(§ 85 BewG)
41. Wertminderung wegen Alters (§ 86 BewG)
a) Wertminderung im Regelfall
(1) 1Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt und der gewöhnlichen Lebensdauer von Gebäuden gleicher Art und Nutzung (§ 86 Abs. 1 BewG). 2Für die Berechnung des Alters des Gebäudes ist vom 1. Januar des Jahres auszugehen, in dem das Gebäude bezugsfertig geworden ist. 3Zum Begriff der Bezugsfertigkeit vgl. Abschnitt 6. 4Bei wiederaufgebauten Gebäuden ist das Jahr des Wiederaufbaus auch dann maßgebend, wenn sie unter Verwendung stehengebliebener Gebäudeteile oder Bauteile wiedererrichtet worden sind. 5Die gewöhnliche Lebensdauer eines Gebäudes hängt von dessen Bauart und Nutzung ab. 6Sie läßt sich im voraus nicht mit Sicherheit bestimmen. 7Deshalb müssen allgemeine Erfahrungssätze zugrunde gelegt werden.
(2) 1Die Wertminderung wegen Alters wird stets in einem Hundertsatz des Gebäudenormalherstellungswerts ausgedrückt. 2Dabei darf nur von einer gleichbleibenden jährlichen Wertminderung ausgegangen werden; andere Verfahren sind nicht zulässig (§ 86 Abs. 1 letzter Satz BewG). 3Als Lebensdauer und jährliche Wertminderung sind zugrunde zu legen:
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Bauart | Lebensdauer und jährliche Wertminderung für | ||||
Fabrikgebäude, Werkstattgebäude, Lagergebäude, Kühlhäuser,
Trockenhäuser, Molkereigebäude, Tankstellengebäude, Transformatorenhäuser,
Hallenbäder, Badehäuser | die
übrigen Gebäude | ||||
in Jahren | in v. H. | in Jahren | in
v. H. | ||
1. | Massivgebäude und Gebäude in Stahl- oder
Stahlbetonskelettkonstruktion | 80 | 1,25 | 100 | 1,00 |
2. | Holzfachwerkgebäude mit Ziegelsteinausmauerung | 60 | 1,67 | 70 | 1,43 |
3. | Holzgebäude und Holzfachwerkgebäude mit Lehmausfachung oder mit
Verschalung, Massivgebäude aus großformatigen Betonplatten (Fertigteile) | 50 | 2,00 | 60 | 1,67 |
4. | Massivschuppen, Stahlfachwerkgebäude mit Plattenverkleidung,
Gebäude in leichter Bauart, bei denen die Außenmauern – ohne Putz
gemessen – weniger als 20 cm stark sind (ausgenommen Skelettbauten und
Rahmenbauten), Fertigteilbauten aus Holz | 40 | 2,50 | 40 | 2,50 |
5. | Holzgebäude in Tafelbauart mit massiven Fundamenten | 30 | 3,33 | 30 | 3,33 |
6. | Wellblechschuppen, Holzschuppen, Holzgebäude in Tagelbauart ohne
massive Fundamente | 20 | 5 | 20 | 5 |
(3) 1Für Fabrikgebäude der in Absatz 2 unter Nummer 1 genannten Art, die im Zusammenhang mit dem Industriezweig, für den sie verwendet werden, der zerstörenden Einwirkung von Dampf oder Chemikalien ausgesetzt sind und trotz laufender baulicher Unterhaltung besonders starkem Verschleiß unterliegen, ist eine Lebensdauer von 60 Jahren zugrunde zu legen. 2In Betracht kommen bestimmte Gebäude von chemischen Betrieben und Säurebetrieben, wie z. B. der Leder- oder Kunstdüngerindustrie, ferner der Beizereien, Färbereien, Verzinkereien, Verzinnereien, Appreturanstalten, Papierfabriken, wenn bestimmte wesentliche Bauteile (Dach, Fußboden, Putz usw.) kurzfristig zerstört werden. 3Sind die Zerstörungen nachweislich so stark, daß bei normaler baulicher Unterhaltung eine Lebensdauer von 60 Jahren nicht erreicht wird, so kann in diesen Einzelfällen eine kürzere Lebensdauer zugrunde gelegt werden.
