BewR Gr 33. ((§ 82 BewG))

(§ 82 BewG)

33. Höchstmaß der Ermäßigung und Erhöhung des Grundstückswerts (§ 82 Abs. 3 BewG)

(1) Das Ausmaß der Ermäßigung oder Erhöhung richtet sich danach, welche Bedeutung dem besonderen Umstand bei einem Verkauf des Grundstücks nach Lage des Grundstücksmarkts beigemessen werden würde ( RStBl S. 724).

(2) 1Die Abschläge für

  1. ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche (vgl. Abschnitt 31 Abs. 2),

  2. behebbare Baumängel und Bauschäden (vgl. Abschnitt 31 Abs. 3)

und die Zuschläge für

  1. die Größe der nicht bebauten Fläche (vgl. Abschnitt 32 Abs. 2 und 3),

  2. die Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke (vgl. Abschnitt 32 Abs. 5)

dürfen insgesamt 30 v. H. des Grundstückswerts nicht übersteigen. 2Andere Abschläge wie insbesondere wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs (vgl. Abschnitt 31 Abs. 4) oder der Verkürzung der Lebensdauer des Gebäudes, wenn das in Betracht kommende fiktive Baujahr sich nicht in einer Verringerung des Vervielfältigers auswirkt (vgl. Abschnitt 31 Abs. 5), können ohne Höchstgrenze gewährt werden. 3Die Zuschläge sind dagegen ausnahmslos auf 30 v. H. des Grundstückswerts begrenzt.

(3) 1Bei einem Zusammentreffen von wertmindernden und werterhöhenden Umständen ist der Höchstsatz von 30 v. H. nur auf das Ergebnis des Ausgleichs anzuwenden. 2Das gilt jedoch nur, soweit die in Absatz 2 jeweils unter den Nummern 1 und 2 genannten Gründe in Betracht kommen. 3Die Abschläge wegen der in der Höhe nicht begrenzten Ermäßigungen sind in jedem Falle neben dem getrennt berechneten Abschlag oder Zuschlag, der auch das Ergebnis eines Ausgleichs sein kann, für diese Gründe zu gewähren.

Beispiel:
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Abschlag wegen Beeinträchtigung durch Lärm
10 v. H.
Abschlag wegen Bauschäden
30 v. H.
Summe der Abschläge
40 v. H.
Zuschlag wegen der Größe der nicht bebauten Fläche
5 v. H.
 
35 v. H.
Als Abschlag dürfen nur gewährt werden
30 v. H.

(4) 1Die Abschläge betreffen im Fall der Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche (§ 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG) sowohl den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert) als auch den Wert des Gebäudes. 2Die Abschläge für behebbare Baumängel und Bauschäden (§ 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG) und für die Notwendigkeit baldigen Abbruchs (§ 82 Abs. 1 Nr. 3 BewG) betreffen dagegen nur den Gebäudewert. 3Der Zuschlag für die Ausnutzung eines Grundstücks für Reklamezwecke (§ 82 Abs. 2 Nr. 2 BewG) betrifft ebenfalls nur den Gebäudewert, der Zuschlag für die Größe der nicht bebauten Fläche (§ 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG) dagegen nur den Bodenwert.

(5) 1Auch die Reihenfolge der Anwendung der Abschläge und Zuschläge auf den Grundstückswert ist von Bedeutung. 2Es sind zunächst die auf das Höchstmaß von 30 v. H. dieses Werts begrenzten Abschläge und Zuschläge zu ermitteln und danach erst die weiteren nicht begrenzten Abschläge, insbesondere wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs, nach dem Gebäudewert zu berechnen. 3Ist ausnahmsweise ein nicht begrenzter Abschlag zu gewähren, der sich sowohl auf den Gebäudewert als auch auf den Bodenwert bezieht – z. B. für eine Grunddienstbarkeit –, so sind die Anteile des Gebäudes und des Grund und Bodens am Grundstückswert zunächst – ggf. unter Berücksichtigung von Zuschlägen und anderen Abschlägen – zu berechnen und beide Anteile entsprechend zu kürzen.

(6) 1Die Anwendung der Abschläge und Zuschläge beim Bodenwert und beim Gebäudewert und die Reihenfolge ihrer Anwendung sind beim Erbbaurecht von besonderer Bedeutung. 2Muß beim Erbbaurecht der Gesamtwert in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil aufgeteilt werden (vgl. Abschnitt 48), so dürfen die Abschläge und Zuschläge nur bei dem Anteil berücksichtigt werden, den sie betreffen.

