(§ 82 BewG)
33. Höchstmaß der Ermäßigung und Erhöhung des Grundstückswerts (§ 82 Abs. 3 BewG)
(1) Das Ausmaß der Ermäßigung oder Erhöhung richtet sich danach, welche Bedeutung dem besonderen Umstand bei einem Verkauf des Grundstücks nach Lage des Grundstücksmarkts beigemessen werden würde (RFH-Urteil vom 30.3.1939, RStBl S. 724).
(2) 1Die Abschläge für
ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche (vgl. Abschnitt 31 Abs. 2),
behebbare Baumängel und Bauschäden (vgl. Abschnitt 31 Abs. 3)
und die Zuschläge für
die Größe der nicht bebauten Fläche (vgl. Abschnitt 32 Abs. 2 und 3),
die Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke (vgl. Abschnitt 32 Abs. 5)
dürfen insgesamt 30 v. H. des Grundstückswerts nicht übersteigen. 2Andere Abschläge wie insbesondere wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs (vgl. Abschnitt 31 Abs. 4) oder der Verkürzung der Lebensdauer des Gebäudes, wenn das in Betracht kommende fiktive Baujahr sich nicht in einer Verringerung des Vervielfältigers auswirkt (vgl. Abschnitt 31 Abs. 5), können ohne Höchstgrenze gewährt werden. 3Die Zuschläge sind dagegen ausnahmslos auf 30 v. H. des Grundstückswerts begrenzt.
(3) 1Bei einem Zusammentreffen von wertmindernden und werterhöhenden Umständen ist der Höchstsatz von 30 v. H. nur auf das Ergebnis des Ausgleichs anzuwenden. 2Das gilt jedoch nur, soweit die in Absatz 2 jeweils unter den Nummern 1 und 2 genannten Gründe in Betracht kommen. 3Die Abschläge wegen der in der Höhe nicht begrenzten Ermäßigungen sind in jedem Falle neben dem getrennt berechneten Abschlag oder Zuschlag, der auch das Ergebnis eines Ausgleichs sein kann, für diese Gründe zu gewähren.
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Abschlag wegen Beeinträchtigung durch Lärm | 10
v. H. |
Abschlag wegen Bauschäden | 30 v. H. |
Summe
der Abschläge | 40
v. H. |
Zuschlag wegen der Größe der nicht bebauten Fläche | 5 v. H. |
35
v. H. | |
Als
Abschlag dürfen nur gewährt werden | 30
v. H. |
(4) 1Die Abschläge betreffen im Fall der Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche (§ 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG) sowohl den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert) als auch den Wert des Gebäudes. 2Die Abschläge für behebbare Baumängel und Bauschäden (§ 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG) und für die Notwendigkeit baldigen Abbruchs (§ 82 Abs. 1 Nr. 3 BewG) betreffen dagegen nur den Gebäudewert. 3Der Zuschlag für die Ausnutzung eines Grundstücks für Reklamezwecke (§ 82 Abs. 2 Nr. 2 BewG) betrifft ebenfalls nur den Gebäudewert, der Zuschlag für die Größe der nicht bebauten Fläche (§ 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG) dagegen nur den Bodenwert.
(5) 1Auch die Reihenfolge der Anwendung der Abschläge und Zuschläge auf den Grundstückswert ist von Bedeutung. 2Es sind zunächst die auf das Höchstmaß von 30 v. H. dieses Werts begrenzten Abschläge und Zuschläge zu ermitteln und danach erst die weiteren nicht begrenzten Abschläge, insbesondere wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs, nach dem Gebäudewert zu berechnen. 3Ist ausnahmsweise ein nicht begrenzter Abschlag zu gewähren, der sich sowohl auf den Gebäudewert als auch auf den Bodenwert bezieht – z. B. für eine Grunddienstbarkeit –, so sind die Anteile des Gebäudes und des Grund und Bodens am Grundstückswert zunächst – ggf. unter Berücksichtigung von Zuschlägen und anderen Abschlägen – zu berechnen und beide Anteile entsprechend zu kürzen.
(6) 1Die Anwendung der Abschläge und Zuschläge beim Bodenwert und beim Gebäudewert und die Reihenfolge ihrer Anwendung sind beim Erbbaurecht von besonderer Bedeutung. 2Muß beim Erbbaurecht der Gesamtwert in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil aufgeteilt werden (vgl. Abschnitt 48), so dürfen die Abschläge und Zuschläge nur bei dem Anteil berücksichtigt werden, den sie betreffen.