b) Berechnung der Wertminderung bei Gebäuden mit Gebäudeteilen verschiedenen Alters
(4) 1Anbauten teilen regelmäßig aufgrund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. 2Der Berechnung der Wertminderung wegen Alters ist deshalb für das gesamte Gebäude das Alter des Hauptgebäudes zugrunde zu legen. 3Ist dagegen anzunehmen, daß ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Lebensdauer als das Hauptgebäude haben wird, so ist die Wertminderung wegen Alters jeweils getrennt zu berechnen. 4Das gleiche gilt, wenn für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedliche Raummeterpreise anzusetzen sind; vgl. hierzu Abschnitt 37 Abs. 2 Nr. 3.
(5) 1Für Aufstockungen ist die Wertminderung wegen Alters im allgemeinen nach dem Alter der unteren Geschosse zu bemessen. 2Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen die restliche Lebensdauer des Gebäudes verlängert worden ist; vgl. hierzu Absatz 7.
c) Berechnung der Wertminderung bei Verkürzung der gewöhnlichen Lebensdauer
(6) 1Die gewöhnliche Lebensdauer eines Gebäudes (Absätze 2 und 3) kann durch Baumängel oder Bauschäden verkürzt sein. 2Dies trifft dann zu, wenn es sich um erhebliche nicht behebbare oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten zu beseitigende Baumängel (z. B. Gründungsmängel) oder Bauschäden (z. B. Bergschäden, Erschütterungsschäden und dgl.) handelt. 3In diesen Fällen ist zur Errechnung der Wertminderung wegen Alters die voraussichtliche tatsächliche Lebensdauer von Gebäuden mit derartigen Baumängeln oder Bauschäden zugrunde zu legen. [1] 4Das ergibt sich aus dem Zusammenhang der Vorschriften in § 86 Abs. 1 BewG und der Vorschriften in § 87 BewG. 5Die voraussichtliche tatsächliche Lebensdauer wird errechnet, indem die voraussichtliche Restlebensdauer im Hauptfeststellungszeitpunkt zu dem tatsächlichen Gebäudealter in diesem Zeitpunkt hinzugerechnet wird.
Ein Gebäude mit einer gewöhnlichen Lebensdauer von 100 Jahren und einem Alter im Hauptfeststellungszeitpunkt von 40 Jahren hat einen nicht behebbaren Bergschaden, der die Lebensdauer des Gebäudes wesentlich verkürzt. Die voraussichtliche Restlebensdauer im Hauptfeststellungszeitpunkt beträgt nur noch 20 Jahre. Voraussichtliche Lebensdauer im Hauptfeststellungszeitpunkt (Alter + voraussichtliche Restlebensdauer) 40 + 20 = 60 Jahre. Die jährliche Wertminderung beträgt demnach 100 : 60 = 1,67 v. H. Die Gesamtwertminderung beträgt mithin 40 x 1,67 = rund 67 v. H.
6Bauliche Mängel und Schäden, die hiernach nicht bei der Berechnung der Wertminderung wegen Alters berücksichtigt werden können (behebbare Mängel und Schäden), berechtigen nur zur Gewährung eines Abschlags nach § 87 BewG (vgl. Abschnitt 42).
