BewR Gr 32. ((§ 82 BewG))

(§ 82 BewG)

32. Erhöhung des Grundstückswerts (§ 82 Abs. 2 BewG)

(1) 1Erhöhungen des nach den §§ 78 bis 81 BewG ermittelten Grundstückswerts kommen nur aus zwei Gründen in Betracht:

  1. wegen der Größe der nicht bebauten Fläche (Absätze 2 bis 4),

  2. wegen einer nachhaltigen Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke gegen Entgelt (Absatz 5).

2Voraussetzung für eine Erhöhung des Grundstückswerts ist, daß die werterhöhenden Umstände nicht bereits in der Höhe der Jahresrohmiete berücksichtigt worden sind.

(2) Für einen Zuschlag wegen der Größe der nicht bebauten Fläche müssen außerdem die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. 1Auf dem Grundstück darf sich kein Hochhaus befinden. 2Als Hochhaus gilt jedes Gebäude, in dem der Fußboden mindestens eines zum dauernden Aufenthalt von Menschen dienenden Raumes mehr als 22m über Gelände liegt,

  2. die gesamte Fläche muß bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern mehr als 1 500 m2 betragen; bei den übrigen Grundstücksarten muß sie mehr als das Fünffache der bebauten Fläche betragen.

(3) 1Bei der Berechnung des Zuschlags wegen der Größe der nicht bebauten Fläche ist wie folgt zu verfahren: Zunächst ist der Bodenwert des Grundstücks nach den Abschnitten 7 bis 10 zu ermitteln. 2Von diesem ist der tatsächliche Wert von 1 500 m2 bzw. von dem Fünffachen der bebauten Fläche abzuziehen. 3Dabei ist der Bodenwertanteil am Grundstückswert (vgl. Abschnitt 20) ohne Bedeutung. 4Die Aufteilung in Vorderland und Hinterland (vgl. Abschnitt 8) ist zu berücksichtigen. 5Unbeachtlich ist, auf welchem Teil des Grundstücks sich das Gebäude befindet.

Beispiel:

Ein Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 2 000 m2, so daß bei der Wertermittlung eine Fläche von 500 m2 besonders zu berücksichtigen ist. Zunächst ist der gesamte Bodenwert zu ermitteln, wobei der Grund und Boden in Vorderland und Hinterland aufgeteilt werden muß. Entfallen von der gesamten Fläche von 2 000 m2 auf das Vorderland (Zone I) 800 m2 mit einem Wert von 40 DM/m2, auf das Hinterland (Zone II) 800 m2 mit einem Wert von 20 DM/m2 und auf das Hinterland (Zone IIIa) 400 m2 mit einem Wert von 10 DM/m2, so beträgt der gesamte Bodenwert


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Vorderland Zone I 800 (m2) x 40 (DM)
=
32 000 DM
Hinterland Zone II 800 (m2) x 20 (DM)
=
16 000 DM
Hinterland Zone IIIa 400 (m2) x 10 (DM)
=
4 000 DM
Bodenwert
=
52 000 DM.

Der Wert von 1 500 m2 Fläche beträgt dann:


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Vorderland Zone I 800 (m2) x 40 (DM)
=
32 000 DM
Hinterland Zone II 700 (m2) x 20 (DM)
=
14 000 DM
1 500 (m2)
=
46 000 DM.

Der Unterschied zwischen dem gesamten Bodenwert und dem Wert von 1 500 m2 Fläche ist der Betrag, um den der Grundstückswert zu erhöhen ist:


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Gesamter Bodenwert
=
52 000 DM
Wert von 1 500 m2 Fläche
=
46 000 DM
Zuschlag
=
6 000 DM.

(4) 1Bei Grundstücken mit übergroßer Fläche ist zunächst zu prüfen, ob die wirtschaftliche Einheit richtig abgegrenzt ist. 2Die übergroße Fläche eines Grundstücks kann z. B. dadurch entstanden sein, daß der Eigentümer eines Einfamilienhauses eine benachbarte Grundstücksfläche, die nach der Verkehrsanschauung als besondere Bauparzelle (z. B. Baulücke) anzusehen ist, als Hausgarten benutzt. 3Diese besondere Bauparzelle ist dann als selbständige wirtschaftliche Einheit zu bewerten.

(5) 1Die Nutzung eines Grundstücks für Reklamezwecke ist dann als werterhöhender Umstand anzusehen, wenn sie nachhaltig gegen Entgelt erfolgt. 2Eine Eigenreklame des Grundstückseigentümers darf deshalb nicht berücksichtigt werden. 3Ein Zuschlag kommt auch z. B. nicht in Betracht, wenn der Mieter von Geschäftsräumen die Außenwände des gemieteten Gebäudeteils zu Reklamezwecken benutzt, weil in diesen Fällen ein besonderes Entgelt für die Reklamenutzung nicht gezahlt wird. 4Auch wenn ein Mieter seinen Gewerbebetrieb im Hinterhaus ausübt, wird ein Entgelt für die Anbringung eines Firmenschildes oder Werbeschildes am Vorderhaus im allgemeinen neben der Raummiete nicht gezahlt werden. 5Werden dagegen andere mit den gemieteten Räumen nicht im Zusammenhang stehende Flächen von einem Mieter genutzt, z. B. Giebelwände, Dachflächen oder Pfeiler von Arkaden, so ist zu prüfen, ob für die Benutzung ein besonderes Entgelt neben der Geschäftsraummiete vereinbart ist. 6Ein Zuschlag kommt immer in Betracht, wenn der Grundstückseigentümer Flächen des Gebäudes an Personen vermietet, die nicht Mieter des Grundstücks sind. 7Für die Höhe des Zuschlags kann im allgemeinen das Neunfache [1] des jährlichen Reinertrags zugrunde gelegt werden.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206

1Nach FinMin Bayern vom - 34 - S 3204 - 11/20 - 31947 – das Vierfache des jährlichen Reinertrags.

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