴Neben diesem Zuschlag können auch weitere Zuschläge aus anderen Gründen in Betracht kommen.

h) Abschläge und Zuschläge am Gebäudesachwert sämtlicher oder einzelner Gebäude

(14) ¹Der Abschlag wegen unorganischen Aufbaus ist regelmäßig vom Gebäudesachwert sämtlicher Gebäude einer wirtschaftlichen Einheit vorzunehmen, ebenso der Abschlag wegen ungünstiger Lage des Grundstücks, es sei denn, daß die einzelnen Gebäude räumlich sehr weit voneinander entfernt liegen und nur ein Teil von ihnen durch die ungünstige Lage betroffen ist. ²Die Abschläge wegen wirtschaftlicher Überalterung, wegen der Notwendigkeit vorzeitigen Abbruchs und wegen übermäßiger Raumhöhe sowie der Zuschlag wegen nachhaltiger entgeltlicher Reklamenutzung sind jeweils am Gebäudesachwert des einzelnen Gebäudes oder des einzelnen Gebäudeteils zu machen, das diese wertmindernden oder werterhöhenden Umstände betreffen. ³Ob die Abschläge oder Zuschläge aus sonstigen Gründen am Gebäudesachwert sämtlicher oder nur einzelner Gebäude oder einzelner Gebäudeteile einer wirtschaftlichen Einheit zu machen sind, hängt davon ab, ob die wertmindernden oder werterhöhenden Umstände sämtliche Gebäude einer wirtschaftlichen Einheit im gleichem Umfang oder nur einzelne Gebäude oder Gebäudeteile betreffen.

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PAAAA-72206