(7) 1Ob und inwieweit bei wiederaufgebauten Gebäuden wegen der Verwendung stehengebliebener Gebäude- oder Bauteile eine Verkürzung der gewöhnlichen Lebensdauer anzunehmen ist, ist nach den gegebenen Umständen des Einzelfalles zu entscheiden. 2Dabei sind Umfang, Alter und Zustand der beim Wiederaufbau verwendeten Gebäude- oder Bauteile zu berücksichtigen.
d) Berechnung der Wertminderung bei Verlängerung der restlichen Lebensdauer
(8) 1Nach § 86 Abs. 4 BewG ist der nach dem tatsächlichen Alter errechnete Hundertsatz der Wertminderung wegen Alters zu mindern, wenn die restliche Lebensdauer eines Gebäudes durch bauliche Maßnahmen verlängert wird. 2Eine Verlängerung der Restlebensdauer wird nur dann anzunehmen sein, wenn das Gebäude durchgreifend erneuert oder verbessert worden ist. 3Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen (z. B. Neugestaltung der Fassade) bewirken keine Verlängerung der Restlebensdauer des Gebäudes. 4Bei einer Verlängerung der restlichen Lebensdauer ist nicht das tatsächliche Alter des Gebäudes, sondern ein dem Ausmaß der baulichen Erneuerung angemessenes geringeres Alter zugrunde zu legen. [2]
Bei einem Gebäude mit einer gewöhnlichen Lebensdauer von 80 Jahren beträgt der jährliche Wertminderungssatz (100 : 80 =) 1,25 v. H. Ist das Gebäude im Hauptfeststellungszeitpunkt 30 Jahre alt, so sind im Regelfall nach § 86 Abs. 1 BewG (30 x 1,25 =) 37,5 v. H. vom Gebäudenormalherstellungswert abzusetzen. Bei durchgreifender baulicher Erneuerung ist der mit 37,5 v. H. errechnete Wertminderungssatz entsprechend der Verjüngung des Gebäudes zu vermindern. Tritt eine Verlängerung der Restlebensdauer um 20 Jahre ein, so sind nur 10 x 1,25 = 12,5 v. H. als Wertminderung wegen Alters abzusetzen.
e) Restwert
(9) 1Nach § 86 Abs. 3 Satz 1 BewG darf als Wertminderung wegen Alters vom Gebäudenormalherstellungswert insgesamt kein höherer Betrag abgesetzt werden, als sich bei einem Alter von siebzig vom Hundert der Lebensdauer und dem Hundertsatz der jährlichen Wertminderung (Absatz 2) ergibt.
Ein Gebäude hat aufgrund seiner Bauart eine gewöhnliche Lebensdauer von 80 Jahren. Der jährliche Wertminderungssatz beträgt danach (100 : 80 =) 1,25 v. H. Ist das Gebäude im Hauptfeststellungszeitpunkt 60 Jahre alt, so sind nach § 86 Abs. 1 BewG (60 x 1,25 =) 75 v. H. vom Gebäudenormalherstellungswert abzusetzen. Nach Absatz 3 Satz 1 des § 86 BewG darf jedoch höchstens der Betrag abgesetzt werden, der sich bei einem Alter von 70 vom Hundert der Lebensdauer ergibt. Das sind (70 v. H. von 80 Jahren =) 56 Jahre; abzusetzen sind 56 x 1,25 = 70 v. H.
2Auch bei jeder anderen Lebensdauer nach Absatz 2 als bei den im Beispiel angewendeten 80 Jahren ergibt sich höchstens eine Minderung des Gebäudenormalherstellungswerts um 70 v. H. 3Der nach Abzug der Wertminderung wegen Alters verbleibende Wert (Restwert) darf somit grundsätzlich 30 v. H. des Gebäudenormalherstellungswerts nicht unterschreiten. 4Eine Ausnahme ist nur zu machen, wenn eine außergewöhnliche Wertminderung vorliegt (§ 86 Abs. 3 Satz 2 BewG). 5Das kann z. B. in außergewöhnlichen Fällen des Absatzes 6 der Fall sein. 6In derartigen Fällen darf der Restwert von 30 v. H. aber nur unterschritten werden, wenn im Feststellungszeitpunkt feststeht, daß das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren abgebrochen werden muß.
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zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206