An einem Grundstück in einer Gemeinde mit über 500 000 Einwohnern ist ein Erbbaurecht bestellt worden. Das Gebäude auf dem Grundstück ist ein als Massivbau errichtetes Einfamilienhaus (Baujahr 1930). Die Jahresrohmiete beträgt 10 000 DM. Für eine vorhandene übergroße Fläche muß der Gesamtwert nach § 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG (vgl. Abschnitt 32 Abs. 3) um 6 000 DM erhöht werden. Der Gesamtwert errechnet sich wie folgt:
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10 000
x 10,2 (Anlage 8) | 102 000 DM | ||
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (= rd. 5,9 v. H. des sich nach
§§ 78 bis
81 BewG
ergebenden Gesamtwerts) | + | 6 000 DM | |
Gesamtwert | 108 000 DM | ||
Der
Gesamtwert ist wie folgt aufzuteilen: | |||
Bodenwertanteil | |||
10 000
x 3,33 (Anlage 8) | 33 300 DM | ||
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (Der Zuschlag betrifft nur den
Bodenwert. Er ist also bei der Aufteilung voll dem Bodenwertanteil zuzurechnen)
| + | 6 000 DM | |
Bodenwertanteil | 39 300 DM | ||
Gesamtwert | 108 000 DM | ||
./.
Bodenwertanteil | 39 300 DM | ||
Gebäudewertanteil | 68 700 DM |
Das Beispiel A wird dahin abgewandelt, daß der Gesamtwert noch um 10 v. H. wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigung durch Lärm infolge der Lage des Grundstücks in der Einflugschneise in unmittelbarer Nähe eines Flugplatzes (vgl. Abschnitt 31 Abs. 2) ermäßigt werden muß. Die Ermäßigung betrifft sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert.
Der Gesamtwert errechnet sich wie folgt:
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10 000
x 10,2 | 102 000 DM | |
Abschlag wegen der Beeinträchtigung | ||
(10
v. H. des Gesamtwerts) | 10 200 DM | |
Zuschlag wegen übergroßer Fläche | ||
(rd.
5,9 v. H. des Gesamtwerts) | 6 000 DM - | 4 200 DM |
Gesamtwert | 97 800 DM |
Der Gesamtwert ist wie folgt aufzuteilen:
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Bodenwertanteil | |||
10 000
x 3,33 | 33 300 DM | ||
Abschlag wegen der Beeinträchtigung (Der Abschlag betrifft
sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert. Er ist also bei der Ermittlung
des Bodenwertanteils in Höhe von 10 v. H. auf diesen Anteil zu beziehen) | |||
10
v. H. von 33 300 DM | 3 330 DM | ||
Zuschlag wegen übergroßer Fläche | |||
(vgl.
Beispiel A) | 6 000 DM + | 2 670 DM | |
Bodenwertanteil | 35 970 DM | ||
Gesamtwert | 97 800 DM | ||
./.
Bodenwertanteil | 35 970 DM | ||
Gebäudewertanteil | 61 830 DM |
3Treffen Abschläge und Zuschläge zusammen und muß das Ergebnis des Ausgleichs auf 30 v. H. begrenzt werden (vgl. Absatz 3), so ist bei der Berechnung des Bodenwertanteils jeder Abschlag und Zuschlag, der den Bodenwert betrifft, in demselben Verhältnis zu mindern, in dem die tatsächliche Höhe des Ausgleichs der Abschläge und Zuschläge auf 30 v. H. (Höchstmaß) zu begrenzen ist. 4Bei der Berechnung des Gebäudewertanteils wirkt sich das auf die den Gebäudewertanteil betreffenden Abschläge und Zuschläge in gleicher Weise aus.
Das Beispiel B wird dahin abgewandelt, daß der Gesamtwert wegen der Nutzung des Grundstücks für Reklamezwecke (vgl. Abschnitt 32 Abs. 5) um 40 v. H. erhöht werden muß. Dieser Zuschlag betrifft jedoch nur den Gebäudewert.