Beispiel A:

An einem Grundstück in einer Gemeinde mit über 500 000 Einwohnern ist ein Erbbaurecht bestellt worden. Das Gebäude auf dem Grundstück ist ein als Massivbau errichtetes Einfamilienhaus (Baujahr 1930). Die Jahresrohmiete beträgt 10 000 DM. Für eine vorhandene übergroße Fläche muß der Gesamtwert nach § 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG (vgl. Abschnitt 32 Abs. 3) um 6 000 DM erhöht werden. Der Gesamtwert errechnet sich wie folgt:


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10 000 x 10,2 (Anlage 8)
102 000 DM
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (= rd. 5,9 v. H. des sich nach §§ 78 bis 81 BewG ergebenden Gesamtwerts)
+
6 000 DM
Gesamtwert
108 000 DM
Der Gesamtwert ist wie folgt aufzuteilen:
Bodenwertanteil
10 000 x 3,33 (Anlage 8)
33 300 DM
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (Der Zuschlag betrifft nur den Bodenwert. Er ist also bei der Aufteilung voll dem Bodenwertanteil zuzurechnen)
+
6 000 DM
Bodenwertanteil
39 300 DM
Gesamtwert
108 000 DM
./. Bodenwertanteil
39 300 DM
Gebäudewertanteil
68 700 DM

Beispiel B:

Das Beispiel A wird dahin abgewandelt, daß der Gesamtwert noch um 10 v. H. wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigung durch Lärm infolge der Lage des Grundstücks in der Einflugschneise in unmittelbarer Nähe eines Flugplatzes (vgl. Abschnitt 31 Abs. 2) ermäßigt werden muß. Die Ermäßigung betrifft sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert.

Der Gesamtwert errechnet sich wie folgt:


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10 000 x 10,2
102 000 DM
Abschlag wegen der Beeinträchtigung
(10 v. H. des Gesamtwerts)
10 200 DM
Zuschlag wegen übergroßer Fläche
(rd. 5,9 v. H. des Gesamtwerts)
6 000 DM -
4 200 DM
Gesamtwert
97 800 DM

Der Gesamtwert ist wie folgt aufzuteilen:


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Bodenwertanteil
10 000 x 3,33
33 300 DM
Abschlag wegen der Beeinträchtigung (Der Abschlag betrifft sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert. Er ist also bei der Ermittlung des Bodenwertanteils in Höhe von 10 v. H. auf diesen Anteil zu beziehen)
10 v. H. von 33 300 DM
3 330 DM
Zuschlag wegen übergroßer Fläche
(vgl. Beispiel A)
6 000 DM +
2 670 DM
Bodenwertanteil
35 970 DM
Gesamtwert
97 800 DM
./. Bodenwertanteil
35 970 DM
Gebäudewertanteil
61 830 DM

3Treffen Abschläge und Zuschläge zusammen und muß das Ergebnis des Ausgleichs auf 30 v. H. begrenzt werden (vgl. Absatz 3), so ist bei der Berechnung des Bodenwertanteils jeder Abschlag und Zuschlag, der den Bodenwert betrifft, in demselben Verhältnis zu mindern, in dem die tatsächliche Höhe des Ausgleichs der Abschläge und Zuschläge auf 30 v. H. (Höchstmaß) zu begrenzen ist. 4Bei der Berechnung des Gebäudewertanteils wirkt sich das auf die den Gebäudewertanteil betreffenden Abschläge und Zuschläge in gleicher Weise aus.

Beispiel C:

Das Beispiel B wird dahin abgewandelt, daß der Gesamtwert wegen der Nutzung des Grundstücks für Reklamezwecke (vgl. Abschnitt 32 Abs. 5) um 40 v. H. erhöht werden muß. Dieser Zuschlag betrifft jedoch nur den Gebäudewert.

Der Gesamtwert errechnet sich wie folgt:


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10 000 x 10,2
102 000 DM
Abschlag wegen der Beeinträchtigung
10 v. H.
Zuschlag wegen übergroßer Fläche
5,9 v. H.
Zuschlag wegen Reklamenutzung
40 v. H.
Gesamtzuschlag
35,9 v. H.
Begrenzt auf 30 v. H. des Gesamtwerts
+ 30 600 DM
Gesamtwert
132 600 DM

Der Gesamtwert ist wie folgt aufzuteilen:


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Bodenwertanteil
10 000 x 3,33
33 300 DM
Abschlag wegen der Beeinträchtigung
10 v. H. vermindert auf 8,35 v. H. (
30
35,9
von 10 v. H.) von 33 300 DM
2 780 DM
Zuschlag wegen übergroßer Fläche 6 000 DM (rd. 5,9 v. H.)
vermindert auf
30
35,9
von 6 000 DM
5 014 DM +
2 234 DM
Bodenwertanteil
35 534 DM
Gesamtwert
132 600 DM
./. Bodenwertanteil
35 534 DM
Gebäudewertanteil
97 066 DM

5Ein Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes und ein anderer nicht durch § 82 Abs. 3 BewG auf 30 v. H. begrenzter Abschlag sind von den nach den Beispielen A bis C ermittelten Anteilen am Gesamtwert zu machen, und zwar bei dem Anteil, den sie jeweils betreffen.

(7) 1In anderen Fällen als dem Erbbaurecht, in denen Abschläge nach § 82 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BewG und Zuschläge nach § 82 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BewG zu machen sind und außerdem ein weiterer Abschlag z. B. wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes in Betracht kommt, ist der Gebäudewert wie in den Beispielen A bis C in Absatz 6 zu berechnen. 2Da in diesen Fällen der Bodenwertanteil nicht gesondert ermittelt zu werden braucht, kann der Gebäudewert auch wie folgt berechnet werden:

Beispiel D:

Das Beispiel B wird dahin abgewandelt, daß das Grundstück nicht mit einem Erbbaurecht belastet ist.


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Grundstückswert (= Gesamtwert wie im Beispiel B)
97 800 DM
Gebäudewertanteil
10,2 (Vervielfältiger)
3,33
6,87
x 10 000 DM (Multiplikator für den Bodenwertanteil)
68 700 DM
Abschlag wegen der Beeinträchtigung (Der Abschlag betrifft sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert. Es ist also bei der Ermittlung des Gebäudewertanteils in Höhe von 10 v. H. auf diesen Anteil zu beziehen)
10 v. H. von 68 700 DM
6 870 DM
Gebäudewertanteil
61 830 DM
Nach diesem Gebäudewertanteil ist z. B. ein Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes von 70 v. H. zu berechnen.
70 v. H. von 61 830 DM
43 281 DM
Um diesen Betrag ist der Grundstückswert zu ermäßigen.

Der Einheitswert errechnet sich wie folgt:


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Grundstückswert
97 800 DM
Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs
- 43 281 DM
54 519 DM
Einheitswert
54 500 DM

Beispiel E:

Das Beispiel C wird dahin abgewandelt, daß das Grundstück nicht mit einem Erbbaurecht belastet ist.


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Grundstückswert (= Gesamtwert wie im Beispiel C)
132 600 DM
Gebäudewertanteil
10,2 (Vervielfältiger)
3,33
6,87
x 10 000 DM (Multiplikator für den Bodenwertanteil)
68 700 DM
Abschlag wegen der Beeinträchtigung
10 v. H. vermindert auf 8,35 v. H. (
30
35,9
von 10 v. H.) von 68 700 DM
5 736 DM
Zuschlag wegen Reklamenutzung
40 v. H. vermindert auf 33,42 v. H. (
30
35,9
von 40 v. H.) von 102 000 DM
(Der Zuschlag betrifft nur den Gebäudewert, ist jedoch auf den Grundstückswert vor Anwendung der Abschläge und Zuschläge bezogen)
34 088 DM +
28 352 DM
Gebäudewertanteil
97 052 DM
Der Unterschied zum Gebäudewertanteil im Beispiel C ergibt sich durch Abrundungen. Nach diesem Gebäudewertanteil ist z. B. ein Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes von 70 v. H. zu berechnen.
70 v. H. von 97 052 DM
67 936 DM
Um diesen Betrag ist der Grundstückswert zu ermäßigen.

Der Einheitswert errechnet sich wie folgt:


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Grundstückswert
132 600 DM
Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs
-
67 936 DM
64 664 DM
Einheitswert
64 600 DM

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206

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