Der Gesamtwert errechnet sich wie folgt:
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10 000
x 10,2 | 102 000 DM | |
Abschlag wegen der Beeinträchtigung | 10
v. H. | |
Zuschlag wegen übergroßer Fläche | 5,9
v. H. | |
Zuschlag wegen Reklamenutzung | 40 v. H. | |
Gesamtzuschlag | 35,9
v. H. | |
Begrenzt auf 30 v. H. des Gesamtwerts | + 30 600 DM | |
Gesamtwert | 132 600 DM |
Der Gesamtwert ist wie folgt aufzuteilen:
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Bodenwertanteil | |||||
10 000
x 3,33 | 33 300 DM | ||||
Abschlag wegen der Beeinträchtigung | |||||
10
v. H. vermindert auf 8,35 v. H. (
| 2 780 DM | ||||
Zuschlag wegen übergroßer Fläche 6 000 DM (rd. 5,9 v. H.) | |||||
vermindert auf
| 5 014 DM + | 2 234 DM | |||
Bodenwertanteil | 35 534 DM | ||||
Gesamtwert | 132 600 DM | ||||
./.
Bodenwertanteil | 35 534 DM | ||||
Gebäudewertanteil | 97 066 DM |
5Ein Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes und ein anderer nicht durch § 82 Abs. 3 BewG auf 30 v. H. begrenzter Abschlag sind von den nach den Beispielen A bis C ermittelten Anteilen am Gesamtwert zu machen, und zwar bei dem Anteil, den sie jeweils betreffen.
(7) 1In anderen Fällen als dem Erbbaurecht, in denen Abschläge nach § 82 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BewG und Zuschläge nach § 82 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BewG zu machen sind und außerdem ein weiterer Abschlag z. B. wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes in Betracht kommt, ist der Gebäudewert wie in den Beispielen A bis C in Absatz 6 zu berechnen. 2Da in diesen Fällen der Bodenwertanteil nicht gesondert ermittelt zu werden braucht, kann der Gebäudewert auch wie folgt berechnet werden:
Das Beispiel B wird dahin abgewandelt, daß das Grundstück nicht mit einem Erbbaurecht belastet ist.
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Grundstückswert (=
Gesamtwert wie im Beispiel B) | 97 800 DM | ||||
Gebäudewertanteil | |||||
10,2
(Vervielfältiger) | |||||
| 68 700 DM | ||||
Abschlag wegen der
Beeinträchtigung (Der Abschlag betrifft sowohl den Bodenwert als auch den
Gebäudewert. Es ist also bei der Ermittlung des Gebäudewertanteils in Höhe von
10 v. H. auf diesen Anteil zu beziehen) | |||||
10 v. H. von
68 700 DM | - | 6 870 DM | |||
Gebäudewertanteil
| 61 830 DM | ||||
Nach diesem
Gebäudewertanteil ist z. B. ein Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen
Abbruchs des Gebäudes von 70 v. H. zu berechnen. 70 v. H. von 61 830 DM | 43 281 DM | ||||
Um diesen Betrag
ist der Grundstückswert zu ermäßigen. |
Der Einheitswert errechnet sich wie folgt:
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Grundstückswert | 97 800 DM |
Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs | - 43 281 DM |
54 519 DM | |
Einheitswert | 54 500 DM |
Das Beispiel C wird dahin abgewandelt, daß das Grundstück nicht mit einem Erbbaurecht belastet ist.
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Grundstückswert (= Gesamtwert wie im Beispiel C) | 132 600 DM | ||||
Gebäudewertanteil | |||||
10,2
(Vervielfältiger) | |||||
| 68 700 DM | ||||
Abschlag wegen der Beeinträchtigung | |||||
10
v. H. vermindert auf 8,35 v. H. (
| 5 736 DM | ||||
Zuschlag wegen Reklamenutzung | |||||
40
v. H. vermindert auf 33,42 v. H. (
| |||||
(Der
Zuschlag betrifft nur den Gebäudewert, ist jedoch auf den Grundstückswert vor
Anwendung der Abschläge und Zuschläge bezogen) | 34 088 DM + | 28 352 DM | |||
Gebäudewertanteil | 97 052 DM | ||||
Der
Unterschied zum Gebäudewertanteil im Beispiel C ergibt sich durch Abrundungen.
Nach diesem Gebäudewertanteil ist z. B. ein Abschlag wegen der Notwendigkeit
baldigen Abbruchs des Gebäudes von 70 v. H. zu berechnen. 70 v. H. von 97 052 DM | 67 936 DM | ||||
Um
diesen Betrag ist der Grundstückswert zu ermäßigen. |
Der Einheitswert errechnet sich wie folgt:
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Grundstückswert | 132 600 DM | |
Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs | - | 67 936 DM |
64 664 DM | ||
Einheitswert | 64 600 DM |
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PAAAA-72206